一张图读懂房地产开发全过程

房地产项目开发全流程(完整图解版)房地产项目开发全流程(完整图解版)项目概述：房地产项目开发是指通过规划、设计、建设和销售等环节，将土地转化为商品房的过程。

本文将详细介绍房地产项目开发的全流程，从土地选址到房屋交付，包括市场调研、项目策划、设计与建设、销售与营销等多个环节。

1. 土地选址与准备1.1 市场调研：在开发房地产项目前，需进行市场调研，了解当地房地产市场的需求、供应情况以及潜在竞争对手等。

1.2 土地选址：根据市场调研结果，选择适合开发项目的土地。

考虑因素包括地理位置、交通便利性、社区设施等。

1.3 土地准备：获得土地后，进行土地准备工作，包括清理、平整和规划等。

2. 项目策划与设计2.1 项目定位：根据市场需求和目标群体，确定项目定位，包括产品定位和定价策略等。

2.2 规划与设计：进行项目规划和建筑设计，包括整体规划布局图、建筑设计图等。

2.3 施工准备：准备施工方案、选取施工队伍、与相关部门协调等，确保项目的顺利进行。

3. 建设与施工3.1 建设管理：进行施工管理，包括施工进度控制、质量监督和安全管理等。

3.2 项目配套设施建设：除了住宅建设，还需考虑项目周边的配套设施建设，如道路、商业区、公园等。

3.3 环境保护：在建设过程中，要注重环境保护，减少对自然环境的影响。

4. 销售与营销4.1 市场营销策划：根据项目定位和市场需求，制定销售策略和营销计划。

4.2 销售预售许可证：申请房地产销售预售许可证，合法经营，并遵守相关法律法规。

4.3 户型选择和装修：设计户型，提供多样化的产品选择，并为客户提供装修方案。

5. 房屋交付与验收5.1 物业管理准备：为项目交付后的物业管理做准备，包括招聘物业管理团队、设立物业管理系统等。

5.2 交付与验收：按照合同约定，完成房屋交付和验收工作。

6. 附件列表：本所涉及的附件如下：- 市场调研报告- 土地选址报告- 项目规划布局图- 建筑设计图- 施工进度表- 销售策划和营销计划书- 物业管理方案7. 法律名词及注释：- 房地产销售预售许可证：指国家相关部门颁发的销售商品房预售权的许可证。

创作编号：
GB8878185555334563BT9125XW
创作者：凤呜大王*
房地产开发全过程流程图
项目开发整体操作流程（一）投资决策
项目开发整体操作流程（二）规划设计
项目开发整体操作流程（三）建设实施
项目开发整体操作流程（四）竣工交付
创作编号：
GB8878185555334563BT9125XW
创作者： 凤呜大王*
总体规划设计方案审核工作流程
创作编号：
GB8878185555334563BT9125XW
创作者：凤呜大王*
申领《建设用地规划许可证》及《建设用
地批准书》
工作流程
11
勘察及初步设计工作流程
12
园林景观规划工作流程
环境影响评价报告书工作流
程
情况一 情况二
15
申领《建设工程规划许可证》工作流程
建设工程项目招标一般流程
18
申办《建设工程施工许可证》工作流程
按意见修改
申办《市政管线工程规划许可证》工作流程
20
按意见修改
按意见修改
申办《建设工程竣工规划验收》 及《房屋产权登记》监督流程
竣
期
服
务
物业管理及移交工作流程
不合格进行整改
不合格限期整改
创作编号：
GB8878185555334563BT9125XW
创作者：凤呜大王*。

房地产开发全过程流程图
项目开发整体操作流程（一）投资决策
项目开发整体操作流程（二）规划设计
项目开发整体操作流程（三）建设实施
项目开发整体操作流程（四）竣工交付
总体规划设计方案审核工作流程
申领《建设用地规划许可证》及《建设用地批准书》
工作流程
勘察及初步设计工作流程
园林景观规划工作流程
环境影响评价报告书工作流程情况一情况二
申领《建设工程规划许可证》工作流程
建设工程项目招标一般流程
申办《建设工程施工许可证》工作流程
申办《市政管线工程规划许可证》工作流程
申办《建设工程竣工规划验收》
及《房屋产权登记》监督流程
竣
期
服
务
物业管理及移交工作流程。

最全房地产开发全流程图解（建议收藏）房地产项⽬的整体开发涵义——通过整合多种资源为⼈们提供居住空间并改变⼈们⽣存物质环境的⼀种活动。

房地产项⽬的整体开发流程——⼀个房地产项⽬的整体开发经营⾏为▶房地产的本质问题就是⼟地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！▶前期(决策期)——由拿地到⽅案定案——重在决策(⼤局已定)；▶中期(实施期) ——由施⼯图设计到⼊伙——重在执⾏；▶后期(运营期) ——⼊伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。

房地产项⽬的整体开发流程——企业视⾓与客户视⾓案例：佳兆业项⽬整体开发流程▶ 18个关键节点——⾥程碑计划（⼀级计划）▶签订⼟地合同⾄获取施⼯许可证5个⽉时间；▶拿地7个⽉后开盘！（恒⼤地产拿地后6个⽉开盘。

）• 项⽬启动会（即项⽬启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；• 国有⼟地使⽤证(指国有⼟地使⽤证的签发时间)；• 建设⽤地规划许可证（指建设⽤地规划许可证的签发时间）；• 总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；• ⽅案设计完成（指⽅案通过集团董事会批准的时间）；• ⽅案图报建（指取得政府相关部门批⽂时间，以最后部门的批⽂时间为准）；• 桩基施⼯图完成（指可⽤于招标及施⼯的桩基施⼯图完成时间）；• 主体施⼯图完成（指可⽤于招标及施⼯的施⼯图完成时间）；• 建设⼯程规划许可证（指建设⼯程规划许可证的签发时间）；• 精装交楼标准施⼯图及材料定板（指拟批量精装交楼项⽬可⽤于招标及施⼯的施⼯图完成时间）；• 项⽬开⼯（指项⽬动⼟时间，以⼟⽅开挖或桩基施⼯的开始时间为准）；• 施⼯许可证（指施⼯许可证的签发时间）；• 主体开⼯（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施⼯开始时间为准）；• 主体开⼯（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施⼯开始时间为准）；• 预售证（指预售许可证的签发时间）；• 开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；• 主体封顶（指主体屋⾯结构的完成时间）；• 竣⼯验收（指竣⼯验收备案证明的签发时间）；⼟地获批⾏政命令式：划拨/协议出让。

房地产开发流程图解一、项目立项阶段投资机会研究申领项目《选址意见书》 及《项目立项批文》申请定点申请购置土地、办理 土地产权手续申领规划红线图、规划设计条件通知等文件申领《建设用地 规划许可证》房地产开发流程四阶段：一、项目立项阶段 二、项目前期准备阶段 三、项目建设阶段 四、项目销售及售后服务阶段 首先对投资地区和投资环境进行研究、分析，根据对自然资源的了解和市场情况的调查以及对国家的经济政策和政治环境等情况进行综合分析预测，找到最有利的投资机会，为投资机会的选择提供依据《选址意见书》是项目进行设计、开发和管理的重要依据；申领《项目选址意见书》时需向主管部门提交地址申请报告、有效的项目建议书等；《项目立项批文》是有计划管理部门颁发，确认开发项目通过审核，是可以进行开发建设的文件；申领《项目立项批文》的时候需向主管部门提交可行性报告、立项申请书、资金来源说明、房地产开发物业类型说明等；到城市规划管理部门申请定点；需向规划部门提交有效的项目立项批文、选址意见书、申请定点报告、申请用地报告；企业的资质证明、营业执照、法人代表委托书等文件或证书；到土地管理部门办理土地出让或转让手续，签订土地使用权出让或转让合同，并缴纳土地使用权出让金；被申请建设用地现状地形图，根据开发项目的性质和所处地段条件提出用地范围，外部限制条件；提出规划设计要点，包括建筑密度、容积率、建筑层数、高度、体量红线等提交建设用地规划设计总图，供规划管理部门审核，然后由规划管理部门核定用地面积，报经政府批准，发给开发商《建设用地规划许可证》二、项目前期准备阶段选择勘探队伍和设计单位申领《工程规划许可证》和《施工许可证》申领《房屋拆迁许可证》 做好“七通一平”工作 选择承包单位选择监理单位通过招标选择勘察队伍进行地质勘察和设计单位进行建筑设计 《建设工程许可证》是由规划管理部门审批颁发的；《施工许可证》是由建设单位（即开发商）而不是有施工单位负责申领；在开工前办理。

一张图看懂房地产开发流程房地产开发流程一、项目土地出让阶段二、建设用地规划许可阶段三、建设工程规划许可阶段四、建筑工程施工许可阶段五、商品房预售阶段六、综合验收阶段（竣工交付）七、办理不动产阶段项目获取行政划拨转让出让（招、拍、挂、协议）立项获取土地拍卖步骤：编制拍卖文件发布拍卖公告出售拍卖文件组织现场踏勘受理竞买申请审查竞买资格举办拍卖会公布成交结果签订出让合同核准制备案制审批制政府投资项目、银行政策性贷款项目、外国政府贷款项目企业自主投资的一般项目，采用备案制企业自主投资的对经济社会有重大影响的项目、外商投资项目项目备案土地使用权出让合同或建设用地批准文件等营业执照复印件或法人证明材料、企业资质证明材料项目备案报告附项目备案表备注：项目申请人基本情况、拟建项目基本情况、资源利用和能源耗用分析、生态环境影响分析建设用地规划许可证建筑设计方案及初步设计批复（二合一审查）办理建设用地批准证书、不动产证（土地证）不动产证用地批准书契税、印花税缴纳土地测绘（可委托先做）交地协议土地款缴纳领取不动产证权籍调查建设项目选址意见书或规划条件（包括附图），出让土地项目同步提供含规划条件的土地出让合同（须提供原件核对）项目立项批准、核准或备案文件（须提供原件核对）工商营业执照活组织机构代码证复印件（加盖单位公章），授权委托书，委托身份证明（须提供原件核对）《建设工程方案设计审1/ 8查申请表》特殊情况需要提供的其他资料相关行政主管部门审查意见等资料规划公示材料，包括现场公示图片，社区反馈意见景观分析报告（拟批建设项目处于城市规划确定的景观控制区时提供）日照分析成果相应资质的设计单位编制的含方案说明书，效果图，总平面图，建筑方案图等的设计方案文本一套（同时提交电子文件一份）方案设计/500（范围较大时1/1000）总平面蓝图二份有效土地权属证明（存量土地提供土地证、新征土地视情况提供用地规划许可证）（须提供原件核对）施工图图审机构摇号建设工程规划许可证（建筑类）立项批文地址勘察报告（详勘）完成设计单位和设计方案已确定摇号条件摇号所需资料（均盖公章）营业执照或组织机构代码证复印件授权委托书工程勘察文件审查申请表经办人员身份证复印件立项批文复印件特殊情况需要提供其他资料需公示项目的公示材料，包现场公示图片，社区反馈意见。

一张图，看懂从拿地→→开工全过程1、定义：“拿地”指：公司通过竞拍取得土地，并已签订《土地转让合同》；“动工”指：总包单位进场，土方开始开挖。

1、拿地前准备：集团公司通过市场调研和投资分析，并通过竞拍取得土地。

开始准备项目启动。

2、市场调研及项目产品市场定位上会：营销中心首先对此项目的：1）市场供求及特征进行分析（此分析包括：市场产品供给量及产品特征；市场需求状况、客户群特征等；）2）市场价格及特征进行分析3）市场典型案例进行分析并形成产品建议报告。

集团公司对《项目市场定位及产品建议报告》进行上会讨论，并给出审批意见；3、规划意见书办理：1）办理建设项目地点征求函：（本单位报批函，项目建议书代可研报告，房地产开发企业资质证明文件等）2）到规划部门办理规划意见书（包括：建设单位项目地点征求意见函，建设项目规划审批审报表，建设单位用地申请及拟建项目情况说明，立项前环境保护意见书，拟建方案设想总平图，地形图等）其中项目方案设想总图为概念方案提供。

4、用地方面：可根据《土地转让签订合同》完成土地分割和交地，并场地开始进行平整和围墙砌筑。

5、项目立项：立项批文办理需要以下材料：1）项目立项申请报告；2）项目建议书或项目可行性研究报告，报告内容应包含以下几个方面：（1）项目必要性和可行性分析；（2）拟建项目的建设规模、地点及推荐的初步方案；（3）项目的社会、经济及环境效益分析；（4）投资估算及资金来源分析；（5）项目建设的工期安排；（6）项目建设的保障条件；3）与项目立项有关的其他相关资料图纸等。

时间：15工作日6、规划方案设计及报审：1) 研发设计中心委托进行总体规划方案设计2）前期部门负责进行总体规划方案报审：（其中需要的材料为：立面批复文件、规划意见书及附图、用地现状总平图、方案设计总平图、建筑单位体及立、平、剖图、日照分析及说明图、技术经济指标列表说明、规划意见书及相关文件、图纸等等）其中需要：人防办进行人防工程建设布局审查。

房地产开发流程图解
房地产开发是一个复杂的过程，涉及到多个环节和多方合作。

在房地产开发流程中，需要进行土地选址、规划设计、建设施工、销售推广等一系列工作。

下面，我们将通过流程图解的方式，详细介绍房地产开发的整个流程。

首先，房地产开发的第一步是土地选址。

这一环节需要开发商通过市场调研和规划策划，找到合适的土地资源进行开发。

土地选址需要考虑土地的位置、规划用途、土地性质等因素，确保选择的土地符合开发需求和政策规定。

接着，规划设计是房地产开发的重要环节。

在规划设计阶段，开发商需要与设计院、规划院等专业机构合作，进行项目规划、建筑设计、景观设计等工作。

规划设计需要充分考虑市场需求、环境保护、城市规划等因素，确保项目的可行性和可持续发展性。

然后，建设施工是房地产开发的核心环节。

在建设施工阶段，开发商需要与施工单位、监理单位等合作，进行项目施工、工程管理、质量监控等工作。

建设施工需要严格按照设计图纸和施工标准进行，确保项目的质量和安全。

最后，销售推广是房地产开发的收尾环节。

在销售推广阶段，开发商需要进行项目营销、销售策划、客户服务等工作。

销售推广需要充分了解市场需求、制定合适的销售策略，确保项目的销售和推广效果。

总的来说，房地产开发流程涉及到土地选址、规划设计、建设施工、销售推广等多个环节，需要多方合作，严格把控，确保项目的顺利进行和成功落地。

希望通过本文的介绍，能够对房地产开发流程有更清晰的了解，为相关从业者提供参考和借鉴。

房地产开发流程图解、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。

招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

最全房地产开发全流程图解1998年前，农村土地征后无偿划拨给城市的用地者，而后则有偿和招拍挂出让，1978年后仅城市建成区和县建成区就从1050万亩扩大到了8500万亩，仅城市建设就从农村征用了7500万亩左右的土地，地方政府累积获得了43万亿元之巨的土地出让金，分配给了农民多少？房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。

房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行；后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。

房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角案例：佳兆业项目整体开发流程18个关键节点——里程碑计划（一级计划）签订土地合同至获取施工许可证5个月时间；拿地7个月后开盘！（恒大地产拿地后6个月开盘。

）项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)；建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）；总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）；方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）；精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；施工许可证（指施工许可证的签发时间）；主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；预售证（指预售许可证的签发时间）；开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）；竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）；入伙（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。

房地产开发基本流程图解TYYGROUP system office room 【TYYUA16H-TYY-TYYYUA8Q8-房地产开发流程图解申领《商品房销售许可证》勘察设计1）4）规划报4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建设单位办理施工报建登记。

房地产开发全过程流程图
项目开发整体操作流程(一)投资决策
项目开发整体操作流程(二)规划设计
项目开发整体操作流程(三)建设实施
项目开发整体操作流程(四)竣工交付
总体规划设计方案审核工作流程
申领《建设用地规划许可证》及《建设用地批准书》
工作流程
勘察及初步设计工作流程
园林景观规划工作流程
环境影响评价报告书工作流程情况一情况二
申领《建设工程规划许可证》工作流程
建设工程项目招标一般流程
申办《建设工程施工许可证》工作流程
申办《市政管线工程规划许可证》工作流程
按意见修改
按意见修改
申办《建设工程竣工规划验收》及《房屋产权登记》监督流程
物业管理及移交工作流程
竣 期 服 务
资料不齐备
不合格进行整改
不合格限期整改。

最全房地产开发全流程图解1998年前，农村土地被征用后无偿划拨给城市用地，而后则有偿和招拍挂出让。

1978年后，仅城市建成区和县建成区就从1050万亩扩大到了8500万亩。

仅城市建设就从农村征用了7500万亩左右的土地。

地方政府累积获得了43万亿元之巨的土地出让金，分配给了农民多少呢？房地产项目的整体开发涵义是通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。

房地产项目的整体开发流程是一个房地产项目的整体开发经营行为。

房地产的本质问题是土地资源的再分配及流通，包括政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移。

房地产项目的整体开发流程分为前期（决策期）、中期（实施期）和后期（运营期）。

前期重在决策（大局已定），中期重在执行，后期重在服务和总结反馈。

从企业视角和客户视角来看，一个房地产项目的整体开发流程可以分为18个关键节点，即里程碑计划。

其中包括签订土地合同至获取施工许可证等时间节点。

以佳兆业项目为例，该项目的整体开发流程包括项目启动会、国有土地使用证、建设用地规划许可证、总平图规划设计完成、方案设计完成、桩基施工图完成、主体施工图完成、建设工程规划许可证、精装交楼标准施工图及材料定板、项目开工、施工许可证、主体开工、预售证、开盘、主体封顶、竣工验收和入伙等节点。

其中，拿地7个月后开盘，项目启动会是项目启动时间，预售证是预售许可证的签发时间，主体封顶是指主体屋面结构的完成时间，入伙是指第一批办理集中交付的时间。

在房地产开发中，土地的获取方式主要包括行政命令式、资本市场和土地市场。

行政命令式的方法是通过划拨或协议出让来分配建设用地。

在危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中，政府通常掌握着土地分配的权力。

在资本市场中，土地的获取方式主要包括投资参股、土地收购和收购有土地的公司。

投资参股的方式是通过资金或土地入股，共同组成项目开发公司。

土地收购是直接收购土地，需要缴纳各种税费。