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《CH房地产公司纳税筹划方案设计》篇一一、引言随着国家对房地产行业的不断调控和税收政策的日益严格，CH房地产公司面临着日益严峻的税务压力。
为了合理规避税务风险，降低税务成本，提高公司的经济效益，本方案旨在为CH 房地产公司设计一套科学、合理、有效的纳税筹划方案。
二、公司背景及现状分析CH房地产公司是一家集房地产开发、销售、物业管理为一体的综合性企业。
近年来，公司在全国范围内开展业务，规模不断扩大。
然而，随着业务的发展，公司的税务负担也逐渐加重，主要表现在以下几个方面：1. 税种繁多：包括企业所得税、土地增值税、房产税、印花税等。
2. 税务政策变化快：国家对房地产行业的税收政策不断调整，公司需及时跟进。
3. 税务风险高：公司在税务申报、缴纳等方面存在一定风险。
三、纳税筹划方案设计针对CH房地产公司的实际情况，本方案提出以下纳税筹划措施：1. 合理规划项目周期通过合理规划项目周期，避开高税负时段。
例如，在土地增值税政策调整前，加快项目开发进度，降低土地增值税负担。
2. 优化税务结构（1）合理利用税收优惠政策：关注国家税收政策动态，及时了解并利用各项税收优惠政策，如高新技术企业、研发费用加计扣除等。
（2）合理配置资产：通过合理配置资产，如租赁与购买的平衡、长期与短期的资产组合等，降低企业所得税负担。
（3）合理安排收入与支出：通过合理安排收入与支出的结构与时间，实现税前扣除最大化，降低应纳税所得额。
3. 加强内部税务管理（1）建立完善的税务管理制度：制定税务管理规定，明确税务申报、缴纳、风险管理等流程。
（2）加强税务人员培训：提高税务人员的业务素质和操作技能，确保税务申报的准确性和及时性。
（3）建立风险预警机制：定期对公司的税务情况进行风险评估，及时发现并解决潜在税务风险。
4. 寻求专业税务顾问协助聘请专业的税务顾问公司或律师，为公司提供税收筹划、税务咨询、风险评估等服务，确保公司纳税筹划的合理性和合法性。
企业转让房地产的税收筹划分析胡绍雨【摘要】房地产业是我国经济发展的第一大产业,也是中央和地方政府财政收入的主要来源.但随着房地产交易的数量以及金额的增加,房地产交易过程的税收问题也越来越值得相关方面的关注.企业在转让房地产时,涉及多种不同的税种,如营业税、契税、印花税、土地增值税、企业所得税等,税收成本在总投资额中所占的比例很高且涉税金额大、运作周期长、资金占用量大,如果不考虑这些繁重的税收负担,势必会对企业今后的发展造成影响.因此,企业可以在合法的前提下,充分利用各种优惠政策进行税收筹划,以此来降低转让房地产时的税收成本,减少税收负担,提高经济效益,实现企业经营活动利润最大化的目标.【期刊名称】《甘肃理论学刊》【年(卷),期】2015(000)005【总页数】6页(P148-153)【关键词】房地产转让;税收现状;税收筹划【作者】胡绍雨【作者单位】中南财经政法大学武汉学院,武汉430079;中山大学岭南学院,广州510275【正文语种】中文目前，我国企业在转让房地产时涉及到的税费种类名目繁多，多达十几种，其中所占比重较大的有营业税、土地增值税、企业所得税、契税、印花税，另外还涉及到一些小税种有城建税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税等等。
营业税是指对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的行为为课税对象所征收的一种流转税。
在转让房地产时按“销售不动产”项目征收营业税，税率为5%。
土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种财产税［1］。
按照增值额与扣除项目的比率不同，土地增值税税率分别为30%～60%的四级超率累进税率。
契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
在中国境内取得土地、房屋权属的单位和个人，应当依法缴纳契税，实行3%～5%的幅度比例税率。
印花税是对在我国境内对在经济活动和经济交往中书立、使用、领受的具有法律效力的凭证征收的一种行为税。
房地产税收筹划案例房地产税收筹划案例700字某公司拥有数处商业地产，并计划购买更多的物业来扩大其房地产投资组合。
然而，公司的税务顾问发现该公司可能会面临高额的房地产税。
为了减少税收负担，税务顾问提出了以下筹划方案。
1. 融资筹划：公司可以选择通过融资来购买物业。
通过使用债务融资来购买物业，公司可以将融资利息作为可抵扣的税收支出。
这样一来，公司可以减少其应纳税额，并降低房地产税的负担。
2. 捐赠筹划：公司可以通过捐赠物业来减少其房地产税。
将物业捐赠给慈善机构或非营利组织，公司可以获得相应的税收减免。
此外，通过捐赠物业，公司还可以提升自身的品牌形象，获得更多的公众支持和认可。
3. 跨地区筹划：公司可以考虑将部分物业转移到房地产税负担较轻的地区。
不同地区的房地产税标准和税率可能有所不同，公司可以通过将物业转移至税收较低的地区来降低税负。
然而，此项筹划需要谨慎考虑，以避免违反相关法律和规定。
4. 多元化筹划：公司可以考虑将房地产投资组合进行多元化。
通过购买不同类型的物业，如住宅、商业和农地，公司可以分散投资风险，并且在税务方面有更多的选择和优惠政策可供选择。
5. 长期持有筹划：公司可以考虑长期持有房地产投资。
根据当地法律法规的规定，对于长期持有的房地产投资，公司可能可以享受更低的税率或更长的缴税周期。
这将有助于减少公司的房地产税负担。
总之，通过上述房地产税收筹划案例，公司可以从多个方面采取措施来降低房地产税的负担。
然而，需要注意的是，公司在进行筹划时应遵守相关法律法规，并寻求专业税务顾问的建议，以确保筹划行为的合法性和有效性。
房地产商业开发项目税务筹划方案_[全文] 房地产商业开发项目税务筹划方案郑州铁路房屋建设开发公司我国房地产行业连续8年被国家税务总局列为全国税务专项检查重点行业。
每年被查处的偷税金额之巨大，令人触目惊心。
从房地产行业角度而论，房地产企业的综合税负为15%左右(即每1亿元售房收入，税务成本为1500万元)，税负率较重。
房地产开发中涉及十三个基本税种，行业涉税问题相当复杂，如何有效降低税收成本，做好税务规划，防范税务风险，尤为重要。
目前，我公司正在全力以赴的推进房地产商业开发项目，项目开发的前期工作已积极展开，各方面工作要求按照有关规章制度，规范运作，科学管理，做到有章可循，有据可依，确保预期目标顺利实现。
就房地产企业涉税方面，我们认为多数房地产企业往往主观上不是恶意的偷税，通常是因为财务处理的不规范造成的财税错弊，最后遭致了税务机关的重罚。
为此，我们认为建立正确的纳税意识和纳税操作程序将帮助我们在项目开发中掌握好各项纳税义务的操作，回避税务风险;能够正确预计纳税资金量，统筹资金运用，可以达到节约资金成本目标;合规争取享受税收优惠政策，节约税收成本，也是我们税务规划的重点;建立开发项目税务规划制度，稳妥有序的推进财务管理水平，也是提升我公司项目管理水平的主要方面。
房地产商业开发项目税务规划方案将主要阐述房地产项目主要业务活动及主要开发阶段涉及税收种类，以及我们对于各类税收的政策学习和筹划要点，以进一步使会计成本趋同与计税成本，减少税务调整，减少税收成本。
以下，将通过以下方面来分析房地产项目的涉税问题，进一步明确税务筹划。
房地产商业开发主要业务活动和主要阶段。
房地产商业开发主要业务活动。
房地产商业开发活动主要包括基础设施建设、房屋建设，转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的内容，具有资金密集型、专业技术人才密集型、社会关系密集型的行业特征。
(1)土地的开发与经营，房地产开发企业有偿获得土地后，通过“三通一平”将生地变为熟地，然后既可将其有偿转让给其他单位使用，也可自行组织开发，然后作为开发产品作价出售或开展土地出租业务。
赣州市商业地产二手房税费标准一、个人所得税个人出售商业地产时，根据国家税法规定，需要缴纳个人所得税。
个人所得税的税率根据个人持有房产的时间长短有所不同。
1.持有时间不满5年的，所得税税率为5%。
2.持有时间超过5年的，所得税税率为1-2%。
以商业地产的成交价作为个人所得税的计税依据，计算公式如下：个人所得税= （成交价-购买价-购买时的税费）×税率二、契税商业地产交易时，买家需要缴纳的税费之一是契税。
契税的税率根据商业地产的交易价格有所不同。
1.商业地产交易价格在50万元及以下的，契税税率为1%。
2.商业地产交易价格超过50万元的部分，契税税率为1-3%不等。
契税计算公式如下：契税=商业地产交易价格×契税税率三、增值税商业地产交易中，卖家需要缴纳的税费之一是增值税。
增值税的税率也根据商业地产的交易价格以及不同的类型有所不同。
1.商业地产交易价格在50万元及以下的，增值税税率为5%。
2.商业地产交易价格超过50万元的，增值税税率为5-20%不等。
增值税计算公式如下：增值税=商业地产交易价格×增值税税率四、印花税商业地产交易时，买方和卖方都需要缴纳印花税。
印花税的税率根据商业地产的交易价格有所不同。
1.商业地产交易价格在5万元及以下的，印花税税率为0.03%。
2.商业地产交易价格超过5万元的，印花税税率为0.05%。
印花税计算公式如下：印花税=商业地产交易价格×印花税税率五、维修基金商业地产交易时，买方需要为维修基金缴纳一定比例的费用，以保证商业地产共用部分的维护和修缮。
维修基金的金额根据商业地产的面积、等级、地区以及房屋性质等因素进行计算，具体金额需要根据具体情况而定。
六、其他费用1.中介费：商业地产交易时，卖方通常需要支付给中介机构一定比例的佣金，具体比例一般为1-3%不等。
2.过户费：商业地产交易时，买方需要支付给相关部门的过户费用，费用标准由当地规定。
一、背景随着我国房地产市场的持续发展，房地产销售业务在国民经济中的地位日益重要。
然而，房地产销售企业在经营过程中，面临着复杂的税务问题，如增值税、企业所得税、个人所得税等。
为了降低企业税负，提高企业效益，本文提出以下房地产销售税务筹划方案。
二、税务筹划方案1. 增值税筹划（1）合理确定销售价格：企业在销售过程中，应根据市场行情、开发成本、预期利润等因素，合理确定销售价格。
在保证企业利润的前提下，适当降低销售价格，以降低增值税税负。
（2）利用税收优惠政策：企业可关注国家针对房地产行业的税收优惠政策，如土地增值税、契税等。
在符合条件的情况下，充分利用这些政策降低税负。
（3）优化采购渠道：企业应积极寻求优质的供应商，降低采购成本，从而降低增值税税负。
2. 企业所得税筹划（1）合理确认收入：企业在确认销售收入时，应遵循权责发生制原则，合理确认收入，避免因收入确认不及时导致税负增加。
（2）优化成本费用结构：企业应加强成本费用管理，合理分摊成本，降低企业所得税税负。
（3）利用税收优惠政策：关注国家针对房地产行业的税收优惠政策，如高新技术企业、小微企业等，充分利用这些政策降低税负。
3. 个人所得税筹划（1）合理确定薪酬：企业应根据员工的工作岗位、业绩等因素，合理确定薪酬水平，降低个人所得税税负。
（2）优化福利待遇：企业可提供一定的福利待遇，如住房补贴、交通补贴等，以降低个人所得税税负。
（3）关注税收优惠政策：关注国家针对个人所得税的税收优惠政策，如子女教育、住房贷款等，充分利用这些政策降低税负。
4. 跨区域经营税务筹划（1）合理划分经营区域：企业应根据业务需求，合理划分经营区域，降低跨区域经营税负。
（2）优化业务流程：企业应优化业务流程，提高经营效率，降低跨区域经营成本。
（3）关注税收优惠政策：关注国家针对跨区域经营的税收优惠政策，如税收返还、财政补贴等，充分利用这些政策降低税负。
三、总结房地产销售企业在经营过程中，应充分了解税收政策，结合自身实际情况，采取合理的税务筹划措施，降低税负，提高企业效益。
商业地产转让的纳税筹划商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的商业类地产，主要包括购物中心、专业市场、物流仓储中心、直销店、娱乐类商业地产、商务写字楼、住宅的底层商铺等。
目前房地产在交易、转让环节交纳的税费多而重，如何进行合理筹划特别关键。
《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）对企业重组业务所得税处理进行了明确，如果将资产转移转化为企业重组，就可以有效地避开高税负。
本文结合财税〔2009〕59号文件和营业税、土地增值税、契税等方面的规定，谈谈商业地产转让的纳税筹划。
一、先分立后整体资产转让的筹划59号文明确，分立，是指一家企业（被分立企业）将部分或全部资产分离转让给现存或新设的企业（分立企业），被分立企业股东换取分立企业的股权或非股权支付，实现企业的依法分立。
商业地产转让可以采取先分立后整体资产转让的方式，进行此种转让方式可以节省以直接销售方式转让需缴纳的营业税、土地增值税、契税及企业所得税，具体方法是：第一步，房地产开发企业依照有关法律、法规分立为两个或两个以上的企业，新企业拥有商业地产等资产（注意分立前后公司投资主体完全相同）；第二步，新企业不解散，整体资产转让（无愧和、债权、债务及劳动力）给商业地产接受方企业，接受方给新企业的股权支付额不低于交易支付总额的85%。
在第一步中，房地产开发企业因分立发生的房地产转移，不属于营业税、土地增值税的有偿转让或视同销售行为，不征收营业税、土地增值税。
根据财税〔2009〕59号文的规定，企业分立，被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动，且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，可以选择按以下规定处理。
1、分立企业接受被分立企业资产和负债的计税基础，以被分立企业的原有计税基础确定。
2、被分立企业已分立出去资产相应的所得税事项由分立企业承继。
3、被分立企业未超过法定弥补的亏损额可按分立资产占全部资产的比例进行分配，由分立企业继续弥补。
4、被分立企业的股东取得分立企业的股权（简称“新股”），如需部分或全部放弃原持有的被分立企业的股权（简称“旧股”），“新股”的计税基础应以放弃“旧股”的计税基础确定。
如不需放弃“旧股”，则其取得“新股”的计税基础可从以下两种方法中选择确定：直接将“新股”的计税基础确定为零；或者以被分立企业分立出去的净资产占被分立企业全部净资产的比例先调减原持有的“旧股”的计税基础，再将调减的计税基础平均分配到“新股”上。
因此房地产开发企业因分立发生的房地产转让行为不需缴纳企业所得税。
注意需同时符合下列条件，方可适用特殊性税务处理规定：1、具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。
2、被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。
3、企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。
4、重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。
5、企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。
企业发生符合本通知规定的特殊性重组条件并选择特殊性税务处理的，当事各方应在该重组业务完成当年企业所得税年度申报时，向主管税务机关提交书面备案资料，证明其符合各类特殊性重组规定的条件。
企业未按规定书面备案的，一律不得按特殊重组业务进行税务处理。
第二步中，房地产开发企业分立出的新企业，整体资产转让到商业地产接受方企业，符合《国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复》（国税函〔2002〕165号）中“转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为。
”的规定，该整体资产转让属转让企业产权不征营业税，也不征土地增值税，该整体资产转让不征收企业所得税。
如果不采用特殊性税务处理，则：1、被分立企业对分立出去资产应按公允价值确认资产转让所得或损失。
2、分立企业应按公允价值确认接受资产的计税基础。
3、被分立企业继续存在时，其股东取得的对价应视同被分立企业分配进行处理。
4、被分立企业不再继续存在时，被分立琢其股东都应按清算进行所得税处理。
5、企业分立相关企业的亏损不得相互结转弥补。
被分立企业按公允价值确认资产转让所得或损失，分立企业按公允价值确认资产的计税基础。
这种方法也不会增加企业的总体税负。
契税方面的政策：《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔2008〕175号）规定：两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。
企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。
《财政部、国家税务总局关于延长企业改制重组若干税政策执行期限的通知》（财税〔2006〕41号）规定：为继续支持企业改革，加快建立现代企业制度，企业改制重组涉及的契税政策，继续按照《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知（财税〔2003〕184号）文件的有关规定执行。
财税〔2003〕184号规定：两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权主，免征契税。
企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相问的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。
印花税方面的政策：〈财政部、国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知〉（财税〔2003〕183号）规定：以合并或分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。
案例：乙房地产开发公司2008年为甲公司开发2万平方米的商业大厦（案例计算结果均保留整数，营业税附加5.55%，城建税7%，教育费附加3%，地方教育费附加为1%）。
方案一：直接销售商业大厦乙房地产开发公司待商业大厦建成后销售给甲公司，销售额为1亿元，扣除项目金额为7000万元，成本费用为5500万元，增值额为3000万元，增值率为43%，则销售商业大厦应缴纳税金为：应缴纳营业税及附加为：1000×5.55＝555万元，应缴纳土地增值税为3000×30%＝900万元；应缴纳企业所得税为（1000－5500—555－900）×25%＝761万元；应缴纳的税金及附加合计为：550+900+761＝2211万元。
方案二：先分立后整体转让乙房地产开发公司待商业大厦建成后，首先将企业分立为两个公司，原乙房地产开发公司保留，另一个公司为丙公司，由丙公司拥有商业大厦，且公司支付给乙公司房地产开发公司的交换价值中，非股权支付额不高于股本账面价值的15%。
根据税法规定，乙房地产开发企业通过上述分立行为将商业大厦转移到丙公司，不征收营业税、土地增值税和企业所得税。
分立结束后，丙公司整体资产转让到甲公司，丙公司不解散，甲公司支付给丙公司的交换价款中股权支付额不低于85%。
根据现行税法，公司上述整体资产转让不征收营业税、土地增值税和企业所得税。
方案二应交纳税主附加为0万元。
方案二与方案一相比，乙房地产开发公司转让商业大厦可节省税金2211－0+2211万元，不考虑其他因素应采用方案二。
二、先分立后被兼并的筹划合并，是指一家或多家企业（被合并企业）将其全部资产和负债转让给另一家现存或新设企业（合并企业），被合并企业股东换取合并企业的股权或非股权支付，实现两个蔌两个以上企业的依法合并。
企业合并，当事各方应按下列规定处理：1、合并企业应按公允价值确定接受被合并企业各项资产和钡债的计税基础。
2、被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理。
3、被合并企业的亏损不得在合并企业结转弥补。
企业合并，企业股东在该企业合并发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，以及同一控制下且不需要支付对价的企业合并，可以选择按以下规定处理：1、合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础，以被合并企业的原有计税基础确定。
2、被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继。
3、可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额＝被合并企业净资产公允价值×截至合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率。
4、被合并企业股东取得合并企业股权的计税基础，以其原持有的被合并企业股权的计税基础确定。
商业地产的转让可以采取先分立后被兼并的方式进行，此种转让方式可以节省以直接销售方式转让须交纳的营业税、土地增值税及企业所得税，具体方法是：第一步，房地产企业先分立，分立方法与“先分立后整体资产转让”第一部相同。
第二步，分立出新企业（拥有商业资产）被商业地产接受方企业兼并，商业地产企业接受方支付给新企业或其股东的股权支付额不低于交易支付总额的85%，这样商业地产就转移到接受方企业。
首先，房地产开发企业因分立发生的房地产转移与上述“先分立后整体资产转让”第一部分立的税收政策与政策依据相同，不征收营业税、土地增值税、企业所得税。
其次，房地产开发企业分立出的新企业被兼并到商业地产购买方企业，符合上述国税函〔2002〕165号、财税〔2009〕59号的规定，该兼并不征营业税、企业所得税、土地增值税，因此上述案例可采用先分立后兼并方式，即乙房地产开发公司将商业大厦建成后，首先分立一个丙公司被兼并到甲公司，甲公司支付给丙公司的交换价款中，股权支付额不低于交易支付总额的85%，根据现行税法，丙公司通过上述兼并将商业大厦转移到甲公司，不征收营业税、土地增值税、企业所得税，该方案与上述方案二的节税效果一样。
在具体实践中应注意的几个方面：首先，精通房地产开发业务要求以正确的理论作指导，更要求具备法律、税收、会计、财务、金额待方面的专业知识，还应了解房地产开发公司经营、投资、营销、会计处理、纳税等业务发生的每个环节，具有统筹谋划的能力。
其次，房地产开发企业主要涉及营业税、个人所得税、印花税、土地增值税、企业所得税、城建税、教育费附加、契税等，掌握每个税种税法的内容，了解地方是否有优惠政策，税收筹划需要有超前的预见性。
再次，税筹划方案的选择注意可行性，不能不考虑成本。
有时会出现某一方面节税了，其他相关的成本增大了，所以只有当税收筹划方案的所得大于支出时，税筹划方案才有用。
随着社会的发展进步，法制会越来越健全，执法的力度也会越来越加强，迫切需要房地产开发企业自身练好内功，树立正确的纳税筹划意识。
