山西省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办

房地产企业土地增值税政策深度解析及清算技巧4、未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第一条规定：“土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

"5、未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定。

应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006]187号)第三条第（一）款规定确认土地增值税清算时收入（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定）。

6、对未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定。

按国税发［2010]53号文件应不确认收入的实现（这样处理和国税发[2009］31号文件相符），待实际投入使用时再按上述办法确认收入.（三）土地增值税扣除项目应注意的几点2、拆迁补偿费是必须实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁)合同和签收花名册或签收凭证应一一对应。

4、多个(或分期）项目共同发生的公共配套设施，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除；(2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除; （3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

9、质量保证金的扣除问题（国税函［2010］220号）第二条规定：“房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理,规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。

第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条《规程》所称土地增值税清算,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为.第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税.第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。

主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用.第八条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定,对纳税人实施项目专用票据管理措施。

第三章清算受理第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算.（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；(三)直接转让土地使用权的.第十条对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

土地增值税清算（营改增后)的关键问题一, 清算（结算）条件《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)第九条规定,纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

(一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的;（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的;（三）直接转让土地使用权的。

第十条规定，对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算.(一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上,或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的.例:某房开公司2009年立项开发某住宅项目,2010年取得预售许可证并开始预售，2011年6月工程竣工并备案,2012年9月12日已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达85%以上，2013年1月6日，所有开发产品销售完毕。

上例中,该公司应在完工年度即2011年12月31日前确定该项目的计税成本核算终止日,于2012年5月31日前完成该项目的企业所得税计税成本结算。

2012年9月12日以后,若主管税务机关要求该公司进行该项目土地增值税清算,该公司应于收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

若主管税务机关未要求该公司清算，该公司应当在所有开发产品销售完毕之日即2013年1月6日起90日内办理清算手续.土地增值税依据放开项目的销售情况来确定是否清算或可清算,各分公司需要定时评估手头项目,及时做好清算，以避免税务风险.二，清算（结算）对象《土地增值税清算管理规程》第十七条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算.如，某房开公司开发的某项目共12栋楼，其中商业2栋,住宅10栋.国家有关部门审批12栋楼为一个开发项目.该公司出于经营管理和核算需要,将该项目的12栋楼按分类归集的原则确定为商业和住宅两个计税成本对象.上例中，该公司该项目土地增值税清算应以全部12栋楼为一个清算对象，企业所得税应分为商业和住宅两个成本计算对象结算计税成本。

【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务关于《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》
的解读
关于《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》的解读
发布日期：2016年12月15日来源：国家税务总局办公厅
近日，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（以下简称《公告》），对房地产开发企业由于土地增值税清算原因导致多缴企业所得税的退税处理政策进行了完善。

现解读如下：
一、《公告》出台背景
根据《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号，以下简称“29号公告”）规定，房地产开发企业由于土地增值税清算造成的亏损，在企业注销税务登记时还没有弥补的，企业可在注销前提出申请，税务机关将多缴的企业所得税予以退税。

但是，由于多种原因，房地产开发企业在开发产品销售完成后，短期内无法注销，导致多缴的企业所得税无法申请退税。

结合房地产开发企业和开发项目的特点，税务总局制定《公告》，对房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税政策进行了完善。

二、《公告》主要内容
（一）房地产开发企业申请退税时间
《公告》将房地产开发企业可以申请退税的时间规定为所有开发项目清算后，即房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值。

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发[2009]31号国家税务总局2009-03-05各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。

二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知（辽地税函〔2012〕92号）各市地方税务局，绥中、昌图县地方税务局：为更好地开展土地增值税清算工作，现就土地增值税清算有关问题明确如下：一、关于土地增值税的清算单位确定土地增值税清算单位时，地方税务机关应以发改委审批、备案确定的房地产开发项目作为清算单位；对于分期开发的项目，地方税务机关应以住建部门或国土规划部门下发的《建设工程规划许可证》确定的分期建设项目作为清算单位。

二、关于多个房地产项目共同成本费用的扣除方法问题属于多个房地产项目共同的土地成本，地方税务机关应按清算项目的占地面积占多个项目总占地面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。

属于同一项目的土地成本，地方税务机关应按普通住宅可售建筑面积和非普通住宅（包括非住宅，下同。

）可售建筑面积占总可售建筑面积的比例，计算确定扣除金额。

属于多个房地产项目共同的建筑安装成本，地方税务机关应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。

三、关于清算项目中同时包含普通住宅和非普通住宅增值额的计算问题对一个清算项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或者分别核算增值额不准确的，地方税务机关一律按照普通住宅和非普通住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除项目金额后，分别按照普通住宅和非普通住宅的销售收入和计算的扣除项目金额计算增值额。

四、关于土地增值税扣除项目问题房地产开发企业办理土地增值税清算所附的前期工程费、建筑安装工程费、基础建设费、开发间接费用的凭证或资料不符合要求或不实的，各市地方税务机关要积极取得本地政府和住建部门的支持与配合，提请本地政府或住建部门公布本地区各年度建设工程造价定额，并以此作为核定年度四项开发成本的单位面积金额标准；本地政府或住建部门没有公布本地区各年度建设工程造价定额，地方税务机关可以参照住建部门各年度建设工程造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定年度四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

房地产开发25%转让土地增值税清算
房地产开发公司转让土地时，根据国家相关政策规定，需要缴纳土地增值税。

一般来说，土地增值税的税率为30%。

但是，根据最新政策规定，房地产开发公司转让土地时，可以享受一定的减免税政策。

根据政策规定，如果房地产开发公司持有土地的时间不超过5年，转让土地时只需要支付土地增值税的25%。

这就意味着，房地产开发公司只需要支付土地增值的25%作为税款，而不
需要支付全部的30%。

这个政策的目的是鼓励房地产开发公司更加活跃地进行土地资源的流动，降低土地投资的风险，促进土地资源的合理配置。

通过减免土地增值税的税率，可以在一定程度上刺激房地产市场的发展，促进经济增长。

需要注意的是，每个地区的具体政策可能会有所不同，所以具体的税率和减免政策以当地政府的规定为准。

房地产开发公司在进行土地转让时，应该向当地税务部门咨询具体的税务政策，确保遵守相关规定，合理清算土地增值税。

土地增值税暂行条例土地增值税清算规程为了标准土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定中华人民共和国土地增值税暂行条例。

下文是WTT搜集的中华人民共和国土地增值税暂行条例，!!土地增值税根本介绍土地增值税(land appreciation ta_ )，是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。

土地价格增值额是指转让房地产获得的收入减除规定的房地产开发本钱、费用等支出后的余额。

土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的局部，税率为30%，增值额超过20__%的局部，税率为60%。

课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所获得的增值额。

土地价格增值额是指转让房地产获得的收入减除规定的房地产开发本钱、费用等支出后的余额。

土地增值税实行四级超额累进税率。

20__年11月24日央视报道称全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿。

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并获得收入的单位和个人，以转让所获得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税根据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并获得收入的单位和个人。

课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所获得的增值额。

土地价格增值额是指转让房地产获得的收入减除规定的房地产开发本钱、费用等支出后的余额。

土地增值税实行四级超额累进税率。

中华人民共和国土地增值税暂行条例第一条为了标准土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。

第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并获得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当按照本条例缴纳土地增值税。

第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所获得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

北京市地方税务局公告2016年第7号——关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告文章属性•【制定机关】北京市地方税务局•【公布日期】2016.05.26•【字号】北京市地方税务局公告2016年第7号•【施行日期】2016.07.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税正文北京市地方税务局公告2016年第7号关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)等有关规定,北京市地方税务局制定了《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》，现予以发布。

本公告自2016年7月1日起执行。

《北京市地方税务局关于印发<房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》(京地税地〔2008〕92号)同时废止。

特此公告。

附件：1.土地增值税清算申请表2.土地增值税清算通知书3.土地增值税清算报告4.土地增值税清算鉴证报告5.土地增值税清算材料要求及清单6.土地增值税清算受理通知书7.土地增值税清算补充材料及情况通知书8.土地增值税清算审核意见书9.土地增值税四项成本核定通知书10.土地增值税核定征收通知书北京市地方税务局2016年5月26日北京市地方税务局土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)及有关文件规定，制定本规程。

第二条本规程适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

北京市地方税务局转发国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知文章属性•【制定机关】北京市地方税务局•【公布日期】2009.10.16•【字号】京地税地[2009]267号•【施行日期】2009.10.16•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税正文北京市地方税务局转发国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(京地税地[2009]267号)各区、县地方税务局、各分局：现将《国家税务总局关于印发＜土地增值税清算管理规程＞的通知》（国税发〔2009〕91号，以下简称《规程》）转发给你们，并补充通知如下，请一并依照执行。

一、根据《规程》第十一条的规定，凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关办理清算申请手续。

如有特殊原因需要延长的，纳税人应在《土地增值税清算申请表》中注明延长理由，可延长至90日。

超过90日拒不清算或不提供清算资料的，主管地方税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。

二、《规程》第十六条规定的实地审核工作，按照《北京市地方税务局关于印发＜北京市地方税务局房地产开发企业土地增值税清算管理办法＞的通知》（京地税地〔2008〕92号）文件第二十四条的规定，由稽查部门在对清算项目进行检查时实施。

三、根据《规程》第三十二条规定，纳税人应自接到《土地增值税清算核准通知书》后三个工作日内缴纳税款。

四、根据《规程》第三十四条第四项规定，纳税人未按照规定的期限办理清算手续的，主管税务机关应按照《北京市地方税务局关于修订税收征收管理执法文书式样的通知》（京地税征〔2006〕242号）文件的格式制发《责令限期改正通知书》送达纳税人。

五、根据《规程》第三十五条规定，在土地增值税清算审核中需要核定征收的，主管地方税务机关应填制《土地增值税清算终止核准通知书》送达纳税人，告知核定征收原因。

⼟地增值税清算⽅法是什么？⼟地增值税清算有两种计算⽅法，下⾯分别称为甲计算法和⼄计算法。

甲计算法，指在同⼀个房地产开发项⽬中，先按普通住宅、⾮普通住宅、门⾯房、车库和其他房开产品等，单独采⽤房开产品销售收⼊⽐例或房开产品定额成本⽐例或其他合理⽅法，分别计算各房开产品的增值额与扣除项⽬⾦额，据以计算各房开产品应纳的⼟地增值税。

在中国，公民是依法享有⼟地的。

当我国国民⾏使使⽤⼟地权⼒的同时，也要求完成相应的义务。

按照我国的有关⼟地的法律，享有⼟地的公民被要求缴纳⼟地税、等⼀系列的费⽤。

对于⼟地增值税，⼤多数⼈不是特别的了解。

那么，⼟地增值税⽅法是什么呢?⼟地增值税清算⼀般有两种计算⽅法，下⾯分别称为甲计算法和⼄计算法。

这两种⽅法纳税⼈不能任意选⽤，但不同的计算⽅法和计算⼝径，给纳税⼈带来的税负却不同。

甲计算法，指在同⼀个房地产开发项⽬中，先按普通住宅、⾮普通住宅、门⾯房、车库和其他房开产品等，单独采⽤房开产品销售收⼊⽐例或房开产品定额成本⽐例或其他合理⽅法，分别计算各房开产品的增值额与扣除项⽬⾦额，据以计算各房开产品应纳的⼟地增值税。

持甲计算法观点的纳税⼈，依据是《国家税务总局关于房地产开发企业⼟地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定，⼟地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项⽬为单位进⾏计算，对于分期开发的项⽬，以分期项⽬为单位进⾏清算。

开发项⽬中同时包含普通住宅和⾮普通住宅的，应分别计算增值额。

⼄计算法，指在同⼀个房地产开发项⽬中，以国家有关部门审批的房地产开发项⽬(包括普通住宅、⾮普通住宅、门⾯房、车库和其他房开产品等)为单位，先统⼀核算该房地产开发项⽬的增值额与扣除项⽬⾦额。

然后再按房开产品销售收⼊⽐例或房开产品定额成本⽐例或其他合理⽅法，在普通住宅、⾮普通住宅、门⾯房和车库等其他房开产品中分配增值额与扣除项⽬⾦额，据以计算各房开产品应纳的⼟地增值税。

持⼄计算法观点的纳税⼈，依据是暂⾏条例实施细则第⼋条“⼟地增值税以纳税⼈房地产成本核算的最基本的核算项⽬或核算对象为单位计算”的规定。

乐税智库文档财税法规策划 乐税网黑龙江省地方税务局关于发布《黑龙江省土地增值税清算管理操作规程》的公告【标 签】土地增值税,失效或废止的税收规范性文件,清算管理【颁布单位】黑龙江省地方税务局【文 号】黑龙江省地方税务局公告2016年第2号【发文日期】2016-03-30【实施时间】2016-04-01【 有效性 】全文有效【税 种】土地增值税 为进一步强化我省房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，《中华人民共和国税收征收管理法》《中华人民共和国土地增值税暂行根据及其实施细则、条例》《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税及其实施细则和发〔2009〕91号)等规定，制定《黑龙江省土地增值税清算管理操作规程》，现予发布，自2016年4月1日起施行。

特此公告。

黑龙江省地方税务局 2016年3月30日 黑龙江省土地增值税清算管理操作规程 第一章　总则 第一条　为进一步强化我省土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)等法律法规的规定，结合我省实际，制定本规程(以下简称《规程》)。

第二条　《规程》适用于我省行政区域内房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条　《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税纳税申报表》(二)(从事房地产开发的纳税人清算适用)(附件1)，向主管地税机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第四条　纳税人是土地增值税清算的主体，应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，并对清算申报的真实性、准确性和完整性负责。

上海市地方税务局关于转发《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》的通知文章属性•【制定机关】上海市地方税务局•【公布日期】2009.06.09•【字号】•【施行日期】2009.06.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税正文上海市地方税务局关于转发《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》的通知各区县税务局、各直属分局：现将《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）转发给你们，请按照执行。

上海市地方税务局二ＯＯ九年六月九日国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知国税发〔2009〕91号各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。

附件：1.各类附表2.土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人适用）国家税务总局二〇〇九年五月十二日土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。

第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。

二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(二) 开发产品已开始投入使用。

(三) 开发产品已取得了初始产权证明。

第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

珠海市地方税务局关于印发《珠海市房地产开发企业土地增值税预征办法(暂行)》的通知文章属性•【制定机关】珠海市地方税务局•【公布日期】2009.08.04•【字号】珠地税发[2009]283号•【施行日期】2009.09.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】已被修订•【主题分类】土地增值税正文珠海市地方税务局关于印发《珠海市房地产开发企业土地增值税预征办法（暂行）》的通知（珠地税发［2009］283号）稽查局，各区（分）局，局内各单位：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）等有关规定，为加强土地增值税的征收管理，市局决定调整我市房地产开发企业土地增值税的预征办法。

现将《珠海市房地产开发企业土地增值税预征办法（暂行）》（以下简称《办法》）印发给你们，请遵照执行，执行过程中遇到问题请及时向市局反馈。

《办法》执行前正在清算和达到清算条件的项目按清算的有关规定进行土地增值税清算；《办法》执行后尚未达到清算条件的项目，应按本《办法》规定在9月15日前办理土地增值税预征率报备。

二00九年八月四日珠海市房地产开发企业土地增值税预征办法（暂行）第一条为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税预征工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，结合土地增值税清算管理规程，制定本暂行办法（以下简称《办法》）。

第二条《办法》适用于珠海市房地产开发项目土地增值税预征工作。

在我市开发经营房地产的各类企业及其他单位和个人（以下简称“纳税人”），在房地产项目未进行土地增值税清算前取得销售收入的，为预征土地增值税的纳税人，应当依照本办法预征土地增值税。

第三条考虑到房地产开发项目土地增值税清算的复杂性以及增值率在不同项目之间的差异性，为减少预缴的税款与实际应缴税款的差异，保证税款及时入库，纳税人应分不同项目单独确定适用预征率并向项目所在地主管税务机关（以下简称“税务机关”）申报备案。

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知27.1国税发〔2009〕31号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。

国家税务总局二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

近日，为了进一步做好土地清算工作，国家税务总局下发了《清算有关问题的通知》（）就土地清算工作中有关问题作出明确。

笔者结合相关政策解读如下。

一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

解读：《企业土地增值税清算治理有关问题的通知》（）和《》（）规定纳税人以下情形之一的，应进行土地增值税的清算：一、房地产项目全数完工、完成销售的；二、整体转让未完工决算房地产项目的；3、直接转让土地利用权的。

纳税人符合以下情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：一、已完工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；二、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务记录但未办理土地增值税清算手续的；4、省税务机关规定的其他情形。

纳税人具有以上条件，不管是主动清算仍是被动清算，都要第一面临一个问题，确实是如何确信收入总额。

依照具体可归纳为以下两种情形。

1、开发项目销售完毕且已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入开发产品销售收入若会计处理均通过“预收账款”科目核算，则“预收账款”各年度该项目累计发生额即为收入总额。

此种情况下，商品房确权面积已经完成，确权面积结算价款已经确认，最终结算发票已经全部开具，依据发票所载金额确认土地增值税收入是成立的，某些省市规定开发商只要销售收款就必须开具发票，比如天津市。

所以发票所载金额能够准确反映出商品房销售收入。

这种情况下清算时要注意复核编制的项目签约销售清单、确认面积结算单、销售发票或销售收据是否一致，相互勾稽关系是否成立。