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房地产经纪人相关知识复习资料（3）对房屋租赁案件中增添物的处理（二）三、对承租人增添物的处理由于我国《民法通则》对增添物的处理没有直接规定，院的《意见》第86条规定又过于笼统，而司法实践中具体案件的情况千差万别，所以上述有关动产与不动产附合的理论便成为法院审理房屋租赁纠纷中对类似问题处理的重要依据。
笔者认为，在处理房屋租赁纠纷案件涉及承租人的增添物及其补偿时，应坚持下列原则：第一，社会经济效益原则。
这是民法中添附理论的根本目的。
法律之所以强制性规定主物所有权人因为添附而取得从物的所有权，正是为了最充分利用附合物的社会经济价值。
因为一旦拆除从物，一方面会造成从物本身的损毁，从物所有人为拆除从物要花费一笔费用，有的甚至很高，而且从物所有人为恢复主物原状还要另外再支出一笔费用，造成巨大的社会浪费，因此，目前世界大多数国家的民事立法中均明确规定了主物所有权人因添附而取得从物所有权的制度。
②笔者认为，在目前我国的民事立法规定不明确的情况下，我们的司法实践工作者应大胆依据添附理论，及时做出判决。
具体到房屋租赁纠纷案件中，双方当事人的租赁合同被确认无效或解除后，只要承租人在租赁房屋中所为的增添是善意的，增添物即应归出租人所有，由出租人补偿承租人增添物相当的价值。
这里的善意应包括经出租人明确同意的增添和出租人虽未明示同意，但知道后末表示反对，且承租人的增添是为了在双方约定的用途范围内更好使用承租物而为的合理的增添。
第二，侵权损害赔偿原则。
对于承租人的恶意增添，如未经出租人同意或超出承租目的合理需要范围擅自所作的增添，由于承租人此时所为的增添有的已构成对承租房屋的侵害，是侵权行为。
③因此，承租人在交还房屋时，原则上应对承租房屋恢复原状，造成出租人损失的还应负赔偿责任。
《城市房屋租赁管理办法》第二十三条规定：“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建和增添。
确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同，因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。
房地产经纪人相关知识复习资料（10）房地产企业管理瓶颈及解决思路（二）4.头疼医头，脚疼医脚有的企业领导对企业组织缺乏深入了解，因此在组织设计时，采取“头疼医头，脚疼医脚”的方法。
某个时候销售工作比较重要，就增加销售人员，而另一时候生产常常出现问题，便又加强生产部门的力量；今天这几个部门之间的协调较多，就增设一个副总经理进行处理，明天哪几个部门又产生了矛盾，又增设一个副总经理，等等。
组织设计和变动没有全面和系统的考虑和安排，势必会造成组织结构的无序和业务流程的混乱。
既然有这些问题，我们该如何操作呢？根据房地产行业的现实状态，我们一般按照下列步骤进行操作，这些操作在企业实际运作过程中，效果是明显的。
1）梳理/建立公司的战略目标体系，我们将该战略体系细化成长中短期目标，根据这种结构化的目标体系，明确公司的不同阶段的发展方向及任务。
2）根据结构化的目标体系要求，明确公司必须执行的价值链，通过对价值链地有效分析，明确“以客户为导向”的价值链模块。
这是组织结构搭建最重要一个环节。
3）根据公司价值链模块和组织建设“十原则”建立公司的组织业务结构，这是一个职位做事情的重要标准，也是其绩效考核的基础，多数企业采用的关键业绩指标，其根源也来自这里，然而，在目前大多数企业中，这种描述是非常不清晰，有些出现断节，有些出现重复，变得组织内部矛盾冲突不断，总经理把大量的时间都浪费到了这些实践中。
4）在此基础上，我们会会同企业自身建立企业组织行政结构，根据其要做的事情决定人财物的优先关系，这也是一个职位做事最基本和重要的权利，然而在大多数房地产行业体系中，这种人财物的权限并不是明确，多数情况都是总经理说了算，使得组织结构形同虚设，失去了其本来的作用。
5）同样完成“公司中长期组织结构（行政和业务）建议”，为企业未来战略和组织变革指明方向。
三、企业管控方面企业管控是企业实际操作中可以控制到的有效层次，每个人对企业管控理解不同，我们通过多年的管理咨询，积累了企业需要的最基本的管控内容，这种管控内容我们把它称为：F S-6P模型。
房地产经纪人相关知识复习资料（17）城市用地自然条件评价（一）水文及水文地质条件1.地下水位地下水位过高，会严重影响建筑物基础的稳定性，这种土地一般不宜作为城市建设用地。
建筑物的高度越高、地下层数越多，要求地下水埋藏深度就越深。
2.城市水源城市水源有地面水和地下水。
地下水按其成因和埋藏条件，可分为上层滞水、潜水和承压水。
城市水源选择的基本原则是：在地下水源丰富的地区，应优先选择地下水作为水源；地下水源不足时，可考虑以地面水源补充，但要注意水源保护，防止水体污染。
3.城市防洪一般要求百年一遇洪水位以上0.5～1m的地段，才可作为城市建设用地；地势过低或经常受洪水威胁的地段，不宜作为城市建设用地，否则必须修筑堤坝等防洪设施。
堤坝以内的河滩地不能作为城市建设用地，但可辟作绿地。
题目：按照用地性质，城市公共设施用地，可以进一步分为（）以及其他用地等几类。
A．商业金融业用地B．文娱体育用地C．行政办公用地D．供水供电等设施用地E．教育、科研、文物古迹用地答案：（A B C E）（二）工程地质条件城市由众多的建筑物组成，它们需要建在具有一定承载力的地基上，要求地质构造稳定，不受工程地质病害的影响。
1.地基承载力岩土（岩石和土层）是承受建筑物荷载的天然物质基础。
工业建筑对地基承载力的要求一般比民用建筑要高。
建筑物的层数越高，对地基承载力的要求也越高。
在城市建设中，选择承载力大的岩土作为建筑地基，不仅可以使建筑物安全稳固，还可节省大量用于加强地基承载力的投资。
2.地震地震是由地球内部的变动引起的地壳的震动，是一种破坏性极大的自然灾害。
释放能量越大，地震震级也越大。
地震震级分为9级。
地震发生后在地面上造成的影响或破坏的程度，称为地震烈度。
地震烈度分为12度，地震烈度越高，建筑物受破坏的程度越严重。
建筑抗震设防是针对地震烈度而不是针对地震震级。
在地震烈度6度及6度以下的地区，除特别重要的建筑外，可不采取专门的防震措施；在7度及7度以上的地区，除临时建筑外，都必须进行抗震设防；在9度以上的地区则不宜选作城市建设用地。
房地产经纪人相关知识复习资料（5）房地产推广1、房地产推广是开发商公开发售市场的全面展开2、房地产推广的一般步骤：前期信息公布——一般新项目推出之前，以新闻报导形式作介绍内部认购期——可以参观现场、有意向的客户可以落诚意预订，而此时一般未有预售证。
首次公开发售——大范围广告宣传，公开向社会销售，如较好得楼盘还会采取抽签或排队认购的方式。
阶段性展销会——根据不同的组团推广或不同的时段进行销售，此时已办好预售证。
尾盘销售阶段——将剩余单位以特殊策略作扫货尾行动，如大降价或极优惠首期付款即入住策略。
3、房地产推广的包装（一）现场包装售楼部、样板房、沿途、建筑工地、周边环境（二）服务包装免费看楼车、免费停车、抽奖活动等。
（三）宣传包装广告包装、派发宣传单张、现场大屏幕介绍等。
房地产推广途径4、广告宣传的途径报纸广告——平面广告、系列报导、新闻报导、夹报。
电视广告——黄金时段、广告杂志、公益广告、新闻采访。
电台广告——黄金时段、新闻消息。
户外广告——广告牌、灯箱、汽车。
网上广告——网站。
邮寄广告——小礼品、宣传单张。
赞助活动——公益广告、社会性活动，有的会以冠名方式进行。
5、房地产推广形式展销会——一般选每周四至下周一举行，有现场展销及异地展销两种，通常会配合广告宣传。
联合展销——一般由政府部门主办，由多个房地产项目联合展示，每年大约2-3次。
推广活动——一般会配合展销会，有的大型项目会请明星出席。
社区活动——通常为已购业主联欢，目的是向业主的亲戚朋友作宣传。
巡展活动——配合项目营销计划，到周边地区进行巡回地展示活动。
直销活动——指直接上门向客户推介，一般有家访形式及推销形式。
房地产广告的大概内容6、长期广告内容主要反映整个项目的势方面，通常以一个主题语作主要内容，如碧桂园“给你一个五的家”，光大花园的“大榕树下，健康人家”等。
新闻载体多为广告牌、灯箱、汽车等。
7、短期广告主要根据各个展销会的主题而定，新闻载体为报纸广告、电视广告、电台广告等。
房地产经纪人相关知识复习资料（13）考点预测（三）考点11：对某种房地产供给量是由许多因素共同决定的，其中主要有：1、该种房地产的价格水平。
2、该种房地产的开发成本。
3、该种房地产的开发技术水平。
4、开发商对未来的预期。
考点12：房地产的均衡价格是指房地产的需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格。
当市场价格偏离均衡价格时，市场上会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。
一般来说，在市场机制作用下，这种供求不相等的非均衡状态会逐渐消失，偏离的市场价格会自动地回复到均衡价格水平。
一般来说，供给不变，当需求增加时，将引起均衡数量增加，均衡价格上升。
均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或某些因素的影响而脱离了均衡价格，就必然会形成短缺或过剩，导致买方之间或卖方之间的竞争，产生价格上升或下降的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。
考点13：弹性是对一个变量对于另一个变量的敏感性的一种度量。
具体地说，它告诉人们一个变量发生1%的变化，将会引起的另一个变量的百分比变化。
房地产的需求弹性主要有需求的价格弹性、需求的收入弹性、需求的人口弹性和需求的交叉价格弹性。
其中，需求的价格弹性通常简称需求弹性。
房地产的需求的价格弹性，用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。
即：房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比/房地产价格变化的百分比在通常情况下需求的价格弹性是一个负数，通常直接写成正数。
房地产需求的收入弹性=房地产需求量变化的百分比/消费者收入量变化的百分比房地产需求的人口弹性=房地产需求量变化的百分比/人口数量变化的百分比房地产需求的交叉弹性，是指某种房地产因另一种房地产或商品变动1%所引起的其需求量的百分比变化。
考点14：可将房地产的供求状况分为4种类型：1、全国房地产总的供求状况；2、本地区房地产的供求状况；3、全国本类房地产的供求状况；4、本地区本类房地产的供求状况。
房地产经纪人考试题库及答案一、选择题（每题2分，共40分）1. 房地产是指（）A. 土地及其地上建筑物B. 土地及其地下建筑物C. 土地及其地上和地下建筑物D. 土地及其附属物答案：C2. 以下哪个不属于房地产经纪人的基本素质要求？（）A. 专业知识B. 沟通能力C. 诚信D. 良好的形象答案：D3. 房地产交易中的买方代理是指（）A. 代表卖方进行交易B. 代表买方进行交易C. 代表双方进行交易D. 不代表任何一方答案：B4. 我国房地产市场的监管机构是（）A. 国家发展和改革委员会B. 住房和城乡建设部C. 国家市场监督管理总局D. 中国人民银行答案：B5. 以下哪个不属于房地产市场的参与者？（）A. 房地产开发商B. 房地产中介机构C. 房地产投资者D. 金融机构答案：D6. 房地产经纪人的主要业务范围包括（）A. 房地产销售代理B. 房地产租赁代理C. 房地产评估D. A、B、C均正确答案：D7. 以下哪个不属于房地产交易合同的主要内容？（）A. 交易双方基本信息B. 房屋基本信息C. 交易金额及支付方式D. 房屋装修标准答案：D8. 我国房地产市场的价格形成机制是（）A. 政府定价B. 市场形成价格C. 政府指导价D. 政府干预价答案：B9. 房地产市场的供给主体是（）A. 房地产开发商B. 房地产中介机构C. 政府部门D. 个人投资者答案：A10. 以下哪个不是房地产市场的需求主体？（）A. 个人购房者B. 企业购房者C. 政府部门D. 房地产开发商答案：C二、判断题（每题2分，共20分）11. 房地产经纪人只能代理房地产交易中的卖方或买方，不能同时代理双方。
（）答案：正确12. 房地产交易合同一旦签订，双方就必须严格履行，否则将承担违约责任。
（）答案：正确13. 房地产市场是一个完全竞争市场。
（）答案：错误14. 房地产交易中的居间服务是指房地产经纪人作为中间人，协助双方达成交易。
2023-2024房地产经纪人之业务操作必考知识点归纳1、王先生有一套房屋，2009年可以售出价格为145万元，2011年可以售出价格为160万元。
2013年5月王先生急需一笔资金，只得以142万元成交。
引起该套房屋价格最终变化的是（ ）。
A.市场信息B.出售心态C.新旧程度D.市场供求【答案】 B2、目前确定住宅项目价格的常用方法是（ ）。
A.成本法B.收益法C.假设开发法D.市场比较法【答案】 D3、乳腺癌最常见的病理组织学类型是（ ）。
A.导管内原位癌B.小叶原位癌C.浸润性导管癌D.浸润性小叶癌【答案】 D4、下列不符合干性坏疽的描述是（ ）。
A.合并腐败菌感染B.常伴有全身中毒症状C.坏死组织呈污秽黑褐色D.坏死组织与健康组织之间界限清楚【答案】 B5、对房地产市场销售状况与销售潜力的调查，属于（）。
A.经济环境调查B.市场行情调查C.市场反响调查D.市场竞争情况调查【答案】 B6、开发企业在交付房屋的时候，买方需要预交管理费、水电费、电视初装费等，开发企业同时代收（）。
A.印花税B.土地使用税C.房屋契税D.房地产交易中介费【答案】 C7、抵押贷款时采取等额本息（月等额）还款方式的优点为（）。
A.可节省整体利息支出B.每月还款额递减C.准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭收支D.每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清【答案】 C8、下列选项中，能够影响写字楼硬件配置的要素是( )。
A.外立面材质B.公共空间尺度C.标准层设计D.建筑结构【答案】 A9、新一轮房地产调控政策出台后，甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）与附近社区居委会联合在小区内举办房地产知识培训，为社区居民讲解调控政策对房地产市场的影响，并向居民免费发放相关资料。
此举获得了好的口碑，同时也登记了很多客源信息和房源信息。
活动结束后，甲公司在处理登记信息时发现，新登记的房源信息不完整，只涉及区位状况、实物状况和物业服务一方面内容，于是甲公司派人到该小区再次收集相关资料。
房地产经纪人考试题库房地产经纪人考试是获得房地产经纪人证书的必经之路。
考试内容广泛，涵盖了房地产经纪人需要掌握的知识和技能。
为了帮助考生有效备考，以下是一份房地产经纪人考试题库，供考生参考。
一、房地产法律法规1. 根据《物权法》，房屋所有权的取得方式包括哪些？2. 房地产开发企业在售房屋是否需要办理商品房预售许可证？3. 根据《城市房屋租赁条例》，出租房屋需要办理哪些手续？4. 根据《物业管理条例》，物业管理服务企业的主要职责有哪些？二、房地产市场分析与评估1. 请简述传统风格与现代风格的房屋设计特点。
2. 市场供需关系是影响房地产市场价格波动的重要因素，请列举另外两种影响因素。
3. 如何进行房屋评估，并进行市场价值的评估？4. 请阐述住宅与商业地产的投资特点和风险。
三、房地产经纪业务1. 在房地产经纪业务中，道德规范的遵守对经纪人有什么重要意义？2. 请列举房地产经纪人主要的工作职责。
3. 在房地产交易中，经纪人需要做哪些准备工作？4. 在房屋租赁中，经纪人应该了解租赁合同中哪些重要条款？四、贷款与税务1. 请简述商业贷款与个人住房贷款的区别。
2. 在房地产交易中，发生税费的主要时机有哪些？3. 请列举个人住房贷款的申请条件。
4. 在购房过程中，哪些税费由买房一方承担，哪些由卖方承担？五、合同与协议1. 请简述买卖合同的要素。
2. 在房地产经纪的委托协议中，经纪人需要履行哪些义务？3. 房地产租赁合同必须包含哪些主要内容？4. 在房地产交易中，什么是付款凭证？请列举几种常见的付款凭证。
六、房地产市场监管1. 根据《房地产中介管理办法》，房地产中介机构应当满足哪些条件方可开展经纪业务？2. 根据《房地产开发企业资信评价标准》，房地产开发企业的资信评价指标包括哪些方面？3. 根据《房地产中介服务行业职业资格考试实施办法》，房地产中介服务行业职业资格分为几个级别？4. 根据《物业服务企业资信评价标准》，物业服务企业的资信评价指标包括哪些方面？七、房地产市场风险与应对1. 在房地产市场中，存在哪些风险？请列举几种主要风险。
房地产经纪人相关知识复习资料（1）房地可否分别抵押某房地产开发公司在某市郊区购买到一块土地的使用权用于写字楼开发，该公司为了融资需要，于1999年5月以该土地使用权抵押，向该市建设银行借款并到登记机关办理了登记手续。
在登记时，注明抵押期限为2年。
2001年1月，该公司在该土地上建造了一栋写字楼，后又以该楼向该市农业银行借款，在设定抵押时，农业银行对该楼的基地已设定抵押感到不安，但发现该楼基地的土地使用权抵押登记期限为两年，因此也就愿意接受以该楼作抵押，双方办理了抵押登记手续。
2001年3月，因该公司拖欠他人债务，被数个债权人起诉，要求执行该写字楼。
2001年4月，建设银行申请法院实现其抵押权。
2001年5月，农业银行也要求优先受偿。
2001年6月，该楼被拍卖，但对该楼拍卖的价款如何分配，存在不同的看法。
一种观点认为，本案中的两个抵押合同都是无效的，因为这两个合同都违反了土地使用权和建筑物所有权不可分别抵押的强制性规定。
第二种观点认为，抵押人将土地使用权抵押给他人以后，由于土地使用权和地上房屋的不可分离性，意味着他已经将土地之上的房屋抵押给他人，如果以后再将地上建筑物抵押给他人，则此种抵押应属无效。
所以在本案中，第一个抵押合同是有效的，而第二个抵押是无效的。
第三种观点认为，两个抵押是有效的，毕竟在本案中，当事人所订立的合同以及登记是合法的。
不过应当将二项抵押视为一物二押，即将土地、房屋视为一个整体，共同抵押给两个债权人，因为按照担保法第三十五条可以设置多重抵押，只是应当考虑在抵押权实现时，登记在先的优先受偿，登记在先的抵押权实现后财产仍有剩余部分，由登记在后的抵押权优先受偿。
评析：一、房地不可分任何房屋都不可能是空中楼阁，它必须建筑在相应的基础之上，房屋最重要的基础就是土地。
由于我国土地所有权属国家和集体，所有权和使用权相分离，当土地上建成建筑物和构筑物以后，建筑物所有权和土地使用权就形成了一个整体，即房地产，也就形成了一个房屋所有权与土地使用权。
房地产经纪人考试题库1[.多选题]在住房保障法律关系中，政府是通过（）方式解决低收入家庭的住房困难。
A．配租保障性住房B．发放合适房源C．配售保障性住房D．全额贷款购房E．发放租赁补贴【答案】ACE【解析】住房保障法律关系，是指政府通过配租、配售保障性住房或者发放租赁补贴等方式，以解决城镇中低收入家庭和个人的住房困难，实现住有所居过程中所产生的行政法律关系与民事法律关系的总称。
2[.多选题]房地产法规政策体系的主要内容包括（）。
A．最高人民法院的司法解释B．房地产行政法规C．宪法D．行政规章E．地方人民法院的司法解释【答案】ABCD【解析】房地产法规政策体系是指各种不同层次的调整房地产法律关系的规范性法律文件，由现行有效的房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成，按照一定的内在联系而组成的一整套有机、统一、完整的体系。
从立法层次上看，主要内容包括：①宪法；②房地产法律；③房地产行政法规；④地方性法规；⑤行政规章和规范性文件；⑥最高人民法院的司法解释。
3[.多选题]下列房地产法律、法规中，属于房地产行政法规的有（）。
（2012年真题）A．《物业管理条例》B．《城市房地产管理法》C．《土地管理法实施条例》D．《商品房销售管理办法》E．《安徽省城市房地产交易条例》【答案】AC【解析】房地产行政法规是以国务院令形式颁布的，主要有《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《物业管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《不动产登记暂行条例》等。
B项属于房地产法律；D项属于房地产行政规章；E项属于房地产地方性法规。
4[.多选题]房地产中介服务包括（）。
（2012、2011年真题）A．房地产开发B．房地产咨询C．房地产投资D．房地产估价E．房地产经纪【解析】房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产活动。
复习资料一、填空1.迅速构建高效营销体系的三大步法是（整体部署房地产销售工作）、（设计房地产项目营销渠道的方案）和（选择最优代理公司）。
2.销售准备工作包括（制定销售计划）、（酝酿价格策略）、（选择销售模式）、（确立开盘时机）、（安排销售节奏）、（编制卖场包装方案）以及（开展员工培训）等内容。
3.整个营销渠道流程工作是由不同角色的（中间机构）或（个人）承担，主要包括（实体流程）、（所有权流程）、（促销流程）、（服务流程）、（付款流程）以及（信息流程）。
4.付款流程是指消费者购买实体商品的款项从（消费者）流向（代理商）或（开发商）过程。
5.确定渠道模式即确定（渠道长度）。
从开发商角度来看，渠道层次越多，渠道长度越长，则利润越（少），控制渠道所需解决的问题也会（增多）。
6.渠道方案的评估标准有（经济性评估）、（控制性评估）和（适应性评估）。
其中最重要的评估标准是（经济性评估）。
7.房地产的代理形式主要有（联合代理）、（独家代理）、（首席代理和分代理）、（买方代理和卖方代理）和（双重代理）。
8.开发商应避免激励（过分）与激励（不足）两种情况。
对代理商的激励水平，应以（交易关系组合）为基础。
9.有效的定价方法应该是按（价值）定价。
10.定价切忌以（销售额）来衡量销售业绩。
这可能导致置业顾问为（追求销售额而以规定的最低价出售），致使利润额下降。
11.目标收益定价法又称（目标利润定价法），或（投资收益率定价法）。
它是在（项目投资总额）的基础上，按照（目标收益率）的高低计算售价的方法。
目标收益率可表现为（投资收益率）、（成本利润率）、（销售利润率）和（资金利润率）等多种不同形式。
12.目标收益定价法一般适用于在市场上具有（一定影响力），（市场占有率较高）或具有（垄断性质）的企业所采用。
13.理解价值定价法的基本指导思想是认为商品价格的关键因素是（消费者对商品价值的认识水平），而非（卖方的成本）。
14.时点定价的四种策略是（折扣折让策略）、（心理定价策略）、（差别定价策略）和（产品组合定价策略）。
15.影响垂直价差的主要因素有（楼层数）、（市场状况）、（均价水平）以及（目标客户的购房习性）等。
楼层数越多，则最高与最低单价楼层的价差（越大）。
16.影响水平价差的有（朝向）、（采光）、（私密性）、（景观）、（平面格局）五大因素。
17.价格的调整方式分为直接的差价调整和间接的差价调整。
直接的价格调整有（基价调整）和（差价系数调整）两种方式；间接的差价调整分为（付款方式调整）和（优惠折扣调整）两种方式。
18.在房地产销售市场上，最有竞争力的手段的（降价）。
对于竞争者的降价，有两个标准，一是（销售期），二是（销售率），二者必须同时考虑。
楼盘的销售期通常为（4-8个月），销售（2个月）左右即有调价的必要。
同时调价的时机还要结合（销售率）来确定，当销售率达到（3成）即可调价。
19.市场上有两种低开高走的基本模式：（工程进度模式）和（销售推动模式）。
前者是指项目价格调整主要依据（工程进展），后者主要依据（销售进展）来调整价格。
20.从认购的实效和可接受程度来分析，可采用的方式有（松散型）、（紧密型）和（参建型）。
其中（参建型）认购方案是实现早期资金回笼的最佳办法。
21.收款过程是销售过程中的（最后一个）环节，收款的过程可分为（现金收款）、（支票收款）、（银行存折）和（客户提供账号）四种方式。
22.房产发售效果的总结包括（宏观效果总结）、（数量效果总结）和（过程效果总结）。
23.传统意义上的一次性付款一般是一次性交足总价款或先交（95%）楼价款，余款在入伙后付清，并享有一定优惠折扣。
24.市场情况分析主要包括（营销环境分析）、（客户分析）、（个案分析）和（竞争对手分析）等，尤其是后三方面是广告策略实施中需要重点明确的。
25.广告预算的费用包括（调查费用）、（制作费用）、（媒体费用）和（其他相关费用）。
影响广告预算的四个因素是（竞争程度）、（广告频率）、（房地产的销售进度）和（企业的品牌）。
26.展销会可分为（自办型）和（参展型）两类。
以下四个因素直接影响展销会的效果：（时间）、（地点）、（人员）和（广告）。
27.展厅大小的选择主要从两方面考虑：一是（发展商的经济能力），二是（是否有利于制造热烈的销售气氛）。
28.房地产企业所用的促销方式通常有4种，即（人员推销）、（广告）、（公共关系）、（销售促进）。
29.从全球广告与促销对比看，促销费用的增长率比广告费高出（3）个百分点。
促销费用大，制约着促销方式的选择。
30.房地产销售促进活动效果事后评估的方法主要有两种，一是（直接观察法），二是（前后对比法）。
31.顾客对于某一个楼盘的满意与否来自于（现实感受）和（预期感受）。
32.样板建筑在房地产营销过程中的价值作用主要通过（外观形象）、（技术应用）和（结构塑造）三个方面予以体现，极力营造富有煽动力和体验感的样板环境。
33.销控制胜的三大密码是（了解房地产销控的基本原则）、（强力实施销控策略）和（分阶段操作销控）。
34.年度计划控制的主要工具有（销售额分析）、（顾客满意度跟踪）、（市场占有率分析）和（销售额、费用比分析）。
35.销控的四种方法是（销量控制法）、（价格控制法）、（时间控制法）、（任务布置控制法）。
36.每天有两个销售高潮，一是上午（10点到12点），二是下午（3点到6点）。
37.销售进度主要取决于（公关效果）和（建设周期）这两大因素。
我国以商品房空置时间座位标准进行项目划分：空置时间在1年以内的定义为（待销商品房）；空置时间在1年以上3年以内的定义为（滞销商品房）；空置时间在3年以上的定义为（积压商品房）。
由此可见，滞销项目是指（存在空置时间达1-3年的商品房的房地产开发项目）。
二、名词解释1.商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。
商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。
2.外销房外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。
3.内销房内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。
4.居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之和。
所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积。
5.产权置换是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。
一般是在中介的撮合下进行，并可由中介代办置换手续。
6.房地产产权房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权，房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收益和处分的权利。
7.住房公积金是一种义务性的住房长期储金。
住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。
具体内容主要有三个方面：（1）"个人存储，单位资助"住房公积金，专项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税。
（2）按"统一管理"的原则管理住房公积金。
（3）按"专项使用"的原则运用住房公积金。
8.实际销售面积是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。
不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。
9.预售面积是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
10.印花税指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。
印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据，税率为万分之五。
11.契税契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。
它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人和私营单位购买、承受赠与或交换的房屋征收契税，税率为3%—5%。
12.房改房已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。
按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。
13.存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。
14.集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。
产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。
属于经济适用房的一种。
15.期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
16.现房所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。
17.水景商品房是指依水而建的房屋。
18.小高层住宅指七层至十二层的住宅。
19.廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。
20.外飘窗指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。
21.基价经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。
商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。
22.“七通一平”是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。
23.“三通一平”是指土地具备上水、电和道路通以及场地平整的条件。
24.五证房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。
其中前两个证由规划部门核发，《开工证》由建设部门核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发。
25.尾房尾房又称扫尾房。
它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。
一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。
