工业用地的地价≥农业用地的地价
五、土地使用权评估的原则
❖ （一）替代原则
①标定地价是政府评估的具体地块的地价，即 宗地地价。
②一般情况下，标定地价不进行大面积的评估 只是在进行土地使用权出让、转让、抵押、 出租等市场交易活动或进行股份制企业改制 时才进行评估。
③标定地价也是确定土地使用权出让底价的参 考和依据。
❖ 3.土地使用权出让底价。
是政府根据正常市场状况下宗地或地块应 达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让 时的最低控制价格标准。
三、土地资产价格体系
地产是指土地资产 在我国确切的提法应该是土地使用权资产
（一）土地资产价格类型 ❖ 1.基准地价 基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格。 各城镇按不同的土地级别、不同的地段，商业、 工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。 基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。
①基准地价是一个区域性的平均价格。 ②是各类用地的平均地价（商业、工业、住宅） ③是政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）
❖二、土地资产的分类及其特性
（一）土地资产及其分类
从评估的角度，土地是指包括地上、地下空间的地表， 是一个立体的概念。从纵横两个方面认识。横向，水平 投影面积。纵向地上、地下、地表。
由于土地的用途、位置、开发程度不同而不同。
1.按经济用途分类
商业、工业、交通运输、公用事业、文教、科技和卫 生、行政事业机关、生活住宅、园林风景游览区、公共 休息、特殊用地（如军事设施、监狱、垃圾堆放处理场、 公墓、火葬场用地）等。
二、房地产（不动产）的特征
❖ 位置固定性 ❖ 耐用性 ❖ 保值增值趋势 ❖ 影响因素多样性 ❖ 投资大量性 ❖ 难以变现 ❖ 投资风险性 ❖ 单位价值高 ❖ 使用长期性 ❖ 政策限制性(受政策面因素影响较大)
