不动产评估收益法案例

房地产估价案例分析一、市场比较法---**大厦办公用房1.房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。

该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。

2.房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属**银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。

3.房地产概况委估房地产座落于**市**新区***路**号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。

该建筑物为**银行总行新建成的办公楼。

其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。

该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。

建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。

进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。

内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石（办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖），大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。

照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。

该大厦紧邻**广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。

4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。

A.比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。

交易实例调查情况表比较因素条件表比较因素条件表C.交易情况修正评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按1美元=8.03元人民币换算。

收益法评估案例房地产评估案例2.4商场评估案例案例G公司是一家大型商贸公司，因融通资金需要，委托C评估事务所对其所属的×商场进行评估。

一、评估对象简介×商场座落于W市最繁华的商业街区，是W市经商的黄金地带。

建筑物共24层，其中地下1层，地上23层(裙楼5层，主体塔楼18层)。

大厦的裙楼自1994年开始运营，以招商出租营业场所为主要方式。

第一层为日用百货区，二、三层是服装、鞋帽、床上用品区，四层为家具区，五层为舞厅、台球等娱乐区，地下室按人防工程设计施工，现为停车场和其他出租经营。

主体塔楼为写字间设计，外部的面砖贴面、铝合金窗、玻璃幕墙已经安装完工，电梯已完成采购，但内部装修尚未开始。

大厦自营业以来，一直是W市经营较好的商家之一。

二、评估过程简介C评估事务所的评估人员，按照必要的程序，在对委托评估的资产实施了必要的现场勘查、市场调查与询证的基础上对委评资产做出了评估，主要做法如下:(一)评估思路与方法的选取评估对象为经营性房地产，但其主体塔楼内装修尚未完工，因此1对裙楼运用收益法评估，对塔楼运用重置成本法评估(注:塔楼部分按形象进度，考虑成本构成要素，采用成本法计算，此处不再详列，仅介绍裙楼的评估过程)。

(二)纯收益的求取1.总收益预计在今后一段时间内W市经济发展状况与前几年相比不会有大的变化，所以各年租金按前3年实际发生额的平均数计算调整。

具体情况是:(1)一至四层为商业经营区，实际的租金收入由于各楼层经营品种不同而有所差别。

一层经营日用百货等赢利水平低的商品，租金相对较低;二、三层经营鞋帽、服装等赢利水平高的商品，租金收入较高;四层经营家具，租金收入偏低。

按照最佳效用原则和贡献原理，一至四层的租金收入应从一层至四层递减。

因此，将各层的实际收入水平调整为客观收入，即:每月平均租金收入一层为67元,平方米;二层为60元,平方米;三层为46元,平方米;四层为38元,平方米。

调整后的整体租金收入与调整前不发生变化。

收益法评估房地产案例收益法评估房地产案例一、案例背景某地有一处商业用地，业主想要出售该地块，但对其价值并不确定。

为了确定该地块的市场价值，业主选择了收益法评估房地产。

二、收益法评估房地产的基本原理收益法是评估商业用地和物业的主要方法之一。

它基于资本资产定价模型（CAPM），将未来现金流折现到当前时点，以确定物业的现值。

该方法适用于商业用途的物业，因为这些物业通常具有稳定且可预测的现金流。

三、数据收集和分析1.租金收入：通过市场调查和竞争对手分析，我们得知该商业用地每年可以获得100万元的租金收入。

2.支出：支出包括物业管理费、维护费、税费等。

根据市场调查和竞争对手分析，我们得知该商业用地每年需要支付30万元支出。

3.剩余价值：剩余价值是指在未来某个时间点，物业卖出后剩余可获得的资产净额。

根据市场调查和竞争对手分析，我们得知在5年后，该商业用地的剩余价值为1000万元。

4.折现率：折现率是指未来现金流的贴现率。

根据市场利率和风险溢价，我们得出该商业用地的折现率为8%。

四、收益法评估房地产计算1.年净收益：年净收益=租金收入-支出=100-30=70万元。

2.未来净现值：未来净现值=剩余价值/(1+折现率)^n，n为未来时间点。

在这个案例中，n为5年，所以未来净现值=1000/(1+0.08)^5=680.58万元。

3.物业总价值：物业总价值=年净收益/折现率+未来净现值/折现率。

在这个案例中，物业总价值=(70/0.08)+(680.58/0.08)= 10956.25万元。

五、结论通过收益法评估房地产计算，我们得出该商业用地的市场价值为10956.25万元。

如果业主想要出售该物业，他们可以参考这个价格作为市场定价。

当然，在实际交易中还需要考虑其他因素，如市场需求和竞争情况等。

资产评估师cpv《评估实务一》-讲义-不动产评估的收益法第04讲不动产评估的收益法（三）应用举例1.估价对象概况估价对象位于××市××区××街××大厦A座12层1206号，建成年代为1999年，用途为办公，评估对象总楼层为地上22层、地下3层，估价对象位于地上12层，建筑面积为139平方米。

（1）位置状况。

估价对象用地四至为：西至南礼士路，南至南礼士路46号，东至月坛南街甲1号院内，北至月坛北街。

（2）权益状况。

根据产权方提供的房屋所有权证（证号略），估价对象设计用途为办公。

地号（略），土地使用权类型为出让，土地使用期限自1999年7月28日起至2044年7月27日止，土地使用权面积为17557.0平方米。

估价对象在评估基准日未设定他项权利。

（3）实物状况。

根据评估人员现场勘查，建筑物的装修标准及设备设施情况如下：结构：评估对象为钢混结构。

外装修：评估对象外墙贴挂石材。

内装修：大厦大厅为石材地面及墙面，不锈钢框玻璃进户门，地砖地面，轻钢龙骨铝塑板吊顶。

建筑物基础、其他承重构件、墙体、屋面、楼地面、内外装修、门窗、上下水、照明、消防、中央空调等设施均正常使用。

设备设施：供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。

经评估人员现场勘查，目前评估对象建筑物地基和基础均未发现不均匀沉降；房屋承重构件和围护墙较好；地面较为平整；门窗启闭较为灵活；管道通畅、水卫设备齐全完好；建筑物维护使用状况好。

（4）基础设施状况。

评估对象宗地红线内基础设施状况达到“七通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力、通燃气）。

通路：西临南礼士路，北临月坛北街；通电：接市政供电管网；通讯：接市政通讯网络；通上水：接市政供水管网；通下水：雨污分流排水，接地下市政管网；通热力：接市政供暖。

通燃气：接市政燃气。

2.评估计算过程（1）收集交易案例（略）。

住宅收益法评估报告案例作为一个住宅收益法评估报告案例，我们来看一个实际的房地产投资项目。

这个案例涉及到一座位于城市中心的公寓楼的评估。

首先，我们需要了解该公寓楼的基本信息。

该楼共有10层，每层有4个单元，每个单元有2个卧室和1个浴室。

该楼的总建筑面积为4000平方米。

根据市场数据，该地区的租金均价为每平方米20美元，每个单元的租金可以达到2000美元。

接下来，我们需要计算该公寓楼的年租金收入。

首先，我们将每个单元的租金乘以该公寓楼共有的单元数量（10层*4个单元/层=40个单元），得到每年的单元租金收入为80000美元。

然后，我们将该楼的自身利用率估计为80%，即只有80%的单元被出租。

因此，该公寓楼的年租金收入为80000美元*80%=64000美元。

在计算收益率时，我们还需要考虑该楼的运营成本。

根据市场调研，每个单元的年运营成本为2000美元，包括维护费用、管理费用等。

因此，该公寓楼的年运营成本为80000美元。

接下来，我们需要计算该公寓楼的净收益。

净收益等于年租金收入减去年运营成本，即64000美元-80000美元=-16000美元。

最后，我们需要计算该公寓楼的收益率。

收益率等于净收益除以购买价格，即-16000美元/购买价格。

假设购买价格为100万美元，那么收益率为-16000美元/100万美元=-1.6%。

通过这个案例，我们可以得出以下结论：1. 虽然该公寓楼的年租金收入相对较高，但因为运营成本较高，导致净收益为负值，即亏损。

这意味着该投资项目的收益率低于预期，并且可能会造成投资者的财务损失。

2. 收益率是评估该投资项目是否具有可行性的重要指标。

当收益率为负值时，投资者应谨慎考虑是否进行该投资。

3. 在住宅收益法评估报告中，除了考虑租金收入和运营成本外，还需要考虑其他因素，如潜在的房地产市场发展、投资回报期等。

这些因素对于评估一个住宅投资项目的可行性也非常重要。

需要注意的是，以上的案例仅是一个简单的示例，实际的住宅收益法评估报告可能会涉及更复杂的计算和更多的因素。

基于收益法的房地产评估案例研究前言房地产评估是确定不动产物业价值的计算过程，在房产交易、拍卖、抵押等场景都要用到。

其中，基于收益法的评估方式被广泛应用于商业不动产的估值。

本文将会介绍基于收益法的房地产评估方法，并以某商业物业为例，演示如何通过收益法来对其进行评估。

收益法基于收益法的评估方式，是一种以预期收益为核心的房地产价值评估方法。

该方法基于物业的现状以及未来预期收益来计算物业价值。

在商业不动产评估中，通常会使用净收益价值法（Net Operating Income，NOI）或净现值法（Net Present Value，NPV）。

其中，净收益为物业的净收入，根据以下公式计算：净收益 = 总收入 - 可变费用 - 不可变费用总收入包括租金和其他收入，如停车位租金、物业管理费等。

可变费用是与收入成比例变化的费用，如电费、水费、修缮费等。

不可变费用是不随收入变化而增减的费用，如保险、地税、物业管理费等。

净现值法是在净收益的基础上，再考虑到资本的时间价值和物业未来潜在价值的折扣率，计算出物业的净现值。

案例分析某商业物业位于城市中心商业区，总建筑面积为10000平方米，由于位置优越，现已全部出租，租期均为5年。

总租金收入为1.2亿人民币，其他收入为1000万元。

可变费用占总收入的15%，不可变费用为2000万元。

我们需要基于收益法对该商业物业进行评估，以下是具体步骤：步骤1：计算净收益根据上述公式，可以计算出该商业物业的净收益：净收益 = 1.2亿 + 1000万 - 1.8亿= 3000万步骤2：确定折现率折现率是考虑到资本的时间价值，以及物业未来潜在价值的折扣率。

在实际应用中，可以根据行业惯例、市场利率、物业风险等因素综合考虑，确定一个合理的折现率。

假设该商业物业的折现率为10%。

步骤3：计算净现值根据净收益和折现率，可以计算出该商业物业的净现值：净现值 = 净收益 / 折现率= 3000万 / 0.1= 3亿人民币步骤4：确定市场价值最后，通过上述计算，可以得出该商业物业的市场价值为3亿人民币。

收益法评估案例――某办公大厦价值某办公大厦建筑面积26800平方米，评估其2002年的价值。

1、年租金收入根据委托方提供的租赁合同及估价人员对周边类似物业租金水平的调查了解，确定估价对象月租金为80元/平方米（估价对象营业用房及办公用房租金水平相当），空置率取5%。

2、维修费估价对象房屋为高层钢混结构大型物业，房屋重置价取1000元/平方米，耐用年限为60年，残值率为0，维修费用取折旧费的80%。

3、资本化率风险调整值取6%。

4、可使用年限估价对象为综合用地最高使用年限为50年，于1995年取得土地使用权。

试用收益法评估该物业在出让状态下的收益价格。

案例解答:1、年租金收入测算根据委托方提供的租赁合同及估价人员对周边类似物业租金水平的调查、了解，确定估价对象月租金为80元/平方米（估价对象营业用房及办公用房租金水平相当），空置率取5%。

则估价对象年租金收入为：80×26800×12×（1－5%）=2444.16（万元）2、年费用测算（1）维修费测算估价对象房屋为高层钢混结构大型物业，房屋重置价取1000元/平方米，耐用年限为60年，残值率为0，维修费用取折旧费的80%。

1000×（1－0）×26800/60×80%=35.73（万元）（2）年管理费用测算按年租金收入的3%计算2444.16×3%=73.32（万元）（3）房产税测算按年租金收入的12%计算2444.16×12%=293.30（万元）（4）保险费测算取房屋重置价格的2‰1000×2‰×26800=5.36（万元）年费用合计：407.71万元3、报酬率的确定采用公式：报酬率=安全利率+风险调整值以安全利率与风险调整系数之和求取资本化率，安全利率取国家一年期存款利率1.98%，风险调整值取6%。

报酬率=1.98%＋6%=7.98%4、尚可使用年限的确定估价对象为综合用地最高使用年限为50年，于1995年取得土地使用权，故尚可使用年限为43年。

不动产评估收益法案例某对外出租之商铺1、评估对象概况据了解～本次委托评估房地产坐落于某市商业大街888号国际商业大厦第一层第1——9位置范围。

建筑面积为1500平方米。

物业产权人于2005年3月购买此物业。

该大厦位于繁华的商业大街与建材街交汇处。

周边有××贸易中心、新新综合性商场等商业～地理位置优越～交通便利。

评估对象是集餐饮、购物中心、办公、购物为一体的综合性商业大厦。

大厦总建筑面积40000 平方米～总占地面积 8000 平方米。

大厦为框架结构～外装修:进口面砖、磨光花岗岩、玻璃幕外墙,内装修:进口块料地面砖、内墙涂料、矿棉板吊顶。

该建筑物建于2006年底建成～钢筋混凝土结构～首层总建筑面积4000平方米。

混凝土基础～基础承载力较好～未出现明显不均匀沉降和趋向倾斜～各承重结构,柱、梁,无明显断裂与明显破损。

本次评估在进行现场勘察时～一层商铺经营正常。

评估对象正被租赁使用～合同期为2年～合同租赁价格为15元/平方米。

评估基准日前一个月签订租赁协议。

评估人员经对该大厦物业管理部门走访及对周边同类物业的了解～该租赁价格与该区域同类物业的市场租赁价格情况持平。

2、商铺房地产评估单价计算表序号内容数量备注一年房地产总收益(元/m2) 5,037.00 市场日租金×365 天×(1-空置率)根据估价人员对物业所属商圈同类物业1 日租金(元/m2) 15.00 租金水平的调查及该商业大厦具体实际出租情况的了解进行确定判断。

考虑到该物业位置较好～且该物业所属商圈市场供求良好～空置风险较低～根据市2 空置率 8.0% 场情况调查及现场对该物业管理的了解～确定空置率可能性约为8,。

二年总费用(元/m2) 1,133.03 1至5项之和指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用～应按年房屋重置价的2%.根据某1 维修费(元/m2) 160.00 市房屋造价信息～该类钢筋混凝土结构～重置价约为8000元/平方米(含内部装修及各类设备设施)指对出租房屋进行的必要管理所需的费2 管理费(元/m2) 75.56 用,按年房地产总收入的1.5%计 3 房产税(元/m2) 604.44 按房地产年总收入的12,征收营业税为年房地产总收入的5%计;城市维护建设税按营业税的7%计,教育费附4 营业税及附加(元/m2) 277.04 加按营业税的3%计;总计年房地产总收入的5.5%计保险费指房产所有人为使自己的房产避5 保险费(元,m2) 16.00 免意外损失而向保险公司支付的费用～按房屋重置价格的2‰计三年租金净收入A(元/m2) 3,903.97 指年房地产总收入减去年总费用本次评估对象目前处于正常出租状态～风四折现率R 10.67% 险无特别状况～与同类物业相当。

房地产案例：某商业地产项目的收益法评估1. 案例背景某城市A位于中国东部沿海地区，是一座经济发达、人口密集的城市。

随着城市经济的快速发展，商业地产市场呈现出旺盛的需求和潜在的投资机会。

在这样的背景下，某开发商计划在城市A的中心商务区开发一处综合性商业地产项目，该项目包括购物中心、写字楼、酒店等多个功能区域。

开发商希望通过收益法评估来确定该项目的投资回报率和可行性。

2. 过程描述2.1 确定评估目标首先，评估团队与开发商进行了深入沟通，明确了评估目标和需求。

根据开发商提供的信息和市场调研数据，确定了以下评估目标：•评估项目的总体投资回报率（IRR）•评估项目每个功能区域的租金收入情况•分析市场竞争情况，并预测未来几年内租金水平和市场需求变化趋势2.2 数据收集与分析评估团队收集了大量的数据，包括市场调研数据、土地成本、建设成本、租金水平等。

通过对这些数据的分析，得出了以下结论：•城市A的商业地产市场需求旺盛，但也存在一定的竞争压力。

•项目选址优越，靠近交通枢纽和人流密集区域，有望吸引大量潜在租户。

•项目规模较大，需要考虑投资回收周期和风险。

2.3 收益法评估模型建立基于以上分析结果，评估团队建立了一个收益法评估模型，以预测项目未来几年的租金收入和投资回报率。

该模型考虑了以下因素：•功能区域的租金水平和出租率•市场需求变化趋势•建设成本和运营成本•投资回收周期2.4 模型应用与结果分析通过模型应用，评估团队得出了以下结果：•项目总体投资回报率为12%，高于预期的10%。

•不同功能区域的租金水平差异较大，购物中心预计每年可获得2000万元租金收入，写字楼预计每年可获得1500万元租金收入，酒店预计每年可获得800万元租金收入。

•项目建设周期为3年，投资回收周期为10年。

3. 结果分析与建议基于以上评估结果，评估团队向开发商提出了以下建议：•项目总体投资回报率较高，说明该项目具有一定的投资价值和可行性。

收益法资产评估报告案例收益法资产评估报告案例一、引言资产评估是指根据特定的评估方法和评估原则，对特定的资产进行评估价值的测定。

而收益法则是一种常见的资产评估方法，通过对资产预期未来收益进行评估，来确定资产的价值。

本文将以某公司的房地产资产评估为案例分析，展示收益法在资产评估中的应用和评估报告的撰写。

二、公司介绍某公司是一家拥有多项房地产资产的企业，其中包括商业楼宇、写字楼和住宅楼盘。

为了了解这些资产的价值，公司决定进行资产评估，并选择了收益法作为评估方法。

三、收益法评估过程1. 数据收集首先，评估师们需要收集和准备大量的数据，包括房地产的位置、规模、建筑面积、租金收入、管理费用等信息。

他们通过公司的财务报表，租赁合同以及市场数据等渠道获取这些数据。

2. 数据分析接下来，评估师们对收集到的数据进行分析。

他们会仔细研究市场发展趋势、租金市场、物业管理费用等指标，以确保评估结果的准确性。

3. 预测未来现金流在收益法中，最核心的是预测资产未来的现金流。

评估师们会根据当前的租金收入以及各种消耗和费用，预测未来几年的现金流。

这需要对市场情况、租金调整和成本增长等因素有较深入的了解。

4. 估计资本化率资产的价值等于未来现金流的现值。

所以，评估师们需要根据市场情况和其他因素，估计一个合理的资本化率。

这个资本化率表征了投资者对于该资产预期收益的要求。

5. 估值计算最后，在确定了现金流和资本化率后，评估师们可以运用收益法公式计算资产的估值。

资产价值=未来现金流/资本化率。

从而得出该资产的评估价值。

四、评估报告撰写在评估过程完成后，评估师们需要撰写一份正式的评估报告。

这份报告将详细列出资产的评估价值以及评估师们的研究和分析过程。

报告通常包括以下内容：1. 资产基本信息：介绍资产的位置、规模、建筑面积等基本信息。

2. 收益法的应用：说明选择收益法进行评估的原因，并简要介绍收益法的原理和计算过程。

3. 数据收集和分析结果：列出评估师们收集和分析的数据，并分析对资产价值的影响。