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物业管理的早期介入和前期管理一、物业管理的早期介入（一）物业管理早期介入的涵义所谓物业管理的早期介入，是指物业服务公司在接管物业之前，就参与物业的策划、规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物业管理。
（二）物业管理早期介入的意义1.完善物业的规划设计和使用功能2.保证施工质量3.为验收接管夯实基础4.便于日后对物业的管理（1）方便日后维修保养计划的制定；（2）方便日后检修，缩短检修时间；（3）易保证维修质量；（4）方便后期改建改造。
（三）早期介入的形式与工作内容物业管理在物业建设与使用中按时间顺序如图所示：1.项目可行性研究阶段（1）介入形式向物业建设单位及其聘请的专业机构提供专业咨询意见（选址、投资额、目标市场、市场定位等），同时，对未来的物业管理进行总体规划。
（2）主要工作内容①根据物业建设成本及目标客户群的定位确定物业管理模式；②根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；③根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；④根据物业管理成本初步确定物业管理费的收费标准；⑤设计物业管理框架性方案。
2.规划阶段（1）介入形式参与各项规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议，从而更好地满足购房者的需求，降低开发风险；减少后续的更改和调整，为建设单位节约资金。
（2）主要工作内容①就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；②就物业环境设计，配套设施的合理性、适应性及细节提出意见及建议；③提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见；④就物业管理用房等公共配套建筑、场地的设置、要求等提出意见。
3.建设阶段（1）介入形式主要是派出工程技术人员进驻到现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。
（2）主要工作内容①就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案；②配合设备安装，现场进行监督，确保安全和质量；③对室内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线铺设走向等。
物业早期介入、前期管理工作内容(总5页)-本页仅作为预览文档封面，使用时请删除本页-工作内容物业管理企业在物业早期介入、前期物业管理主要涉及以下几个阶段的工作内容：一、早期介入1、立项决策阶段在对项目的市场定位、业主群的构成等进行严谨调研分析的基础上，可做出以下主要工作内容。
1）根据物业建设和目标客户群的定位确定物业管理模式；2）根据规划和配套情况确定物业管理服务的基本内容；3）根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；4）根据物业服务成本初步确定物业公共服务费的收费标准。
2、规划设计阶段要求物业企业根据以往的管理经验和日后方便物业管理的需求提出合理建议。
1）对物业的结构布局及功能定位提出合理建议；项目的整体构思、布局、楼间距的合理性，项目区域内人车分流，物业的采光、通风状况等问题，根据物业性质和项目定位提出合理建议；2）就物业环境、配套设施的合理性提出意见或建议；项目区域内的道路交通布置、环境的和谐美化，社区文化活动与文体设施的配置，停车区域的布局、车位数目等问题提出意见或建议；3）提供设施设备的设置、选型及服务方面提出合理建议；物业企业根据自身管理经验，对项目中央空调、电梯的选型与配置，建筑的智能系统（如：红外自动报警系统、门禁系统、停车场智能管理系统、电子巡更管理系统、消防联动系统等）的设置内容，配电房的设置位置及配电方案是否合理，供水系统是否采用变频技术，水电气的供应容量、集水井、污水井水泵使用功率是否合理，是否设置双电路、电路接口的数量、位置是否方便检修，开关、插座的高度、数量及具体的位置是否适当，是否方便以后使用等内容提出合理化建议；4）其它问题：在规划设计中易忽略的，如：物业服务用房、社区服务场所、垃圾通道及垃圾房的设置等公共配套设施、场地提出合理建议。
3、施工建设阶段在这一阶段中物业管理的介入，是加强工程监理的力量，保证建筑移交和日后管理的连续性。
1）与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同协商，及时向建设单位提出并落实整改方案。
早期介入及前期物业管理服务内容早期介入及前期物业管理服务的具体内容可参照相关章节。
在制订此部分内容的方案时，需要依据物业的实际情况和工程进度、存在的隐患或问题进行编制,并对工作计划进行合理安排，使方案能够全面真实地反映物业管理在早期介人和前期物业管理中起到的重要作用。
如在物业项目的管理方案中,早期介入及前期管理方案的内容主要包括物业管理前期介人工作流程、施工期物业管理工作、设施设备调试期物业管理、项目竣工验收及接管验收期物业管理、其他前期准备工作、人驻准备预案、二次装修管理、物业接管工作进度计划、后续工程的前期介入管理等.8．常规物业管理服务综述在编制常规物业管理服务综述中需要把握的重点是将各项管理服务内容的工作要求、重点、运行管理及应急方案、计划等进行详细阐述，对于招标人或招标物业有特殊性服务需求的要进行突出的描述.如某物业项目，招标人在招标文件中要求投标企业将常规物业管理服务需求内容中房屋及共用设施管理、机电设施设备管理、安全管理、绿化管理、清洁管理进行分项阐述，并对重大活动等项目列出详细的实施方案。
在此项目的物业管理方案中，房屋及公用设施的管理包括管理重点和维护养护范围、标准、计划、实施细则等内容；机电设施设备管理包括前期介入管理、日常运行维护管理措施及运作程序、紧急故障的处理等内容;安全管理包括交通及车辆的管理、消防管理、保密管理、安全维护管理、紧急事件的处理等内容；重大活动的实施方案等内容。
早期介入的内容(一)可行性研究阶段1．内容（1)根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式；(2)根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；(3）根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准;(4）根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准;（5）设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。
2．方法和要点（1）组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划。
物业管理师物业管理实务试题汇编之早期介入与前期物业服务(附答案解析) 物业管理师物业管理实务试题汇编之早期介入与前期物业效劳(附答案解析)一、单选题(备选项中惟独 1 个合乎题意)1．早期介入是指()建设单位根据工程开辟建设的需要所引人的物业效劳的咨询活动。
A、物业办理入住前B、新建物业竣工之前C、新建物业竣工时D、物业办理人住时【答案】B【解析】此题考查的是考生对早期介入概念的理解。
早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据工程开辟建设的需要所引入的物业效劳的咨询活动。
故此题选B，有关内容可参见教材第68 页。
2．前期物业效劳是指()的物业效劳阶段。
A、物业承接查验开始至业主大会选聘物业效劳企业为止B、物业销售开始至物业办理人住为止C、物业竣工验收开始至业主大会选聘物业效劳企业为止D、物业办理人住开始至业主大会选聘物业效劳企业为止【答案】A【解析】此题考查的是考生对前期物业效劳概念的理解。
前期物业效劳是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业效劳企业为止的物业效劳阶段。
故此题选A，有关内容可参见教材第68 页。
3．前期物业效劳效劳对象是()。
A、建设单位B、承建单位C、全体业主D、建设单位、物业产权人【答案】C【解析】此题考查的是考生对前期物业效劳的掌握程度。
前期物业效劳的效劳对象是全体业主，并按规定向业主收取物业效劳效劳费用。
故此题选c，有关内容可参见教材第68 页。
4．早期介入分为下列哪几个阶段实施()。
A、可行性研究、规划设计、建设、销售、竣工验收阶段B、可行性研究、规划设计、建设、销售阶段C、规划设计、建设、销售、竣工验收阶段D、可行陛研究、规划设计、建设、销售、竣工验收、承接查验阶段【答案】A【解析】此题考查的是考生对早期介入的掌握程度。
早期介入分为可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。
故此题选A，有关内容可参见教材第68 页。
5．早期介入的效劳对象是()。
A、建设单位B、承建单位C、物业产权人D、全体业主【答案】A【解析】此题考查的是考生对早期介入的掌握程度。
第2章前期物业管理前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，依法签订《前期物业服务合同》，由受聘的物业实施前期物业管理。
前期物业管理一般包括早期介入、业主入住、装修管理、物业档案管理等内容。
2．1 物业管理早期介入物业管理早期介入，是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事物业形成前的阶段性管理。
即指物业管理企业在接管物业之前，参与房地产项目的投资立项、规划设计及施工建设等过程，并提出相应的意见和建议，以便建成后的物业能够更好地满足业主和物业使用人的需求。
物业管理企业早期介入的咨询服务对象，主要是房地产开发商或投资商，其费用应由开发商承担。
对于一项物业来说，存在着开发—经营—管理三个阶段。
通常所说的物业管理，是在物业的管理阶段进入，即在物业交付使用时进入。
但是，从物业管理的实践来看，因为开发设计是物业项目能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约阶段，而房地产开发商在规划设计中只考虑房屋和配套设施建造时的方便和节约，设计人员只考虑国家现行的技术标准和建设成本，很少从日后使用和管理要求的角度进行综合考虑，造成建成后物业使用和管理上的许多不尽如人意的地方。
如现在常见的停车位不足；房屋使用功能落后；设备设施科技含量滞后，水、电、煤气、通风、交通等配套方面的不完善等。
这种设计规划上的先天不足，即使业主多有抱怨，影响物业管理工作的顺利开展，但也往往无法弥补。
如果开发商在规划设计阶段就选择好物业管理企业，利用物业管理企业的丰富经验和专业知识，从利于物业管理的角度对规划设计提出建议和意见，不仅可以使规划设计更符合使用和管理的要求，为以后的管理工作打下良好的基础，而且可以充分满足人们对工作或居住功能、环境的需求，保持其产品的竞争力。
对于物业管理企业而言，由于将来的业主拥有决定续聘、选聘或解聘物业管理企业的权利，因此，在早期介入中物业管理企业能否主动站在业主的立场，充分考虑业主的需要，是一个能否在业主心目中树立起忠实可信的好“管家”的关键机会。
第六章物业经管早期介入与前期物业经管一、教案提示本章围绕物业经管的早期介入和前期物业经管，对它们的定义和内容进行了阐述。
除此之外，本章还介绍了对两个重要的制度——物业经管招标投标制度和物业承接验收制度。
二、重点讲解1、物业经管早期介入物业经管早期介入是指物业经管企业在接管竣工物业之前，接受发展商的委托，早期介入工程的开发建设，以便建成后的物业能够满足业主和使用人的要求。
物业经管早期介入的作用是完善物业的整体功能，有效提高施工质量，为验收接管后的工作打好基础。
物业经管早期介入参与工程的立项决策阶段、规划设计阶段、施工安装阶段、接管准备阶段。
在立项决策阶段，物业经管人员的主要工作是对该工程的市场定位、潜在业主的构成和消费水平、周边的物业经管简况以及日后物业经管和服务的内容、规范、成本、利润测算等多方面提供参考建议；在规划设计阶段，物业经管企业此时的主要工作是对养护、维修、建筑材料的选用、日常经管、日后服务、物业自身等方面提出自己的看法和建议；在施工安装阶段，物业经管企业的主要工作是派员到施工现场，发觉的缺陷问题或遗漏工程向开发商反映，以便采取相应的整改措施；在接管准备阶段物业经管企业与房地产开发企业就前期物业经管进行协商。
2、前期物业经管前期物业经管就是指物业竣工验收后至业主或业主大会选聘物业经管企业之前的物业经管。
它的包括以下内容：经管机构的设立和人员的培训，物业经管公司落实该物业的经管机构设置以及经管人员的配备。
机构的设置应考虑委托物业的类型、面积等因素；人员的配备包括经管人员的选派和操作人员的招聘或委派；规章制度的制定，制定一些适用的制度和细则，如经管机构的职责范围、各岗位职责说明、停车库经管规定、住户手册等，同时还应协助建设单位制定临时业主公约；物业的验收和接管，物业经管企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并接受房地产开发企业移交物业相关资料；进户经管，物业正式使用条件全部具备后向业主或使用人发出入住的书面通知书，实地验收物业，签订《业主临时公约》，要求业主或使用人如实填写登记卡，发放《用户手册》，筹集维修基金，预收物业经管费或租金，介绍所在区域和社区相关部门的办事指南，办妥必要手续后，业主或使用人即可签领钥匙，完成进户程序。
