万科能力模型

万科A-营运能力分析企业营运能力指企业营运资产的效率与效益。

企业营运资产的效率主要指资产的周转率或周转速度.企业营运资产的效益通常是指企业的产出额与资产占用额之间的比率。

营运能力分析是通过对反应企业资产营运效率与效益的指标计算与分析，评价企业的营运能力,为企业提高经济效益指明方向.可以评价企业资产营运效率、发现企业在资产营运中的存在问题、是企业盈利能力分析和偿债能力分析的基础和补充。

一、总资产周转率2008年的总资产周转率=销售收入/平均资产总额=40991779214。

96/109665523814.69=0。

37372009年的总资产周转率=销售收入/平均资产总额=48881013143.49/128422567275。

24=0.38062010年的总资产周转率=销售收入/平均资产总额=50713851442.63/176623053285。

61=0.2871该指标越高说明企业资产营运效率越高,万科2009年总资产周转率比2008年略有上升,说明总资产周转速度有所提升，说明企业的销售能力增强，利润增加。

2010年的总资产周转率下降，说明企业的生产效率下降,影响企业的盈利能力。

二、流动资产营运能力分析1、存货周转率2008年的存货周转率= 存货成本/ 存货平均余额= 25005274464.91 / 76235670732 =0。

32822009年的存货周转率= 存货成本/ 存货平均余额=34514717705。

00 / 87991995415.235 =0.39222010年存货周转率= 存货成本/ 存货平均余额= 30073495231。

18 /111709376175。

72 =0。

2692存货周转率越高，存货变现速度越快，销售能力越强。

万科2009年存货周转率比2008年有所提高，提高了企业资产的变现能力，为其短期偿债能力提供了保障。

2010年降低，说明2010年的销售状况不好,存货积压，资金占用水平高.2、应收账款周转率2008年应收账款周转率=营业收入/平均应收账款=4099177924。

万科人才资质模型像造汽车那样造房子，是万科正在推进的住宅标准化和产业化工作的理想，“万科人才资质模型”则制定了一个关于“万科人”的标准。

该模型包括资质模型和测评工具两部分内容。

资质模型――为万科需要什么样的人提供了标准；测评工具――用来衡量一个具体的人符合标准的程度，测评报告将为最后的录用及升迁结果提供参考。

该模型体现了企业人才的战略趋势，汇集了优秀员工的标杆行为，凝聚了企业文化，提供了战略性HRM的基石。

2001年上半年，万科就请上海某机构开发了一个人才资质模型。

但是，由于缺少配套的测评工具而难以对招聘、考核等人力资源选用培养工作进行直接的指导。

2004年，万科决定再开发一个更为完备的人才资质模型，并对此项目进行招标，参加竞标的包括曾与万科有过良好合作的翰威特以及HAY、华信惠悦和上海人才有限公司等四家。

最终，上海人才有限公司因其在“测评工具”（这正是上一次模型所欠缺的）这一核心技术上的优秀表现而中标。

新人才资质模型包括7个方面：一、通用模型（包括9条标准：职业操守客户意识结果导向开放合作学习成长理想激情前瞻思维持续创新追求卓越二、领导模型（包括7条标准：战略思维市场敏锐关系能力有效决策组织执行用心尊重教练指导三、项目发展；四、工程管理；五、规划设计六、市场营销七、客户关系每一条标准都附带了很具体的注释，并分出星级，非常具有操作性，具有“定量的刻度”。

该模型项目正式启动是在2004年5月，万科有100多人成为“样本”，他们都是“优秀的经理人”和“优秀的员工”，其中经理人占了六七成，样本的选取对象考虑不同专业的代表性，并且大量地进行访谈，对象甚至包括了董事长王石和总经理郁亮。

模型在启动后，采取了“边建立，边应用”的方式。

在当年大学毕业生的校园招聘中，就进行了应用。

以前，在招聘面试中，问题很散、很随机，而运用了人才资质模型后，就会提出一些应聘岗位所设定的核心问题，然后再根据应聘者回答的要点，来进行量化评估。

Business商㊃89 ㊃基于SWOT 模型分析万科核心竞争力彭 虎作者简介:彭虎(1991-),男,汉族,湖北省天门市人,企业管理硕士,武汉轻工大学经济与管理学院,研究方向:企业管理㊂摘 要:随着世界经济的复苏,我国房地产企业也在蓬勃发展,在竞争激烈的市场中,房地产企业只有拥有核心竞争力才能立于不败之地㊂本文首先分析了万科的发展历程,然后运用SWOT 模型来分析万科企业,阐述其优势㊁劣势㊁机遇和威胁,最后在此基础上提出一些中肯的意见㊂关键词:核心竞争力;万科;SWOT 模型一㊁万科发展现状(一)初步形成1978-1991在1978年之前,我国都是没有房地产的,只有建筑行业㊂198４年万科从经营办公设备起家,87年兴办工业,88年进入房地产,90年初步形成商贸㊁文化㊁房地产㊁文化传播四大经营机构,到91年确定综合商社发展模式㊂(二)房地产过热时期1992-199４1993年,国家实行严厉的宏观紧缩政策,万科遭遇冬天,开始缩减战线㊂万科从多元化经营向专营房地产集中;从多品种经营向住宅集中;投放资源由12个城市转向北京㊁上海㊁深圳等地㊂(三)市场萧条期199４-1997整个市场的调整时间为199４年到1997年㊂国家执行紧缩货币政策㊂为了迅速做大房地产主业,王石带领万科开始做 减法 :万科把最多时105家企业减至目前30多家,从涉足的18个行业,减至1个,万科终于走上了专业化发展房地产的道路㊂(四)宏观调控时期1998-20151998年到2002年,国家出台里一系列房贷政策和税收政策㊂过去20年的发展中,万科完成了从多元化到专业化的调整,这是万科的第一次专业化㊂从多元化到专业化的回归,使资源得以集中,在房地产业务上也形成了规模优势,恢复了核心主业,获得了持续竞争力,最终成就了万科二十多年的持续增长的传奇㊂二㊁万科的SWOT 分析(一)万科的优势分析1㊁企业文化㊂企业的核心价值观深入员工的内心,形成了具有强大力量的企业文化㊂走在万科园区内都会看到员工微笑的面容,哪怕是最普通的清洁工,他们对相关的知识也格外了解㊂这种软力量使得万科在房地产行业中鹤立鸡群㊂王石本人的价值理念和做事风格在企业价值观的内部传播上也起到了关键的作用㊂2㊁创新能力㊂创新是核心竞争力的灵魂,主导产品是核心竞争力的精髓㊂只有创新才是房地产企业生命的源泉,房地产企业要想确立自己的竞争优势,必须具有较强的创新能力㊂房地产企业要特别注重产品和管理模式的创新㊂3㊁品牌竞争力㊂当房地产行业发展到一定水平时,行业的竞争也越来越激烈,消费者也趋向成熟,品牌在消费者购房决策中起的作用越来越重要㊂万科集团在商业地产方面的品牌有目共睹㊂经过多年的精心打造,品牌已经成为万科核心竞争力的重要方面㊂从长远来看优秀的品牌将在房地产企业竞争中发挥更为重大的作用㊂(二)万科的劣势分析1㊁万科对员工关注不够㊂万科虽然注重对企业文化的熏陶,然而对员工个人的关心还是不够㊂可能存在着机械的工作方式㊁长期的加班压力㊁年轻员工心理素质差等几个方面㊂高负荷的劳动,使员工压力增加㊂加之大部分员工都为外来务工人员,离乡背井,企业对员工的关爱不够,缺乏沟通,很容易使员工缺乏对企业的归属感和精神寄托㊂2㊁各城市顾客的评价不一㊂在万科住户中,深圳的万科住户对万科的满意程度最高,而北京的满意程度最差,从而推荐率也最差㊂说明在某些城市,万科的住房服务有待提高㊂3㊁财务方面的劣势㊂万科最近年的资产负债比率到高达70%以上,而且还呈现着向上的趋势㊂一般认为,该指标保持在４0%到60%之间较为合理㊂所以所万科长期偿债能力不够,拥有较大的杠杆收益的同时,存在在较大的财务风险㊂现金流结构存在一定隐患㊂近几年公司的投资活动现金流贡献率一直很低,筹资活动负担资金来源的很大部分㊂公司主要靠不断的㊁大规模的资金筹集来填补经营活动所需要的资金,这样一旦筹资链条断裂,公司将面临很大的困境㊂(三)万科机会分析1㊁手握大量现金,扩大市场占有率㊂2015年万科手持现金超过300亿元㊂手持巨额资金一方面说明资产质量较好,对银行贷款依赖小㊂另一方面经营性现金流一般情况下越充足说明其经营能力较强,抗风险能力比一般企业要强㊂企业利润更真实,成长性更强㊂2㊁中国人口数量大,对商品房的刚性需求㊂首先介绍一下刚性需求,是指相对于弹性需求,指商品供求关系中受价格影响较小需求的需求㊂中国正处于城市化进程中,居民的购买力稳步增长,数量庞大的中国人口中有能力买商品房的人数在上升,创造了巨大的需求量㊂3㊁还有很多地方有待开发,商机无限㊂坚定看好房地产的投资机会㊂目前政策走势基本验证了这一判断㊂此次政策调整看出中央对于房地产行业不能衰退的政策底线㊂现在很多二线㊁三线城市房地产还不发达,一些沿海地去也存在着无限的商机㊂万科需要抓住机会坐稳龙头老大的地位㊂(四)万科的威胁分析1㊁与国内房地产企业竞争性太强㊂万科与我国房地产企业竞争激烈,大致有下面几种原因:一是行业增长缓慢,对市场份额的争夺激烈;二是竞争者数量较多,竞争力量大抵相当;三是竞争对手提供的产品或服务大致相同,或者只少体现不出明显差异㊂2㊁生产成本的增加导致普遍购买力下降㊂万科获得的开发土地,较多的来源于二级市场和公开拍卖市场,使得土地资源来源受到很大限制㊂房价上涨了伴随而来的就是生活成本高了,带来的结果就是老百姓买不起房,房地产开发商赚不到钱㊂面对这种问题,万科不得不找到应对的解决方法㊂3㊁政府的房地产改革可能会影响万科未来的发展㊂目前国家正在进行经济结构的调整,大力发展新兴产㊂国家政策对购房者的影响,从而使购房者的行为进一步影响到楼市,而购房者因为国家政策的调整而做出的某些反应又大大的影响了楼价㊂三㊁对万科的一些建议(一)关心企业内部员工万科应该持续发展出发,注重爱护员工,尊重员工㊂帮助员工掌握工作技能㊂企业关心员工,首先要根据企业需要,教会员工劳动谋生的本领,让员工们充分了解企业的历史㊁品牌和文化特色㊂以情感人,以情留人㊂关心员工生活福利,关心员工文体生活,关心员工特殊困难,适时给予帮助㊁救助㊂真让员工感到企业温暖如家㊂(二)加强企业的创新能力注重绿色环境建筑㊁智能小区㊁节能环保建筑㊁低碳绿色建筑的开发,将消费者的心智模式和心理空间纳入新产品开发㊂房地产企业应具有长远远光,要分散企业的经营价值链,实现企业资源配置的弹性化,提高企业资源的整合能力,加强对企业和产权激励的优化和整合㊂(三)构造互联网升级的房地产企业在过去20年,中国2亿人口从乡村或者小城镇走到大城市㊂而且在未来20年,还会有2亿多的人口转到大城市,这又会带来很大房屋需求㊂因此,房地产相对于很多传统行业来说,房地产仍是朝阳行业㊂新时期的房地产公司会变革需要进行国际化和互联网化的升级㊂房地产企业在和互联网融合,以此来提升地产价值㊂这是巨大的商机,这也是产业升级的新引擎㊂(作者单位:武汉轻工大学)参考文献:[1] 张昊,杨红清.中国项目管理公司核心竞争力探究[J].建筑经济,2008.308(6):72-7４.[2] 王莹,徐文凯.现阶段房地产开发企业构建核心竞争力的途径[J].经济大视野,2008(7):10４-106.[3] 章华强.论我国房地产开发企业核心竞争力[D].重庆:重庆大学,2008.11.[４] 万守杰,毛明芳.企业文化:企业核心竞争力的源动力[J].科技管理研究,2006(9):88-90.。