2018年广州房地产市场年报

广州市市场分析报告第四十二周（2018.10.15-2018.10.21）本周看点：【看宏观】个税专项附加扣除暂行办法出台——侧面上调首置业主个税起征点;或刺激刚需客群购房需求；广州凤凰山隧道项目开通试运营——增城到广州中心区车程缩短至半小时，利好增城居民；【看土地】本周土地1宗挂牌，无土地成交——仅黄埔区1宗综合用地挂牌，要求自持不得低于总建面70%；【看供应】本周供应上涨，共11个项目取证——11个项目取证，新增供应1054套，环比上涨106%；【看市场】本周监测到4重点项目开盘加推——4个项目推货334套，合计去化189套，去化率57%；【看网签】全市住宅网签量下跌、商办上涨——住宅网签量共1227套，环比下跌36%；商办网签量共441套，环比上涨126%。

目录contents一．宏观环境二．一级市场三．二级市场Chapter1宏观【政策】个税专项附加扣除暂行办法公开征求意见，侧面上调居民个税起征点住房贷款利息专项附加扣除的实行，从侧面上调了刚需首置客户的个税起征简评10月20日，财政部、国家税务总局会同有关部门起草了《个人所得税专项附加扣除暂行办法（征求意见稿）》，为期两周向全社会公开征求意见。

个税计算在5000元基本减除费用扣除和“三险一金”等专项扣除外,还可享受子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或住房租金,以及赡养老人等专项附加扣除；本人或配偶存在首套住房贷款利息支出，在偿还贷款期间，可以按照每年12000元（每月1000元）标准定额扣除。

非首套住房贷款利息支出，纳税人不得扣除。

纳税人只能享受一套首套住房贷款利息扣除。

主要内容【政策】广州住建委发文将优化网签价格，南沙、花都、增城等或放松网签限价放松网签限价，利于反映房地产真实价格数据，严禁双合同，将大大降低首简评10月19日，广州市住建委发文《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》，将对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。

2018年比想象中更严峻一点磨具厂、两年前一半估值卖掉工厂——变成打工仔创业板，质押股权换来30亿进行产能扩张——为了融资很辛苦，5星变商务券商分析师，新财富拉票喝到胃出血——新财富取消海归找基金工作，四个月面试后——被通知暂停招人积蓄千万投入AI行业创业——屡屡被投资人放鸽子，融资无法到位OFO创始人戴威，破产和并购的生死一线中纠结挣扎，摩拜卖给美团创投基金合伙人，解散了团队——4年前创业，2亿人民币全部压注共享经济和O2O。

11家企业3家破产清算，7家弥留状态，1家勉强进入C轮，靠旧设备租赁生存。

房地产，杭州，想换学位房——旧房子挂牌3个月无人问津汽车，28年来首次年度负增长......2018年房地产大事记1、3月28日“三价合一”政策落地2、4月2日海洋新城出世3、5月17日深圳棚户区改造新政出台4、5月23日深圳规土委印发《深圳市2018年度城市建设与土地利用实施计划》5、5月26日深圳首次推行政府监管新房摇号选房6、6月5日深圳启动二次房改7、7月31日731新政发布限售限离限企8、9月19日光明“转正去新”正式挂牌光明区9、12月首套房贷利率下调10、改革开放40周年深汕合作区正式揭牌如何评价2018万科郁亮：•2018是万科过去从没有遇到过的一年•不是最困难的一年，是最不可预测的一年。

房地产过得还可以根据克而瑞研究中心公布的《2018年中国房地产企业销售TOP200》排行榜统计，2018年TOP100房企整体销售规模高达100073.2亿元。

其中，前十强房企累计销售流量金额达40334.2亿元，占到百强房企销售金额的40.30%。

碧桂园、万科、中国恒大分别以7286.9亿元、6069.2亿元和5511亿元的销售流量金额位居行业前三。

2018年百强房企中，57家房企销售目标平均完成率为105.52%，销售目标完成率超过100%的企业达到40家。

房地产过得还可以大部分房企销售量价齐升,中国金茂表现突出。

2018年广东房地产开发投资情况2018年，广东房地产开发企业共完成投资14412.19亿元，同比增长19.3%，增幅比前三季度回落0.6个百分点。

与前三季度相比，商品房销售面积降幅收窄。

一、建安工程投资增幅回升2018年，广东房地产开发投资中，建筑工程、设备工器具购置同比分别增长1.7%和10.0%，比前三季度分别提高1.8个和10.8个百分点；安装工程下降2.2% ，降幅比前三季度收窄1.4个百分点。

土地购置费同比增长69.7%，拉动房地产开发投资增长16.7%。

二、商品住宅投资增长减缓2018年，商品住宅投资9757.86亿元，同比增长20.5%，增幅比前三季度回落3.0个百分点，延续自8月以来的回落态势；办公楼投资1178.90亿元，增长0.4%，增幅比前三季度提高1.6个百分点；商业营业用房投资1416.68亿元，下降2.0%，降幅比前三季度收窄2.7个百分点；其他投资2058.76亿元，增长51.8%，增幅比前三季度提高7.3个百分点。

三、东西两翼和山区的房地产开发投资增幅回落2018年，珠三角地区房地产开发投资增长16.9%，增幅比前三季度提高0.1个百分点；东西两翼和山区分别增长38.0%和19.8%，增幅比前三季度分别回落1.5个和7.4个百分点。

四、商品房销售面积降幅收窄2018年，广东商品房销售面积同比下降10.2%，降幅比前三季度收窄0.5个百分点；商品房销售额下降0.3%，降幅比前三季度收窄1.5个百分点。

其中，商品住宅销售面积下降10.7%，降幅比前三季度收窄0.4个百分点；商品住宅销售额增长1.0%，增幅比前三季度提高1.9百分点。

分区域看，2018年，珠三角商品房销售面积降幅收窄，东西两翼和山区降幅扩大。

珠三角商品房销售面积同比下降10.4%，降幅比前三季度收窄2.6个百分点；东西两翼和山区的商品房销售面积分别下降6.2%和13.4%，降幅比前三季度扩大4.9个和2.4个百分点。

2018年前三季度广东房地产市场运行简况
2018年前三季度，广东房地产开发投资增速比上半年略有回落，商品房销售面积降幅收窄。

一、房地产开发投资增幅回落
前三季度，广东房地产开发企业共完成投资10295.15亿元，同比增长19.9%，增幅同比提高1.0个百分点，比上半年回落0.3个百分点。

按工程用途分，商品住宅和办公楼投资均出现回落。

前三季度，广东房地产开发投资中商品住宅投资7058.84亿元，同比增长23.5%，比上半年回落0.8个百分点；办公楼投资832.75亿元，同比下降1.2%，降幅比上半年扩大12.0个百分点；商业营业用房投资1021.44亿元，同比下降4.7%，降幅比上半年收窄4.2个百分点；其他投资1382.12亿元，同比增长44.5%，增幅比上半年提高5.2个百分点。

按区域分，前三季度，珠三角地区投资增长16.8%，增幅比上半年回落0.3个百分点；山区增长27.2%，增幅比上半年回落0.7个百分点；东西两翼增长39.5%，增幅比上半年提高0.5个百分点。

二、商品房销售面积降幅比上半年收窄
前三季度，广东商品房销售面积同比下降10.7%，降幅同比扩大19.2个百分点，比上半年收窄1.4个百分点；商品房销售额同比下降1.8%，降幅比上半年扩大0.4个百分点。

其中，商品住宅销售面积同比下降11.1%，降幅比上半年收窄1.3个百分点；商品住宅销售额下降0.9%，降幅比上半年扩大0.7个百分点。

分区域看，前三季度，珠三角和山区的商品房销售面积降幅收窄，东西两翼降幅扩大。

珠三角和山区的商品房销售面积同比分别下降13.0%和11.0%，降幅比上半年分别收窄2.6个和3.2个百分点；东西两翼的商品房销售面积下降1.3%，降幅比上半年扩大6.8个百分点。

2018年上半年广州楼市报告前言自2017年3月两轮调控政策落地后，市场迎来新一轮的调控期，一二手楼市迅速降温。

其中一手住宅从2017年上半年开始成交下滑，下半年至2018年上半年成交平稳，没有随着供应的步骤出现上涨。

而二手住宅总体也呈现下滑状态，但幅度较小。

另外无论一手住宅还是二手住宅，成交价格均保持平稳上扬态势。

一、一手住宅1、2016年—2018年半年度广州一手住宅成交走势一手住宅半年度成交表现平稳自2017年3月广州最严调控政策落地后，一手楼市迅速降温，2017年上半年网签量从7万多套直降至5万多套，而2018年上半年的网签量只有调控前2016年下半年的一半。

从2017年下半年开始，市场需求回归理性，成交表现平稳，2017年下半年和2018年上半年的网签量和网签面积非常接近，几乎持平。

价格方面，2018年上半年一手住宅网签均价保持上扬态势，网签均价为17929元/平，环比上升10.07%，比去年同期上涨8.47%。

2、2018年H1广州一手住宅月度成交走势一手住宅成交回暖明显，6月创新高除了2月份春节成交下滑外，2018年上半年广州一手住宅成交整体逐步回暖。

3月成交小高峰后，从5月开始，新批供应大幅增加，直接拉动楼市回暖，促使6月迎来大突破，一手住宅月度网签量首次破万，成为近一年成交峰值。

网签均价在前5个月表现平稳，在6月爬升不少，主要是由于6月中心城区集中网签导致价格结构性大幅上涨。

3、2018年H1广州各区一手住宅网签量价地图网签总体下滑，天河、白云、海珠“逆市上涨”从各区域成交情况来看，2018年上半年广州大部分区域网签均价有回落，但同比下降幅度不是很大，最高只有16%。

而中心城区的荔湾区、白云区、海珠区和越秀区则保持价格上涨态势，其中海珠区同比上涨了16.96%，是全市增长最多的区域。

各区网签普遍下滑，调控政策效果明显。

但上半年中心城区出现了成交黑马，天河区、白云区、海珠区三大区域网签不但没有下滑，还出现了上涨，其中天河区同比更是上涨了159.08%，白云区同比也上涨了近6成。

调控、信贷环境双趋紧，二手楼市成交大降，价格涨幅收窄——2018年广州二手住宅市场总结一、成交量价总结：成交插水下滑，价格涨幅收窄根据广州中原研究发展部监测，2018年，广州市存量房交易登记数为102199宗（1-11月来源房管局，12月为广州中原研究发展部部监测），同比去年同期（133157宗）大幅下滑23.2%，为近5年首次成交下滑的年份。

价格方面，2018年二手住宅网签均价为25350元/㎡。

价格涨幅出现明显收窄，涨幅从2017年的23.8%下跌至今年的9.2%，价格逐渐趋向稳定。

广州中原研究发展部分析认为，2018年，广州二手楼市遇冷，成交能力大不如前的主要原因如下：（1）信贷环境趋紧，置业成本增加。

2018年楼市信贷环境偏紧，广州首套贷款利率为其它一线城市中最高，同时全年平均利率均处于高位水平。

利率的上调，很大程度上遏制市场需求，部分改善买家置业成本提升，从而转为观望状态。

（2）客户观望情绪持续升温，入市热情低。

今年置业客户持币观望的心态尤为严重，上门看房客户数量远不如去年，购买周期亦有所延长。

据调研了解，客户购买周期明显拉长1倍以上的客户占比高达65.5%，同比净增18.7%。

部分购房需求不迫切的买家入市积极度较低，购房更为理性。

遇到合适价位的房源才会着手入市，而部分放高价的盘源处于僵持状态。

（3）业主放盘积极性较低，客户可选择盘源少。

据监测发现，2018年新增放盘量同比去年下滑近3成。

在目前楼市下行阶段，客户入市意愿不高，若想加快成交，可能需要降价让利出售。

因此，部分不愿降价业主选择观望后市走势，静待更好的出手时机，导致整体放盘量有所下滑。

二、全年成交走势：五月成分水岭，全年成交先扬后抑从月度成交量来看，2018年整体成交呈现先扬后抑的趋势。

1-5月（春节月除外），广州基本维持稳步上扬.其中，5月更是冲高至8846宗水平，市场需求活跃且稳定。

而进入下半年后，二手住宅成交量连续数月插水下滑，周度成交量从5月的1700-1800宗下滑至11、12月的700-800宗水平，客户入市积极性低。

房屋销售量降价涨资源错配局势未变——2018年一季度广
东房地产市场分析报告
广东省房协市场分析课题组
【期刊名称】《发展改革理论与实践》
【年(卷),期】2018(0)6
【摘要】2018年一季度,广东省商品房销售面积、销售金额与去年同期分别下降9.3%和0.9%,珠三角和粤东西北各地区同比增速均呈明显回落态势;广东省商品房销售均价同比上涨9.3%,其中住宅均价上涨13.6%;各地区商品房待售面积均有所反弹,其中非住宅商品房去库存仍是重点;企业到位资金同比增长3.0%,为2014年以来新低;土地购置量价齐降,土地市场有所降温;房地产投资同比增长22.9%.
【总页数】6页(P42-46)
【作者】广东省房协市场分析课题组
【作者单位】不详
【正文语种】中文
【中图分类】F832.2
【相关文献】
1.2018年一季度甘肃省社会融资规模监测分析报告 [J], 中国人民银行兰州中心支行
2.中国自行车行业2017年及2018年一季度经济运行分析报告 [J], 中国自行车协会秘书处
3.债券收益率曲线普遍下行中债新综合价格指数略涨——2018年11月份债券市场分析报告 [J], 尹昱乔;王雨楠
4.金佰利2018年第一季度销售量增长 [J],
5.广东一季度CPI涨2.1% [J],
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