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菱角湖万达广场市场调研报告一、加推产品基本情况菱角湖万达广场目前推出的是三期精品小户型，位于新华西路与南面规划路交界处，为三栋25层高层建筑：A栋1单元是毛坯房，1到4层为商业，5层以上为住宅层，70年产权；A栋2单元、3单元是精装公寓，1到5层为万千百货，6层以上为公寓，40年产权。
所推产品主要以45-60平米1房和80-120平米两房为主，公摊为24.5%。
二、所推产品调研情况1、A栋1单元产品信息（1）所在区位：紧邻新华西路。
（2）户数：该楼栋为5梯22户，总户数为572户。
（3）户型情况：80-95平米两房（104套）、60-66平米大1房（52套）和45-48平米小一房（416套）。
（4）单层结构图：2、A栋2单元和3单元（1）所在区位：位于南面新规划路。
（2）户数：该楼栋为6梯21户，总户数分别为525户。
（3）户型情况：106-120平米大两房（50套）、85-90平米为大一房（100套）和45-60平米一房（375套）。
（4）单层结构图：三、所推产品销售价格信息1．A栋1单元普通住宅销售价格概况（1）东北面起价为8350元/平米，均价为9200元/平米，最高价为9750元/平米；（2）西南面起价为9250元/平米，均价为10600元/平米，最高价格为10450元/平米。
（3）基本上3到4个楼层为一个价格，层差价为100元/平米。
2．A栋2、3单元为精装公寓销售价格概况（1）起价为8800元/平米，均价为11200元/平米，最高价格为13800元/平米（2）基本上3到4个楼层为同一价格，层差价在200—400元/平米。
3．所推产品销售价格明细四、产品优惠情况万达3期小户型于本月14日星期一正式开盘，现在所有价格已经在销售大厅公布，具体优惠幅度现在暂未出台。
五．分析1．区域：卖点热点区域，开发商众多，地块已被炒热。
新华西区域的开发最早从05开发商年开始，以新华西美林公馆等项目为代表。
一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析（组图）近年来万达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。
本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉（目前已开业5个万达，江汉路万达、菱角湖万达、经开万达、积玉桥万达、楚河汉街，未来预计要开10个万达），二三四代万达均有开业运营的项目，全国独有。
长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享交流。
第一代万达：长沙解放西路万达（悦荟广场）说到第一代万达，有一段往事不可回避。
2005年前后，正是万达大力扩张的时期，万达计划赴港发行Reits上市却未果。
澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机，也是因缘巧合，双方当时一拍即合。
麦格理通过贷款，向万达购买了9座万达广场（项目招商信息）（分别位于南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连）。
2005年的万达正是大力发展急需血液的时候，资本市场筹资无果，加上当时已拥有的21个已经运营或动工的商业广场，资金压力巨大。
与麦格理达成协议，并借此套现31亿。
在麦格理与万达集团的委托管理合同期满后，双方协议分手。
上述9个城市的万达广场全部更名为“悦荟广场”。
现在来看，这9个万达广场，全部位于城市最核心的商圈，目前估值应该远超当年的31亿。
不过话说回来，正是凭借当年的31亿现金，万达抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模，对双方来说也可谓双赢。
第一代万达的代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈，黄兴南路步行街和解放西路交汇处，紧邻长沙黄兴路步行街，交通线路纵横交错，人流如织。
项目占地1.8万平方米，总建筑面积约5万平方米。
所谓第一代万达，通俗讲就是一个“商业大盒子”。
单层面积5000-10000方不等，一般为地上4层，总规模3-5万方不等，一楼分割销售，二三楼标配为沃尔玛超市，四楼标配为万达影院+大玩家电玩，加上部分餐饮。
问万达模式：运营之痛2012年11月15日09:4521世纪经济报道王营常年在北京工作的黄倩倩每次回到老家襄阳都有各种不适应。
这个位于鄂西北地区的三线城市算不得经济发达，但有着大城市同样的浮华。
在襄阳万达广场，晚上8点，偌大的购物广场内已没有多少顾客，只想在屈臣氏购买一支唇膏的倩倩，受到导购小姐的热情推介。
北京的导购们一定没有时间去应付只在30元左右产品前晃悠的顾客。
“你可以认为是襄阳的导购们服务更好，但我更愿意相信是他们的生意不好做，所以要抓住每一个能抓住的客人。
”当地一位颇资深的业内人士称。
两个月前，珠宝品牌金伯利和欧特尔选择从襄阳万达广场撤柜。
据上述资深人士调查，除了两家撤柜的珠宝品牌，服装品牌也走了约三分之一。
而留下经营的商家80%处于薄利和微利状态。
万达广场高速扩张之后，统一的模块化管理是否能胜任商业地产最艰难的运营挑战？运营之困襄阳万达广场号称鄂西北最大的购物中心。
资料显示，2010年11月26日落成的襄阳万达广场总建筑面积60万平方米，其中包括10栋32层住宅楼，外围2层的商铺、2栋24层的写字楼、1栋19层的酒店(当地“唯一五星级酒店”)以及3层或4层的商铺等。
据了解，襄阳万达广场除了酒店以及购物中心属于万达自持，其余均对外销售，目前仅有部分写字楼尚未售出。
但开业热闹过后，襄阳万达广场的吸引力并没有期望的那么大。
李强(化名)是这个小城市各方关系颇深的当地资深人士。
他告诉记者，在襄阳万达广场室外有一条“金街”，售出去的商铺基本在关门状态。
“大约有100个门面商铺是空的，开门营业的很少，连10%都不到。
”另外一家金店老板告诉记者，商场周末的人气还可以，但平时人流量很少。
上个月，他们亏损了5万。
这位老板把原因归结于，“可能是楼上的服装品牌不好，没有大品牌，吸引不来高端女士消费群。
”但李强认为，万达广场没有融入当地文化，运营管理不符合本地习惯。
万达广场尽管体量很大，但位置属于襄阳相对偏远位置。
北京CBD万达广场项目位于北京市中央商务区核心地段,紧邻东三环和国贸中心,坐北朝南，总建筑面积50万平方米，其中商业和五星级酒店面积22万平方米.北京石景山万达广场项目位于北京市石景山区,面临长安街,总建筑面积30万平方米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。
上海五角场万达广场项目位于上海市五角场市级商业副中心，总建筑面积40万平方米，其中商业面积26万平方米。
上海周浦万达广场项目位于上海市浦东新区周浦镇,总建筑面积32万平方米，其中商业面积24万平方米.投资置业：http：//www。
wandash。
com/西安民乐园万达广场项目位于西安市中心解放路，总建筑面积29万平方米，其中商业面积15万平方米。
洛阳万达广场项目位于洛阳市涧西区，商业面积11万平方米。
重庆南坪万达广场项目位于重庆市南坪广场，是新的城市商业副中心,总建筑面积78万平方米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。
投资置业:http：///西安李家村万达广场项目位于西安市碑林区，总建筑面积40万平方米，其中商业中心面积15万平方米。
国家商务部部长陈德铭视察西安李家村万达广场。
大连华府万达广场项目位于大连市奥林匹克广场北侧，总建筑面积10万平方米。
成都锦华路万达广场项目位于成都市锦江区锦华路，总建筑面积40万平方米，其中商业面积26万平方米。
呼和浩特万达广场项目位于呼和浩特市新华东街,总建筑面积128万平方米,其中商业和五星级酒店面积21万平方米。
包头青山万达广场项目位于包头市银河广场，总建筑面积65万平方米,其中商业面积17万平方米。
无锡滨湖万达广场项目位于无锡市滨湖区，是新的城市商业中心，总建筑面积70万平方米,其中商业和五星级酒店面积23万平方米。
宁波鄞州万达广场项目位于宁波市鄞州中心区，是宁波新的商业中心，总建筑面积60万平方米,其中商业和五星级酒店面积35万平方米。
南京建邺万达广场项目位于南京市建邺区，总建筑面积97万平方米，其中商业和五星级酒店面积32万平方米,是南京市最大的商业项目。
博学笃行自强不息
汉口菱角湖万达广场
汉口菱角湖万达广场位于中国湖北省武汉市汉口区，是一座综合性
购物中心。
该广场占地面积约23万平方米，建筑面积13万平方米，拥有200多个品牌商铺。
广场内设有大型超市、电影院、儿童乐园、餐饮店等，满足不同人群的需求。
广场周边交通便利，有地铁站和
公交车站附近，吸引了大量的消费者。
同时，该广场还定期举办各
种活动和促销活动，吸引顾客前来购物和娱乐。
总之，汉口菱角湖
万达广场是武汉市内一个热门的购物和休闲聚集地。
1。
武汉菱角湖万达广场
一、广场概况
武汉菱角湖万达广场位于武汉市江汉区，东临新华下路，西邻新华西路，南侧为规划道路、武汉新闻出版局,北侧为马场公寓、菱湖上品项目，西北侧为武汉市十九中，其地理位置居中独优，是江汉区政治、经济、文化和交通四大中心所在地，是连接汉口南
部金融区和北部住宅区的枢纽。
项目的总规划用地面积9.47万平方米，总建筑面积约51万平方米, 是由商业综合体、室外商业街、公寓、住宅及底商组成的
大型城市综合体，主要包括16万平米购物中心，8万平米精装SOHO及中高档公寓，18万平米精致高层住宅等。
项目商业硬件配套
齐全，拥有地面、地下机动车位2000个及三个大型市民广场，全方位满足消费者的需求。
二、主力店及名称
万千百货、国美电器、大歌星、影城、大玩家、沃尔玛
三、各系统设备概述
1、供电系统
A区大商业主体及裙楼10KV供电系统
说明：根据本工程用电负荷等级，拟由临近唐家墩110KV变电站引入两路10KV高压进线到A区开闭所，要求两路电源取自不同的母线段，同时工作，分列运行(装机总容量为19950KVA)。
其中一路中断供电时，另一路可满足全部一、二级负荷供电要求，供电容量分别为9800KVA、10150KVA。
A区10KV开闭所母线段主Ⅰ供超市变配电室（1250KVA）、大商业综合变配电室（2×1600KVA+1×1250KVA）、百货变电室（1600KVA）、
写字楼变配电室（2×1250KVA）
A区10KV开闭所母线段主Ⅱ供超市变配电室（1250KVA）、大商业综合变配电室（3×1600KVA）、百货变电室（1600KVA）、
写字楼变配电室（2×1250KVA）
B、C区住宅专配及公配10KV供电系统
说明：根据本工程用电负荷等级，拟由临近唐家墩110KV变电站引入两路10KV高压进线到B、C区开闭所，要求两路电源取自不
同的母线段，(装机总容量为15040KVA)。
专配为一主一备，公配为其中一路母线段供电，供电容量分别为8400KVA、6640KVA。
B、C区10KV开闭所母线段Ⅰ供住宅及物业专用变配电室兼中心配（2×1000KVA+4×1600KVA）B区商铺变配电室(2*1600KVA)
C区商铺变配电室(2*1600KVA)
B、C区10KV开闭所母线段Ⅱ供住宅及物业专用变配电室兼中心配（2×1000KVA）、A区公寓公用变配电室（2×630KVA）
B1住宅公用变配电室（2×800KVA）、B2住宅公用变配电室（2×630KVA）
C1住宅公用变配电室（2×630KVA）、C2住宅公用变配电室（2×630KVA）
2、空调系统
（A区）：制冷站共计3个，分别为超市，大商业，百货制冷站。
超市制冷站（219.2平方米）水冷离心机2台，制冷量共计1582千瓦；冷却塔共计2台，冷冻，冷却水泵各3台（两用一备）配备变频控制器。
大商业制冷站（591平方米）离心制冷机3台(单台制冷量3517kw)；螺杆制冷机1台（单台制冷量1386kw）；冷冻循环泵6台，冷水泵5台，循环水泵2台，静音冷却塔4台，板式换热器1台。
万千百货制冷站水冷离心机2台（单台制冷量2461kw）；冷冻冷却泵各3台，静音冷却塔2台。
大商业用燃气真空锅炉2台（单台储热量1163kw）。
万千百货用真空锅炉1台，储热量1450kw,热水循环泵5台。
风机盘管共计383台，组合式空调器175台，吊顶式空调器109台，分体式空调25台，智能变频多联机1台。
送排风机共计119台。
3、供排水系统
（A区）：给水共计3个系统，其中大商业1个，万千百货1个，超市1个；
不锈钢水箱共计5个，容量共计725立方；消防水池2个，容量共计2090立方；给水泵14台。
其中大商业变频给水泵为4台，万千百货变频给水泵为3台，超市变频给水泵为3台，空调补水泵4台。
污水集水坑共计79个，排污水泵共计134台，消防水泵共6台。
（B,C区）：二座容积为154m3和105m3的不锈钢生活水箱和一座容积为252m3的消防水池，有效容积为18m3消防水箱一个。
低区变频调速泵组有3台泵，2用一备，一台隔膜气压罐；
中区变频调速泵组有3台泵，2用一备，一台隔膜气压罐；
高区变频调速泵组有3台泵，2用一备，一台隔膜气压罐。
4、消防系统
A区消防系统由大商业区消防控制中心和百货消防控制中心分别控制，有消防排烟机216台，智能感烟探测器3529个，智能感温探测器1946个，手动报警按钮328个，消火栓按钮721个，声光报警器330台，消防广播369台，自动消防炮25套，消防卷帘门189樘。
B,C区消防系统设252m3水池一座，加压水泵2台。
3#屋顶水箱间设18m3消防水箱一个，并设消防增压设备1套。
B,C区住宅楼消火栓系统室外设4套地上式消防水泵接合器的供水管与室内消火栓给水管网相连。
地下室消火栓系统室外设4套地上式消防水泵接合器的供水管与室内消火栓给水管网相连。
消火栓泵2台；2台自动喷水泵
5、弱电智能系统
A区监控系统（不含地下一层超市）：摄像机397台；硬盘录像机14台；21寸TCL监视器34台；37寸液晶电视3台；19寸液晶显示器14台；中心视频矩阵切换器3台，视频分配器27台，管理服务器2台，安防集成服务器2台。
6、停车场收费系统
自动道闸4套，出口控制机（含远距离读头）2套；入口控制机（含远距离读头）2套，收费主机2台，服务器1台，摄像机4台，发卡器3台。
7、巡更系统
（不详）
8、空调BA系统
A区（不含超市）总共设2803点位，主要控制：中央空调主机系统（6套），热水供暖系统（3套），末端空调新风机组（189套），加压风机（7台），排风机（56台），排水泵（124台），生活水泵（6台），生活水箱（池）（4个），集水池（62个），DDC箱59个。
9、电梯（A区）
自动扶梯 1200EX-EN，42台(商业综合体裙楼24台、三层室内商业街18台)
步道扶梯 1200EXS-N，4台
观光客梯 UAX-O1000-0090 4台
公寓楼客梯 4台
公寓楼客梯兼消防电梯 1台
（东）写字楼客梯 5台
（东）写字楼客梯兼消防电梯 1台
（西）写字楼客梯 5台
（西）写字楼客梯兼消防电梯 1台
商业综合体裙楼客梯 7台
商业综合体裙楼客梯兼消防电梯 2台
商业综合体裙楼货梯 2台
商业综合体裙楼货梯兼消防电梯 6台
电梯（BC区）总16台（其中8台兼做消防电梯）。
