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2020年东莞房地产市场分析报告目录01 政策环境分析02 房地产市场分析03 市场总结04 后市展望2019年在房住不炒的调控主基调下，东莞迎来大湾区发展规划纲要、东莞市“一号文”发布等政策利好，楼市持续好转。
全年住宅市场供不应求，供应连续六年回落，成交同比小幅上升。
住宅用地供需双升，成交金额再创新高。
01政策《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布2月18日，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》。
《纲要》勾勒出粤港澳地区的未来发展蓝图，规划打造国际一流湾区，建设世界级城市群。
《纲要》提出，东莞要结合自身特点，发展特色合作平台，支持东莞与香港合作开发建设东莞滨海湾地区，集聚高端制造业总部、发展现代服务业，建设战略性新兴产业研发基地。
东莞市“一号文”发布5月5日，东莞正式发布2019年市政府一号文《东莞市人民政府关于拓展优化城市发展空间加快推动高质量发展的若干意见》，确定将拓展与优化城市发展空间作为东莞参与粤港澳大湾区建设的战略支撑，作为东莞实现高质量发展的突出任务，全力打造“湾区都市、品质东莞”。
香港居民在大湾区九个城市购房享受当地市民同等待遇11月6日，粤港澳大湾区建设领导小组会议在北京召开，会上同意香港居民在粤港澳大湾区九个城市购房，获豁免所需的在本地居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件。
香港居民享有与当地居民同等的待遇。
香港居民到内地买房享受市民同等待遇，对于大湾区九个城市的楼市是一大利好消息。
但政策出台的初衷是为了使香港居民更好地融入内地的发展，鼓励的是合理的自住和投资需求，房住不炒仍是中央对各地房地产调控的最高指示。
出台“无理由退房”政策1月11日，东莞市住建局联合市工商局发布《关于推广使用<东莞市商品房认购书(范本)>的通知》, 3月1日起，东莞将在全市推广使用新版的东莞市商品房认购书。
认购书提出：买家在楼盘认购后，两天内可无理由退定金。
东莞成为国内首个正式出台“无理由退房”政策的城市。
2019-2020年粤东城市房地产市场报告目录【序】 (1)宏观经济背景分析篇 (3)粤东城市市场概览 (6)一、2019 年惠州房地产市场形势分析 (7)（一）惠州土地市场 (7)（二）惠州商品房市场 (9)二、2019 年河源房地产市场形势分析 (23)（一）河源土地市场 (23)（二）河源商品房市场 (23)三、2019 年梅州房地产市场形势分析 (29)（一）梅州土地市场 (29)（二）梅州商品房市场 (29)四、2019 年汕头房地产市场形势分析 (32)（一）汕头土地市场 (32)（二）汕头商品房市场 (34)五、2019 年汕尾房地产市场形势分析 (38)（一）汕尾土地市场 (38)（二）汕尾商品房市场 (38)六、2019 年潮州房地产市场形势分析 (42)（一）潮州土地市场 (42)（二）潮州商品房市场 (43)七、2019 年揭阳房地产市场形势分析 (49)（一）揭阳土地市场 (49)（二）揭阳商品房市场 (52)【后记】 (57)【附：2019 年粤东城市房地产政策一览】 (59)图表目录图表 1：2011-2019 年三季度GDP 季度同比增速（%） (3)图表 2：财新与中采制造业月度 PMI 走势（%） (3)图表3：广义货币余额月度走势 (4)图表 4：CPI 和 PPI 同比增速走势 (4)图表5：商品房销售面积按月同比情况 (4)图表6：商品房销售金额按月同比情况 (4)图表7：房地产开发投资额及增速情况 (5)图表8：房屋新开工面积及增速情况 (5)图表 9：2015 年以来商品房待售面积及同比变化趋势 (5)图表 10：2019 年粤东 7 市商品房销售情况 (6)图表 11：2019 年粤东 7 市商品房成交均价 (6)图表12：惠州市近年土地供求及成交金额情况 (7)图表13：惠州市近年土地挂牌成交地面价走势 (7)图表 14：2019 年惠州市各类型土地成交情况 (7)图表 15：2019 年各县区土地挂牌成交量价情况 (8)图表 16：2019 年惠州市各区县土地成交情况 (8)图表 17：2019 年部分品牌房企-惠州市拿地情况 (8)图表18：惠州市近年商品房预售面积走势 (9)图表 19：2019 年1-12 月惠州市商品房预售走势 (9)图表 20：2019 年惠州市各区县商品房预售情况 (9)图表21：惠州市近年商品房销售情况 (10)图表 22：2019 年各区县商品房成交情况 (10)图表23：惠州市近年住宅成交情况 (10)图表24：惠州市近年住宅成交均价走势 (10)图表25：惠州市近 12 个月库存面积与去化周期走势 (11)图表 26：2019 年（截至 12 月底）各区县库存情况 (11)图表 27：2019 年惠州市房企销售金额TOP20 (12)图表 28：2019 年惠州市单盘销售金额排行榜TOP10 (12)图表29：惠城区近年商品房供求及成交金额走势 (13)图表30：惠城区近年商品房均价走势 (13)图表31：仲恺区近年商品房供求及成交金额走势 (13)图表32：仲恺区近年商品房均价走势 (13)图表33：惠阳区近年商品房供求及成交金额走势 (14)图表34：惠阳区近年商品房均价走势 (14)图表35：大亚湾近年商品房供求及成交金额走势 (14)图表36：大亚湾近年商品房均价走势 (14)图表37：惠东县近年商品房供求及成交金额走势 (15)图表38：惠东县近年商品房均价走势 (15)图表39：博罗县近年商品房供求及成交金额走势 (15)图表40：博罗县近年商品房均价走势 (15)图表41：龙门县近年商品房供求及成交金额走势 (16)图表42：龙门县近年商品房均价走势 (16)图表43：河源市区近年商业与住宅用地供求价走势 (23)图表44：2019 年河源市区商业与住宅用地成交情况 (23)图表45：河源市区近年商品房供求走势 (24)图表46：2018 年-2019 年河源市区商品房成交均价走势 (24)图表47：河源市区近年一手住宅库存面积及去化周期走势 (25)图表48：梅州市 2013-2019 年土地供应情况 (29)图表49：梅州市 2013-2019 年土地成交情况 (29)图表50：梅州市近年住宅供应走势 (30)图表51：梅州市近年住宅成交量价走势 (30)图表52：梅州市近年商品房库存及去化周期走势 (30)图表53：2019 年汕头市各类型土地供销情况 (32)图表54：2014-2019 年汕头市住宅/商服用地成交情况 (32)图表55：2018-2019 年汕头市商住地供销走势 (33)图表56：2019 年汕头市住宅/商服用地成交分布图 (34)图表57：2015-2019 年汕头楼市一手房/住宅量价走势 (35)图表58：2018-2019 年汕头市商品房成交量价走势 (35)图表59：汕尾市 2019 年土地供求走势 (38)图表60：汕尾市近年商品房销售量价走势 (39)图表61：2019 年潮州市各类型土地供销情况 (42)图表62：2019 年潮州市商住用地成交分布地图 (43)图表63：2014-2019 年潮州市历年供应（预售）情况 (44)图表64：潮州楼市商品房月均成交走势 (44)图表65：2019 年潮州市在售项目剩余库存量盘点 (45)图表66：历年揭阳各类土地成交情况 (49)图表67：2019 年揭阳市各类型土地供销情况 (49)图表68：历年揭阳市住宅用地供求及楼面均价走势 (49)图表69：2019 年揭阳各县区住宅用地成交量价 (49)图表70：2019 年揭阳市土地成交之最榜单 (50)图表71：2019 年揭阳市商住用地成交地图 (51)图表72：揭阳市近年商品房销售走势 (52)图表73：2019 年 1-11 月揭阳市商品房销售量价情况 (52)图表74：2019 年揭阳单盘销售金额排名 (53)图表75：2019 年全年揭阳开发商销售额排名 (53)【序】江静潮初落，当春花自开——2020 年：市场分化平稳发展我们曾在 2018 年年报《疾风知劲草，明月识路长》中提到，2019 年惠州在市场调整下疲弱的市场需求，当时这一观点让人觉得危言耸听。
2020年深圳房地产市场分析报告2020年9月2020 年是深圳特区成立四十周年。
1980 年 8 月 26 日，深圳经济特区设立。
40 年来，深圳快速发展，城市地位显著上升。
房地产行业也取得长足发展，深圳作为改革先行者，在房地产行业发展中也起到先锋作用。
同时，也诞生一批优质房地产开发和服务企业。
展望未来，深圳城市地位仍将持续提升，深圳优质企业也将受益。
第一部分、深圳40 年来，取得快速发展1、40年来深圳房地产行业快速发展深圳在房地产行业产生和发展中扮演先锋者的角色。
中国大陆第一家房地产公司、第一个商品房小区均在深圳诞生、第一次土地使用权公开拍卖也发生在深圳。
深圳在过往房地产行业发展中，扮演着先锋者的角色。
40 年来，深圳房地产市场也取得了快速发展。
商品住宅销售面积从 1986 年的 45 万方，到目前每年 600 万方左右的水平，并且逐步进入存量市场，二手房成交面积是新房的 1.7 倍左右。
深圳地产基本面中长期依然向上。
自商品房诞生以来，深圳基本面总体向上，虽然也经历过 08 年前后、12 年前后的波动。
2020 年年初以来，深圳新房成交面积同比-2%，在公共卫生事件影响下，依然与去年同期持平；年初以来二手房成面积同比增长 49%。
图表1、深圳商品住宅销售面积（万方）数据来源：深圳统计局、市场研究部整理图表2、深圳商品住宅平均交易价格（元/平方米）数据来源：深圳统计局、市场研究部整理2、深圳发展一路向西深圳发展一路向西，从罗湖到福田再到南山和前海。
发展重心的变化也带来区域地产基本面的变化。
（1）深圳最初中心区在罗湖区，1984 年国贸大厦封顶，成为深圳首个 CBD 中心，罗湖商业区几乎汇集了深圳的行政、金融、文化、商务办公等全部功能。
（2）而随着 1997 年前后福田 CBD 动工、市民中心、图书馆等陆续在福田区开工建设，福田成为深圳第二个重点开发区。
（3）南山区伴随着高科技、互联网的发展，快速崛起，依靠腾讯以及华为等一批高科技大型公司，打造了一个高科技产业集群。
2019-2020年粤东城市房地产市场报告目录【序】 (1)宏观经济背景分析篇 (3)粤东城市市场概览 (6)一、2019 年惠州房地产市场形势分析 (7)（一）惠州土地市场 (7)（二）惠州商品房市场 (9)二、2019 年河源房地产市场形势分析 (23)（一）河源土地市场 (23)（二）河源商品房市场 (23)三、2019 年梅州房地产市场形势分析 (29)（一）梅州土地市场 (29)（二）梅州商品房市场 (29)四、2019 年汕头房地产市场形势分析 (32)（一）汕头土地市场 (32)（二）汕头商品房市场 (34)五、2019 年汕尾房地产市场形势分析 (38)（一）汕尾土地市场 (38)（二）汕尾商品房市场 (38)六、2019 年潮州房地产市场形势分析 (42)（一）潮州土地市场 (42)（二）潮州商品房市场 (43)七、2019 年揭阳房地产市场形势分析 (49)（一）揭阳土地市场 (49)（二）揭阳商品房市场 (52)【后记】 (57)【附：2019 年粤东城市房地产政策一览】 (59)图表目录图表 1：2011-2019 年三季度GDP 季度同比增速（%） (3)图表 2：财新与中采制造业月度 PMI 走势（%） (3)图表3：广义货币余额月度走势 (4)图表 4：CPI 和 PPI 同比增速走势 (4)图表5：商品房销售面积按月同比情况 (4)图表6：商品房销售金额按月同比情况 (4)图表7：房地产开发投资额及增速情况 (5)图表8：房屋新开工面积及增速情况 (5)图表 9：2015 年以来商品房待售面积及同比变化趋势 (5)图表 10：2019 年粤东 7 市商品房销售情况 (6)图表 11：2019 年粤东 7 市商品房成交均价 (6)图表12：惠州市近年土地供求及成交金额情况 (7)图表13：惠州市近年土地挂牌成交地面价走势 (7)图表 14：2019 年惠州市各类型土地成交情况 (7)图表 15：2019 年各县区土地挂牌成交量价情况 (8)图表 16：2019 年惠州市各区县土地成交情况 (8)图表 17：2019 年部分品牌房企-惠州市拿地情况 (8)图表18：惠州市近年商品房预售面积走势 (9)图表 19：2019 年1-12 月惠州市商品房预售走势 (9)图表 20：2019 年惠州市各区县商品房预售情况 (9)图表21：惠州市近年商品房销售情况 (10)图表 22：2019 年各区县商品房成交情况 (10)图表23：惠州市近年住宅成交情况 (10)图表24：惠州市近年住宅成交均价走势 (10)图表25：惠州市近 12 个月库存面积与去化周期走势 (11)图表 26：2019 年（截至 12 月底）各区县库存情况 (11)图表 27：2019 年惠州市房企销售金额TOP20 (12)图表 28：2019 年惠州市单盘销售金额排行榜TOP10 (12)图表29：惠城区近年商品房供求及成交金额走势 (13)图表30：惠城区近年商品房均价走势 (13)图表31：仲恺区近年商品房供求及成交金额走势 (13)图表32：仲恺区近年商品房均价走势 (13)图表33：惠阳区近年商品房供求及成交金额走势 (14)图表34：惠阳区近年商品房均价走势 (14)图表35：大亚湾近年商品房供求及成交金额走势 (14)图表36：大亚湾近年商品房均价走势 (14)图表37：惠东县近年商品房供求及成交金额走势 (15)图表38：惠东县近年商品房均价走势 (15)图表39：博罗县近年商品房供求及成交金额走势 (15)图表40：博罗县近年商品房均价走势 (15)图表41：龙门县近年商品房供求及成交金额走势 (16)图表42：龙门县近年商品房均价走势 (16)图表43：河源市区近年商业与住宅用地供求价走势 (23)图表44：2019 年河源市区商业与住宅用地成交情况 (23)图表45：河源市区近年商品房供求走势 (24)图表46：2018 年-2019 年河源市区商品房成交均价走势 (24)图表47：河源市区近年一手住宅库存面积及去化周期走势 (25)图表48：梅州市 2013-2019 年土地供应情况 (29)图表49：梅州市 2013-2019 年土地成交情况 (29)图表50：梅州市近年住宅供应走势 (30)图表51：梅州市近年住宅成交量价走势 (30)图表52：梅州市近年商品房库存及去化周期走势 (30)图表53：2019 年汕头市各类型土地供销情况 (32)图表54：2014-2019 年汕头市住宅/商服用地成交情况 (32)图表55：2018-2019 年汕头市商住地供销走势 (33)图表56：2019 年汕头市住宅/商服用地成交分布图 (34)图表57：2015-2019 年汕头楼市一手房/住宅量价走势 (35)图表58：2018-2019 年汕头市商品房成交量价走势 (35)图表59：汕尾市 2019 年土地供求走势 (38)图表60：汕尾市近年商品房销售量价走势 (39)图表61：2019 年潮州市各类型土地供销情况 (42)图表62：2019 年潮州市商住用地成交分布地图 (43)图表63：2014-2019 年潮州市历年供应（预售）情况 (44)图表64：潮州楼市商品房月均成交走势 (44)图表65：2019 年潮州市在售项目剩余库存量盘点 (45)图表66：历年揭阳各类土地成交情况 (49)图表67：2019 年揭阳市各类型土地供销情况 (49)图表68：历年揭阳市住宅用地供求及楼面均价走势 (49)图表69：2019 年揭阳各县区住宅用地成交量价 (49)图表70：2019 年揭阳市土地成交之最榜单 (50)图表71：2019 年揭阳市商住用地成交地图 (51)图表72：揭阳市近年商品房销售走势 (52)图表73：2019 年 1-11 月揭阳市商品房销售量价情况 (52)图表74：2019 年揭阳单盘销售金额排名 (53)图表75：2019 年全年揭阳开发商销售额排名 (53)【序】江静潮初落，当春花自开——2020 年：市场分化平稳发展我们曾在 2018 年年报《疾风知劲草，明月识路长》中提到，2019 年惠州在市场调整下疲弱的市场需求，当时这一观点让人觉得危言耸听。
2020-2021年5月大湾区房地产行业月报目录5 月看点 (2)1、楼市动态 (2)1.1全国视角 (2)1.2大湾区楼市 (3)2、土地动态 (7)2.1大湾区成交 (7)2.2城市表现 (8)2.3土拍排行 (10)3、后市研判 (11)区域动态附录 (12)5 月看点•广佛肇：成交环比上升 14%，同比降幅持续收窄。
广州“土拍潮”叠加黄埔人才政策，配合多项目加推，月底整体市场热度上升，但增城部分区域受黄埔人才政策影响进一步走冷；佛山楼市表现平稳，房企拿地意愿较强烈；肇庆成交环比回暖，价格战与渠道战持续。
•深莞惠：整体供应同比下降 40%，成交受限。
深圳维持政策高敏感度，近期楼市较淡静；东莞土拍、市场热度均较高；惠州表现分化。
•珠中江：成交环比表现好，增幅为 22%，但恢复程度不及环广环深片区。
珠海仍在修复通道中，热度环比回升；中山市场平稳；江门市场热度环比提升。
1、楼市动态1.1全国视角5 月全国监测重点 40 城成交 3481 万㎡，环比回升 21%，同比下降1%，节日氛围带动走量，已基本恢复去年同期水平。
分区来看，华东区域引领全国回温，华南大湾区环深、环广城市成交向好，但部分三四线城市仍在恢复中，热度整体不及华东。
图：全国监测 40 城商品房分区成交情况（万㎡）备注：华南区域包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、珠海、中山1.2大湾区楼市1.2.1.大湾区成交成交持续回升，走势与全国市场一致，同比降幅收窄至 6%，珠中江修复加快。
5 月大湾区 9 城商品住宅成交面积 470 万㎡，环比上涨 16%，同比回落6%，降幅较上月缩小10 个百分点，成交逐渐恢复至正常水平。
成交环比方面，珠中江成交增幅最大，为 22%，前期被挤压的需求释放，成交恢复速度较慢于环广环深片区；广佛肇环比上升 14%，深莞惠环比涨幅为 11%。
成交同比方面，珠中江基本与去年持平，广佛肇同比下降 7%，降幅持续收窄，较上月缩小 15 个百分点，深莞惠 5 月成交主要受制于供应，整体供应同比下降 40%，成交同比由正转负。
大湾区房地产行业观察报告-2020年10月随着“金九银十”的到来，很多房地产商的号角早在下半年就开始吹响。
本文将对近期房地产行业情况进行梳理分析，着重于对大湾区房地产行业的观察，以跟踪行业整体走向。
一、全国房地产成交情况8月情况：8月全国的房产成交情况较Q2有所回落，40个典型城市的住宅成交面积环比下降4%，（3234万平方米），但较2019年8月上升14%，（数据来源：易居网）交易量处于近一年的较高位置。
由于马上面临“金九银十”，各大房地产商均在备货以及准备促销政策。
9月情况：与此前8月的预期相反，40个典型城市住宅成交面积在9月环比下降幅度扩大至8%，同比增长1%（数据来源：易居网）。
经过7、8月的酝酿，各房地产商已在9月开始释放促销政策，首先是恒大“全国楼盘7折优惠”的购房折扣活动，其后其他品牌房企包括万科、碧桂园等也开展了促销活动。
但同时全国房地产政策有所收紧，8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会上提出房地产监管的“三条红线”，即1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；2、房企的净负债率不得大于100%；3、房企的“现金短债比”小于1，另外拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。
伴随“三条红线”的压力和其他收紧政策，9月全国房地产整体并未“升温”，尤其是中部地区成交表现较差。
未来Q4，房企如何利用销售政策实现资金尽快回笼以“降负债”将是市场主要课题。
二、大湾区成交情况大湾区8月的表现非常抢眼，9个湾区城市（广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆）住宅成交面积688万平米，环比上升8%，同比上升20%（数据来源：易居网）。
大湾区整体商品住宅成交量为年内最高，有扩张趋势，尤其是深圳、东莞、惠州3-9月成交量逐渐放大（按成交面积计）。
总体大湾区9城中，8月深圳（同比增长42%）、东莞（同比增长67%）、惠州（同比增长64%）成交热度最高；其次为广州（同比增长50%）、佛山（同比增长4%）；而珠海（同比增长10%）、江门（同比增长-6%）、中山（同比增长-44%）、肇庆（同比增长-32%）表现较差。
2017年粤港澳大湾区房地产市场调研分析报告目录第一节粤港澳大湾区建设上升至国家级战略 (6)第二节粤港澳湾区有望崛起成为世界级湾区 (7)一、世界三大湾区具有重要经济地位 (7)二、粤港澳大湾区具有成为世界级湾区的基础 (10)第三节粤港澳大湾区交通发展、产业升级、人口稳步增长 (13)一、大湾区交通圈建成推动三地合作发展 (13)二、大湾区人口数量上升，带动地产长期需求 (14)三、粤港澳大湾区经济增速换挡，经济结构升级 (16)第四节广东：优势区域量价齐升，核心城市长期看好 (22)一、粤九城概况：土地供应稀缺，销售量价齐升 (22)二、珠海：成交冲高回落，短期面临调整 (24)三、广州：房价涨幅创新高，投资增速回暖 (27)四、深圳：进入阶段性调整，信心依旧充沛 (30)五、东莞：房价迅速攀升，地价创出新高 (33)六、佛山：涨幅明显滞后，后续空间较大 (36)第五节港澳：供需关系紧张，量价触底回升，政策面长期受益 (40)一、香港：土地稀缺，内资涌入，有望继续上涨 (40)二、澳门：维持繁荣，成交回暖 (43)第六节粤港澳大湾区领先房地产企业分析 (46)一、招商蛇口 (46)二、天健集团 (50)三、格力地产 (52)四、华发股份 (57)五、保利地产 (60)图表目录图表1：纽约湾区是美国的金融核心中枢 (8)图表2：旧金山湾区依托高端科技带动经济发展 (8)图表3：东京湾区依托港口群形成临港工业带 (8)图表4：粤港澳大湾区金融、科技产业崛起 (9)图表5：粤港澳大湾区第三产业占比低于世界三大湾区 (11)图表6：粤港澳大湾区港口集装箱吞吐量整体呈上升趋势 (12)图表7：粤港澳1小时交通圈将在五年内成型 (13)图表8：港珠澳大桥年底通车 (14)图表9：粤港澳人口不断上升 (15)图表10：粤港澳小学生数量稳步回升 (15)图表11：粤港澳GDP增速波动回升 (16)图表12：广东GDP增速下降趋稳 (16)图表13：香港GDP增速趋稳 (17)图表14：澳门GDP增速触底企稳 (17)图表15：广东第三产业占比缓慢上升 (18)图表16：香港第三产业占比保持在90%以上 (18)图表17：澳门第三产业占比保持在90%以上 (19)图表18：粤港澳第三产业占比高于全国平均水平 (19)图表19：前海扩容示意图 (20)图表20：广东九城土地供给下滑、土地价格上升 (22)图表21：广东九城商品房销售量价齐升 (23)图表22：珠海房价增速冲高回落 (24)图表23：珠海商品房成交大幅回落 (25)图表24：珠海土地成交价格回调 (25)图表25：珠海房地产投资额平稳增长 (26)图表26：广州住宅价格和涨幅均创新高 (27)图表27：广州住宅成交面积稳中有升 (28)图表28：广州土地成交均价长期上涨趋势未改 (29)图表29：广州房地产开发投资恢复良好增长 (29)图表30：深圳住宅价格增速回落 (30)图表31：深圳住宅成交面积下降 (31)图表32：深圳土地成交保持高位 (31)图表33：深圳房地产投资稳健上扬 (32)图表34：东莞住宅价格快速增长 (33)图表35：东莞住宅成交面积大幅下降 (34)图表36：东莞土地价格大幅上涨 (35)图表37：东莞房地产投资增速下降 (35)图表38：佛山住宅价格小幅上涨 (36)图表39：佛山商品房成交出现回落 (37)图表40：佛山土地价格迅猛上涨 (37)图表41：佛山房地产投资总体稳定 (38)图表42：香港房价增速略有放缓 (40)图表43：香港一手房成交量价均呈稳定状态 (40)图表44：香港土地出售总价攀升 (41)图表45：香港住宅存量快速攀升 (42)图表46：澳门住宅成交有所反弹 (43)图表47：澳门住宅开工数量回升 (44)图表48：社区开发运营为招商蛇口最主要收入来源 (46)图表49：前海蛇口自贸区为粤港澳大湾区发展引擎 (48)图表50：蛇口太子湾邮轮母港为深圳旅游发展引擎 (49)图表51：罗湖区“二线插花地”项目改造效果图 (52)图表52：市政建设代表项目上海浦东世纪大道（金杯奖） (52)图表53：格力地产股权图 (53)图表54：香洲码头建设规划 (55)图表55：洪湾中心渔港规划 (55)图表56：我国居民游艇拥有量远低于国际水平 (56)图表57：港珠澳大桥人工岛口岸示意图 (57)图表58：华发股份股权结构：实际控制人为珠海市国资委 (57)表格目录表格1: 广东九城与港澳横向比较 (6)表格2: 政府关于粤港澳大湾区文件 (6)表格3：世界三大湾区特点 (7)表格4：三大湾区产业均以服务业为主 (9)表格5：广东房地产相关政策 (23)表格6: 招商蛇口在粤港澳湾区内未结储备约670万方 (46)表格7: 招商蛇口在前海蛇口自贸区的土地储备超500万方，房产近200万平 (48)表格8: 招商蛇口2016年净利润增长率大幅提升 (49)表格9：天健集团受结转影响营收略有下滑 (50)表格10：天健集团目前项目储备（单位：万平米） (50)表格11：格力地产房地产主业业绩强劲增长 (53)表格12：格力地产目前项目储备（单位：万平米） (54)表格13：华发股份目前在湾区的土地储备情况（单位：万平米） (58)表格14：华发股份2016年末土地储备情况 (58)表格15：主营业务收入大幅增长59.4% (58)表格16：华发股份目前在湾区的开发投资情况（单位：万平米） (59)表格17：公司主营业务收入增速25.4%，净利润增速0.6%，保持稳健 (60)第一节粤港澳大湾区建设上升至国家级战略粤港澳大湾区是由广东省9个市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群。
大湾区产业地产趋势分析大湾区产业地产趋势分析引言：大湾区是指中国广东省珠三角区域与香港、澳门以及周边地区的一个经济合作体系，是中国经济最为发达的区域之一。
随着国家政策的推动，大湾区的产业地产市场正呈现出一系列新的趋势和机遇。
本文将从宏观经济环境、政策支持、产业布局、房地产市场等角度进行分析，以期对大湾区产业地产发展的趋势进行深入探讨。
一、宏观经济环境大湾区是中国的经济中心之一，拥有丰富的资源和良好的经济基础。
2018年，大湾区的GDP总量达到10.87万亿元人民币，占全国GDP的14.1%。
其中，广州、深圳和香港是大湾区的经济增长引擎，其GDP总量分别为2.15万亿元、2.42万亿元和2.85万亿元，占大湾区GDP总量的67%。
大湾区还拥有发达的制造业、高科技产业和金融服务业，为产业地产的发展提供了坚实的基础。
二、政策支持近年来，中国政府高度重视大湾区的发展，相继出台了一系列政策文件，为大湾区产业地产的发展提供了扶持和保障。
2017年2月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，提出了“互联互通、共商共建、共享共治”的发展理念，明确了大湾区发展的目标和任务。
2018年12月，粤港澳大湾区发展规划纲要正式印发，明确了大湾区建设的发展战略和政策措施。
政策的支持将为大湾区产业地产的发展提供有力保障。
三、产业布局大湾区产业布局多样化，拥有制造业、科技创新产业、金融服务业等多个产业。
其中，广州、深圳和香港是大湾区的核心城市，具有良好的产业基础和发展前景。
1.制造业大湾区的制造业实力雄厚，以广州、深圳为代表的珠三角地区是中国制造业的重要基地。
广州是中国重要的汽车和电子产品制造中心，拥有一大批知名企业，如广州汽车集团、广州珠江啤酒、广东美的等。
深圳是中国高科技产业的重要集聚地，以华为、中兴、腾讯等企业为代表，形成了集研发、生产于一体的完整产业链。
2.科技创新产业大湾区在科技创新方面具有独特的优势，拥有一批高水平的科研机构和产业园区。
大湾区房地产市场分析
1. 大湾区成交
成交持续回升，走势与全国市场一致，同比降幅收窄至6%，珠中江修复加快。
5月，大湾区9城商品住宅成交面积470万㎡，环比上涨16%，同比回落6%，降幅较上月缩小10个百分点，成交逐渐恢复至正常水平。
成交环比方面，珠中江成交增幅最大，为22%，前期被挤压的需求释放，成交恢复速度较慢于环广环深片区；广佛肇环比上升14%，深莞惠环比涨幅为11%。
成交同比方面，珠中江基本与去年持平，广佛肇同比下降7%，降幅持续收窄，较上月缩小15个百分点，深莞惠5月成交主要受制于供应，整体供应同比下降40%，成交同比由正转负。
2. 大湾区9 城表现
除深圳外8城供应环比下降，莞江中成交同环比增长。
供应端：同比除广州增加外，多城5月供应仍处于偏低水平，同比为负，深圳、珠海供应同比下降59%和72%；环比表现分化，深圳4月为供应低位，5月环比大增；江门供应同环比下降60%-70%。
成交端：同比东莞表现亮眼，增长18%，深圳、珠海受供应制约，成交同比降幅约30%；环比方面，除深圳外，8城成交环比均有放量。
表：大湾区9城5月市场表现特征。
大湾区2020年商品房市场年度回顾及解读2020年已经过去，过去的一年无疑是风险伴随着机遇的一年，全球都经历了疫情带来的巨大变化。
疫情对宏观经济、各个不同地区、行业的发展格局也产生了深刻的影响。
作为一家专注于大湾区的资管机构，我们对2020年全年的大湾区房地产商品房市场从多维度做一个较为全面的回顾。
一、宏观经济情况——大湾区9城对比大湾区9城分别为：广州、东莞、佛山、深圳、惠州、中山、珠海、江门、肇庆。
广州作为广东省省会和历史上知名的贸易之都，是广东省的行政中心，也是大湾区9城中常住人口最多的城市，常住人口规模（2019年统计公报）为1531万。
广州市面积为7434平方公里，2020年GDP为25019亿元，同比增长6.8%。
深圳作为后起之秀，短短40年时间已经发展为一线城市，2020年GDP为27670亿元，同比增长6.7%。
深圳是大湾区人口密度最高的城市，面积为7434平方公里，1997平方公里常住人口规模（2019年统计公报）为1344万。
下图为大湾区9城宏观经济对比图：数据来源：世联行可见在大湾区城市中，目前经济总量最高的是深圳，其次为广州、佛山、东莞。
2020年经济增速最大的城市为东莞。
不同城市产业结构也有较大的区别，深圳、东莞几乎没有第一产业，经济依靠第二产业、第三产业，而广州第三产业占比最高，达到72%，其余城市中，中山、珠海产业结构相同，佛山第二产业占比最高，达到57%，第二产业相对发达，而惠州、江门、肇庆相对而言第一产业占比较高，由于是肇庆，第一产业占比为16%。
大湾区个城市支柱产业各有不同，深圳、广州、东莞、惠州的信息电子产业发展不错，而佛山的主要产业为家电厨卫、陶瓷、机械，中山、珠海与其类似，珠海的支柱产业还包括了电力、生物医药等。
江门、肇庆则以纺织服装、视频、造纸、金属加工、化工产业为主。
二、大湾区房地产政策梳理2020年最重磅的两个中央层面关于房地产的政策，一是当属8月针对房企提出的“三道红线”：1)扣除预收账款后的资产负债率大于70%。
