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收益法计算公式范文收益法是一种评估企业价值的方法，它基于企业未来的收益能力来进行计算。
收益法的核心思想是利用企业未来的预期收益，通过贴现的方式将其转化为现在的价值。
收益法的计算公式如下：企业价值=预期未来收益/(1+折现率)^n其中，预期未来收益指的是企业在未来一段时间内所能获得的净利润或者自由现金流，折现率是用来衡量将未来收益转化为现值时所采用的贴现率，n是预期未来收益的时间周期。
在实际应用中，收益法有两种常见的计算方式：净利润法和自由现金流法。
1.净利润法：该方法假定企业在未来一段时间内的净利润呈稳定增长，并以稳定增长的速度持续增加。
计算公式如下：企业价值=(净利润/折现率)*(1-增长率)/(1+折现率)^n其中，增长率指的是净利润的年均增长率。
2.自由现金流法：该方法假定企业在未来一段时间内的自由现金流呈稳定增长，并以稳定增长的速度持续增加。
计算公式如下：企业价值=(自由现金流/折现率)*(1-增长率)/(1+折现率)^n其中，自由现金流是指企业在未来一段时间内扣除了投资支出和运营资本变动后所剩余的可自由支配的现金流量。
还有一些其他的收益法变种，如调整净利润法（考虑资本结构、财务风险等因素）和累计折现现金流法（将多年的自由现金流进行累计和折现）等，但核心思想与上述几种方法基本一致。
需要注意的是，收益法虽然是一种常见的企业估值方法，但其在实际应用中也存在一些限制和假设。
首先，该方法对未来的收益进行了预测和假设，因此对预测准确性要求较高；其次，该方法假设企业未来的收益呈稳定增长，但实际情况中企业的盈利能力可能会受到多种因素的影响，如市场变化、竞争压力等；此外，收益法还需要选择合适的折现率和增长率，这也对估值结果产生一定影响。
总之，收益法是一种重要的企业估值方法，通过将未来的收益贴现以反映其现值，为投资者提供了一个有理论依据的价值评估工具。
然而，在使用时需要综合考虑各种因素，并结合其他估值方法进行综合分析，以提高估值的准确性和可靠性。
第六章收益法作业1、某商铺建筑面积为500 m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/ m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%.该商铺的价值为多少万元？2、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为多少？3、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/ m2,又知该写字楼客出租面积为1000 m2，运营费用率为40%。
假若该写字楼客出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生多少万元的贬值？4、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年的价格为4000元/ m2。
若报酬率为6%，收益期限为50年，则该房地产价格为多少元/ m2？5、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元知道收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格是多少万元？6、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。
目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值是多少万元？7、某写字楼套间建筑面积1，000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。
据调查，该写字楼造价为3，000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%.据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，报酬率为12%.试估算该写字楼的价格。
资产评估学习笔记6：资产评估之收益法概览收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来估算资产价值的各种评估技术⽅法的总称，该⽅法采⽤资本或或折现的途径及其⽅法来判断和估算资产价值。
该评估思路是任何⼀个理智的投资者在购置或投资某⼀项资产时，所愿意⽀付或投资的货币数额不会⾼于所购置或投资的资产在未来能给其带来的回报。
收益法利⽤投资汇报和收益折现等技术，把评估对象的预期获利能⼒和获利风险作为两个相辅相成的关键指标来估测评估对象的价值，该⽅法⽤数学式可以表⽰为：式中：P表⽰评估价值；Ri表⽰未来第i年的预期效益；r表⽰折现率；n表⽰收益年限；i表⽰年序号。
上式⽤图⽰表⽰为：⼀、收益法的适⽤范围因为收益法的使⽤涉及到三个基本要素，分别为被评估资产的预期收益、折现率或资本化率、被评估资产取得预期收益的持续时间。
因此，应⽤收益法必须具备的三个前提条件，即未来预期收益可以被预测并可以⽤货币来衡量；获得预期收益所承担的风险可以被预测并可以⽤货币来衡量；预期获利年限可以被预测。
⼆、收益法的基本步骤和基本参数（⼀）收益法的基本步骤从收益法的概念可以发现，资产未来的预期收益和风险的量化是收益法应⽤的主要⼯作，因此，收益法的⼯作环节应做如下安排：⼀是搜集或验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括但不限于资产配置、⽣产能⼒、资⾦条件、经营前景、产品结构、销售状况、历史和未来的财务状况、市场形势和产品竞争、⾏业⽔平、所在地区收益状况及经营风险等；⼆是分析测算被评估资产的未来预期收益；三是分析测算折现率或资本化率；四是分析测算被评估资产预期收益持续的时间；五是⽤折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值；六是分析确定评估结果。
（⼆）收益法的主要参数运⽤收益法进⾏评估涉及许多经济技术参数，最为核⼼的包括收益额、折现率和收益期限三项。
1、收益额资产评估中，资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情形下所能得到的归其产权主体的所得额。
6 收益法[本章学习目标]了解收益乘数法的概念和计算方法。
熟悉收益法的概念、理论依据和适用条件。
掌握收益法的基本计算公式、操作步骤和资本化率的求取方法，能灵活运用收益法求取不同类型房地产的收益价格。
6.1 收益法的基本原理6.1.1收益法的概念收益法(income approach或income capitalization approach )，也称收益资本化法、收益还原法。
是房地产估价中最常用的方法之一。
收益法是预测估价对象的未来正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
采用收益法求取的价格，通常称为收益价格。
根据资本化方式的不同，收益法可以分为直接资本化法和报酬资本化法。
直接资本化法是将估价对象未来某一年的预期净收益除以资本化率或者乘以收益乘数转换为估价对象价值的方法。
其中，将未来某一年的预期净收益乘以收益乘数转换为估价对象价值的方法，称为收益乘数法。
使用直接资本化法进行房地产价值评估，估价师仅需要估计收入和资本化率或收益乘数，在这种方法中，重点是选择在持有期内的具有相似收入和费用的可比房地产。
报酬资本化法也称为现金流量折现法（Discounted Cash Flow，简称DCF法），是将估价对象未来各期的净收益，采用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此求出估价对象的客观合理价格或价值的方法。
采用报酬资本化法进行房地产价值评估，要求估价师列出持有期内各期收入、费用、空置率和支出额变动的明确预测值，以及估计房地产在持有期期末的转售收益。
相关文献表明，产生收益法的思想的历史渊源很长。
折现的数学基础是收益法的重要数学基础，世界上第一个提出复利利率理论的人是约翰•牛顿(John Newton)。
1693年，艾得芒得•汉里(Edmund Halley)出版了第一份现值表。
约翰•斯马特(John Smart)于1726年提出第一套完整的表格及第一份部分付款表，在其著作《利息与年金表》中就包含有许多与现在的现值与利息表类似的表格。
最早将这种“类似的表格”应用于不动产评估有关活动的是威廉•英伍得(William Inwood,1811)，他不但用不动产估价案例说明如何使用斯马特的“类似的表格”，也在其书中提出包含可计算永久年金型收益现值表格。
在其不动产估价案例中，关于“年金的现值根据单一折现率计算”的主张可以被认为是现在的收益法方法体系中，对收益期无限、单位(年)收益额和资本化率都不变的计量。
阿法德•马歇尔(Alfred Marshall, 1890)成为第一位专门探讨评估技术的经济学家，提出了价值=收益/利率的公式，并首创了包括收益资本化法在内的3种传统估价方法(其余两种分别是市场比较法和重置成本法)，最早提出价值是未来收益现值命题并为资本化理论做出重大贡献的是艾尔文•费雪(IrvingFisher,1906)，而埃尔伍得(L . W . Ellwood , 1959 )，莫迪利安尼和米勒(F.Modiliani and Merton H . Miller ,1961)等又分别是完善不动产评估收益资本化法和用于资本定价的现金流量折现法的主要贡献者，尤其是莫迪利安尼和米勒的贡献，是他们使DCF技术方法对企业价值的估算成为可能，并成为自上世纪60年代以来一直在采用的企业定价、企业价值评估和资本市场的有价证券估价的重要方法之一。
（参考文献：纪益成.收益法及其在企业价值评估中的相关问题研究，经济管理，2008，14）6.1.2收益法的理论依据收益法的理论依据是经济学中的预期原理。
预期是指市场主体对市场未来形势的看法或估计，房地产估价中使用的预期原理是指房地产市场主体对估价对象在未来将要取得的收益做出预测和估计，并据此求出估价时点上的房地产价格。
预期原理说明房地产价格的大小，是由投资者对房地产未来各年的收益大小、房地产的收益期长短，以及所需要的投资回报率的预期所决定的，而不是基于其历史价格、开发建设成本或者过去的市场状况，历史资料的作用主要是借助它来预测未来的动向和情势，解释未来预期的合理性。
收益法的基本思想可以粗略地表述如下：由于房地产的寿命期长，因此占有某一有收益的房地产，不仅现在能够获取收益，而且能期望在未来持续获取收益。
所以，购买收益性房地产可以被视为一种投资：投资者购买收益性房地产的目的不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能带来的收益，是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。
这样，对于投资者来说，将资金购买房地产获取收益与将资金存入银行获取利息所起的作用是相同的。
例如，某人拥有的房地产每年可产生2万元的净收益，同时此人有40万元现金以5%的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的利息，则对该人来说，这宗房地产与40万元的资金等价，即值40万元。
事实上，上述收益法的基本思想是一种便于人们理解的简单描述，严格来说还不够确切。
因为银行的利率并不是固定不变的，投资房地产的风险和银行存款的风险也并不一定相同，特定房地产获取收益的年限也是有限的，且净收益不一定每年不变，也就是说上述理想化情形是很少见的。
综上所述，普遍适用的收益法原理可以表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现在一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。
收益法是建立在资金具有时间价值的基础上的。
资金的时间价值是指资金在生产经营及其循环、周转的过程中，随着时间的变化而产生的增值。
收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于下列3个因素：（1）未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产价值就越高，反之就越低；（2）获得净收益的可能性——获得净收益越可靠，房地产价值就越高，反之就越低；（3）获取净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产价值就越高，反之就越低。
6.1.3收益法的适用条件6.1.3.1 适用对象从广义上讲，绝大多数房地产都是可以产生收益的，否则就不可能存在下去。
但房地产所产生的收益有些可以用货币来衡量，有些则无法用货币来衡量，如住房给所有者所带来的安全感、满足感等。
收益法只能针对房地产所产生的货币度量的持续性收益进行评估，因此，通常情况下，收益法适用于具有稳定收益或者潜在收益的房地产的估价，如写字楼、住宅（公寓）、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的），仓库（用于出租的）、农地等。
6.1.3.2 适用条件（1）估价对象未来年纯收益可以用货币计量。
房地产收益包括有形收益和无形收益两种。
有形收益是指能用货币进行衡量的收益，如出租房地产每年所获得的租金收入；无形收益是指难以用货币进行衡量的收益，如房地产带来人们生活的舒适性和方便性的增加。
（2）资本化率可以确定。
资本化率是运用收益法基本公式的先决条件，在纯收益一定的条件下，房地产价值的高低取决于资本化率的大小。
（3）估价对象取得收益过程中的风险可以计量。
风险可以量化是采用收益法进行房地产价值评估的又一重要条件，投资者购买收益性房地产，在收益保持不变的条件下，风险越大，房地产的价值越低。
6.2 收益法的计算公式6.2.1报酬资本化法计算公式报酬资本化法公式均假设净收益相对于估价时点发生在期末，且公式中所涉及的房地产净收益、报酬率和房地产收益期限的时间单位是一致的，通常以年为单位，也可以是月、季等。
6.2.1.1报酬资本化法一般公式31211121231211(1)(1)(1)(1)(1)(1)(1)(1)(1)nniii n jj A A A A A V r r r r r r r r r r===++++=++++++++++∑∏…… 式中：V ——房地产在估价时点的收益价格；n ——房地产的收益期限，是自估价时点起至未来可获得收益的时间，通常为收益年限；1A ，2A ，3A ，……，n A ——分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期、第2期、第3期、……第n 期末的净收益；1r ，2r ，3r ，……，n r ——分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期、第2期、第3期、……第n 期的报酬率。
使用时间标度可将上述公式形象化如下：图6-1 用现金流量图表示的报酬资本化法因未来各年度的净收益无法准确预测，因此，该公式只有理论上的意义，在现实中难以操作。
根据该公式可以推导出不同情况下实际应用的各种公式。
6.2.1.2净收益每年不变的公式净收益每年不变的公式是建立在以下两个假设基础上的：一是年净收益不会发生改变，二是报酬率不等于零，且每年的报酬率都相同。
根据收益期限时间的不同分为收益期限为有限年的计算公式和收益期限为无限年的计算公式两种。
1）收益期限为有限年的计算公式11(1)n A V r r ⎡⎤=-⎢⎥+⎣⎦式中：V ——房地产在估价时点的收益价格；n ——房地产的收益期限，是自估价时点起至未来可获得收益的时间，通常为收益年限；A ——房地产年净收益； r ——报酬率[例6-1] 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已经使用10年，该房地产正常情况下年净收益为30万元，该宗房地产的报酬率为10%，试计算该宗房地产的收益价格。
[解] 该宗房地产的收益价格为：V A 1A 2A 3A n-1A n 0123n-1n11(1)n A V r r ⎡⎤=-⎢⎥+⎣⎦5010301110%(110%)-⎡⎤=-⎢⎥+⎣⎦=293.37万元2） 收益期限为无限年的计算公式A V r=该公式可以直接用于估价土地的收益价格，因为土地的收益是无限期的。
对于房地合一的房地产，当建筑物提取折旧时，其收益价格也可运用该公式。
[例6-2] 某宗房地产正常情况下年净收益为30万元，该宗房地产的报酬率为10%，其收益期限可视为无限期，试计算该宗房地产的收益价格。
[解] 该宗房地产的收益价格为：A V r=3010%==300万元例6-1和例6-2中两宗房地产年净收益相同，报酬率也相同，仅收益期限产生差异，例6-1收益期限为40年，例6-2中收益期限为无限年，两宗房地产的价格差异为6.63万元。
从中可以得知，在年净收益和报酬率保持不变的情况下，收益期限越长，房地产价值越大，反之则越小。
3）净收益每年不变公式的作用净收益每年不变的公式除了可以用于计算价格外，还有许多其他作用，如：①用于不同使用年限或不同收益年限价格之间的换算；②用于比较不同年限价格的高低；③用于市场法中因年限不同进行的价格调整。
（1）用于不同使用年限或不同收益年限价格之间的换算为介绍方便起见，设n k 代表上述收益年限为有限年公式中的中括号内的内容，即：1(1)11(1)(1)nn nnr k r r +-=-=++由此，50k 即表示n 为50年时的K 值，k ∞表示n 为无限年时的K 值。
