上海虹桥金鹰_前策报告

建议报告的思路本次报告主要是在充分分析项目本体及周边区域的基础上,结合目前市场研究的基础上，总结提炼项目的具体定位,并对本项目产品提出相应的规划建议第二步:市场研究及项目发展第一步:本体认知及区域分析Outline Main content Conclusion●通过细分市场研究以及客户访谈，找出区域市场的特点及区域客户需求因素,引导出项目的发展方向●项目本体认知●大虹桥发展认知●板块发展认知●通过对项目本体的基础条件分析，寻找本项目自身的优劣条件以及市场机遇。

第三步:项目产品建议●结合市场机遇和本项目自身的研究，对项目的未来规划提出切合实际的建议.●全市公寓及别墅市场研究●区域内公寓及别墅市场研究●区域内二手市场研究●区域内客户研究●项目公寓类产品建议●项目别墅类产品建议项目定位报告提纲目录PART1：项目本体分析PART2：区域发展认知PART3：市场成交研究PART4：项目产品建议PART1项目本体分析地块项目地块形状相对不规整，西侧地块有大量未拆迁的棚居住户; 项目地块周边道路较少且较为狭窄，交通拥挤，交通通达性较差;A 地块为12+1住宅用地，建面1.77万方，B 地块为3层住宅用地，建面0.93万方，D 地块为12层住宅用地，总建面2.84万方;E 地块预计2014年最先推出,其中可售有18栋(280-340平米)联排别墅和150套(90-120平米)的公寓住宅A 地块东至合川路（规划中），西至地块边界，南至程家桥路（规划中），北至地块边界; A 地块规划为大面积公寓住宅，占地面积6155㎡ ，总建面1.77万方B 地块东至规划中的合川路（规划中），西至地块边界，南至地块边界，北至程家桥路（规划中），B 地块为3层别墅住宅，占地面积6064㎡，总建面0.93万方D 地块东至虹中路，西至合川路（规划中），南至华光路（规划中），北至地块边界;D 地块规划为12层公寓住宅，占地面积8465㎡，总建面2.84万方E 地块东至虹中路，西至合川路（规划中），南至程家桥支路，北至华光路(规划中)，E 地块为最先推出地块,其中可售的有18栋(280-340平米)联排别墅和150套(90-120平米)公寓住宅PART2区域发展认知金虹桥，闵行最接近市中心的板块，与徐汇和长宁两区接壤，拥有靠近徐家汇和古北新区的地理优势。

四至：东至宋园路，西到虹中路，南到吴中路，北至延安西路古羊路交通：地铁9、10号线贯穿而过；坐享中环、内环、延安高架等多条快速道路,交通发达区域特征：区域内居住着一定数量的日、韩、港澳台籍人士，商业设施、教育生活配套成熟,国际化氛围浓厚上海南站 5公里集交通便利、繁华商业、高档居住区于一身外环高速中环路10号线9号线市中心 10公里古北国际社区1.5公里 徐泾、赵巷 别墅区徐家汇 商圈 5公里虹桥枢纽 3公里本案大虹桥辐射范围大虹桥内涵是一个综合概念，包括交通、产业、空间、结构、布局等多个层次方面。

其对外，以交通枢纽为核心，构建为长三角的关键性节点；其对上海，大虹桥则承担整合上海西部空间的历史重任，是上海国家战略的重要补充；“大虹桥”空间范围确定为虹桥综合枢纽周边的商务产业相对聚集的范围。

内圈为大虹桥商务区：总用地面积约26.3平方公里 。

外圈为商务拓展区：虹桥枢纽周边约60平方公里的区域规划为虹桥商务功能拓展区. 世界级交通枢纽：大虹桥涵盖有飞机、高铁、磁浮、城际列车、长途高速巴士、城市公交等车站，还有轨道交通2号线、轨交5号线、轨交10号线、轨交17号线，在枢纽周边已有沪青平高速公路和环西一大道的基础上，规划增加了“一纵三横”快速路。

中虹桥片区——商务高端区：主要指直接接受枢纽辐射而形成的5公里核心影响圈层；面向长三角的综合商务服务中心（RBD ）。

将成为商务办公、金融贸易、休闲商业、教育等功能的综合性载体。

东虹桥片区——商务提升区：主要指虹桥枢纽向东沿地铁2号线轴向延伸形成地区 ；是“大虹桥”现代服务业拓展轴的重要载体；北虹桥片区——综合发展区：主要指嘉定区的江桥地区这个片区将成为具有较强特色产业导向的、面向江苏地区、以园区式生产性服务业为特色，联动嘉定新城发展的重要区域服务性片区 南虹桥片区——综合发展区：主要指闵行区的七宝地区、九亭地区西虹桥片区——商务成长区：主要指青浦区的徐泾、赵巷地区;面向苏南的商务成长区。

07-12年金虹桥溢价195% 07-12年华漕溢价115% 07-12年七宝溢价128% 07-12年西郊溢价24%07-12年徐泾溢价299% 07-12年九亭溢价157% 07-12年江桥溢价142% 07-12年虹桥天山溢价83% 07-12年全市溢价率为120%,大虹桥辐射区域商品住宅(公寓+联排)溢价率基本高于全市平均值西郊板块无新增供应,虹桥天山板块基础价格较高,因此价格增长空间相对较小;徐泾和金虹桥板块07-12年商品住宅(公寓+联排)溢价力远高于全市平均值2010年大虹桥西站开通,辐射区域年溢价率增长更为明显;2010年虹桥机场西航站楼开通,大虹桥交通枢纽基本投入使用,2012年大虹桥枢纽全部建设完成并投入使用;2015年，大虹桥商务功能核心区年生产总值将超过100亿元；2020年将超过150亿元;随着大虹桥商务功能的全面完善,大虹桥辐射范围的周边房产市场仍会产生很大的溢价率,且会高于全市平均水平,但与前些年的快速增高相比,增长速度会相对平缓;中、高端 豪宅、别墅区龙柏金汇 居住区居住区特性板块东北部以高度楼盘为主，包括名都城、古北新城，住客已日、韩、港澳台人士较多 南部多为10年左右的动迁房，也有部分次新房，整体氛围比较大众化西北部以龙柏新村和金汇路沿线的楼盘为代表，既有大众化的新村住宅，也有韩国人居住的中、高档社区。

商业特性板块内的商业主要以沿街商铺为主，有吴中路商业街以及龙柏的红松路黄桦路商业街 大型商业包括世贸虹桥购物中心、金汇广场、好又多等板块东北部紧邻古北社区，享受古北家乐福辐射以及高端生活配套板块内居住社区业态丰富，商业配套成熟本案单击此处编辑母版标题样式S优势✓项目所属金虹桥板块,板块商业和教育配套高端,板块成熟高;✓项目所在板块受大古北国际社区辐射,高端客群较多,名校众多,教育资源丰富;✓西临虹桥枢纽,轻松连接中外环,交通便捷;✓项目毗邻西郊公园、虹桥高尔夫等各类生活休闲配套;W劣势✓项目东邻虹中路,虹中路西侧商铺层次较低,拉低项目板块调性;✓板块房产的市场定位受区域内活跃度高的二手市场影响较大;✓项目周边有很多的棚居租客,全部拆迁尚需要一定时间,影响客户对项目的品质感;✓项目周边道路多为狭小2车道,交通通达性较差;单击此处编辑母版标题样式 O 机会T 威胁项目SWOT 分析✓金虹桥及周边板块市场近年来并无新增项目供应,也无住宅土地成交; ✓项目南面46万方华润万象城城市综合体即将建成; ✓项目西侧为河道,修整后可成为项目河道景观;✓项目周边都已纳入市政拆迁范围,全部拆迁后,周边整体形象会大副提升;✓项目地块内及周边待拆迁民居房较多,且多为外地租客居住,层次复杂、人员嘈杂, ✓拆迁工作进度直接影响项目的全面开展进度,时间周期拉长,不可预测性因素增多; ✓万源城在项目南面,后期仍有推量,推出后对本项目直接产生竞争影响;单击此处编辑母版标题样式项目价值点梳理:区域内交通便利,地铁及延安高架贯穿整个区域;板块内生活、商业及教育配套非常成熟,且多为非常高端;板块内创意产业园区、高科技企业及外资企业较多;板块内港澳台及外籍人士较多,尤其日韩人士,国际氛围浓厚项目周边虹桥高尔夫高端别墅等项目提升整个区域物业水平;我们推断出本项目初步定位:金虹桥中高端精英特属专区PART3市场热点研究一、全市高端物业分析高端公寓市场2012年1至12月全市高端公寓板块一览区域板块供应面积（平米）成交面积（平米）成交均价（元/平米）存量（平米）黄浦老西门18792 11823 47599 32704 黄浦滨江0 23424 85914 40131 静安江宁路0 7413 69214 21230徐汇枫林130 5223 55216 127073 衡山0 9965 77259 23718 龙华71644 124333 58383 57050 徐家汇67954 32445 54639 53973卢湾淮海中路0 7571 110796 21789 打浦桥0 20042 46205 88916 虹口北外滩0 9214 80260 23622普陀长寿41830 43041 44560 59855 武宁59013 39731 42499 104925长宁古北14441 5713 47576 35294 新华路2468 5761 74454 12408 中山公园17170 16245 48734 49959浦东陆家嘴滨江74124 48146 105313 117331 花木17131 107026 48780 45682 塘桥0 17321 54215 33854高端公寓集中区域全市高端公寓多集中在市中心区域及黄浦江沿线一带2012年全市均价在3.5万/平米以上的公寓共计成交6523套,月均去化544套; 2012年前5个月高端公寓成交比较低迷,6月开始迎来成交高峰,下半年成交量占全年的61%;2012年全市3.5万/平米高端公寓成交排名名称区域总套数均价主力面积主力总价存量供求比中海紫御豪庭普陀430 38985 240-260 900-1100 288 1.6:1 浦东古北御庭浦东343 40504 124-148 450-620 73 1.1:1 仁恒森兰雅苑浦东339 38654 152-220 550-800 248 1.3:1 大宁瑞仕花园闸北332 36998 122-155 428-598 158 1.2:1 海珀府邸徐汇262 63871 235-304 1298-2230 14 1.7:1 华润置地橡树湾城杨浦200 37824 153-177 540-747 331 2:1 创智天地嘉苑杨浦188 38752 158-215 580-950 36 1.2:1 香景园杨浦182 37062 138-159 490-720 125 1.4:1 西康锦城普陀180 49044 149-177 695-950 127 1.3:1 绿城御园浦东165 38634 180-250 645-930 146 1.3:1 成交排名第一的中海紫御豪庭共成交430套,主力面积段在240-260平米;成交排名前十的公寓项目面积段主要集中在150-220平米;2012年全市高端公寓成交排名靠前多为大面积的三房或四房;首次开盘迎来热销，后续成交同样良好，目前整体均价为3.9万/平米，12年共去化430套,均价3.9万/平米;₯该项目于2012年5月首次开盘，该地块是09年成交的地王项目,关注度非常高,客户预期价格要相对较高; ₯作为长风生态商务区首个纯住宅项目、着力打造稀缺性别墅和高品质精装大平层。