土地增值税清算鉴证业务操作指南
根据《土地增值税清算鉴证业务指导意见》（以下简称“指导意见”），制定本指南。
第一章清算鉴证业务准备
第一条根据指导意见第一条的规定，承接清算鉴证业务应当具备条件，鉴证人承接业务时应注意下列问题：
（一）胜任能力评估应考虑对客户及其所在行业的熟悉程度，类似业务的鉴证经验，具备执行业务所必需的素质及专业胜任能力，具有执行该业务所必需的时间，能够按期完成业务。
评价事务所的注册税务师、业务助理等执行鉴证业务的人员总量，是否能满足所承担鉴证业务的需求；评价事务所执行鉴证业务人员的业务水平，是否能够与鉴证业务的质量标准相适应。
（二）应按照质量控制执行规范建立内部控制制度并能够有效运行，正常情况下能够保证内部制度不存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷，为执业质量提供制度保证。
对事务所与鉴证业务相关的内部控制，应按照企业内部控制评价制度的规定，进行自我评价。在内部控制存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷时，应考虑提出放弃的建议。
（三）被鉴证人无法提供鉴证材料或其他原因限制鉴证人取得所需的鉴证材料，应考虑是否承接该项业务；对有关业务形成结论时，应当以充分、适当的证据为依据，不得以其执业身份对未鉴证事项发表意见。避免事实不清楚证据不充分的情况下，发表不实的鉴证结论，造成鉴证风险。
应关注调查的独立性保持情况是否受到不应有的干扰，鉴证人员是否有能力评价证据的资格，鉴证人员是否有能力评价证据对鉴证事项的证明力。
（四）鉴证时应充分估计鉴证中存在的风险，是否超出事务所的承担能力。对超出事务所承担能力的风险，应考虑终止鉴证业务。应根据不同期间风险产生的原因、风险不良后果的严重程度等判断是否承接。
第二条根据指导意见第二条的规定，承接清算鉴证业务前初步了解业务环境，应注意以下问题：
（一）应与被鉴证人达成以下业务意向：鉴证项目名称、鉴证项目年度、鉴证项目要求、鉴证项目完成、鉴证收费金额、双方法律责任、生效条件。
（二）受托方承揽的鉴证业务具有合理的目的，在鉴证范围、取证条件等方面受到限制时，不允许执意恶性承揽；委托方不能为应付税务机关的申报管理要求，恶性压价不顾纳税风险作为委托条件，或者收买鉴证执业人员出具不适当的报告。
（三）按照委托要求评价和证明纳税申报的真实性、准确性、完整性和合法性，充分披露报告使用人需要的所有重要和重大的纳税申报信息。
（四）了解被鉴证人的纳税法律环境，充分估计实体法和程序法两个方面的法律适用风险，充分考虑涉税鉴证水平、纳税申报管理水平、执法规范程度、政府和公众对税收的认同度等因素，对税法遵从意识的影响。对税收法律环境较差的鉴证业务，应考虑在业务约定书中对双方责任做特殊约定或考虑放弃鉴证业务。调查人员应将了解到的情况进行记录，作为提出建议的依据。
（五）企业所得税汇算清缴情况对土地增值税清算业务的影响。土地增值税清算项目已经取得企业所得税汇算清缴年度报告的，对相应年度的收入、成本费用鉴证可以考虑适当简化程序，并注意与所得税税前扣除的项目开发成本进行分析比对。
第三条根据指导意见第三条的规定，鉴证人应参考本指南所附的《清算鉴证业务约定书（范本）》，与委托人签订业务约定书。签订业务约定书时，应注意划分鉴证业务和服务业务，正确选择合同的适用类型。使所提供劳务与收费标准相对应，与所承担的责任相对应。业务约定书应按有关备案管理办法的规定，向被鉴证人主管税务机关备案。
第四条根据《涉税鉴证业务基本准则》第十五条和指导意见第四条的规定，制定总体鉴证计划和具体鉴证安排，应编制鉴证计划表或在鉴证报告说明中做专项披露。
第二章清算鉴证业务实施
第一节项目前期管理情况鉴证
第五条根据指导意见第五条的规定清算鉴证业务审核包括案头审核和实地审核：
（一）案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。
（二）实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
第六条根据指导意见第五条的规定鉴证清算项目及其范围，应特殊关注：（一）确认应税主体资格。房地产开发一般经过立项阶段、前期开发阶段、工程建设阶段、营销阶段。房地产开发过程需要办理有关手续，并取得有关部门颁发的许可证照。同时具备下列条件的房地产开发企业可以确认应税主体资格：
1.形式条件，是指能够提供土地使用权出让协议、付款结算单证、收款收据发票等书面形式证据；
2.实质条件，是指被鉴证单位取得土地使用权的直接支配物权。
（二）确定应税行为。对土地增值税应税范围鉴证时，应取得有关转让行为发生、转让国有土地使用权和取得转让收入等文件资料作为证据，作出判断，发
表鉴证意见。
（三）确定清算条件。对清算条件鉴证时，应取得有关商品房建设情况以及销售情况等文件资料作为证据并执行下列程序：
1.审核清算项目资料是否齐全；
2.审核清算项目是否与初始项目登记表一致；
3.整体项目用途与面积分布情况的全面审核；
4.销售比例计算结果鉴证。
（四）确认清算申报期限。对项目清算申请期限进行鉴证，应执行下列程序：
1.查证符合应清算条件的委托单位是否按税法规定办理清算手续；
2.查证符合要求清算条件的委托单位是否按税法规定办理清算手续。
（五）确认执行清算鉴证业务的时间条件。执行鉴证业务，应根据税务机关对出具《鉴证报告》，是作为发出《土地增值税清算受理通知书》的前臵程序，还是作为后臵程序，选择出具报告是在清算申请环节还是税款申报环节，及执行业务的时间。
（六）鉴证清算项目及其范围应填制《土地增值税清算鉴证业务工作底稿》（范本）（以下简称“工作底稿（范本）”）的《项目基本情况鉴证表》和《转让行为鉴证表》。
第七条根据指导意见第五条的规定鉴证清算单位确认情况，应特殊关注：（一）鉴证清算单位的确认情况，应取得有关商品房建设情况等文件资料作为证据。
（二）清算单位的认定。在确认开发项目的清算单位时，应以有关部门颁发的许可证照为条件。凡应独立办理有关部门的许可证照的房地产开发项目，才是一个法定意义上的独立开发项目。鉴证时应考虑：
1.以法定意义上的独立开发项目，确认开发项目；
2. 按项目开发情况划分的，应作为单独鉴证对象的单项工程或单位工程；
3.根据实际开发情况，分别以单项开发项目、单位工程或单项工程，为清算单位；
4.对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
（三）鉴证清算单位的确认情况应填制工作底稿（范本）中的《成本核算对象（清算单位）鉴证表》。
第八条根据指导意见第五条的规定鉴证收入、成本、费用的归集情况，应特殊关注：
（一）鉴证不同期间、不同项目收入、成本、费用的归集情况，应考虑：发生的真实性，会计记录的完整性，金额和其他数据的恰当性，所属期间的正确性，确认内容的正确性，计价和结转的准确性。
（二）鉴证不同期间、不同项目收入、成本、费用的归集情况，应填制工作
底稿（范本）中的《与收入相关的面积明细鉴证表》和《公共配套设施费鉴证表》。
第九条根据指导意见第五条的规定鉴证普通住宅、非普通住宅的收入、支出划分情况，应特殊关注：
（一）免征土地增值税项目与其他征税项目应分开清算。
（二）普通标准住宅项目，应根据项目核算情况确认免征土地增值税。
（三）鉴证普通住宅、非普通住宅的收入、支出划分情况，应填制工作底稿（范本）中的《普通住宅判定表》。
第十条根据指导意见第五条的规定鉴证清算期间，应特殊关注：
（一）满足清算条件之日为清算截止时间。
（二）纳税人取得土地使用权之日为清算的起始时间。
（三）应对清算期内的项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况进行鉴证。
（四）鉴证清算期间应填制工作底稿（范本）中的《项目基本情况鉴证表》。
第十一条根据指导意见第五条的规定鉴证分期开发项目各期清算方式的一致性，应特殊关注：
（一）各期转让收入、开发成本的确认、计量方法是否一致。
（二）正确划分核定征收清算项目与查账征收项目的收入、成本界限。
（三）鉴证分期开发项目的各期清算方式是否保持一致，应填制工作底稿（范本）中的《会计政策和税收政策调查表》。
第十二条根据指导意见第五条的规定鉴证征税项目与免税项目的划分情况，应特殊关注：
（一）征税项目与免税项目的转让收入、开发成本的确认、计量方法是否一致。
（二）正确划分征税项目与免税项目的的收入、成本界限。
（三）鉴证征税项目与免税项目的划分情况，填制工作底稿（范本）中的《普通住宅判定表》、《与收入相关的面积明细鉴证表》和《公共配套设施费鉴证表》。
第十三条根据指导意见第六条、第七条、第八条、第九条的规定鉴证实行核定征收，应特殊关注：
（一）指导意见第六条、第七条规定的适用情形是：虽设臵账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。
（二）税务机关实行扣除项目核定确认，收入项目查账确认的清算项目，按照指导意见第二章第二节的规定和本指南本章第二节的规定审核收入项目金额。
（三）税务机关实行收入项目核定确认，扣除项目查账确认的清算项目，按照指导意见第二章第三节的规定和本指南本章第三节的规定审核扣除项目金额。
（四）指导意见第八条规定的终止条件是：税务机关决定对收入项目金额和
扣除项目金额均实行核定征收，且未发生有国家机关、清算组织、法定组织和个人等委托鉴证的情形。
（五）指导意见第九条规定的接受委托条件是：虽然实行核定征收但有国家机关、清算组织、法定组织和个人等委托鉴证。
第十四条根据指导意见第十条的规定鉴证关联方交易行为，应特殊关注：（一）审核与关联交易纳税调整有关文件资料的合法性。
（二）根据合法的关联交易纳税调整的文件资料，确认鉴证期间应调整的收入项目和扣除项目。
（三）鉴证关联交易纳税调整项目应填制工作底稿（范本）中的《关联方交易调查明细表》和《关联方关系调查明细表》。
第二节收入项目鉴证
第十五条根据指导意见第十一条、第十二条的规定鉴证收入项目，应特殊关注：
（一）调查收入有关的内部控制：
1、根据收入有关的内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督等内控要素，评价内部控制的设计有效性；
2、调查内部控制的运行有效性；
3、综合设计和运行的评价，对销售有关的内部控制的有效性做出总体评价；
4、评估销售有关内部控制目标实现的风险，判断是否存在重大漏洞。
（二）审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实应计入增值额的收入。
（三）对房地产开发企业销售商品房取得的收入，应按照《商品房购销合同统计表》及相关合同所记载的金额确定。
（四）对于实物收入，一般要通过对这些形态的财产进行评估（通常采用市场交易法)确认其价值。对于其他收入，其价值需要进行专门的评估。
（五）对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务机关依照上述方法的市场价格核定。
（六）对房地产销售合同的审核。在审核转让房地产取得的收入时，应当查看纳税人提供商品房购销合同内容，确定商品房购销合同中取得收入的来源情况，是否包括货币以外的经济收益，并按合同记载的金额、销售面积汇总后与清算面积和收入进行核对，确定土地增值税计税收入。
（七）获取或编制房地产转让收入明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及土地增值税纳税申报表等进行核对。
（八）正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。
（九）鉴证清算项目收入应填制工作底稿（范本）中有关鉴证表：《企业内部控制调查表》，《与收入相关的面积明细鉴证表》，《房地产转让收入鉴证表》，《房
地产转让收入明细鉴证表（普通住宅）》，《房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房）》，《房地产转让收入明细鉴证表（其他项目）》，《商品房出租及其他自用鉴证表》，《未计入房价单独收取的代收费用鉴证表》。
第十六条根据指导意见第十二条的规定鉴证收入截止性测试、销售业务真实性、销售收入准确性，应特殊关注：
（一）收入截止性测试可选择下列方法：
1.以账簿记录为起点。从资产负债表前后若干天的账簿记录查至记账凭证，检查发票存根与交房凭证，目的是证实已入账收入是否在同一期间已开具发票并发货，有无多记收入；
2.以销售发票为起点。从资产负债表日前后若干天的发票存根查至交房凭证与账簿记录，确定已开具发票的货物是否已发货并于同一会计期间确认收入。具体做法是抽取若干张在资产负债表日前后开具的销售发票的存根，追查至交房凭证和账簿记录，查明有无漏记收入现象；
3.以交房凭证为起点。从资产负债表日前后若干天的交房凭证查至发票开具情况与账簿记录，确定销售收入是否已记入恰当的会计期间。
（二）鉴证销售业务的真实性可选择下列方法：
1.对销售退回业务应根据退回合同、收款单证、退款单证、产权证等证据，确认销售退回的真实性；
2.对销售折扣与折让业务应根据被鉴证单位折扣折让制度和按税法规定开据的折扣折让发票，确认折扣折让的真实性；
3.对以土地使用权投资开发的项目应根据有关工商登记资料、出资协议、产权证等证据，确认土地使用权投资的真实性；
4.对按揭销售业务应根据销售合同、报房屋管理部门按揭资料、银行按揭合同等证据，确认按揭销售业务的真实性；
5.对以房地产换取土地使用权应根据交换前后的产权证、交换合同、评估报告等证据，确认以房地产换取土地使用权的真实性；
6.对还本销售业务应根据还本销售合同、产权证明、销售发票、收款单证等证据，确认还本销售业务的真实性；
7.对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致而发生补、退房款的，应根据销售合同、测量报告、退补款凭证等证据，确认退补款业务的真实性。
（三）鉴证销售收入的准确性可选择下列方法：
1.审查销售发票上的数据；
2.审查主营业务收入明细账、记账凭证及销售发票等原始凭证；
3.审查销售发票上的详细内容及销售价目表；
4.审查销售收入确认时间；
5.审查销售收入计价、分摊、结转等情况；
6.审查商品房销售收入的会计处理归属清算项目是否正确，是否存在应记入本清算项目销售收入错记入其他清算项目，或将应记入其他清算项目销售收入错记入本清算项目。
（四）收入的截止性测试，鉴证销售业务的真实性、准确性，应填制工作底稿（范本）中有关鉴证表：《房地产转让收入鉴证表》，《房地产转让收入明细鉴证表（普通住宅）》，《房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房）》，《房地产转让收入明细鉴证表（其他项目）》，《商品房出租及其他自用鉴证表》，《未计入房价单独收取的代收费用鉴证表》，《本次清算项目成本分摊比例鉴证表（普通住宅和其他商品房）》，《本次清算项目成本分摊比例鉴证表（其他项目）》。
第十七条根据指导意见第十三条的规定鉴证征税收入与免税收入的划分情况，应特殊关注：
（一）征税项目与免税项目的转让收入的确认、计量方法是否一致。
（二）正确划分征税项目与免税项目的收入界限。
（三）鉴证征税收入与免税收入的划分情况，应填制工作底稿（范本）中的房地产转让收入明细鉴证表（普通住宅）和房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房）。
第十八条根据指导意见第十四条的规定鉴证核定征收情形，应特殊关注：（一）对被鉴证人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由等按税法规定应核定征收的情形，但符合指导意见第十条规定的接受委托条件的清算项目，鉴证时应特殊关注：
1.是否符合指导意见第十条规定的委托条件；
2.应根据税务机关的核准文件，审核由税务机关根据评估价格确定的收入。
（二）对被鉴证人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由等按税法规定应核定征收的情形，但符合指导意见第十条规定的接受委托条件的清算项目，鉴证时应填制工作底稿（范本）中有关鉴证表：《房地产转让收入明细鉴证表（普通住宅）》，《房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房）》，《房地产转让收入明细鉴证表（其他项目）》。
第十九条根据指导意见第十五条的规定鉴证非直接销售和自用房地产的收入确认情况，应特殊关注：
（一）能够取得清算项目的同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格，视同销售金额按平均价格确定。
（二）属于税务机关核定征收情况的，依据税务机关的核准文件，确认视同销售房地产的收入。
（三）清算项目的部分房地产转为自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和
费用。
（四）鉴证非直接销售和自用房地产的收入确认情况，应填制工作底稿（范本）中有关鉴证表：《房地产转让收入明细鉴证表（普通住宅）》，《房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房）》，《房地产转让收入明细鉴证表（其他项目）》，《商品房出租及其他自用鉴证表》。
第二十条根据指导意见第十六条的规定鉴证代收费用的确认情况，应特殊关注：
（一）如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税。
（二）如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
（三）对将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的，应做调减开发成本或开发费用。
（四）鉴证代收费用的确认情况，应填制工作底稿（范本）中的《未计入房价单独收取的代收费用鉴证表》。
第三节扣除项目鉴证
第二十一条根据指导意见第十七条的规定鉴证调查与扣除项目核算相关的内部控制，应特殊关注：
（一）根据扣除项目有关的内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督等内控要素，是否存在评价内部控制的设计有效性。
（二）调查内部控制的运行有效性。
（三）综合设计和运行的评价，对销售有关的内部控制的有效性做出总体评价。
（四）评估扣除项目有关内部控制目标实现的风险，判断是否存在重大漏洞。
（五）调查与扣除项目核算相关的内部控制，应填制工作底稿（范本）中的《企业内部控制调查表》。
第二十二条根据指导意见第十八条的规定鉴证扣除项目，应特殊关注：
（一）审核各具体扣除项目发生的真实性、会计记录的完整性、金额和其他数据的恰当性、所属期间的正确性、确认内容的正确性、计价和分摊的准确性，根据各具体扣除项目计算扣除项目总金额；获取或编制扣除项目明细表，并与明细账、总账及有关申报表核对是否一致。
（二）应重点审核金额较大的成本费用，调取工作底稿或查看原始凭证，确定发票、付款方式、内部报销审核记录等情况，确认成本费用发生的真实性。
（三）参照当地税务机关核定的前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、开发间接费用等四项开发成本的单位面积金额标准，验证四项开发成本支出是否存在异常。
（四）单项开发的项目，按扣除项目总金额确认本次清算项目的扣除项目金额。
（五）成片开发的扣除项目能够直接认定的，审核并确认取得土地使用权所支付的金额或开发成本，是否已经剔除未取得合法有效凭证的支付金额。
（六）纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确认，可按转让土地使用权的面积占可转让土地使用权的土地总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
（七）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
（八）审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。
如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，税务师事务所应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。
（九）根据收款方的性质、支付款项的内容，确定收到票据的类别：
1、如果对方单位是经营性企业（建筑公司、设计院、运输队、材料供货商、监理公司)，就必须提供税务局监制的发票；
2、如果对方是行政机关（房屋土地局、规划局等)或政府行政管理机构（质检站、测绘站、消防局、市容管理等)，应提供行政事业性收据；
3、如果是征地及拆迁补偿费用，要有证明该项费用发生的书面凭证（合同协议、收据)，应具备对方单位或个人签章要件；
4、对于其他的白条和收据不能作为确定支出及扣除项目的凭证。
（十）审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本（存货）等因素。
（十一）计算本次允许扣除项目金额,可以采用上述的可售面积百分比法,也可以采用单位成本法。具体公式如下：
1、可售面积百分比法
本次允许扣除项目金额=允许扣除项目总金额×（已售建筑面积÷可售总建筑面积）
2、单位成本法
本次允许扣除项目金额=已售建筑面积×（允许扣除项目总金额÷可售总建筑面积）
（十二）对土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的扣
除项目金额，审核时应特殊关注：
1、清算后与清算前的有关开发成本总额未发生重大变化的，或所发生变化的金额可以作为期间费用处理的，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
2、清算后与清算前的有关成本总额发生了较大变化，影响单位建筑面积成本费用变动的，应考虑重新启动清算程序，变更原清算结果。
（十三）鉴证清算项目的扣除项目，应填制工作底稿（范本）中有关鉴证表：《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》，《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》，《前期工程费鉴证表》，《建筑安装工程费鉴证表》，《基础设施费鉴证表》，《公共配套设施费鉴证表》，《开发间接费用鉴证表》，《四项成本测算鉴证表》，《支付的计入转让收入代收费用鉴证表》，《利息支出鉴证表》，《房地产开发费用鉴证表》，《与转让房地产有关的税金鉴证表》，《其他扣除项目鉴证表》，《扣除项目汇总鉴证表》。
第二十三条根据指导意见第十九条的规定鉴证取得土地使用权所支付的金额，应特殊关注：
（一）审查出让合同、土地收据和契税完税票三者之间在土地面积上是否一致。
（二）审核发现发票金额与银行支付记录不一致，应要求纳税人提供国土部门的证明。
（三）转让方式取得土地的，应参照国土部门公布的同一地区、同一年度销售的同类房地产的市场价格、或以此为基准上下浮动判断其是否存在明显异常。
（四）对于一次取得土地分期开发的，应根据本期开发的建筑面积占总的建筑面积的比例计算本期开发项目的“取得土地使用权所支付的金额”。
（五）取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。地价款应根据下列情形确认：
1、以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；
2、以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；
3、以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
（六）计算分摊取得土地使用权支付金额的扣除项目金额方法如下：
1、按转让土地使用权面积占可转让土地总面积的比例计算分摊；
2、按照转让的建筑面积占总建筑面积的比例来计算分摊；
3、按税务机关确认的其他方式计算分摊。
（七）鉴证取得土地使用权所支付的金额，应填制工作底稿（范本）中的《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》。
第二十四条根据指导意见第二十条的规定鉴证土地征用及拆迁补偿费，应
特殊关注：
（一）获取项目概预算资料、工程造价审计资料、建造合同，比较、分析有关土地征用及拆迁补偿费资料与实际支出是否能够相互印证。
（二）审核支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应，并与相关账目核对。
（三）审核支付给单位的征地及拆迁补偿费用，应取得合同协议、付款合法凭证。
（四）鉴证土地征用及拆迁补偿费，应填制工作底稿（范本）中的《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》。
第二十五条根据指导意见第二十一条的规定鉴证前期工程费、基础设施费，应特殊关注：
（一）获取项目概预算资料、决算报告、工程造价审计资料、建造合同，比较、分析有关前期工程费、基础设施费资料与实际支出是否能够相互印证。
（二）对计入前期工程费、基础设施费的期间费用，应要求被鉴证人按会计差错进行更正。对未进行更正的应做纳税调整处理。
（三）按照建筑面积占总建筑面积的比例，分配计算各清算项目应承担的前期工程费、基础设施费。
（四）鉴证前期工程费、基础设施费，应填制工作底稿（范本）中有关鉴证表：《前期工程费鉴证表》，《基础设施费鉴证表》。
第二十六条根据指导意见第二十二条的规定鉴证建筑安装工程费，应特殊关注：
（一）获取项目概预算资料、决算报告、工程造价审计资料、工程结算报告、建造合同、施工许可、施工费用正式发票、施工费用款支付凭证，比较、分析有关建筑安装工程费资料与实际支出是否能够相互印证。
（二）对计入建筑安装工程费的期间费用，应要求被鉴证人按会计差错进行更正。对未进行更正的应做纳税调整处理。
（三）收取建安费用的施工单位，应是施工许可证记载的中标施工企业。对实际发生的建安费用，应有施工许可、建安合同、施工费用正式发票、施工费用款支付凭证等合法有效的证据证明真实发生。对向非中标施工企业支付的施工费用，应取得该项费用实际发生的合理性证据，对不能证明其合理性的不得计入扣除项目。
（四）按照建筑面积占总建筑面积的比例，分配计算各清算项目应承担的建筑安装工程费。
（五）鉴证建筑安装工程费，应填制工作底稿（范本）中的《建筑安装工程费鉴证表》。
第二十七条根据指导意见第二十三条的规定鉴证公共配套设施费，应特殊
关注：
（一）对于纳税人预提的开发成本，“公共配套设施费”等，在项目结算后，成本部分结转的科目是否正确，是否有成本多提的情况存在。
（二）对计入公共配套设施费的期间费用，应要求被鉴证人按会计差错进行更正。对未进行更正的应做纳税调整处理。
（三）公共配套设备费的分摊，应根据实际使用情况确认分摊方法。如属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。如只是部分归全体业主共有或部分用于非营利性社会公共事业，不可售建筑面积就应按比例分摊配套设施费，可售建筑面积只负担部分配套设备费。
（四）鉴证公共配套设施费，应填制工作底稿（范本）中的《公共配套设施费鉴证表》。
第二十八条根据指导意见第二十四条的规定鉴证开发间接费用，应特殊关注：
（一）获取项目概预算资料、决算报告、工程造价审计资料、会计核算资料，比较、分析有关开发间接费用资料与实际支出是否能够相互印证。
（二）对计入开发间接费用的期间费用，应要求被鉴证人按会计差错进行更正。对未进行更正的应做纳税调整处理。鉴证时应区分单项开发与成片分期开发，恰当选择开发间接费用与期间费用的划分标准。
（三）按照建筑面积占总建筑面积的比例，分配计算各清算项目应承担的开发间接费用。
（四）鉴证开发间接费用，应填制工作底稿（范本）中的《开发间接费用鉴证表》。
第二十九条根据指导意见第二十五条的规定鉴证利息支出，应特殊关注：（一）对利息支出应区分据实扣除和按率计算扣除两种情况进行鉴证。
（二）对于据实扣除的利息支出，要鉴证利息支出按清算项目计算分摊情况，要求纳税人提供金融机构贷款证据，审查所贷款项是否与房地产开发项目相关。
（三）对于按率计算扣除的，要关注计算基数，只包括取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本，不包括开发费用。
（四）发现已计入扣除项目的不允许扣除的借款费用，应进行纳税调整。
1、利用闲臵专项借款对外投资取得的收益是否冲减利息支出；
2、超过贷款期限和挪用贷款的罚息是否扣除；
3、是否剔除借款手续费、咨询费、顾问费等利息支出以外的费用。
（五）鉴证利息支出，应填制工作底稿（范本）中的《利息支出鉴证表》。
第三十条根据指导意见第二十六条的规定鉴证与转让房地产有关的税金，应特殊关注：
（一）与转让房地产有关的税金的确认范围和确认时间。
（二）准予扣除的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加。
（三）缴纳的印花税列入管理费用，不属于房地产开发业务的土地增值税扣除范围。
（四）对于地方政府规定的，在销售环节缴纳的费用或基金，应允许记入土地成本。
（五）鉴证与转让房地产有关的税金，应填制工作底稿（范本）中的《与转让房地产有关的税金鉴证表》。
第三十一条根据指导意见第二十七条的规定鉴证加计扣除项目，应特殊关注：
（一）允许加计扣除的范围
1、对从事房地产开发的纳税人，应以取得土地使用权所支付的金额，与房地产开发成本计算的金额之和，按税务机关规定的加计扣除标准计算扣除；
2、对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如"三通一平"等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。
（二）不允许加计扣除的范围
1、代收费用、期间费用不允许计入扣除基数；
2、未进行任何形式的开发即转让的土地使用权，不允许加计扣除；
3、对于取得了房屋产权和土地使用权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，不允许加计扣除。
（三）鉴证加计扣除项目，应填制工作底稿（范本）中的《其他扣除项目鉴证表》。
第三十二条根据指导意见第二十八条的规定鉴证成片受让土地分期开发项目，应特殊关注：
（一）成片受让土地分期开发的扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，应考虑按照下列方法合理分摊：
1、将取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目，按照清算单位实际占用土地面积占土地总面积的比例进行分配，或按照清算单位实际建筑面积占总建筑面积的比例进行分配；
2、公共配套设备费的分摊，应根据实际使用情况确认分摊方法。如属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。如只是部分归全体
业主共有或部分用于非营利性社会公共事业，不可售建筑面积就应按比例分摊配套设施费，可售建筑面积只负担部分配套设备费。
（二）鉴证成片受让土地分期开发项目，应填制工作底稿（范本）中的《成片受让土地分期开发项目成本鉴证表》。
第四节应纳税额鉴证
第三十三条根据指导意见第二十九条的规定鉴证应纳税额，应特殊关注：（一）税额验算。审核计算过程，验算增值额、增值率、应纳税额。
（二）不征税项目和免征项目的确认。审核在税款计算与缴纳环节对不征税项目和免征项目的划分情况，避免把不征税或免税项目做为征税项目对待，避免把已停止免征的项目继续按免税项目对待。
（三）鉴证普通住宅征免情况，应依据土地增值税鉴证的评价标准，验算免税额，验证普通标准住宅核算。
（四）鉴证预征税款，清算环节已缴税款，确认应补或应退税款金额。
（五）被鉴证单位开发项目包含多个清算单位的，应查实清算申报是否符合下列要求：
1、多个清算单位分别申报。纳税人如果在规定的申报期内转让两个或两个以上计税单位的房地产，对每个计税单位应分别填写一份申报表；
2、普通标准住宅与其他项目分别申报。纳税人如果既从事普通标准住宅开发又进行其他房地产开发的，应分别填写纳税申报表（一）。
（六）鉴证应纳税额，应填制填制工作底稿（范本）中的有关鉴证表：《土地增值税缴款情况鉴证表》，《增值额及增值率鉴证表》，《土地增值税款计算表》。
第三章清算鉴证业务证据
第三十四条根据指导意见第三十条规定的程序，应对收集的鉴证材料进行分析、研究、鉴别，评价证据材料的真实性、合法性、相关性、充分性。
审查判断所收集鉴证材料与鉴证事项的客观联系，审查的内容包括：鉴证材料的来源、内容、各材料之间的相互联系。
（一）对个别鉴证材料进行审查判断，应去伪存真确认证据的客观性、真实性，应审查其与鉴证事项之间是否存在某种联系，确定与鉴证事项的关联性和实际的证明作用。
（二）对土地增值税清算鉴证业务的全部鉴证材料进行综合审查判断，应分析研究、推理判断各材料之间、鉴证材料与鉴证事项事实之间的联系，确认所收集的证据是否确实、充分，所证明的鉴证事项是否协调一致，对事实能否作出唯一、正确的结论。
（三）支持鉴证结论的有关证据，应符合认定事实清楚、证据确凿、适用依据正确、程序合法，内容适当的证明标准。
第三十五条根据指导意见第三十一条的规定，鉴证人在调查被鉴证人的下
列情况时，应当按照执业规范的要求，取得有关鉴证材料：
（一）基本情况调查，包括工商注册登记情况（如股权或者实收资本重大变动情况）、组织代码登记验证情况、税务登记情况、土地增值税清算（预缴）申报纳税情况及完税凭证、税务检查及整改情况、银行开户情况、对外投资情况以及房管部门免费公开的信息等。
（二）财务会计制度情况调查，包括所执行的会计制度、确定的具体会计规定、各类财务报告、年度企业会计政策变动情况及说明、接受会计信息质量抽查或者审计的结果及其整改情况等。
（三）内部控制制度自我评价情况调查，包括不相容职务分离控制、授权审批控制、会计系统控制、财产保护控制、预算控制、运营分析控制和绩效考评控制等。
第三十六条根据指导意见第三十二条的规定，鉴证项目前期管理情况时，应当按照执业规范的要求，取得有关鉴证材料：
（一）确认征税范围的有关资料：
1．《土地增值税项目登记表》复印件；
2．《建设用地规划许可证》复印件；
3．《建设工程规划许可证》复印件；
4．《销售许可证》复印件；
5．《建设工程开工证》复印件；
6．《国有土地使用证》复印件。
（二）确认清算单位的有关资料：
1.项目竣工清算报表；
2.税务机关出具的普通住宅的确认文件；
3.土地增值税项目登记表；
4.项目建议书的批复；
5.房屋土地管理局测绘面积报告书；
6.商品住房建筑面积情况明细表；
7.商品住房建筑面积情况明细表（附表）；
8.已完工开发项目成本表；
9.清算项目的工程竣工验收报告。
（三）确认清算条件的有关资料：
1.直接转让土地使用权的转让合同；
2.清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；
3.纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目，应提交注销税务登记的有关手续，作为确认应进行清算的依据；
4.销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，
包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等；取得实物收入的，应提交评估报告；
5.清算项目的工程竣工验收报告；
6.主要开发产品(工程)销售明细表；
7.确认清算条件，所使用的证据还包括前面已经提供的项目竣工清算报表、已完工开发项目成本表、清算项目的销售许可证、房屋土地管理局测绘面积报告书等四项资料。
第三十七条根据指导意见第三十三条的规定，鉴证人对被鉴证人清算申报的收入总额的认定，应当取得下列鉴证材料：
（一）收入总额事实方面，包括商品房购销合同统计表、销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表、捐赠、投资合同、企业管理当局批件或者决议、外部批文及其他有关信息和资料。
（二）收入总额会计方面，包括总分类账、明细分类账会计分录以及对财务报表予以调整但未在账簿中反映的其他分录、银行进账单等信息和资料。
（三）收入总额税收方面，包括销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据证据及三者关联性分析的自制资料，销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积数据资料，发生补、退房款的收入调整情况资料；对销售价格进行评估，并判断有无价格明显偏低情况形成的资料以及其他与收入有关的信息和资料。
第三十八条根据指导意见第三十四条的规定，鉴证人对被鉴证人扣除项目金额的确认，应当取得下列鉴证材料：
（一）鉴证取得土地使用权支付金额，应以得下列证据资料：
1.项目竣工决算报表；
2.已完工开发项目成本表；
3.取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证；
4.国有土地使用权出让或转让合同；
5.清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；
6.上缴土地转让金收据复印件；
7.税务机关核定扣除项目金额的有关文件。
（二）被鉴证人土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用在事实方面、会计方面以及税收方面的有关信息或资料。
（三）被鉴证人利息支出在事实方面、会计方面以及税收方面的有关信息或资料。
（四）被鉴证人与转让房地产有关的税金在事实方面、会计方面以及税收方
面的有关信息或资料。
（五）被鉴证人税法允许加计扣除项目在事实方面、会计方面以及税收金额方面的有关信息或资料。
第三十九条根据指导意见第二十九条的规定鉴证应纳税额，应当取得下列鉴证材料：
（一）被鉴证人增值额在事实方面、会计方面以及税收金额方面的有关信息或资料。
（二）对同一个清算项目既有普通住宅，又有非普通住宅，分别核算增值额形成的税收缴款书、完税证和退税凭证等信息和资料。
（三）土地增值税纳税申报表。
（四）记录税款计算过程的有关资料。
（五）已缴税款的缴款书复印件。
（六）应交土地增值税明细帐复印件。
第四十条根据指导意见第三十五条的规定，应取得清算鉴证业务有关的证据资料，并填制工作底稿（范本）中有关的鉴证表。
第四章清算鉴证业务报告
第四十一条根据指导意见第四章的规定，编制清算鉴证业务报告（以下简称“鉴证报告”），如果发现某些可能对土地增值税清算申报产生影响的事项，不应当发表无保留意见的鉴证结论，应当选择发表保留意见的鉴证结论。
（一）证据不符合充分性、适当性的要求。
（二）数据审验结果与申报结果不符。
（三）不符合税法规定的条件。
（四）对被鉴证人编报的清算申报表持有重大异议。
（五）审核范围受到限制难以对清算申报发表意见的情形。
第四十二条根据指导意见第四章的规定，税务师事务所内部三级复核应填制三级复核工作底稿。
第四十三条根据指导意见第四章和《土地增值税清算鉴证报告（范本）》的要求出具鉴证报告，并应根据当地税务机关的要求提供报告说明。报告附件《土地增值税清算鉴证报告说明》应当包括以下内容：
（一）被鉴证人基本情况
（二）被鉴证人执行的主要会计政策情况
（三）清算项目情况说明
（四）鉴证过程的情况说明
（五）重大事项的情况说明
第四十四条鉴证报告应当注明报告日期。报告日期不应早于注册税务师获取充分、适当的审核证据，形成鉴证结论的日期。
附件：1、清算鉴证业务约定书（范本）
2、《土地增值税清算鉴证业务工作底稿》（范本）
清算鉴证业务约定书（范本）
甲方（委托方）：
甲方税务登记号：
乙方（受托方）：
乙方税务师事务所执业证编号：
兹有甲方委托乙方提供土地增值税清算涉税鉴证业务，依据《中华人民共和国合同法》及有关规定，经双方协商，达成以下约定：
一、委托事项
（一）项目名称：
（二）具体内容及要求：
（三）完成时间：
二、甲方的责任与义务
（一）甲方的责任
1.根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定，甲方有责任保证会计资料及纳税资料的真实性和完整性。
2.按照现行税收法律、法规和政策规定依法履行纳税义务是甲方的责任。这种责任还应当包括：（1）建立、完善并有效实施与会计核算、纳税申报相关的内部控制。（2）符合会计准则及有关规定。（3）严格按照税收规定进行纳税调整。
3.甲方不得授意乙方人员实施违反国家法律、法规的行为。
4.基于重要性原则、截止性测试的性质和审核过程中的其他固有限制，以及甲方内部控制的固有局限性，经乙方审核后仍然可能存在未被发现的风险，乙方出具的鉴证报告不能因此减轻甲方应当承担的法律责任。
（二）甲方的义务
1.按照乙方要求，及时提供完成委托事项所需的会计资料、纳税资料和其他有关资料，并保证所提供资料的真实性和完整性。
2.确保乙方不受限制地接触任何与委托事项有关的记录、文件和所需的其他信息，并答复乙方工作人员对有关事项的询问。
3.委托人为乙方工作人员提供必要的工作条件和协助，主要事项将由乙方于外勤工作开始前提供清单。
4.委托人按本约定书的约定及时足额支付委托业务费用以及其他相关费用。未按规定时间支付委托费用的，应按约定金额
%的比例支付违约金。
三、乙方的责任和义务
（一）乙方的责任
1.乙方应严格按照现行税收相关法律、法规和政策规定以及《注册税务师管理暂行办法》及有关规定，本着独立、客观、公正的原则，对甲方提供的有关资料进行审核鉴证。
2.乙方应当根据执业规范的要求，执行鉴证程序，为甲方的委托事项提供鉴证服务。
3.乙方有责任在鉴证报告中指明发现的甲方违反国家法律法规且未按乙方的建议进行调整的事项。
（二）乙方的义务
1.乙方应当按照约定时间完成委托事项，并出具真实、合法的鉴证报告。
2.除下列情况外，乙方应当对执行业务过程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授权；（2）根据法律法规的规定，为法律诉讼准备文件或提供证据；（3）监管机构对乙方进行行政处罚所实施的调查、听证、复议等程序。
3.由于乙方过错导致甲方未按规定履行纳税义务的，乙方应当按照有关法律、法规及相关规定承担相应的法律责任。
4.属于乙方原因未按约定时限完成委托事项并给甲方造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。
四、约定事项的收费
（一）按照注册税务师行业收费的有关规定，完成本委托事项费用为人民币（大写）元整（￥）。
（二）上述费用自本约定书生效之日起___日内预付业务费用总额的____%；其余费用在乙方提交鉴证报告后10日内一次性全额支付（或在乙方提交鉴证报告当日内一次性全额支付）。
（三）由于无法预见的原因，导致从事本委托事项完成的实际时间较本约定书签订时预计的时间有明显的增加或减少时，甲乙双方应通过协商，相应调整本约定书第四款第（一）项所述业务费用总额。
（四）由于无法预见的原因，导致乙方人员抵达甲方工作现场后，本约定书项目不再进行，甲方不得要求退还预付的业务费用；如上述情况发生于乙方人员完成现场审核工作之后，甲方应另行向乙方支付人民币元的补偿费，该补偿费应于甲方收到乙方的收款通知之日起日内支付。
（五）由于无法预见的原因，发生的与本次委托事项有关的其他费用（包括交通、食宿费等），由双方协商解决。
五、鉴证报告的出具和使用
（一）乙方应当按照国家发布的相关业务准则所规定的格式和类型，出具真实、合法的鉴证报告。
（二）乙方向甲方出具鉴证报告一式份。
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山西省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管 理办法》的公告 【标 签】 【颁布单位】山西省地方税务局 【文 号】山西省地方税务局公告2014年第3号 【发文日期】2014-06-11 【实施时间】2014-06-11 【 有效性 】全文有效 【税 种】土地增值税 现将《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》予以发布，自2014年7月1日起施行。 特此公告。 房地产开发企业土地增值税清算管理办法 第一章总则第一条 为了规范房地产开发企业土地增值税征收管理,做好土地增值税清算审核工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《土地增值税清算管理规程》及其相关政策规定，制定本办法。 第二条 凡在本省境内从事房地产开发的企业，其开发的房地产项目符合土地增值税清算条件的，均适用本办法。 第三条 房地产开发企业是土地增值税的清算主体，符合清算条件的房地产开发项目，纳税人应当在规定期限内自行完成清算或委托有清算资质的中介机构完成清算。 接受委托进行土地增值税清算鉴证业务的中介机构，应当按《土地增值税清算鉴证业务准则》的有关规定完成清算鉴证，出具《土地增值税清算鉴证报告》，并对清算鉴证结果承担相应的法律责任。 第四条 土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目
为清算单位。分期开发的项目以分期项目为清算单位。同一清算单位中既有普通标准住宅又有非普通住宅及其他房地产开发项目的，应当分别核算增值额，计征土地增值税。未分别核算或不能分别核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，应当按合理的方式分别计算住宅和其他房地产开发项目的增值额。 第五条 主管地税机关税源管理部门应当加强对房地产开发项目的日常税收管理和监控，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应当督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用，及时掌握清算单位是否达到清算条件。 第二章清算条件第六条 符合下列情形之一的，纳税人应当主动进行土地增值税清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的； （四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 第七条 符合下列情形之一的，主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达到或超过85%，或该比例虽未达到85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。同一清算单位，分多次取得销售（预售）许可证的，在确定三年期限时应当从最后一次取得销售（预售）许可证的时间算起。（三）经主管地税机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。 第八条 纳税人在土地增值税清算时未转让的房地产，在清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 清算后销售或有偿转让未使用及使用年限在一年以内的房地产的，纳税人应当按规定进行土地增值税纳税申报，收入按实际取得的收入计算，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 清算后再销售或转让使用年限超过一年以上房地产的，应当按照转让旧房及建筑物的政策规定计算缴纳土地增值税。 第三章清算申请与受理第九条 凡符合应办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算手续，并据实填写《土地增值税清算表》；凡属地税机关要求纳税人进行土地增值税进行清算的项目，主管地税机关应当下发《土地增值税清算通知书》，纳税
土地增值税清算鉴证业务约定书 甲方（委托方）：XXXXX 甲方税务登记号： 乙方（受托方）：山东红旗税务师事务所有限公司 乙方税务师事务所执业证编号：18285 兹有甲方委托乙方提供土地增值税清算鉴证报告，依据《中华人民共和国合同法》及有关规定，经双方协商，达成以下约定： 一、委托事项 （一）项目名称：曹县交通家园一、二、三期土地增值税清算项目 （二）具体内容及要求：按照税法的规定对甲方2010年-2015年6月财务会计资料进行审核并出具土地增值税清算鉴证报告。 （三）完成时间：2015年9月30日前。 二、甲方的责任与义务 （一）甲方的责任 1.根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定，甲方有责任保证会计资料及纳税资料的真实性和完整性。 2.按照现行税收法律、法规和政策规定依法履行纳税义务是甲方的责任。这种责任还应当包括：（1）建立、完善并有效实施与会计核算、纳税申报相关的内部控制。（2）符合会计准则及有关规定。 3.甲方不得授意乙方人员实施违反国家法律、法规的行为。 4.基于重要性原则、截止性测试的性质和审核过程中的其他固有限制，以及甲方内部控制的固有局限性，经乙方审核后仍然可能存在未被发现的风险，乙方
出具的鉴证报告不能因此减轻甲方应当承担的法律责任。 （二）甲方的义务 1.按照乙方要求，及时提供完成委托事项所需的会计资料、纳税资料和其他有关资料，并保证所提供资料的真实性和完整性。 2.确保乙方不受限制地接触任何与委托事项有关的记录、文件和所需的其他信息，并答复乙方工作人员对有关事项的询问。 3.委托人为乙方工作人员提供必要的工作条件和协助，主要事项将由乙方于外勤工作开始前提供清单。 4.委托人按本约定书的约定及时足额支付委托业务费用以及其他相关费用。 三、乙方的责任和义务 （一）乙方的责任 1.乙方应严格按照现行税收相关法律、法规和政策规定，本着独立、客观、公正的原则，对甲方提供的有关资料进行审核鉴证。 2.乙方应当制定合理计划和实施能够获取充分、适当、真实证据的审核程序，为甲方的委托事项提供合理保证。 3.乙方有责任在鉴证报告中指明发现的甲方违反国家法律法规且未按乙方 的建议进行调整的事项。 （二）乙方的义务 1.乙方应当按照约定时间完成委托事项，并出具真实、合法的鉴证报告。 2.除下列情况外，乙方应当对执行业务过程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授权；（2）根据法律法规的规定，为法律诉讼准备文件或提供证据；（3）监管机构对乙方进行行政处罚所实施的调查、听证、复议等程序。 3.由于乙方过错导致甲方未按规定履行纳税义务的，乙方应当按照有关法
《土地增值税清算鉴证业务准则》指南 第一章总则 第一条制定《清算准则》目的和依据 《土地增值税清算鉴证业务准则》（以下简称清算准则）第一条明确了制定准则的依据和目的。 制定《清算准则》的目的，应从以下三个方面理解： （一）《清算准则》是土地增值税清算鉴证业务的执业规范； （二）《清算准则》是行政规章，注册税务师从事土地增值税清算鉴证业务必须执行； （三）制定《清算准则》的目的，是规范执业行为，保证执业质量，明确执业责任，维护社会公共利益和鉴证各方合法权益。 第二条清算鉴证的定义 《清算准则》规定了土地增值税清算鉴证的定义，明确了清算鉴证的目的。 对土地增值税清算鉴证的定义，应把握以下几个方面： （一）是对土地增值税清算申报事项的鉴证业务，对非土地增值税清算申报事项的鉴证不适用本准则； （二）应以税务师事务所的名义接受委托； （三）应实施必要的审核程序，以税收应用技术进行鉴别和判断，出具鉴证报告并发表鉴证意见； （四）目的是：为证实土地增值税清算申报事项具有真实性、合法性、完整性，提供证明，以增强税务机关对该项信息信任程度。 第三条清算鉴证的目的 根据《清算准则》规定的土地增值税清算鉴证定义，土地增值税清算鉴证的目标，应是证明清算事项具有真实性、合法性、完整性。 一、真实性 《清算准则》的真实性，是强调法律的真实性。在纳税鉴证活动中，鉴证人按照鉴证程序，依据法定的鉴证评价标准，对取得的有关证据资料，进行鉴别和判断后，没有发现纳税人申报不实的证据，便可确认所鉴证的土地增值税清算申报事项具有法律真实性。 对于收入事项，真实性是指已经符合税法规定的确认条件，就应当予以确认，除会计已经确认收入的事项外，还包括视同销售收入和税法上规定的收入事项。对
×××公司“×××”项目土地增值税清算鉴证情况汇报 一、基本情况 （一）×××公司基本情况 （二）“×××”项目基本情况 1、规划部门规划批复情况 （1）“×××”项目位于海口市滨海大道以北，属停缓建项目。该项目是续建原1993年6月报建，1993年9月动工兴建的“×××”项目，“×××”系原项目“×××”，2001年8月31日海口市城规函[2001]246号和249号批复为停缓建工程。并经税务部门批准享受停缓建项目减免税政策。 （2）该项目于2005年7月取得的土地使用证，证号为“海口市国用[2005]第002146号”，取得的使用权面积为7,349.66平方米方米，其土地使用权转让合同总金额为5,600,000.00元。地类（用途）为城镇混合住宅用地。 （3）2004年取得的编号为20043142号的建设用地规划许可证，系原“×××”的用地规划，该用地内E座规划用地面积为5682.23平方米，规划指标容积率3.47，F座规划用地面积3027.98平方米，容积率5.93，该用地为三家单位共有不可分割，因此统一规划建设。规划用地性质为商业办公居住用地。吉欣公司未再取
得单独的建设用地规划许可证。 （4）2008年7月取得建设工程规划许可证，批建两栋地上30层，地下1层的框剪结构商住楼，总建筑面积为：地上41688.84平方米，地下4425.70平方米。 （5）2006年5月31日取得E座建筑工程施工许可证, 2006年3月28日取得F座建筑工程施工许可证。 2、项目开工竣工日期： 项目开工日期2006年4月，竣工日期2007年10月。2008年4月30日取得海南省建筑工程竣工验收备案证。 3、容积率 实际综合容积率为：41688.84/7,349.66=5.67。 4、销售期间 2006年1月3日取得“××ד及地下室房产预售许可证，并开始销售，该项目销售期间为：2006年1月至2010年11月。 二、主要指标
土地增值税清算协议 The Standardization Office was revised on the afternoon of December 13, 2020
土地增值税清算鉴证业务约定书甲方（委托方）：XXXXX 甲方税务登记号： 乙方（受托方）：山东红旗税务师事务所有限公司 乙方税务师事务所执业证编号：18285 兹有甲方委托乙方提供土地增值税清算鉴证报告，依据《中华人民共和国合同法》及有关规定，经双方协商，达成以下约定： 一、委托事项 （一）项目名称：曹县交通家园一、二、三期土地增值税清算项目 （二）具体内容及要求：按照税法的规定对甲方2010年-2015年6月财务会计资料进行审核并出具土地增值税清算鉴证报告。 （三）完成时间：2015年9月30日前。 二、甲方的责任与义务 （一）甲方的责任 1.根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定，甲方有责任保证会计资料及纳税资料的真实性和完整性。
2.按照现行税收法律、法规和政策规定依法履行纳税义务是甲方的责任。这种责任还应当包括：（1）建立、完善并有效实施与会计核算、纳税申报相关的内部控制。（2）符合会计准则及有关规定。 3.甲方不得授意乙方人员实施违反国家法律、法规的行为。 4.基于重要性原则、截止性测试的性质和审核过程中的其他固有限制，以及甲方内部控制的固有局限性，经乙方审核后仍然可能存在未被发现的风险，乙方出具的鉴证报告不能因此减轻甲方应当承担的法律责任。 （二）甲方的义务 1.按照乙方要求，及时提供完成委托事项所需的会计资料、纳税资料和其他有关资料，并保证所提供资料的真实性和完整性。 2.确保乙方不受限制地接触任何与委托事项有关的记录、文件和所需的其他信息，并答复乙方工作人员对有关事项的询问。 3.委托人为乙方工作人员提供必要的工作条件和协助，主要事项将由乙方于外勤工作开始前提供清单。 4.委托人按本约定书的约定及时足额支付委托业务费用以及其他相关费用。 三、乙方的责任和义务 （一）乙方的责任
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目录 第一部分土地增值税的清算概要 一、土地增值税清算的概念 二、土地增值税的清算条件 三、清算时间要求 四、土地增值税清算项目的审核鉴证 五、清算审理及审核 第二部分土地增值税清算准备工作 一、土地增值税清算的前期管理 二、土地增值税清算单位的确定 三、项目清算应关注因素 四、清算资料的收集 第三部分转让收入的确认一、转让房地产取得的收入
二、视同销售收入的确认 三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题 四、关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题 五、收入确定需关注的问题 六、收入确认的审核要点 第四部分扣除项目金额的确定 一、扣除项目税务处理的基本原则 二、地价款的扣除 三、房地产开发成本的扣除 四、房地产开发费用的扣除 五、扣除项目的归集与分配 六、旧房及建筑物的评估价格 七、与转让房地产有关的税金 八、财政部规定的其他扣除项目 九、需要明确的几个问题 十、土地增值税清算实例
第五部分土地增值税的计算 一、一般土地增值税的计算 二、分期开发项目的计算 三、清算后再转让房地产的处理 第六部分土地增值税的预征与核定征收 一、土地增值税的预征 二、土地增值税核定征收 第七部分土地增值税清算的会计处理 一、预缴的会计处理------------------------ 二、清算的会计处理--------------------- 第八部分土地增值税的税收优惠一、建造普通标准住宅的税收优惠
二、国家征用收回的房地产税收优惠 三、个人销售住房税收优惠 四、廉租房和经济适应住房税收优惠 五、资产公司转让房地产税收优惠 六、清偿债务税收优惠 七、转让旧房税收优惠 八、以房地产进行投资或联营税收优惠 九、关于合作建房的税收优惠 十、关于企业兼并转让房地产的征免税问题 十一、关于个人互换住房的征免税问题 第一部分土地增值税的清算概要 一、土地增值税清算概念（91号文件第3条） 土地增值税的清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 二、土地增值税的清算条件（91号文件第9条）
土地增值税清算实例 给你一个清算实例 为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。 案例一 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下： —、整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2 级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按
土地增值税清算报告 土地增值税清算鉴证报告规范要求 一、鉴证报告正文样本 土地增值税清算鉴证报告 **鉴字[**]**号 ***(委托单位): 我们接受委托，于****年**月**日至****年**月**日对(被鉴证单位)**项目土地增值税进行鉴证审核。(被鉴证单位)的责任是对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性和完整性负责。我们的责任是对该项目土地增值税清算所有重大事项的合法性、合规性和准确性发表鉴证意见。 在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》和《江苏省土地增值税鉴证业务规程》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。 经审核，我们认为:(被鉴证单位)**项目已具备土地增值税清算条件，截至 ****年**月**日该项目的收入总额、扣除项目金额、土地增值税税额分别为: 1(收入总额:****元; 2(扣除项目金额:**** 元; 3(增值额:**** 元; 4(增值率(增值额与扣除金额之比):****%; 5(适用税率:****%; 6(应缴土地增值税税额:**** 元; 7(已缴土地增值税税额:**** 元;
8(应补缴土地增值税税额:**** 元。 本鉴证报告仅供贵公司向主管税务机关报送土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。 1 *********税务师事务所 (盖章) 税务师事务所所长(签名或盖章) 中国注册税务师:(盖章) 地址: 报告日期:*****年**月**日附件: 1、土地增值税清算鉴证报告说明; 2、土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括: (1)土地增值税清算税款鉴证主表; (2)与收入相关的面积审核调整明细表(附表一); (3)转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表(附表二); (4)扣除项目及成本结转审核汇总表(附表三); (5)转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表(附表四); (6)土地增值税缴纳情况审核汇总表(附表五); 3、税务师事务所执业资格证书复印件。 2 二、土地增值税清算鉴证报告说明样本及披露要求 (一)企业基本情况 1、成立日期: 2、税务登记证号: 3、地址:
土地增值税清算实例 为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。 案例一 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下： —、整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。 2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000 平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。 7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为：160,000/200,000=80﹪。 二.取得收入情况说明 该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面积为160,000平方米，共取得销售收人总额1,430,000,000元，总额全部为货币收入(人民币)。其中：出售住宅120,000平方米，取得销售收入 900,000,000元；出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255,000,000元；
土地增值税怎么计算 土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的，但是各地具体计算方法又略有不同。 1计算逻辑与公式 土地增值税计算的大逻辑是： 用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。 土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。 具体计算公式如下： 增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额 土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 2扣除项目金额包括哪些？ （1）取得土地使用权支付金额（以下简称A）：即土地出让金、补缴地价款、契税； （特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。） （2）房地产开发成本（以下简称B）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、
公共设施配套费、开发间接费用。（3）房地产开发费用（以下简称C）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按A、B的金额之和的5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按A、B的金额之和的10%以内计算扣除。 看起来有点复杂，别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是C=（A+B）*10% （4）与转让房地产有关的税金（以下简称D）：“营改增”后指的就是增值税附加 （5）加计20%扣除（以下简称E）：E=（A+B）*20% 3“营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税 转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税；转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1 这样就把销项税扣除了。 扣除项目金额：全部都要去掉进项税
土地增值税清算审核报告说明 一、企业基本情况说明 企业名称：承德*****房地产开发有限公司，统一社会信用代码：*******，法定代表人：*****，成立日期：2012年01月05日，住所：********，经营范围：房地产开发与经营；物业管理服务；家具、建材材料（不含危毒品）、钢材、五金交电、陶瓷制品、玻璃制品、装饰材料（不含危毒化学品）、纺织品销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）二、主要会计政策和税收政策（一）执行《企业会计准则》及有关规定。 （二）清算期间自2012年01月05日至2020年07月31日。 （三）会计核算方法：按照企业会计准则的规定制订并实施。 1．记账本位币为人民币； 2．坏账核算方法按备抵法核算； 3．成本结转方法采用按单位成本结转； 4．低值易耗品摊销法为一次摊销法； 5．固定资产按直线法计提折旧； 6．无形资产采用直线法进行摊销。 （四）企业基本的税收政策（各税种适用税率） 增值税5％；城建税7％；教育费附加3％；地方教育费附加2％。（五）本次清算适用的主要税收政策文件依据： 1．《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》；2．《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的
通知》（财税字（1995）48号）； 3．国家税务总局《关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发［1995］10号）； 4．国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）； 5．国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发［2009］91号）； 6．国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税税函［2010］1220号）； 7．《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》。 三、项目基本情况 （一）项目概况 1.项目名称：****二期项目。 2.项目地址：承德******地块。 3.开发项目类型：商业。 4.占地面积：总占地面积为6,538.95平方米。按企企业提供的不动产权证书所载面积为准。 5.项目建筑结构：砖混、框架、剪力墙。 6.相关证件取得情况及批准文号： 《不动产权证书》批准文号：冀（2017）****不动产权第****号。《建设用地规划许可证》批准文号：地字第*****号。 《建设工程规划许可证》批准文号：建字第****号。
土地增值税清算单位确定各地政策规定总结表 北京发改委立项 辽宁发改委立项；工程规划许可证 安徽工程规划许可证 宁波工程规划许可证 深圳销售许可证 重庆工程规划许可证 浙江审批、备案项目（不许自行划分） 吉林发改委立项；五证/竣工备案证 江苏发改委立项；自行分期结合工程规划许可证 厦门工程规划许可证 大连企业会计核算单位（税局审核） 广州整体开发、统一核算；销售情况会计核算/初始产权 青岛国土、规划审批 西安工程规划许可证/销售许可证 湖北工程规划许可证 海南工程规划许可证 附：各地法规 清算单位确定各地政策规定总结表 一、中央的规定（国税发【2006】第187号） 二、天津的规定（津地税地[2010]49号）（津地税地[2011]24号） 四、海南的规定（琼地税发[2009]187号） 五、湖北的规定（鄂地税发[2008]211号） 六、北京的规定（京地税地[2008]92号）（京地税地[2007]134号）（京地税地[2007]325号）
七、青岛的规定（青地税发[2008]100号） 八、广州的规定（穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2010]170号）（穗地税发[2006]39号） 九、大连的规定（大地税函[2008]188号） 十、厦门的规定（厦地税发〔2010〕16号）（厦门市地方税务局公告【2011】5号） 十一、江苏的规定（苏地税发[2009]72号）（苏地税规[2012]1号） 三、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答） 十二、常州的规定（常州地税法规处土地增值税清算政策解读）（常地税一便函〔2012〕5号）十二、吉林的规定（吉地税发[2007]77号） 十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答） 十四、丽水的规定（丽地税政[2007]87号） 十四、银川的规定（银地税发【2007】214号） 十五、云南的规定（云地税发[2007]180号） 十六、重庆的规定（渝地税发[2007]145号）（2014年征求意见稿） 十七、甘肃的规定（甘地税函发[2006]206号） 十八、深圳的规定(深地税发[2005]609号) 十九、宁波的规定（甬地税二[2009]104号） 二十、安徽的规定（鄂地税发[2013]44号）（皖地税函[2012]583号） 二十二、辽宁的规定（辽地税函【2012】92号） 二十三、西安的规定（西地税发[2010]235号） 二十四、濮阳（濮阳市地方税务局公告[2011]第10号）
土地增值税清算全流程答疑 《土地增值税清算全流程答疑》对土地增值税实务操作中迫切需要解决的难点、疑点问题进行了全面认真的梳理和归纳，并采用了“问题—情景—解答”的编写方式。情景案例主要来源于编者多年来一直从事房地产开发企业财税管理工作和税务干部培训工作所积累的素材，并进行了精心的设置和编写，做到知识点不重复，使《土地增值税清算全流程答疑》具有极强的针对性、适用性和可读性。 内容简介 《土地增值税清算全流程答疑》解读土地增值税个有效文件；比较土地增值税和企业所得税个差异点；解答土地增值税全流程多个疑难问题。《土地增值税清算全流程答疑》的作者是蔡少优。 作者简介 蔡少优，福建省税务学校副校长。毕业于中南财经大学税务专业。国家税务总局师资名师成员，房地产税收专家，北京财税研究院研究员，中国注册会计师，中国注册税务师。曾获福建省优秀中青年教师称号。年开发的“房地产行业税务管理与检查”培训项目获全国税务系统第二批特色培训项目荣誉。主要论著：《遵从税法的涉税制度设计》、《土地增值税清算实务操作指南》，《房地产疑难问题解析》，“十五”、“十一五”、“十二五”国家级规划教材《财政与税务基础》（主编），《会计电算化教程》（主编），《税务检查》，《税务信息技术及应用》等；在《税务研究》、《税务与经济》等刊物发表论文五十多篇。
目录 第一部分、清算实务答疑 一、清算对象的界定 1、合作开发项目中谁是清算单位？ 2、房地产开发企业开发的同一宗房地产中既有普通住房又有非普通住房，如何 确定清算单位？ 3、分期开发的项目，如何进行土地增值税的清算？ 4、单位开发了四期房地产项目，是四期一起清算，还是分别清算？ 5、土地增值税的清算单位是以预售证确定吗？ 6、土地增值税清算过程中对商住一体项目（连体楼）如何计算土地增值税？ 7、如何确定土地增税的清算单位？ 8、投资、联营企业将接收投资的房地产再转让时，土地增值税的纳税义务人是 谁？ 9、联合开发项目土地增值税是单独清算，还是合并进行清算？ 10、非房地产企业转让房屋是否缴纳土地增值税？ 11、不承担经营风险而只收取固定利益的合作建房清算单位如何确定？ 二、转让收入 12、房地产企业VIP卡抵房款是否缴纳土地增值税？ 13、房地产企业整体产权转让是否缴纳土地增值税？ 14、房地产开发企业代地方政府收取的费用是否应并入土地增值税应税收 入？ 15、预售房地产所取得的收入是否缴纳土地增值税？ 16、实行“售后回购”方式销售商品房如何缴纳土地增值税？ 17、折扣销售应如何缴纳土地增值税？ 18、将开发的商品房转为自用，是否征收土地增值税？ 19、“小产权房”是否征收土地增值税？
土地增值税清算鉴证业务操作指南 根据《土地增值税清算鉴证业务指导意见》（以下简称“指导意见”），制定本指南。 第一章清算鉴证业务准备 第一条根据指导意见第一条的规定，承接清算鉴证业务应当具备条件，鉴证人承接业务时应注意下列问题： （一）胜任能力评估应考虑对客户及其所在行业的熟悉程度，类似业务的鉴证经验，具备执行业务所必需的素质及专业胜任能力，具有执行该业务所必需的时间，能够按期完成业务。 评价事务所的注册税务师、业务助理等执行鉴证业务的人员总量，是否能满足所承担鉴证业务的需求；评价事务所执行鉴证业务人员的业务水平，是否能够与鉴证业务的质量标准相适应。 （二）应按照质量控制执行规范建立内部控制制度并能够有效运行，正常情况下能够保证内部制度不存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷，为执业质量提供制度保证。 对事务所与鉴证业务相关的内部控制，应按照企业内部控制评价制度的规定，进行自我评价。在内部控制存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷时，应考虑提出放弃的建议。 （三）被鉴证人无法提供鉴证材料或其他原因限制鉴证人取得所需的鉴证材料，应考虑是否承接该项业务；对有关业务形成结论时，应当以充分、适当的证据为依据，不得以其执业身份对未鉴证事项发表意见。避免事实不清楚证据不充分的情况下，发表不实的鉴证结论，造成鉴证风险。 应关注调查的独立性保持情况是否受到不应有的干扰，鉴证人员是否有能力评价证据的资格，鉴证人员是否有能力评价证据对鉴证事项的证明力。 （四）鉴证时应充分估计鉴证中存在的风险，是否超出事务所的承担能力。对超出事务所承担能力的风险，应考虑终止鉴证业务。应根据不同期间风险产生的原因、风险不良后果的严重程度等判断是否承接。 第二条根据指导意见第二条的规定，承接清算鉴证业务前初步了解业务环境，应注意以下问题： （一）应与被鉴证人达成以下业务意向：鉴证项目名称、鉴证项目年度、鉴证项目要求、鉴证项目完成、鉴证收费金额、双方法律责任、生效条件。 （二）受托方承揽的鉴证业务具有合理的目的，在鉴证范围、取证条件等方面受到限制时，不允许执意恶性承揽；委托方不能为应付税务机关的申报管理要求，恶性压价不顾纳税风险作为委托条件，或者收买鉴证执业人员出具不适当的报告。
房地产企业土地增值税清算案例 土地增值税是国家对纳税人出售房地产进行宏观调控和 产业政策调整颗征的一个税种，是按照纳税人转让房地产所 取得的增值额和规定的税率计算征收。 自土地增值税开征以来，地方税务部门在加强征管和组 织收入等方面做了大量工作，征管工作总体情况良好。但也 应看到，贯彻实施中还存在一些问题，有些部门征管工作仍 抓得不够深入、细致，房地产项目竣工后，没有及时予以清 算，还存在征管不严，措施不到位，管理手段落后等一些不 容忽视的问题。如：对应税项目和免税项目划分不够清楚； 少报收入多报扣除项目金额的情况依然存在；扣除项目的分 摊不够合理；对增值额未超过20%的普通住宅、因国家建设 需要依法征用、收回的房地产等免税项目划分不清；部分主 管部门在政策执行中缺乏积极主动性，对必须进行清算的项 目和可以进行清算的完工项目，没有及时组织清算，对土地 增值税征管政策系统性掌握不够扎实，对纳税人政策辅导咨 询不够深入，对同类纳税人同一违法事实的处理不尽相同，
有不做处罚不加收滞纳金的、有处罚并加滞纳金的、有移交 管理局处理的，个别部门对查补的土地增值税在处理上，没 有严格按照《征管法》规定进行处罚、加收滞纳金。据此， 笔者根据国家现行法律、法规，对土地增值税相关政策进行 认真梳理，按照征收、管理、稽查工作各自的职责分工和权 1 限，对土地增值税清算涉税处理有关问题与大家进行探讨交 流，旨在广大执法人员在执行税收政策过程中能够“一把尺 子量到底”，公正、公平、客观的处理涉税问题，并在认真 调查研究的基础上，提出解决的措施和意见。现以某房地产 企业土地增值税涉税案件举例说明，仅供参考。
XXXXXXXXXXXXX公司“XXXXXXXX项目” 项目土地增值税清算报告 XX地方税务局： 我公司对“XXXXXXXX项目”房地产开发项目土地增值税清算，现将相关清算情况说明如下： 一、企业的基本情况 企业名称：xxxxxxxx房地产开发公司 企业设立: 贵公司成立于xxxx年xx月 注册地：xxxx省xx市 法定代表人：xxxxx 注册资本：xx万元人民币 企业类型：xx企业 经营范围：xxxxxxxxxx。 二、房地产开发项目概况 我公司于xxxx年通过拍卖方式取得了位于xx省xx县xx镇xxxxxxx，面积为约xxxxxx平方米土地开发权，支付拍卖价款xxxxx元,并于xxx年xx月x日与xxxx国土资源局签定《国有建设用地使用权出让合同》将位于xxxxxxx，土地面积xxxx平方米，并入xxxx地统一规划，支付出让金xxxxxx万元。规划开发项目名称为xxxxxx项目，一次性开发，规划开发
的房产项目有住宅、车位及车库。 “xxxxxxxx项目”规划施工分xxx栋于xxx年xxx月先后开工建设，并先后取得预售许可证开盘销售，分别为xxxxx房预售证第xxxx号项目总规划建筑面积为：xxxxxx平方米，经xxxxxxx交易咨询有限公司测量，实际完成建筑面积为：xxxxx平方米，其中不可售建筑面积为：xxxx平方米，可售建筑面积为：xxxxxx平方米（普通住宅xxxxx平方米；非普通住宅xxxxx平方米,车位xxxxxx平方米）。该项目截止xxx年x月x 日止已销售建筑面积xxxxxx平方米，其中普通住宅xxxx 平方米；非普通住宅xxxxx平方米；其他房产（车位及车库）xxxxx平方米，占总可售建筑面积的xxx%，总计实现销售收入xxxxx元，其中普通住宅xxxx元；非普通住宅xxxxx 元；其他房产（车库及车位）xxxxx元。已经具备《土地增值税清算管理规程》[国税发（2009）91号]第九条规定清算条件。普通住宅的确定根据（川地税函〔2005〕399号）文件认定。 三、清算情况说明 （一）“xxxx项目”房地产项目销售收入 本次清算采用销控表核对账簿金额加调整项目计算总收入,即截止清算日xxxxx年x月xx日,账面确认销售收入应为xxxxx元未分明细核算。按销控表分明细划分普通住宅销售收入xxxxxxx元,非普通住宅销售收入xxxxxxx 元,车库销售收入xxxxxxx元,共计xxxxxxx元,与账面差异xxxxxx 元,因为以前结转的收入中有按预测绘面计收入来结转的，所以认定为账面结转差异，应以销控表上的每户实际收入为准。
十一、江苏的规定（苏地税发[2009]72号）（苏地税规[2012]1号） 三、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答） 十二、常州的规定（常州地税法规处土地增值税清算政策解读）（常地税一便函〔2012〕5号） 十二、吉林的规定（吉地税发[2007]77号） 十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答） 十四、丽水的规定（丽地税政[2007]87号） 十四、银川的规定（银地税发【2007】214号） 十五、云南的规定（云地税发[2007]180号） 十六、重庆的规定（渝地税发[2007]145号）（2014年征求意见稿） 十七、甘肃的规定（甘地税函发[2006]206号） 十八、深圳的规定(深地税发[2005]609号) 十九、宁波的规定（甬地税二[2009]104号） 二十、安徽的规定（鄂地税发[2013]44号）（皖地税函[2012]583号） 二十二、辽宁的规定（辽地税函【2012】92号） 二十三、西安的规定（西地税发[2010]235号）
二十四、濮阳（濮阳市地方税务局公告[2011]第10号） 一、中央的规定（国税发【2006】第187号） 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目， 国税发【2006】第187号：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第一条发文日期： 2006-12-28 二、天津的规定（津地税地[2010]49号）（津地税地[2011]24号） 第三条土地增值税以区县级以上政府有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别进行清算。 津地税地[2010]49号：天津市地方税务局关于印发《天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知发文日期 2010-07-15 四、海南的规定（琼地税发[2009]187号） 一、关于清算单位的问题 土地增值税以国家有关部门核发的“建设工程规划（临时）许可证”确认的房地产开发项目为单位进行清算。 琼地税发[2009]187号：海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知发文日期：2009-12-23 五、湖北的规定（鄂地税发[2008]211号）
土地增值税清算指南与纳税筹划(DOC 50页)
土地增值税清算指南与纳税筹划 推荐开征土地增值税的目的 （1）为了增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度，规范房地产市场。 （2）为了限制房价上涨过快，抑制炒买炒卖房地产的行为。 （3）为了提高我国土地的利用效率。 （4）为了规范国家参与国有土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入。 主要亮点有两个，其一是按照房产销售增值额的高低实行差别累进税率；二是对于不同类型的房产实行差别税率。 征税方法：实行先预征，后清算，多退少补。 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发[2010]10号） 提高战略级别的严厉性（体现在两个方面）： （一）将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，这是中央对高房价的社会危害性评级最严厉的一次。 （二）首次将问责机制提到文件的“第二条”，通知强调：“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任”，并且让监察部介入。这意味着，维护房价稳定已经被纳入党纪国法的考核体系，堵死了地方官员在遏制高房价上侥幸和绥靖的退路。 遏制房价过快上涨的四大手段：
一、统一思想认识，全面加强土地增值税征管工作 各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。 还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、提高认识，将思想统一到国发[2010]10号文件精神上来，坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发[2010]10号文件精神落到实处。 二、科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作 改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。 （1）除保障性住房外；保障性住房不预征； （2）东部地区省份预征率不得低于2%； （3）中部和东北地区省份不得低于1.5%； （4）西部地区省份不得低于1%； 各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。 三、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞 核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，