物业管理综合能力第六章0621lu

第1讲绪论《物业管理综合能力》是注册物业管理师执业资格考试中一门基础理论与应用相结合的课程。

教材共分12章，涉及到经济学、管理学、心理学、公共关系学、行政管理学、法律、统计学、保险、社会学、建筑工程、建筑设备、建筑智能化等基础知识与应用。

虽然内容涉及的深度较浅，但涉及的面较广、且知识点分散，对于考生全面理解和掌握有一定的难度。

因此，从备考的角度，我们建议大家首先要了解2011年考试的相关信息，其次要掌握答题技巧，第三要有正确的备考方略，最后要熟知我们的授课思路。

下面就以上内容作简要地介绍。

一、2011年考试安排和作答要求《物业管理综合能力》科目为主、客观题混合试卷，考生答题前须仔细阅读位于试卷封二的应试人员注意事项和位于答题卡首页的作答须知，使用规定的作答工具在专用答题卡划定的区域内作答。

考生应考时，须携带黑色墨水笔、2B铅笔、橡皮、无声无文本编程功能的计算器。

三、考试成绩管理考试成绩实行滚动管理。

参加全部4个科目考试的人员须在连续2个考试年度内通过全部科目；参加2个科目考试的人员须在当年通过应试科目。

四、2010年度物业管理师资格考试回顾全国物业管理从业人员对参加2010年度物业管理师资格考试表现出了极高的热情。

据资格考试考务主管部门统计，全国共有56000余人报名参考，实际参加考试人数达到49000余人，参考比例高达88%，在2010年度各类全国性资格考试中名列前茅。

2010年度物业管理师资格考试的合格标准，四科目均为60分合格。

通过率（全国）：四科目全部通过率为26.6%—四分之一强；三科目通过率为60%；南方、沿海地区高于北方、内地地区。

2010年度考试总体情况：其一，四科目试题难度均较小，符合我国执业资格考试试题难度变化的一般规律，即开考前三年试题较简单，以后年份难度逐年增加；参考教材变化后的第一年试题较简单，以后年份难度逐年增加。

因此，今年报考的朋友一定要把握住机会。

其二：试题题型分值比例在意料之中。

物业管理综合能力重点1-12（整理版）物业管理综合能力重点物业管理综合能力课堂笔记整理1-6章第一章经济学基础知识与应用一、个人需求是表示一个人在某一特定时间内，在各种可能的价格下，他将购买的某种商品的各种数量。

个人对于商品的需求需要具备两个条件：第一，个人具有购买意愿，第二，个人具有支付能力。

影响个人需求的因素：个人的偏好，个人的资产与收入，个人所购买的商品的价格，与个人购买商品的价格相关的其他商品的价格，以及消费者对商品未来价格的预期等。

二、需求曲线向右下方倾斜的状况解释了需求函数的一个重要特征，即需求量与价格呈反方向变化，这一特征被称为需求法则。

需求法则表述如下：假定其他条件不变，商品的需求量与价格呈反方向变化，价格上升，需求量下降，价格下降，需求量上升。

三、1.消费者收入的变动如何影响需求的变动视商品是正常品与劣等品而定。

如果消费者所购买的商品是正常品，那么需求的变动与消费者的收入同方向变化，即消费者收入的增加将引起需求的提高，消费者收入的减少引起需求的降低。

2.如果消费者所购买的商品是劣等品，那么需求的变动与消费者的收入反方向变化，即消费者收入的增加将引起需求的降低，消费者收入的减少引起需求的提高。

3.其他商品价格的变化对消费者所购买的商品需求的影响商品是替代品还是补充品而有所不同。

4.如果A商品与B商品是替代品，那么A商品的需求与B商品价格同方向变化，即B商品的价格提高引起A商品需求的增加，B商品的价格降低引起A商品需求的减少。

5.如果A商品与B商品是补充品，那么A商品的需求与B商品价格反方向变化，即B商品的价格提高引起A商品需求的减少，B商品的价格降低引起A商品需求的增加。

四、供给问题：1.单个厂商的供给是指在某一特定时期内，单个生产者在可能的价格下愿意并且能够出售商品的各种数量。

2.单个厂商的供给受多种因素的影响，其中主要有：厂家打算出售的商品的价格，为生产该商品厂商投入的生产要素的成本，厂商的技术状况，厂商对商品未来价格的预期，其他商品的价格等等。

2015年物业管理师考试大纲《物业管理综合能力》2015年物业管理师考试大纲《物业管理综合能力》一、经济学相关理论知识在物业管理中的应用(一)考试目的测试应考人员对经济学需求理论、供给理论、弹性理论、生产理论、成本理论、市场失灵等理论知识的掌握程度和在物业管理中的运用能力。

(二)考试内容1.需求理论的应用，包括需求、需求规律、需求曲线、需求函数、需求变动。

2.供给理论的应用，包括供给、供给规律、供给曲线与供给函数、供给变动。

3.市场均衡及均衡价格分析应用。

4.弹性理论的应用，包括供需弹性、弹性系数、弹性分类、弹性影响因素。

5.生产理论的应用，包括生产函数、产量、边际收益递减规律、生产规模、规模报酬、内在(不)经济、外在(不)经济。

6.成本理论应用，包括成本类别、成本分析、成本曲线、收益与利润化。

7.市场失灵理论应用，包括公共物品、垄断、外部性、非对称信息、委托-代理等问题及解决办法。

二、管理学相关理论知识在物业管理中的应用(一)考试目的测试应考人员对管理学原理、管理职能、市场营销、服务营销、企业经营战略管理等理论知识掌握程度和在物业管理中的运用能力。

(二)考试内容1.管理原理及管理基本职能的运用。

2.市场营销理论的运用，包括市场调查、市场细分、目标市场选择、市场营销策略。

3.服务营销理论运用，包括服务营销演变、服务营销组合、服务营销特点，服务营销原则与方法。

4.管理战略理论的运用，包括企业经营战略及其特征与类型，企业经营战略管理过程，企业发展战略与品牌战略。

三、心理学相关理论知识在物业管理中的应用(一)考试目的测试应考人员对心理学应用领域、情绪与心理、人际交往与人际沟通、社会行为与社会心理、现代激励理论等知识的掌握程度和在物业管理工作中的运用能力。

(二)考试内容1.心理学的研究对象、分类、应用领域。

2.情绪、情感及其构成与分类，个性心理特征、心理健康因素、心理健康特征，人的气质、性格与能力。

3.人际交往理论的应用，包括人际交往动机、交往理论、群体与社会影响、人际沟通类型与条件、人际吸引条件。

物业管理综合能力物业管理综合能力是指物业管理人员应具备的一系列综合能力，包括管理能力、服务能力、技术能力和创新能力等。

这些能力是物业管理人员为了更好地服务业主和业务发展所必须具备的，下面我们来详细了解一下。

首先，物业管理人员的管理能力必须足够强，才能有效地组织管理物业工作。

管理能力主要包括组织能力、决策能力、计划能力、监督能力等。

例如，物业公司需要对物业管理人员的工作进行科学的规划和合理的排班，以确保工作的有序进行。

同时，在处理突发事件时，物业管理人员必须快速做出合理的决策，并及时组织好相关部门进行处理。

其次，物业管理人员的服务能力和服务意识也是非常重要的。

良好的服务能力可以提高业主对物业公司的满意度，提高业主对物业公司的信任。

服务意识是指物业管理人员的态度和行为，要求物业管理人员以业主为中心，耐心、用心地为业主提供优质服务。

例如，在业主有问题时要及时解答，及时回应业主提出的要求。

其次，技术能力也是物业管理人员必备的综合能力之一。

物业管理人员需要具备基础知识和技能，能够熟练使用物业管理系统，熟悉物业管理工作流程，以及对公共设施、水电线路、消防安全等方面具备基础知识和相关技能。

同时，物业管理人员需要具备维修与保养技能，以保障物业设施的正常运作。

此外，物业管理人员还需要具备防范和化解矛盾的能力。

最后，物业管理人员的创新能力也不可忽视。

随着时代的发展，物业管理也需要与时俱进，不断更新观念，创新工作方式，创造更多发展机会。

物业公司需要要求物业管理人员不断学习、探索，与时俱进，提出创新提升方案。

总之，物业管理人员的综合能力是实现物业清洁、安全、舒适的基础，更是提高业主满意度的关键。

物业管理人员应当全面提升自己的素质，不断追求卓越，为业主提供更高质量的物业服务。

物业管理综合能力随着现代化城市的迅速发展，物业管理的重要性越来越受到社会各方面的关注。

而随着房地产市场的逐渐升温，物业管理也渐渐成为了一门独立的行业。

在物业管理市场竞争加剧的今天，物业管理企业必须具备综合能力才能适应市场的发展需求，提高自身竞争力，实现可持续发展。

一、物业管理的定义物业管理是指对集中式房屋及其配套设施的管理，包括了住宅小区、商业综合体、写字楼、工业园区等各类物业建筑。

物业管理涉及面广，需要涵盖诸如安全管理、环境保护、服务质量、节能减排、维修保养等方面的管理和服务。

只有兼备物业管理的综合能力，才能够全面协调各方面的资源，实现目标最大化。

二、物业管理的核心价值高效、专业、人性化是物业管理服务的核心价值。

具体而言，处理业主及租户投诉的响应速度、以业主为中心的服务意识、长期性的维修保养保障、环境保护及能源管理、安全管理等方面都是物业管理服务的核心价值所在。

同时，物业管理企业还需要注重形象塑造、公共关系管理等方面，进一步提高自身的品牌形象，提高服务水平和服务质量。

三、物业管理的综合能力物业管理综合能力是指物业企业在服务机构规范化、人才选择及培训、管理流程完善、技术创新应用等方面，具备的综合能力水平。

具体而言，物业企业必须兼具以下几个方面的能力：（1）资产管理能力：物业企业需要有统一的资产管理平台，全面管理集中式房屋的运行及资产价值，通过标准化的流程管理实现物业资产价值的最大化。

（2）维修保养能力：物业企业需要有专业的维修保养团队，并建立健全的维修保养标准流程，保证全面维护物业资产的正常运行。

（3）客户服务能力：物业企业需要有完善的客户服务管理流程，打造规范化的服务体系，以客户为中心，提供高质量的客户服务。

（4）安全管理能力：物业企业需要有系统的安全管理标准流程，保障住户和企业的生命财产安全，同时也需要随时适应新的安全管理现状，保障物业管理的科学性和实效性。

（5）环境保护和节能减排能力：通过科学的管理方式和技术手段，实现物业资产的节能减排和环境保护目标。

第一章经济学基础知识与应用掌握：需求以及影响需求的主要因素和需求法则的基本内容。

供给的方式，供给规律，弹性理论，边际收益递减规律，规模报酬，以及成本理论。

熟悉：均衡价格的决定，影响需求弹性的主要因素，影响供给弹性的主要因素，生产理论，以及市场失灵与政府调节相关内容。

了解：需求量与需求的异同，个人需求与市场需求的关系，供给函数，市场均衡，弹性系数及其意义，生产函数，边际成本，外部性问题。

第一节需求、供给与局部均衡价格理论一、需求(一)个人需求个人对于商品的需求需要具备两个条件：第一，个人具有购买意愿；第二，个人具有支付能力。

(二)市场需求二、供给三、局部均衡价格(一)均衡价格与均衡数量在某种商品的各种可能的价格中，必有买者和卖者共同接受的价格。

在这个价格下，需求量等于供给量，从而使商品的市场达到一种平衡。

达到市场均衡时的价格称之为均衡价格，达到市场均衡时的数量成为均衡数量。

(二)关于均衡点的讨论均衡点的存在性。

均衡点的惟一性。

均衡点的稳定性。

第二节弹性理论一、需求弹性：是指由于影响需求的诸因素发生变化后，需求量做出反应的程度。

(一)理解需求弹性和需求弹性系数的要点(二)需求弹性的分类范围(三)影响需求弹性的主要因素1.商品的替代品数目和可替代程度2．消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例3．商品本身用途的多用性4．商品的耐用程度5．时间的长短(四)需求弹性与消费者支出(或销售者收入)之间的关系二、供给弹性：指由于影响供给的因素发生变化后，供给量做出反应的程度。

(一)理解供给价格弹性和供给价格弹性系数的要点(二)供给价格弹性的分类(三)影响供给价格弹性的主要因素一是从厂商供应能力和产品生产周期方面考虑，时期长短是决定供给价格弹性大小的主要因素；二是从厂商生产产品的成本方面考虑，由于厂商供给一定量产品所要求的售价取决于产品的成本，所以产品的成本状况决定供给价格弹性的大小。

第三节生产理论一、生产与生产函数二、可变比例与边际收益递减规律(一)总产量、平均产量、边际产量(二)边际收益递减规律边际收益递减规律也称生产要素边际产量递减规律，是指在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入，开始会使总产量递增；当要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减；超过了一定界限继续增加可变要素的投入，将使总产量减少。

物业管理综合能力第一章经济学基础知识与应用1.1单选题1.以下哪一项不能用于反映某特定时期内的消费量与价格之间的关系（Ｃ）A. 需求函数B. 需求表C. 需求偏好D. 需求曲线2.需求的变动是由于（Ｂ）之外的其他因素的变动引起的。

A.消费者收入B.商品自身价格C.其他商品价格D.消费者偏好3.如果消费者所购买的商品是（Ｂ），那么需求的变化与消费者的收入反方向变化。

A.正常品B.劣等品C.奢侈品D.高档品4.需求弹性系数是（Ｂ）。

A.需求变动量与价格变动量的比值B.需求量变动率与价格变动率的比值C.需求变动率与价格变动率的比值D.需求变动与价格变动的比值5.当需求缺乏弹性时，需求弹性系数的绝对值（Ｄ）。

A.等于零B.等于1C.大于1D.大于0小于16.供给价格弹性系数是（Ａ）。

A.供给量变动率与价格变动率的比值B.供给变动量与价格变动量的比值C.供给变动率与价格变动率的比值D.供给变动与价格变动的比值7.以下曲线中，不是呈U型的是（Ａ）。

A.总可变成本TVC曲线B.平均可变成本AVC曲线C.边际成本MC曲线D.平均成本AC曲线8.以下商品对中互为补充品的是（Ｃ）。

A.香蕉、芒果 B.红茶、绿茶C.手电、电池 D.咖啡、奶茶9.以下市场失灵现象，除了（Ｄ），都是由于非对称信息造成的。

A.逆选择B.委托人—代理人问题C.败德行为D.负外部性问题10.根据总产量曲线、平均产量曲线、边际产量曲线之间的关系，可以将生产分为多个阶段。

理性的厂商会选择在阶段（Ｃ）时生产。

A.边际产量大于平均产量B.边际产量小于平均产量C.边际产量小于等于平均产量大于等于零D.边际产量小于零11.以下关于等产量曲线的描述中，哪一项是不正确的（Ｄ）。

A.等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线B.离原点越远代表产量越大C.等产量曲线图上任意两条曲线不能相交D.等产量曲线凹向原点12.市场上经营决策的利润最大化原则是（Ａ）。

A.MR=MC B.MR=TC C.MC=MPD.TP=TC13.以下商品对中互为替代品的是（Ａ）。

《物业管理综合能力》习题与参考答案说明：本习题集主要供各位学员复习之用，题目可能存在一定的疏漏和错误，请注意核对教材的内容。

（习题集中多选题答案存在全对的现象，这与考试时必有错误选项不同，请注意）第一章经济学基础知识与应用一、单项选择题1、需求曲线向右下方倾斜的状况揭示的需求函数的一个重要特征是（）。

A、需求与价格呈正方向变化B、需求量与价格呈正方向变化C、需求与价格呈反方向变化D、需求量与价格呈反方向变化2、下图中，Dl和D2是两条需求弹性曲线。

已知在曲线Dl上各点，价格每增加1%，需求量就降低1%。

那么，曲线D2所表示的需求是（）。

A、富有弹性B、缺乏弹性C、无法判断D、单一弹性3、从物业管理市场均衡理论来看，供给和需求总是处于不断的变化之中。

当物业服务的供给量超过市场需求量时，物业服务价格存在下降的压力，这种降价压力主要是来自于（）。

A、业主一方B、物业服务企业一方C、政府部门一方D、发展商一方4、根据经济学原理，当要素投入量达到最优组合时，即为满足厂商均衡条件。

从曲线上来看，厂商均衡条件对应（）的切点。

A、等产量曲线与等收益线B、生产可能性曲线与等成本线C、生产可能性曲线与等收益线D、等产量曲线与等成本线5、根据边际收益递减规律，当总产量达到最大时，（）。

A、边际产量达到最大B、平均产量达到最大C、边际产量等于平均产量D、边际产量等于零6、根据边际收益递减规律，当平均产量达到最大时，（）。

A、边际产量达到最大B、总产量达到最大C、边际产量等于平均产量D、边际产量等于零7、以下房地产的分类中，需求弹性最大的应该是（）。

A、房地产B、商品房C、住宅D、商品住宅8、在以下各类与生活有关的商品中，需求弹性最小的应该是（）。

A、住宅B、汽车C、旅游D、物业服务9、需求弹性系数是（）。

A、需求变动量与价格变动量的比值B、价格变动量与需求变动量的比值C、需求量变动率与价格变动率的比值D、价格变动率与需求变动率的比值10、根据边际收益递减规律，可变生产要素增加引起的产量或收益的变化可以分为的阶段顺序为（）。