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2019年度广东房地产市场分析报告2019年，广东商品房销售量低位企稳，销售均价涨幅稳步回落；各地区商品房销售量同比总体延续上年的负增长态势，但同比降幅趋于收窄；珠三角商品房销售市场份额进一步提升，市场延续分化格局。
国家持续强化房地产资金监管，行业资金状况日趋紧张。
房地产投资增速缓慢回落，房屋在建规模趋于收缩。
全年经营性用地成交面积、金额同比增幅超过20%，但下半年土地市场降温明显。
▼一、市场概况房屋销量低位企稳库存去化压力趋升2019年，广东省商品房销售面积13846.54万平方米，同比下降3.4%；销售额19748.21亿元，同比增长5.4%。
其中，商品住宅销售面积11873万平方米，销售额16758亿元，同比分别下降1.7%和增长7.5%。
（以下图片均可通过点击查看大图）图1：广东商品房销售面积、销售金额走势从市场走势看，2019年第一季度，央行强化逆周期调节的货币政策被视为调控宽松的信号，加之《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式颁布实施等多种因素作用下，3-4月商品房交易快速回暖。
为了防范房地产金融风险，4月份中央政治局会议重申“房住不炒”之后，多部门不断加强对房地产资金方面的整顿和管控，房地产企业融资渠道收窄，自5月起商品房销售量同比增速总体处于低位盘整态势，销售均价涨幅稳步回落。
图2：广东商品房、商品住宅销售均价走势从地区市场表现看，受房地产金融环境趋紧影响，各地区商品房销售量同比总体延续上年的负增长态势。
另一方面，在因城施策的房地产市场调控下，各地区商品房销售量同比降幅趋于收窄，全年珠三角、粤东、粤西和粤北山区商品房销售面积同比分别下降0.5%、7.9%、11.3%和8.0%，降幅比1-2月分别收窄12.6个、11.9个、1.8个和5.4个百分点。
图3：广东各地区商品房销售面积同比增速走势从市场份额看，2019年珠三角地区商品房销售面积占全省的67.4%，销售额占比则高达83.6%，比2018年分别提高2.1个和2.3个百分点；粤东西北地区销售面积和销售额合计分别占32.6%和16.4%。
2019年中国房地产总结与展望| 行业篇1/ 72019年楼市在下行压力中韧性前行，虽部分城市购房需求尚未充实，但在核心城市新房销售稳定、三四线城市体量犹存的支撑下，整体行业规模仍较2018年微增；在土地购置面积增速持续回升下，房企开发投资额增速维持两位数高增速，并具有一定韧性。
然而新开工面积增速保持低位，办公类库存不降反升，这一系列现象都表示着楼市依旧处于下行阶段。
预判2020年，我们认为，“房住不炒，稳字当头”的主基调还将延续，一方面居民购房行为将逐步趋于理性，全年销售面积有望小幅微降，基于房价上涨，预期销售金额有增无减；另一方面房地产开发投资额保持稳中微降的趋势，施工、竣工加速将为其提供稳固支撑。
此外，新开工面积累计增速逐步回落，受资金面趋紧和基数较低的影响，土地购置面积增速或将持续回升，但增幅相对有限。
01三四线强韧性支撑行业销售面积增速转正，料全年销售规模将再创新高2019年商品房销售面积、金额的体量与增速自年初以来经历了先升后降的趋势变化。
具体而言，“金三银四”中基于部分二线城市及少数环核心三四线城市尚存轮动需求，各能级城市均出现了短暂的小阳春行情，新房销售面积及金额均出现了同比小增。
但随后需求的空缺使得整体新房销售体量增速自年中起持续下降，至11月单月销售面积同比仅增1.1%。
分区域来看，各区域销售也表现出一定乏力感。
中西部维持新房销售主战场地位，至11月中西部销售面积占比扩大至56%，但中部地区和西部地区1-11月销售面积累计同比分别下跌0.3%和上升3.8%，较2018年已略显无力。
此外东部、东北地区销售面积增速降幅依旧处于负区间。
目前来看，核心一二线城市依旧维持较高销售水平。
一二线城市中部分城市销售表现较2018年确有一定回调，在各个销售节点零散出现了打折促销、精装改毛坯、特价房等以价换量的营销模式。
但从一二线城市销售体量来看，6月、9月、10月等销售节点均有新高表现，可见整体一二线城市需广大三四线城市市场确有降温，前11月累计销售增速均低于2018年同期。
广州房地产市场2018年回顾与2019年展望第一太平戴维斯研究部2018年12月26日1住宅市场2018年7月市场监管政策房地产市场调控力度升级，重点打击房地产市场违法违规行为•中国住建部印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》；•重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”，治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告，进一步整顿和规范房地产市场秩序，健全房地产市场监管机制。
住宅市场——全市限购政策维持稳定，调控仍以规范市场秩序为主2018年7月公积金政策对提取住房公积金条件进行限制，同时在审批方面加强管控•广东省住房和城乡建设厅、广东省财政厅、广东省公安厅、中国人民银行广州分行转发住房城乡建设部等四部门发布《关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》；•严格防止提取公积金用于炒房投机，加大提取住房公积金支付房租政策支持力度。
2018年10月市场监管政策对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备•广州市住建委发布《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》；•放开办理预售证，不限制；让房价回归市场，网签价需反映真实售价；各项目重新申报备案，项目现场售价上限不可超备案价10%，现场售价无下限要求，同时半年内不可调整备案价。
住宅市场供应与需求——商品住宅供应量及成交量•本年度广州住宅市场供应量与成交量于前三季度逐渐增长。
第四季度市场遇冷，供应量与成交量均有所下降。
•7月起，大部分购房者市场购买情绪低落，并采取观望态度，以待2019年市场变化。
住宅市场需求——成交均价及同比增长率•自2017年“3.30”住宅限购政策之后，部分购房需求于2018年二、三季度重新释放到市场上。
因此，二季度与三季度，全市平均成交价格有所上涨。
•7月来，市场去化放缓，开发商面临严峻资金压力，部分楼盘推出促销活动，价格上升乏力。
2019年住宅市场展望相关政策：为缓解经济下行的压力与住宅市场的疲软，2019年广州限购政策进一步升级的可能性甚微，或将继续维持稳定。
2019年广东房地产开发完成情况分析内容摘要：本文分析了2019年广东房地产开发投资和商品房销售的基本情况和主要特点，指出全省房地产开发中存在的问题，并对2020年房地产开发趋势进行预判。
关键词：2019年房地产开发投资商品房销售2019年，广东省委省政府坚持贯彻落实中央决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
同时按照“稳地价、稳房价、稳预期”的要求因城施策，大力推进住房租赁市场，确保房地产市场平稳健康发展。
全年房地产投资市场保持两位数增长，商品房销售市场平稳发展。
一、运行的主要特点（一）房地产开发投资保持两位数增长，占全国比重提升。
2019年，广东完成房地产开发投资15852.16亿元，比上年增长10.0%，增幅比前三季度回落1.4个百分点，略高于全国0.1个百分点。
与东部经济总量相近的省份比较，广东房地产开发投资总量位列第一，增速位列第四，低于天津（12.5%）、福建（14.8%）和山东（14.1%），占全国的比重为12.0%，比前三季度提高0.3个百分点。
（见图1，表1）图12019年广东与全国房地产开发投资增速（%）表12019年东部地区房地产开发投资情况（二）住宅投资增长较快，供给结构有所优化。
分工程用途看，占比近七成的住宅投资增长较快。
2019年，广东房地产开发投资中商品住宅投资10852.77亿元，比上年增长11.2%，增幅比前三季度回落1.4个百分点。
占房地产开发投资比重为68.5%，比上年提高0.8个百分点；办公楼投资1314.96亿元，增长11.5%，增幅比前三季度回落0.5个百分点，占投资比重与上年持平；商业营业用房投资1473.20亿元，增长4.0%，增幅比前三季度提高1.0个百分点；其他投资2211.24亿元，增长7.4%，增幅比前三季度回落3.2个百分点。
在当前非住宅去库存压力较大的环境下，住宅类较快增长、非住宅类增幅放缓，开发规模结构有所优化调整。
年报专题 | 2019年大湾区楼市回顾与展望1广州楼市01政策环境广州调控政策实行分区优化稳定市场预期原创市场研究部前天兴业观察02大市运行广州住宅市场保持平稳运行，客户入市相对理性，去化周期维持在10-12月之间以上数据来源：CRIC ，数据更新至2019年12月31日03重点区域南沙受上半年粤港澳大湾区利好及南沙大桥通车等因素影响，市场热度上升，阶段性空窗期后，集中第四季度供应以上数据来源：CRIC ，供求量价数据更新至12月31日，库存数据更新至11月30日黄埔区在经历了一轮断货期之后价格水涨船高以上数据来源：CRIC ，供求量价数据更新至12月31日，库存数据更新至11月30日增城市场不少房企积极促销实现去化价格从高处回落以上数据来源：CRIC ，供求量价数据更新至12月31日，库存数据更新至11月30日花都市场需求端、价格段保持平稳运行，库存量维持在700-900万㎡之间以上数据来源：CRIC ，供求量价数据更新至12月31日，库存数据更新至11月30日04热点板块南沙金洲板块成交较为旺盛以上数据来源：CRIC ，数据更新至12月31日花都区府板块新房货量供应充足山前大道板块供求相对平衡以上数据来源：CRIC ，数据更新至12月31日黄埔科学城板块货量较为紧缺知识城板块供求两旺以上数据来源：CRIC ，数据更新至12月31日新塘板块新房供求量价均位居各板块榜首，在售项目货量充足；朱村板块市场热度持续以上数据来源：CRIC ，数据更新至12月31日2佛山楼市01政策环境政策以促进市场平稳运行为主02大市运行佛山在2018年底放松限价后，19年整体成交量价平稳，全市均价维持在15000元/平方米左右。
以上数据来源：CRIC ，供求量价数据更新至12月，2018年5月前库存数据缺失03重点区域禅城区住宅新货陆续入市去化放缓，价格逐月攀升以上数据来源：CRIC ，供求量价数据更新至12月31日南海区住宅市场同样出现供过于求的现象去化周期年初冲高后回落以上数据来源：CRIC ，供求量价数据更新至12月31日3江门楼市01政策环境预计2020年江门调控政策维持平稳态势02大市运行江门市2019年新货逐月增加整体成交量价基本稳定。
2018年房地产市场总结暨2019年展望在此大环境下，作为华南楼市代表的广州楼市也展现出相应的特点，包括：市场完成了从供不应求到供大于求的转换，土地拍卖市场遇冷，一、二手楼市双双“量缩价跌”，行业面临洗牌，等等。
一、宏观调控政策风云变幻，密集出台，上半年“稳健、从紧”，下半年“积极、适度宽松”，但是金融危机大环境下楼市调整的格局已经形成，观望气氛无法打破，一、二手行业双双陷入困境。
不过，由于楼市调整的大格局已经形成，再加上金融危机之下市民“现金为王”的理财观念，频频出台的政策始终无法彻底打破预期已经改变的置业者的观望情绪，因此并不能够令广州楼市的成交从低谷中走出来。
在此情况下，包括大开发商在内的大多数开发商一方面难以获得资本市场和商业银行的融资、信贷支持，另一方面新房的销售情况又不理想，腹背受敌，只好用降价这个最原始有效的方式加大楼款回笼力度，缓解资金紧张的困局。
与一手开发企业的窘境一样，广州的二手中介行业在经历了过去几年的高速扩张之后，面对突然降温的市场也不得不收缩阵线、开源节流。
为了应对市场变化，一些品牌大中介纷纷开展与一手开发商的“一二手联动”代理合作，力争多渠道度过经营难关。
二、土地出让市场低迷，年度土地出让指标两度调低仍无法完成，“底价出让”、“流拍”成为常态，中小开发商趁机抄底拿地，取代大开发商成为土地出让市场的主角。
“地王”表情尴尬，纷纷难产。
在地价回落的同时，包括员村绢麻厂地块在内的“地王”表情尴尬。
以员村绢麻厂地块为例，缴纳土地出让金的大限早已在7月份过期，由于开发商没有履行合约，按照正常手续该地块将会被收回，但是至今无论是国土部门还是地产商都三缄其口，不得而知。
在xx年年产生的多个“地第1 页共3 页王”中，尽管对外宣称的理由各不一样，但是基本上都选择了“拖”字诀，动工的是极少数。
开发商们对“地王”的冷处理，资金链紧张导致开发困难是一个原因，而现时不少“地王”所在的板块“面粉比面包贵”也是现实。
