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第四章房地产评估第一节房地产评估概述一、房地产的概念房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。
房地产有三种存在形态：单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合成一体的房地产。
房地产是实物、权益和区位三者的结合。
1.实物是房地产中看得见、摸得着的部分。
2.权益是房地产中无形的、不可触摸的部分。
（使用权、所有权、租赁权、抵押权、等等）3.区位是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。
区位因素是房地产评估过程中需考虑的很主要的部分。
二、房地产的特征1.位置固定性房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。
位置的固定性使得区位环境因素在房地产评估中变得格外重要。
2.耐用性从某种意义上讲，土地的使用具有永续性。
建筑物一经建造完成，其寿命是相当长的。
值得注意的是：国家对土地使用权是有期限规定的，居住用地70年，工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年等。
土地使用权的剩余使用年限是影响房地产价值的重要因素。
3.影响因素多样性房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约。
除了房地产自身的自然的、物理的、化学的因素以外，社会因素以及周边环境等都会对房地产效用的发挥及其价值的实现起到非常大的影响作用。
4.投资大量性不论是房地产中的土地还是建筑物，其投资数额都是可观的，不论是国家投资者、企业投资者还是个人投资者，投资房地产都需要较大数额的资金。
5.保值增值趋势在社会经济发展正常的情况下，随着人口社会生产力的发展，社会对土地的需求与日俱增。
房地产具有保值、增值的趋势。
三、房地产的评估程序房地产的评估程序是从评估开始到评估结束的各个步骤。
房地产评估的每一步骤主要内容如下：1.明确评估基本事项评估机构在接受房地产评估委托后，应对评估协议书中约定的一些条件进行调查、了解。
如：评估收费、违约责任、评估对象、评估目的、评估时点、评估具体工作时间等等。
2.拟定评估工作方案在明确了评估的基本事项的基础上，应当对评估项目进行充分分析，拟定评估作业计划。
