自学考试_资产评估习题(带答案解析)第四章房地产评估04

房地产评估自考试题及答案一、单项选择题（每题1分，共10分）1. 房地产评估的最终目的是为了（）A. 确定房地产的市场价值B. 确定房地产的抵押贷款额度C. 确定房地产的税务价值D. 确定房地产的保险价值答案：A2. 在房地产评估中，市场比较法主要依据的是（）A. 替代原理B. 预期收益原理C. 贡献原理D. 边际原理答案：A3. 下列哪项不是房地产评估的基本原则？（）A. 合法原则B. 客观原则C. 一致性原则D. 独立性原则答案：C4. 房地产评估中的收益法评估主要适用于（）A. 住宅房地产B. 商业房地产C. 工业房地产D. 农业房地产答案：B5. 土地使用权出让合同中规定的土地使用年限，对房地产评估价值的影响是（）A. 无关紧要的B. 有影响，但不是主要因素C. 有显著影响D. 没有影响答案：C6. 房地产评估报告中，评估目的的描述应当（）A. 简洁明了B. 详细具体C. 模糊不清D. 可有可无答案：B7. 在房地产评估中，成本法评估通常不适用于（）A. 新建房地产B. 二手房地产C. 特殊用途房地产D. 土地开发项目答案：C8. 房地产评估中的折旧指的是（）A. 房地产的磨损和损坏B. 房地产价值的自然下降C. 房地产的功能性陈旧D. 房地产的实体性陈旧答案：A9. 房地产评估中，土地使用权的评估价值通常不包括（）A. 土地的购买成本B. 土地的开发成本C. 土地的转让税费D. 土地的未来收益答案：D10. 房地产评估报告的有效期限通常由（）决定。

A. 评估机构B. 委托人C. 相关法律法规D. 评估师的个人判断答案：C二、多项选择题（每题2分，共10分）11. 房地产评估中的市场比较法需要考虑的因素包括（）A. 地理位置B. 房屋结构C. 交易时间D. 交易价格答案：A, B, C, D12. 房地产评估报告应当包含以下哪些内容？（）A. 评估目的B. 评估对象C. 评估方法D. 评估结果答案：A, B, C, D13. 以下哪些因素会影响房地产的评估价值？（）A. 周边环境B. 交通便利性C. 房屋面积D. 房屋所有权年限答案：A, B, C, D14. 房地产评估中的成本法评估通常包括哪些成本？（）A. 土地成本B. 建筑成本C. 设计成本D. 管理费用答案：A, B, C, D15. 房地产评估报告的使用者可能包括（）A. 卖方B. 买方C. 银行D. 税务机关答案：A, B, C, D三、判断题（每题1分，共5分）16. 房地产评估只能由具有专业资质的评估机构进行。

第四章房地产价格评估一、练习题1、术语解释（1）地产（2）房地产 (3)不动产（4）基准地价 (5）标定地价 (6）楼面地价2、单项选择题（1)最佳使用是( )必须考虑的评估前提。

a.地产 b。

房屋建筑物 c。

企业资产 d。

资产(2）基准地价系数修正法所要修正的因素是（ )。

a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率 d。

特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种（）。

a. 加和法b. 积算法 c。

类比法 d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年,假定折现率为10％，其评估价值最有可能为（ ) 元。

a。

85000 b. 12631 c. 72369 d。

12369（5）计算建筑期利息的工期应按（ )计算。

a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期 d。

实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底,假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17%、30.5％、6.9％、4.8％,则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是（ ) 元。

a。

1048000 b。

1910000 c。

1480000 d。

19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米,建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7%.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（）元.a. 61667 b。

925000 c。

789950 d. 58041（8）残余估价法属于（ )中的一种具体方法。

a。

收益法 b。

成本法 c. 市场法 d. 功能价值法（9)有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2。

第四、五章房地产评估一、单选题1、某宗土地2,000平方米，土地单价为1,000/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )元/平方米。

A、250B、500C、1,000D、2,0002、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是( )。

A、交通通达程度B、公共公用配套设施状况C、区域的繁华程度D、城市规划限制3、某宗土地2,000平方米，土地上建造了一栋10层高的宾馆，宾馆的首层建筑面积为1,200平方米，第2层到第10层每层建筑面积为1,000平方米。

则由此计算出的建筑容积率为( )。

A、0.6B、5.1C、2D、64、在建筑物的评估中，适合于价格指数调整法的评估对象是( )。

A、大型建筑物B、价格较高的建筑物C、账面成本不实的建筑物D、单位价值小、结构简单的建筑物5、在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照最佳用途为依据进行的，对于土地与建筑物用途不相协调所造成的价值损失一般以( )体现出来。

A、建筑物的经济性贬值B、建筑物的功能性贬值C、土地的经济性贬值D、土地的功能性贬值6、对于正常的在建工程，一般应当按照在建工程的( )来评估。

A、市场价格B、账面价值C、重置成本D、收益价格7、在在建工程评估中，形象进度法一般适用于( )。

A、施工期较短且价格变化较小的在建工程B、施工期较短且价格变化较大的在建工程C、施工期较长且价格变化较小的在建工程D、施工期较长且价格变化较大的在建工程8、基准地价修正系数法从评估原理的角度划分可归属于( )。

A、收益法B、成本扣除法C、市场法D、清算价格法9、在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用( )评估较为合适。

A、成本法B、市场比较法C、残余估价法D、收益法10、下列关于土地的描述，错误的是( )。

A、在我国。

所有土地的所有权均属于国家B、国家土地使用权可以转让C、科技、文化、体育类用地的最高出让年限为50年D、凡是未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

国有资产评估每章习题及答案第一章导论一、练习题1、术语解释（1）资产评估（2）资产评估的时点性（3）市场价值（4）非市场价值2、单项选择题（1）资产评估的时点性是指以被评估资产在（）的实际状况，对资产价值进行的评定估算。

a、评估日期b、评估工作日期c、评估基准日d、过去、现在及未（2）不可辨认的资产是指（）。

a、没有物质形态因而无法辨认的资产b、因不具有综合获利能力而无法单独出售的资产c、不能独立于有形资产而单独存在的资产d、除有形资产以外的所有资产（3）资产评估价值取决于资产的（）。

a、原先的购买价格b、生产成本c、预期效用d、评估基准日的利用现状（4）正常情况下，一栋别墅在某一时点的市场价值，不会高于此时点重新开发一同等效用别墅的成本（包括利润）。

这体现了资产评估的（）。

a、贡献原则b、客观原则c、预期原则d、替代原则（5）下列不属于资产评估工作原则的是（）a、独立性b、客观性c、替代性d、科学性（6）在企业兼并时，目标企业（被兼并企业）价值评估的最适用假设是（）。

a、清算假设b、公开市场假设c、继续使用假设d、持续经营假设（7）银行在因债务不能清偿而需要对其受押的抵押房地产进行处置时，该抵押房地产价值的评估适用于（）。

a、清算假设b、公开市场假设c、继续使用假设d、持续经营假设（8）资产评估价值与资产交易中的实际成交价格之间的关系是（）a、前者必须高于后者b、前者必须低于后者c、前者必须等于后者d、前者可以高于、低于或者等于后者（9）资产评估工作的执行操作者不同于会计计价，它是由独立于企业以外的具有资产评估资格社会中介机构来完成的，这说明资产评估具有（）a、市场性b、公正性c、咨询性d、预测性（10）某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。

城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。

该宗土地的价值应评估为（）万元a、500b、300c、280d、3603、多项选择题（1）资产评估行为涉及的经济行为包括（）a、产权转让b、企业重组c、资产抵押d、资产纳税e、停业整顿（2）资产评估的科学性原则是指（）a、选择适用的价值类型和方法b、由包括科技专家组成的资产评估队伍c、制定科学的评估方案d、以充分科学的事实为依据e、遵循科学的评估程序（3）资产评估的公正性表现为（）a、资产评估应遵循正确适用的评估原则，依照法定的评估程序，运用科学的评估方法。

房地产估价试题及答案自考一、单项选择题（每题1分，共10分）1. 房地产估价中，成本法的计算公式不包括以下哪一项？A. 土地成本B. 建筑成本C. 销售价格D. 开发利润答案：C2. 在房地产估价中，市场比较法的基本原理是？A. 替代原理B. 预期收益原理C. 风险与收益平衡原理D. 供求关系原理答案：A3. 下列哪项不是影响房地产价格的因素？A. 地理位置B. 产权年限C. 建筑风格D. 国际政治形势答案：D4. 房地产估价报告中，估价目的通常包括哪些？A. 买卖C. 租赁D. 所有以上答案：D5. 房地产估价中的收益法，主要用于评估哪种类型的房地产？A. 住宅B. 商业C. 工业D. 农业答案：B6. 土地使用权出让合同中，土地使用权的出让年限通常是多少年？A. 40年B. 50年C. 70年D. 100年答案：C7. 房地产估价中的剩余法适用于评估以下哪种情况的房地产？A. 单独的建筑物B. 土地和建筑物的组合C. 土地上的附着物D. 土地和建筑物的分离答案：B8. 在房地产估价中，哪种方法可以用于评估房地产的未来价值？B. 市场比较法C. 收益法D. 假设开发法答案：D9. 房地产估价报告的有效期限通常为多长时间？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年答案：C10. 房地产估价师在进行估价时，需要遵循以下哪项原则？A. 客观公正B. 客户利益最大化C. 估价机构利益最大化D. 估价师个人利益最大化答案：A二、多项选择题（每题2分，共10分）11. 房地产估价中，市场比较法需要考虑的因素包括哪些？A. 位置B. 面积C. 建筑结构D. 交易情况答案：A, B, C, D12. 下列哪些因素会影响房地产的收益法估价？A. 房地产的年收益B. 资本化率C. 土地使用权年限D. 估价师的个人偏好答案：A, B, C13. 房地产估价报告应该包括哪些内容？A. 估价目的B. 估价依据C. 估价方法D. 估价结果答案：A, B, C, D14. 房地产估价中的成本法估价通常包括哪些步骤？A. 土地成本估算B. 建筑成本估算C. 开发利润和税费估算D. 市场调研答案：A, B, C15. 房地产估价中，哪些因素可能影响土地使用权的评估价值？A. 土地的位置B. 土地的使用年限C. 土地的规划用途D. 土地的所有权形式答案：A, B, C三、判断题（每题1分，共5分）16. 房地产估价报告可以由非专业人士编写。

2014年10月全国高等教育自学考试《资产评估》试题及答案详解课程代码：00158注意事项：1.答题前，考生务必将自己的考试课程名称、姓名、准考证号用黑色字迹的签字笔或钢笔填写在答题纸规定的位置上。

2.每小题选出答案后，用 2B 铅笔把答题纸上对应题目的答案标号涂黑。

如需改动，用橡皮擦干净后，再选涂其他答案标号。

不能答在试题卷上。

一、单项选择题( 本大题共 30 小题，每小题 1 分，共 30 分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。

未涂、错涂或多涂均无分。

1、用资产未来时空的潜能来说明现实，体现了资产评估的【】A、市场性特点B、公正性特点C、咨询性特点D、预测性特点正确答案：D（1 分）教材 P32、将资产分为单项资产和整体资产的标准是【】A、资产的存在形态B、资产是否具有综合获利能力C、资产能否独立存在D、资产的流动性正确答案：B（1 分）教材 P73、选择价值类型除了应根据特定评估目的，加上对市场条件的假设和判断外．还可以根据【】A、委托者的要求B、评估准则C、对价值类型的理解D、当事人掌握的信息正确答案：A（1 分）教材 P144、下列关于重 1 成本估算的描述，正确的是【】A、重 1 核算法计算出来的一定是复原重置成本B、物价指数法计算出来的可以是更新重置成本C、当规模经济效益指数为 1 时，规模效益指数就是功能价值法D、规模经济效益指数法比功能价值法更准确正确答案：C（1 分）教材 P375、某项资产是 2009 年 12 月构建的，账面原值为人民币 200 万元，于 2012 年12 月进行资产评估，己知 2009 年和 2012 年的定基物价指数分别为 108%和142%，该资产的重置成本约为【】A、200 万元B、216 万元C、263 万元D、284 万元正确答案：C（1 分）教材 P366、被评估资产为一生产某产品的设备，年产量 10 万件．但由于市场疲软，预计其产品以后每年的产销量只有 7 万件．该类资产的规模经济效益指数为 0.8，则该设备的经济性贬值率约为【】A、20%B、25%C、30%D、35%正确答案：B（1 分）教材 P907、对机器设备的有关指标进行的鉴定属于【】A、判断性鉴定B、统计性鉴定C、宏观鉴定D、微观鉴定正确答案：A（1 分）教材 P658、某机器设备的市场购价为 10 万元，运杂费为 2000 元，直接安装成本为 5000 元，间接成本为直接成本的 5%．则该机器设备在用状态下的重置成本为【】A、107250 元B、107350 元C、112000元D、112350 元正确答案：D（1 分）教材 P669、采用物价指数法估算机器设备的重置成本仅仅考虑了【】A、个别因素B、交易因素C、地域因素D、时间因素正确答案：D（1 分）教材 P3710、判断设备尚可使用年限的依据是设备的【】A、已使用年限B、总使用年限C、折旧年限D、实体状态正确答案：D（1 分）教材 P8511、下列选项中，不属于土地经济特性的是【】A、土地的不可替代性B、土地用途的多样性C、土地的可垄断性D、土地经济地理位置的可变性正确答案：A（1 分）教材 P10412、参照物地块每平方米的价格为 5000 元，容积率为 0.4，被评估地块容积率为 0.3，若以被评估地块为基准，参照物地块容积率每上升或下降 0.1，地价往上或往下修正 1.5%，则被评估地块的单价为【】A、4925 元B、4956 元C、5076 元D、5100 元正确答案：A（1 分）教材 P13013、运用收益法评估房地产市场价值中的收益额，应该是房地产的【】A、实际总收益——实际总费用B、实际总收益——客观总费用C、客观总收益——实际总费用D、客观总收益——客观总费用正确答案：D（1 分）教材 P13214、某宗土地采用假设开发法评估，预计售楼价为 8000 万元．总建筑费为 1000 万元，专业费用为总建筑费的既，利息率为 10%，利润率为 20%，租售费用及税金为售楼价的 5%，则该宗土地的价格约为【】A、4786.15 万元B、4800 万元C、5093.85 万元D、6222 万元正确答案：A（1 分）教材 P13915、将无形资产分为可确指无形资产和不可确指无形资产的标准是【】A、可辨识程度B、有无法律保护C、企业取得无形资产的渠道D、从评估角度正确答案：A（1 分）教材 P18316、下列特性中，属于无形资产功能特性的是【】A、不完整性B、共益性C、交易复杂性D、虚拟性正确答案：B（1 分）教材 P18917、约当投资分成法中，确定购买方约当投资量时适用成本利润率应按【】A、转让方无形资产总成本占企业超额利润的总额计算B、购买方的现有水平测算C、社会平均水平确定D、无形资产的功能、投资条件、收益获得的可能条件和形成概率等因素测算正确答案：B（1 分）教材 P19618、在特定情况下，可以采用账面价值作为评估值的资产是【】A、机器设备B、房地产C、无形资产D、流动资产正确答案：D（1 分）教材 P24919、评估对象为某车间一批在用的工具，该批工具的原价为 18000 元，预计可以便用一年，现在己经使用了 4 个月，经评估人员调查，该批工具的现行市价为 24000 元，则该批工具的评估值为【】A、12000 元B、16000 元C、18000 元D、24000 元正确答案：B（1 分）教材 P25520、评估对象为一批正在加工制造的铜铸件在产品。

自考“资产评估”计算题（带答案）一、核心考点之一——机器设备评估的成本法资产评估的成本法在机器设备的评估中表现的最完整，也最有代表性。

因此每年考试的第一个计算题目几乎都是考核机器设备评估的成本法。

对机器设备评估运用成本法的考核，重点在于重置成本、成新率、实体性贬值、功能性贬值的估算。

重置成本的估算一般都是考核物价指数法，如果机器设备不同组成部分的物价变动不一致，应该区分不同组成部分运用不同的物价指数。

如果重置成本估算的考核想考出新意，则完全可以与进口设备从属费用的估算结合起来。

成新率的考核一般都是年限法，年限法比较容易错误的是有关实际已使用年限的计算，可能还会考核加权平均已使用年限的计算。

实体性贬值往往和成新率的考核融合在一起，而功能性贬值的估算几乎就没有离开过净超额运营成本折现法的框架。

成本法、市场法二、核心考点之二——房地产评估的市场法市场法评估包括直接评估和间接调整两种方式。

对于市场上能够找到与被估资产完全相同的参照物，可直接将其市价作为评估值。

但是，更多情况是只能找到类似参照物的价格，需要比较与被评估资产的差异，间接调整确定被估资产价值。

调整因素主要包括时间因素、地域因素和功能因素和个别因素。

运用市场法进行资产评估的核心考点在于修正系数（调整系数）的计算，不管题目条件如何给取，修正系数都应该按照下列基本公式进行计算：修正系数=评估对象对应的指标值÷参照物对应的指标值分子分母千万不可颠倒，而且不一定求取修正系数时非要把分母作为100.如果一个题目中涉及诸多修正系数，那么各个修正系数之间是连续相乘的关系。

土地使用权评估：市场法、收益法、成本法、假设开发法建筑物评估：成本法、市场法、残余估价法（收益法）三、核心考点之三——无形资产评估的收益法收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益，再将其折算成现值，来确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

收益法的应用过程，实际上就是对被评估资产未来预期收益进行折现或本金化的过程。

第四章计算题参考答案4、计算题（1）根据所给条件计算如下：1)预计住宅楼的买楼价的现值为：()230002000629752066()110%⨯⨯=+元(2975.21万元)2)总建筑费用现值为：()()0.5 1.5100060%10000100040%100009190000()110%110%⨯⨯⨯⨯+=++元 (919.39万元) 3)专业费用=9 190 000×6％=551 400(元)(55.16万元)4)租售费用及税金=29 7520 66×5％=1 487 603(元)（148.76万元） 5)投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20％ =(地价×20％)+(9 190 000+551 400)×20％=(地价×20％)+1 948 280 （194.91万元） 注意利润的基数。

6)总地价=(29 752066-9190000-551 400-l487603-1948280)÷(1+20％)=16574783÷1.2 =13812319(元)(1380.83万元)注意：此处的10%是没有考虑风险报酬。

否则是不含投资利润的。

（2）根据题中所给条件计算如下：1)甲地楼面地价=1000/5=200(元/平方米) 2)乙地楼面地价=800/3=269(元/平方米)从投资的经济性角度出发，投资者应投资购买甲地。

（3）根据题意：该房屋价格=970×(1+l ％+2％+1.5％)×1200×0.7=970×1.045×1200×0.7 =851466(元)=85.15万元（4）()()()()()()()()()()()()232344555812%812%812%8110%110%110%110%812%1511110%10%110%110%66.75⨯+⨯+⨯++++++++⎡⎤⨯+++-⎢⎥+⨯++⎢⎥⎣⎦=被估房地产十年租期内的收益现值=万元（5）()()()15011110%115100106100100800785.4/11101021091011001110%P -+=⨯⨯⨯⨯⨯⨯=-+元平方米 ()()()()()()452504534011110%115100106100100850812.8/11111011121001011110%11110%115100106100100760841.53/111010*********1110%P P -+=⨯⨯⨯⨯⨯⨯=-+-+=⨯⨯⨯⨯⨯⨯=-+元平方米元平方米()()()()454123411110%115100106100100780881.93/111010010099991110%785.4812.8841.53881.93830.41/44P P P P P P -+=⨯⨯⨯⨯⨯⨯=-+++++++===元平方米元平方米100/101.864.5/826.即待估宗地2000年1月20日的价格为每平方米826元（6）该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。

资产评估简答题精选第一章总论(160)1.资产评估价值类型有哪几种?(160)2.简述资产评估的特点。

(162)3.简述资产评估的经济原则。

(163)4.资产评估程序的内容有哪些?(164)5.履行资产评估程序的基本要求有哪些?(167)第二章资产评估的基本方法(168)6.什么是市场法?市场法适用的前提条件是什么?优缺点有哪些?(168)7筑述市场法和成本法的区别。

(169)8.什么是复原重置成本与更新重置成本?两者有什么关系?“一·一··(170) 9.采用成本法评估资产时，成新率的确定为什么不能按会计学中的折旧年限计算?(171)10.选择资产评估方法应考虑哪些因素?(173)11.采用成本法对资产进行评估的理论依据是什么?(174)第三章机器设备评估(175)12.简述机器设备评估的特点。

(175)13.简述运用超额运营成本比较法测定功能性贬值的步骤。

r176)14.惩述机器设备重置成本的构成。

(177)15.机器设备的鉴定和核查有哪几种方式?(178)16.简述修复费用法的基本思路。

(178)17-确定机器评估范围时应注意区别的问题有哪些? (179)第四章房地产评估(180)18.与其他类型资产相比，房地产具有哪些不同特征?·：.：一f180)19.简述土地资产价格的特点。

(182)20.简述我国的土地资产价格体系。

(183)21.简述土地使用权评估的原则。

(184)2z.土地用途和容积率如何影响地价?(186)23.用收益法对土地使用权进行评估时，为什么不能使用实际收益?(186)24.简述用成本法评估土地使用权的程序。

(187)25.建筑物的主要分类标准有哪些?(188)26.简述建筑物评估的原则。

(189)27.建筑物残余估价法的基本思路是什么?-··‘190)28.简述建筑物评估时需考虑的因素。

(191)第五章无形资产评估(192)29.影响无形资产评估价值的因素有哪些?(192)30.无形资产鉴定的目的是什么?，(194)31.确定无形资产有效收益期限的理论依据与实际做法是什么?(195)32.无形资产评估时应考虑的特殊因素有哪些?(197)33.无形资产的成本特性有哪些?(199)34.商誉有哪些特性?如何区别商誉和商标? (200)35.在商誉评估中应注意哪些问题?(202)36.简述计算机软件价值评估的特殊性。

第四章房地产评估一、单项选择题1.城镇土地的基准地价是（）A.某时点城镇土地的单位价格B.某时期城镇土地的单位价格C.某时点城镇区域性土地平均价D.某期城镇土地区域性平均价2.待评估建筑物账面原值为l00万元，竣工于2000年底，假定2000年的物价指数为100％，从2000年到2003年的价格增长幅度每年为15％，则2003年底该建筑物的重置成本为（）A.11 5万元B.152.O9万元C.132.25万元D.174.9万元3.下列建筑物中属于民用建筑物的是（）A.交通运输业建筑物B.厂房C.行政事业用建筑D.道路、桥梁4.一般说来，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，沿海开放城市（）内地城市。

A.高于B.低于C.等于D.不确定5.运用预决算调整法时，需要调整的三材差价指（）的差价。

A.钢材、钢筋混凝土、砖B.钢材、木材、水泥C.木材、水泥、砖D.钢材、水泥、钢筋混凝土6.待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m2，建筑面积200m2，月租金3 000元，土地还原利率为7％，建筑物还原利率为 8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收人的年总成本为7 600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格1 000元／m2，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（）A.61 667元B.92 500元C.789 950元D.58 041元7.前期费用是建筑物成本中的一项组成部分，下列各项中属于建筑物成本前期费用的是（）A.职工的培训B.地上附属物拆除费C.资金成本D.建筑安装工程费8.商业用房和商品住宅可根据建筑物经营收益或建筑物的交易状况运用（）进行评估。

A.收益法B.市场法C.收益法或市场法D.收益法或成本法9.预决算调整法一般不宜对（）的建筑物进行评估。

A.用途相同B.结构相同C.数量较多D.数量较少10.土地使用权评估的假设开发法中，计算利润的基础是（）A.地价＋建筑费B.地价＋建筑费＋利息C.地价＋建筑费＋专业费＋利息D.地价＋专业费＋建筑费11.交易实例土地的价格为1 800元／m2，待估土地达到与交易实例同等环境条件预计需要8年，折现率定为9％，则待估土地的价格为（）A.901.21元B.903.36元C.902.22元D.900元12.土地与建筑物用途不协调造成的价值损失一般是（）A.土地的功能性贬值B.建筑物的功能性贬值C.土地的经济性贬值D.建筑物的经济性贬值13.建筑物的墙、柱用砖砌筑，楼屋、屋架采用木材制造，这种结构是（）A.砖木结构B.砖混结构C.木结构D.简易建筑物14.国家规定的土地使用权出让年限，工业用地使用权最高出让年限为（）A.70年B.40年C.60年D.50年15.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前（）申请续期。

自考房地产估价试题及答案一、单项选择题（每题2分，共20分）1. 房地产估价的基本原则不包括以下哪一项？A. 合法原则B. 客观原则C. 预测原则D. 替代原则答案：C2. 下列哪项不是房地产估价的常用方法？A. 比较法B. 成本法C. 收益法D. 投票法答案：D3. 房地产估价中，土地使用权的评估通常采用哪种方法？A. 比较法B. 成本法C. 收益法D. 以上都是答案：D4. 房地产估价报告的有效期通常为多久？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年答案：C5. 以下哪项不是影响房地产价格的因素？A. 地理位置B. 交通便利性C. 房屋朝向D. 房屋颜色答案：D二、多项选择题（每题3分，共15分）6. 房地产估价中，以下哪些因素会影响土地价格？A. 土地位置B. 土地用途C. 土地所有权D. 土地使用年限答案：A、B、D7. 房地产估价报告应包含以下哪些内容？A. 估价目的B. 估价对象描述C. 估价方法和过程D. 估价结果答案：A、B、C、D8. 以下哪些属于房地产估价的合法原则？A. 估价依据合法B. 估价程序合法C. 估价结果合法D. 估价人员资格合法答案：A、B、D9. 房地产估价中的成本法估价通常包括哪些成本？A. 土地成本B. 建筑成本C. 设计成本D. 管理费用答案：A、B、D10. 在房地产估价中，比较法估价需要考虑的因素包括：A. 估价对象与参照物的相似性B. 参照物的交易时间C. 参照物的交易价格D. 参照物的交易条件答案：A、B、C、D三、简答题（每题10分，共20分）11. 简述房地产估价的目的有哪些？答案：房地产估价的目的主要包括：确定交易价格、抵押贷款、税收计算、保险估价、财产分割、投资决策等。

12. 描述房地产估价中的收益法估价的基本步骤。

答案：收益法估价的基本步骤包括：确定收益期限、估算年净收益、选择适当的资本化率、计算房地产价值。

四、计算题（每题15分，共30分）13. 假设一块土地的年净收益为20万元，资本化率为8%，使用收益法计算该土地的价值。

第四章房地产评估第一节房地产评估概述1、房地产的含义是指土地、建筑物及其他地上定着物。

具有三种形态，即单纯的土地；单纯的建筑物；土地与建筑物合成一体的房地产(国外称之为不动产)。

由以下三者结合：(1)实物：是房地产中看得见、摸得着的部分(建筑物的结构、设备、装修、基础设施完备程度等)，它又可分为有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能三方面。

(2)权益：是房地产无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益(所有权、使用权、租凭权、典权、地役权等)。

(3)区位：是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，还包括它与重要场所(市中心、港口、机场、车站、政府机关等)的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，该宗房地产的周围环境、景观等。

2、房地产的特征(1)位臵固定性：房地产不可能通过移动位臵调节一个地区的房地产供求。

位臵固定性使得区位环境因素在房地产评估中变得格外重要。

(2)耐用性：建筑物一经建造完成，其寿命是相当长的。

房地产使用的长期性决定了其用途、功用可以随着社会的进步不断地加以改善、调整，以达到最佳利用的状态。

(国家土地使用制度规定，土地使用权是限期的。

土地使用权的剩余使用年限是影响房地产价值的一个重要因素)(3)影响因素多样性：从社会因素来看，政府的城市规划具体规定了房地产的用途和使用强度(覆盖率、建筑高度、绿地率等)。

另外，政府可以从满足社会公共利益的角度，对任何房地产实施强制性征用，对某些房地产实施课税等。

从周边环境的角度来看，良好的和恶劣的周边环境对任何房地产的效用和价值特别是用途造成影响(造成影响的还有政府的房地产政策、住房制度、社会有效需求等)。

(4)投资大量性：房地产投资数额是可观的，投资房地产需要较大数额的资金。

房地产投资应事先做好可行性研究，要有的放矢、有效地进行投资。

另一方面也说明房地产变现不是一件轻而易举的事情。

(5)保值增值趋势：由于土地资源特别是城市土地面积的有限性，土地供给一般会滞后于土地需求而出现房地产价格上升的趋势。

---------------------------------------------------------------最新资料推荐------------------------------------------------------自考资产评估真题第四章0904 10．采用预决算调整法估算建筑物重置成本的假设前提是（ A．材料价格没有大的波动 B．预算定额没有调整 C．建筑物原工程量是合理的 D．具有完整的建筑工程竣工决算或预算资料 11．从评估原理的角度看，建筑物残余估价法属于（ A．市场法 C．剩余法B．成本法 D．收益法））12．某种型号的设备与采用新技术生产的新型设备相比，每年多耗电 5000 度，每度电 0.6 元，该设备可使用 10 年，企业所在行业的平均投资收益率为 10%，企业所得税率为 25%。

该设备的功能性贬值约为（ A．18435 元 C．13586 元 B．13825 元 D．2250 元）13．企业改革涉及的土地使用权，经批准可以采用保留划拨方式处置的情形是（）A．国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司 B．国有企业破产或出售 C．国有企业改组为股份合作制企业、国有企业租赁经营 D．在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业14．有一宗土地，出让年期为 50 年，已使用 30 年，预计未来 10 年每年的净收益额为 15 万元，第 11 年开始每年的净收益额为 20 万元，假定折现率为 10%，则该宗土地的评估值最接近于（ A．127.70 万元 B．139.55 万元）1/ 19C．150.00 万元 15．标定地价是（）D．175.00 万元A．省政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格 B．市、县政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格 C．省政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格 D．市、县政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格0907 11．交通条件、商业网点、住宅建设等的变化，会改变土地的价值，这说明 ( )A．土地用途的多样性B．土地经济地理位置的可变性 C．土地价值影响因素的多样性 D．土地的不可替代性 12．如果某房产的售价为 2000 万元，其中建筑物价格为 800 万元，地价为 1200 万元，该房产的年客观纯收益为136 万元，建筑物的资本化率为 8％，则土地的资本化率最接近于( A．6.0％ C．7.5％ )B．6.8％ D．8.0％13．被评估建筑物账面原值为 180 万元，竣工于 2002 年，要求评估 2006 年该建筑物的重置成本，根据调查得知，被评估建筑物所在地区建筑业产值环比价格指数 2003 年为 2％， 2004 年为-2％， 2005 年为 2％， 2006 年为 3％，该建筑物的重置成本最接近于 ( A．185 万元 C．187 万元 B．186 万元 D．189 万元 ) )14．运用市场法评估建筑物价格时，个别因素修正的方法主要采用(---------------------------------------------------------------最新资料推荐------------------------------------------------------ A．经验判断法 C．价格指数调整法B．售价调整法 D．环境成熟度修正法 )15．对于商业房地产来说，决定其价格的根本区域因素是( A．风景好坏 C．地段 B．交通设施条件 D．居民的职业构成1004 12．下列选项中，属于影响房地产价格的一般因素是( A．居民收入水平 C．公用设施完备程度 B．交通便捷程度 D．地形地质因素 )13．现有甲、乙、丙、丁四宗土地，土地单价分别为 2900 元/m2、2800 元/m2、 2300 元/m2、1500 元/m2，其容积率分别是 3.0、2.5、2.0、1.5。

2022年4月自考资产评估真题与答案一、单项选择题1.资产评估的主体是〔〕A.委托人B.资产评估活动的执行者C.资产评估客体D.被评估资产占有方答案：B解析：1-31.资产评估主体即资产评估活动的执行者，亦即资产评估人，通常是指专门从事资产评估工作的评估机构〔资产评估事务所等〕和专业评估人员。

2.以下直接或者间接地决定和制约着资产评估的条件以及价值类型选择的是〔〕A.资产评估主体B.资产评估目的C.资产评估客体D.资产评估方法答案：B解析：1-34.评估目的直接或间接地决定和制约着资产评估的条件以及价值类型的选择。

3.特定资产在特定用途下对特定使用者的价值是资产的〔〕A.市场价值B.投资价值C.在用价值D.持续经营价值答案：C解析：1-42.在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，而在用价值重点反映了作为企业组成部分的特定资产对其所属企业可以带来的价值，而并不考虑该资产的最正确用途或资产变现所能实现的价值量。

4.市盈率乘数法主要适用于〔〕A.不动产评估活动B.无形资产评估C.机器设备评估D.企业价值评估答案：D解析：2-53.市盈率乘数法主要适用于企业价值的评估。

该方法是以参照物的市盈率作为乘数〔倍数〕，与被评估企业一样口径的收益额相乘，估算被评估企业价值的方法。

5.某被评估资产2022年购建，账面原值10万元，2022年进展评估。

2022年和2022年该类资产定基物价指数分别为130%和180%，由此确定该资产的重置本钱为〔〕A.138461元B.234000元C.27692元D.72222元答案：A解析：3-83.采用定基物价指数计算设备当前重置本钱的公式为：6.收益法中的折现率从本质上讲是一种〔〕A.风险报酬率 D.无风险报酬率B.超额收益率 D.期望投资报酬率答案：D解析：2-67.从本质上讲，折现率是一种期望投资投资率，是投资者在投资风险一定的情形下，对投资所期望的回报率。

自考资产评估试题及答案资产评估作为一项重要的财务管理工作，对于企业的发展和决策具有巨大的影响。

以下是一些关于资产评估的试题及其答案，供大家参考。

第一部分：选择题1. 资产评估的目的是什么？A. 为了确定企业的经营状况B. 为了确定资产的价值C. 为了提高企业的信用度D. 为了计算企业的税收答案：B. 为了确定资产的价值2. 下列哪个不是资产评估的主要方法？A. 市场比较法B. 收益法C. 成本法D. 唤起法答案：D. 唤起法3. 资产评估的过程主要包括以下几个步骤，下列哪个不是其中的步骤？A. 资产信息收集B. 资产事实调查C. 资产价值计算D. 资产处置答案：D. 资产处置4. 资产评估的法律依据是下列哪个法律文件？A. 《中华人民共和国公司法》B. 《中华人民共和国民法通则》C. 《中华人民共和国资产评估法》D. 《中华人民共和国会计法》答案：C. 《中华人民共和国资产评估法》5. 下列哪个不是资产评估师的基本职责？A. 制定资产评估报告B. 进行资产现场调查C. 统计公司员工信息D. 确定资产评估方法答案：C. 统计公司员工信息第二部分：简答题1. 简述资产评估的常用方法及其特点。

答：资产评估的常用方法包括市场比较法、收益法和成本法。

市场比较法通过参考市场上类似资产的交易价格来确定资产价值，特点是依赖市场数据，对于市场交易活跃的资产适用；收益法是通过对资产未来收益的估算来确定资产价值，适用于收益稳定的资产；成本法根据资产的重建或替代成本来确定资产价值，适用于特殊用途资产。

2. 资产评估的主要影响因素有哪些？答：资产评估的主要影响因素包括市场供需关系、经济发展状况、行业特点、资产产权、政策法规等。

市场供需关系直接影响资产的交易价格；经济发展状况会对资产的价值产生影响；不同行业的特点也会导致资产价值的差异；资产的产权决定了所有权者对资产的管理和处置权限；政策法规会对资产的评估方法和标准产生影响。

全国2０２3年7月高等教育自学考试资产评估试题课程代码:０015８一、单项选择题(本大题共30小题,每题1分,共３0分）在每题列.出旳四个备选项中只有一种选项是符合题目规定旳，请将其代码填写在题后旳括号内。

错选、多选或未选均无分。

1、下列选项中，属于不可确指资产旳是( ）ﻩＤ．计算机软件Ａ．商标 B.商誉Ｃ．专有技术ﻩ２、资产评估旳独立性原则保障了资产评估旳( )A.现实性特点ﻩＢ.征询性特点C.预测性特点ﻩﻩD.公正性特点3、下列选项中，不属于．．．资产评估业务约定书中基本内容旳是( )Ａ．评估机构和委托方名称ﻩＢ．资产评估目旳C.资产评估基准日ﻩD．资产评估计划4、下列资产中,最合适采用市场法评估旳是( )Ａ.专有技术 B.商业用房Ｃ.专用设备ﻩﻩD．公益性用地5、资产评估中，实体性贬值旳估算可采用( ）A．使用年限法ﻩ B.重置核算法C.价格指数法ﻩﻩD．功能价值法6、某被评估资产建于2023年，账面原值为2０2３0０元,2０23年进行评估,经调查已知同类资产环比价格指数分别为：2023年２0%,2023年25％，2０23年27％，该资产旳重置成本为( )A.２５40０0元ﻩB.３０0000元Ｃ.31７50０元ﻩD．３81000元7、某被估资产估计未来每年可为企业带来净收益2０万元,尚可使用23年,若折现率为1０％，则该资产旳评估值最靠近于（ )A.100万元Ｂ.１２3万元C.175万元D.2０0万元8、在设备评估中，市场法不合用．．．于( )A.大型设备B.有实体性贬值旳设备C.自制非标设备ﻩＤ.进口设备９、某设备于1990年1２月购进，账面价值为200万元,购进时旳定基物价指数为102％，2０08年１2月31日为评估基准日,评估时该类设备旳定基物价指数为120%,则该设备旳重置成本最靠近于( )A.２３5万元ﻩﻩB.2４０万元Ｃ．2９5万元ﻩﻩD.３5０万元10、被评估设备为一年前购建,评估时该设备由于液压系统损坏而无法使用,已知更换所有液压系统需投入10０万元，将其他部分修复到全新状态需投入所有重置成本旳5％。