江苏省地税局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

乐税智库文档政策解读策划 乐税网江苏省地方税务局关于《关于明确若干税款征收标准的公告》解读【标 签】税款征收标准【业务主题】土地增值税【来 源】最近，江苏省地方税务局发布了《关于明确若干税款征收标准的公告》（苏地税规[2013]2号）（以下简称《公告》），对税款征收中涉及的成本利润率、应税所得率和预征率等进行了统一明确。

《公告》生效后，全省税款征收标准统一按公告规定的具体标准执行。

为帮助税务机关和纳税人更好地理解和掌握这一文件，现对公告的发文背景和主要内容解读如下： 一、发文背景 近几年来，随着依法行政的深入推进，各级地税机关的执法规范性明显提高。

但是，在税款核定征收方面，各地仍然存在标准不统一的问题，导致全省的税负不一致，影响了税收执法的严肃性。

为了正确实施税法，促进全省税负公平，提高纳税遵从度，省地税局对税款征收中涉及的征收标准进行全面清理。

在多次听取基层意见的基础上，在国家有关规定的范围内，对相关征收标准进行统一明确，实现成本利率润、应税所得率、预征率等征收标准在全省规范统一，为此，省地税局制定了《关于明确若干税款征收标准的公告》。

二、公告主要内容 （一）第一条 《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条规定，成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。

我省原规定，该成本利润率暂由各省辖市地方税务局在５％－２０％的幅度内确定，并报经省地方税务局批准后执行。

同时，《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，开发产品的成本利润率不得低于15%。

考虑到同一行业不同税种的成本利润率应尽量统一，因此，《公告》第一条作出如下规定：《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第二十条中核定营业额的成本利润率确定为：销售不动产的成本利润率为15%，其他应税行为的成本利润率为5%。

（二）第二条 《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

江苏省国家税务局、省地方税务局转发《国家税务总局关于印发＜土地增值税纳税申报表＞的通知》的通知
【法规类别】土地增值税税收征收管理
【发文字号】苏国税发[1995]336号、苏地税发[1995]132号
【发布部门】江苏省国家税务局江苏省地方税务局
【发布日期】1995.07.11
【实施日期】1995.07.11
【时效性】现行有效
【效力级别】地方规范性文件
江苏省国家税务局、省地方税务局转发《国家税务总局关于
印发＜土地增值税纳税申报表＞的通知》的通知
（苏国税发[1995]336号、苏地税发[1995]132号1995年7月11日）
各省辖市及常熟、泰州市国家税务局、地方税务局，省地方税务局直属分局、税务稽查局，苏州工业园区国家税务局、张家港保税区国家税务局：
现将国税发(1995)090号《国家税务总局关于印发＜土地增值税纳税申报表＞的通知》转发给你们。

根据土地增值税暂行条例实施细则的有关规定，结合我省实际，对办理缴纳土地增值税作如下规定，请一并贯彻执行。

一、纳税项目登记从事房地产开发与建设的纳税人应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后30日内，向主管税务机关填报《土地增值税项目登记表》。

房地
产开发项目以房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象登记，成本核算单位一经确定，在土地增值税未清算之前，不得变动。

二、纳税申报
纳税人向房地产所在地主管税务机关报送房地产开发项目登记表后，按下列规定办理纳税申报手续。

(一)纳税人应在每次签订转让房地产合同并取得收入后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并同时提供与该项目有关的资料。

(二)纳税人因经常发生房地产转。

江苏省地方税务局关于《涉税管理事项及提交资料》
的公告(2013)
文章属性
•【制定机关】江苏省地方税务局
•【公布日期】2013.03.27
•【字号】苏地税规[2013]1号
•【施行日期】2013.05.01
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】失效
•【主题分类】税收征管
正文
江苏省地方税务局关于《涉税管理事项及提交资料》的公告
（苏地税规〔2013〕1号）
为进一步规范涉税管理事项的办理，现将《涉税管理事项及提交资料》予以公告，自2013年5月1日起施行。

《关于涉税管理事项及提交资料的公告》（苏地税规[2011]7号）同时废止。

以后因政策或管理要求变化等原因导致涉税资料发生改变，将通过媒体等途径及时告知税务行政相对人。

附件：涉税管理事项及提交资料
江苏省地方税务局
二○一三年三月二十七日附件：
涉税管理事项及提交资料。

乐税智库文档政策解读策划 乐税网在线访谈——【江苏地税（徐州）】土地增值税清算相关政策解读【标 签】土地增值税政策,土地增值税清算【业务主题】税款征收【来 源】[ 主持人]江苏省徐州地方税务局今天在地税网站举办关于“土地增值税清算相关政策解读”专题在线访谈栏目，此次访谈我们特别邀请了江苏省徐州地方税务局税政管理一处谢强副处长为嘉宾，他将就土地增值税清算相关政策进行解读，并就相关问题与网友进行在线交流，欢迎广大纳税人朋友积极参与。

谢强副处长，您好！[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]主持人好，各位网友大家好！[ 主持人]谢强副处长，能向大家简要介绍一下什么是土地增值税清算吗？[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]好的。

土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

[ 主持人]土地增值税清算单位是什么？根据《江苏省地方税务局关于土地增值税有关[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]业务问题的公告》（苏地税规[2012]1号）规定土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。

对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

[ 主持人]谢强副处长，纳税人符合什么条件，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算？[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；　（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

苏州地税发[2010]87号江苏...江苏省地方税务局关于转发《苏州市地方税务局关于印发〈土地增值税清算要素鉴别法〉的通知》的通知苏地税财行便函[2010]26号各省辖市及苏州工业园区地方税务局、张家港保税区地方税务局、常熟市地方税务局、省地税局直属税务局：现将《苏州市地方税务局关于印发〈土地增值税清算要素鉴别法〉的通知》转发给你们，供各地在土地增值税清算工作中学习和借鉴。

财产行为税管理处二○一○年十月十五日苏州市地方税务局关于印发《土地增值税清算要素鉴别法》的通知苏州地税发[2010]87号2010-9-1各市、吴中、相城地税局，市区各税务分局，稽查局：为了推动全市土地增值税清算工作水平的提高，市局针对基层税务部门在清算过程中遇到的难点问题，在广泛调查研究和总结太仓、吴中局试点经验的基础上，制定了《土地增值税清算要素鉴别法》，现印发给你们，以指导进一步做好土地增值税清算工作。

各单位要注意总结经验，并及时上报市局。

二〇一〇年八月三十日土地增值税清算要素鉴别法一、关于确认收入的鉴别方法1．开发企业将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上，或以房款抵偿工程成本、债务，不及时结转收入。

鉴别方法：结合房产管理部门的网上签约备案资料确认是否有预收款未转收入情况存在；检查项目承包方、材料供应方与开发企业之间往来账目，有无“虚挂”的大额余额存在，防止开发企业“以房偿债、以房换物”。

2．开发企业对需要视同销售的开发产品漏计销售收入。

鉴别方法：检查“开发产品”明细，结合实地勘察调查，对将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人等的行为，在开发产品发生所有权转移时，视同销售一并计算销售收入。

3．开发企业以一房一价为名，调节房价，少计销售收入。

鉴别方法：（1）从销售统计表中检查是否存在不合理销售价格的情况，与房地产企业相关项目销售表和物价部门批复进行核对，对售价明显偏低且无正当理由的，按照同类同期平均销售价格予以调整销售收入。

土地增值税清算单位各地规定的总结•税种:土地增值税•来源:新浪博客•日期:2014-08—12•引用文档：法规(2)篇, 知识（4）篇附：各地法规清算单位确定各地政策规定总结表一、中央的规定(国税发【2006】第187号）二、天津的规定（津地税地[2010]49号）(津地税地［2011]24号）四、海南的规定（琼地税发[2009］187号）五、湖北的规定（鄂地税发[2008]211号）六、北京的规定（京地税地[2008］92号)（京地税地［2007］134号）（京地税地［2007]325号）七、青岛的规定（青地税发[2008］100号)八、广州的规定（穗地税函[2012］198号）（穗地税函[2010]170号）（穗地税发［2006］39号）九、大连的规定（大地税函［2008］188号）十、厦门的规定(厦地税发〔2010〕16号)（厦门市地方税务局公告【2011】5号）十一、江苏的规定（苏地税发[2009］72号）（苏地税规[2012］1号)三、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答)十二、常州的规定(常州地税法规处土地增值税清算政策解读）（常地税一便函〔2012〕5号）十二、吉林的规定(吉地税发［2007］77号）十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）十四、丽水的规定（丽地税政[2007]87号）十四、银川的规定（银地税发【2007】214号）十五、云南的规定（云地税发[2007]180号）十六、重庆的规定（渝地税发[2007］145号）（2014年征求意见稿）十七、甘肃的规定（甘地税函发［2006]206号）十八、深圳的规定（深地税发［2005］609号）十九、宁波的规定(甬地税二［2009]104号）二十、安徽的规定（鄂地税发［2013]44号）（皖地税函[2012]583号)二十二、辽宁的规定（辽地税函【2012】92号）二十三、西安的规定(西地税发[2010]235号）二十四、濮阳（濮阳市地方税务局公告［2011]第10号）一、中央的规定(国税发【2006】第187号）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

2024年土地增值税清算常见问题解答1.问：“五险一金”是否可以在开发间接费中扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（二）项规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

因此，对直接组织、管理开发项目人员的“五险一金”作为工资薪酬，可计入开发间接费。

2.问：纳税人因延期缴纳土地出让金支付的违约金、利息，可否在土地增值税清算中作为取得土地使用权所支付的金额扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（一）项规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）第五条第（一）项明确，取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

纳税人因延期缴纳土地出让金支付的利息、违约金不属于取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，不应作为取得土地使用权所支付的金额扣除。

3.问：房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，是否应征收土地增值税？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，由于此类代建业务，房地产开发企业与委托方之间未发生国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的转让，因此，不征收土地增值税。

肖太寿的土地增值税的30个涉税疑难问题处理土地增值税的30个涉税疑难问题处理作者：财税培训师纳税筹划师税收学博士肖太寿1、双方均不支付补价的土地置换中的土地增值税处理根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字（1995）6号）第二条规定：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

基于此规定，在土地置换中，如果换出土地是国有土地，并且国有土地使用权发生了转让，是有偿转让房地产的行为，属于土地增值税应税行为，应该征收土地增值税，如果国有土地使用权没有发生转让，根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]第645号）的规定，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

则需要缴纳增值税。

总之，双方均不支付补价的土地置换的行为，无论是否办理土地使用证的变更手续，都应该缴纳土地增值税处理。

2、将国家无偿划拨的土地进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续，的土地增值税处理根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]第645号）的规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

因此，将国家无偿划拨的土地进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续，应当依法缴纳土地增值税。

3、未取得项目立项也未取得商品房预售许可证的房地产开发企业，在租赁土地上建造的房产销售的土地增值税处理《土地增值税宣传提纲》（国税函发（1995）110号）第四第规定：根据《条例》的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。

我省土地增值税有关业务问题明确发布时间：2012年11月05日信息来源：江苏省地税局字体：【大中小】日前，江苏省地税局发布《关于土地增值税有关业务问题的公告》，对我省土地增值税有关业务问题进行了界定和明确。

该《公告》将于2012年10月1日起在全省范围内施行。

《公告》界定了土地增值税清算单位，进一步明确了土地增值税核算对象，确定土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

同一开发项目中包含多种类型房地产的，按普通标准住宅、其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）和非住宅类房产等类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。

《公告》还对房地产转让收入的确认、同一开发项目不同类型房地产成本费用分摊及房地产开发成本、费用的扣除等内容进行了明确。

其中，售后返租的土地增值税政策尤其引人注意，其税务处理方法与营业税规定基本一致。

售后返租土地增值税政策的明确，使得营业税与土地增值税在售后返租收入确认口径上保持了一致性。

此外，如何判定“转让价格明显偏低”一直是困扰主管税务机关的难点问题，此前相关政策规定大多不具备可操作性。

此次《公告》在认真总结实践经验并充分征求各方意见的基础上，首次规定了“房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%”这一可操作性较强的标准。

关于土地增值税有关业务问题的公告苏地税规〔2012〕1号根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。

对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

省份分摊方法中央不同清算单位：土地成本-占地面积法/ 建筑面积法/ 其他方法（税局同意）同一清算单位：建筑面积/ 合理方法xx 土地成本：占地面积法开发成本、费用：建筑面积法xx 土地成本：第一步占地面积法分摊占地独立房产；第二步建筑面积法分本：建筑面积法利息支出：随成本xx 土地成本：可占地面积法开发成本、费用：建筑面积法（商业分摊系数上调10%）财务费用：直接成本法销售费用、管理费用：建筑面积法xx 成本、费用：建筑面积法xx 清算单位内：建筑面积法不同清算单位：/其他合直接成本法、占地面积法、建筑面积法（有顺序）内蒙建筑面积法理方法银川不同清算单位：土地成本：占地面积法成本费用：建筑面积法、其他方法（经税务局认定）混建中商业用房可按平均成本加计330%xx 建筑面积法xx 同一清算单位内：建筑面积法大连同一清算单位内：建筑面积法不同清算单位内：占地面积/ 其他方法经税务局确认xx 不同清算单位：土地成本：占地面积法同一清算单位：建筑面积法（土地成本，占地独立应按占地面积法）江西土地成本：销售收入比例法开发成本、费用：建筑面积法xx 土地成本：建筑面积法建安成本：层高系数法开发费用：建筑面积法xx 建筑面积法xx 原则建筑面积法xx 建筑面积法安徽建筑面积法/ 合理方法（含企业实际计算成本的方法）温州占地面积法、建筑面积法、销售收入比例法（企业申请、税局审核）黑龙xx 建筑面积法（土地成本：占地面积法）xx 转让土地：占地面积法成本费用：建筑面积法xx 不同清算单位：土地成本占地面积法同一清算单位：土地成本建筑面积法建安成本建筑面积法xx 建筑面积法（土地成本：如能区分占地面积法）扣除项目的分摊方法一、中央的规定二、天津的规定（津地税地[2010]49 号）三、江苏的规定（苏地税规[2012]1 号）（苏地税发[2009]72 号）十一、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）四、常州的规定（常地税一便函〔2013〕2 号）四、宁波的规定（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2009]104 号）（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2007]74 号）五、青岛的规定（青地税发[2008]100 号）六、广州的规定（穗地税函 [2013]179号）（穗地税发 [2013]152 号）（穗 地税函[2012]198号）（穗地税函 [2008]342 号）（穗地税函 [2010]170号）七、内蒙古的规定（内地税字 [2007]87 号）八、丽水的规定（丽地税政 [2007]87 号）九、银川的规定（银地税发 [2007]214 号）十、宁夏的规定（宁地税发 [2007]46 号）十二、海南的规定（琼地税发 [2009]187 号）（琼地税函 [2007]356 号）十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解 答）（浙地税函 [2009]222 号）（磐地税政〔 2010〕6 号）二十一、四川的规定（川地税发 [2007]21 号）二十二、安徽的规定（皖地税函 [2007]311 号） 二十三、温州的规定（温地税政〔 2006〕206 号）十四、大连的规定大地税函[2008]188 号） 大地税函〔 2006〕76 号） 十五、湖北的规定 地税发[2008]211 号）鄂地税发 [2013]44 号） 鄂地税发 [2008]207 号）（鄂十六、江西的规定赣地税发[2008]76 号）赣地税发 [2006]99 号） 十七、 福建的规定 赣地税发 [2006]99 号）十八、 福州的规定 榕地税发 [2008]108 号）十九、 广西的规定 桂地税发 [2008]44 号） （桂地税发 [2008]96 号）北京的规定 地税地[2007]325 号） 二十、 京地税地 京地税地 [2003]73 号）[2008]92 号）（京地税地 [2007]134 号）（京二十四、黑龙江的规定（黑地税函〔2010〕33 号）（黑地税发[2007]119 号）（黑地税发[2005]94 号）二十五、重庆的规定（渝地税发[2006]143 号）二十六、辽宁的规定（辽地税函[2012]92 号）二十七、西安的规定（西地税发[2010]235 号）二十八、绍兴的规定（绍兴市地方税务局公告2011年第7号）一、中央的规定1、总的分摊方法（国税发[2006]187 号）（国税发[2009]91 号）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目① 可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或② 其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

土地增值税的30个涉税疑难问题处理土地增值税的30个涉税疑难问题处理作者：财税培训师纳税筹划师税收学博士肖太寿1、双方均不支付补价的土地置换中的土地增值税处理根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字（1995）6号）第二条规定：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

基于此规定，在土地置换中，如果换出土地是国有土地，并且国有土地使用权发生了转让，是有偿转让房地产的行为，属于土地增值税应税行为，应该征收土地增值税,如果国有土地使用权没有发生转让，根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函［2007］第645号）的规定，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收.则需要缴纳增值税.总之,双方均不支付补价的土地置换的行为，无论是否办理土地使用证的变更手续，都应该缴纳土地增值税处理。

2、将国家无偿划拨的土地进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续，的土地增值税处理根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函［2007］第645号)的规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

因此，将国家无偿划拨的土地进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续，应当依法缴纳土地增值税.3、未取得项目立项也未取得商品房预售许可证的房地产开发企业，在租赁土地上建造的房产销售的土地增值税处理《土地增值税宣传提纲》(国税函发（1995）110号）第四第规定:根据《条例》的规定,凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。

江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告苏地税规〔2012〕1号根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。

对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。

（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。

三、关于房地产转让收入的确认（一）转让房地产的有关经济利益的确认纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。

因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。

（二）售后返租收入的确认单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间,其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。

对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。

如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。

对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。

（三）房地产转让价格明显偏低的收入确定对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。

江苏省财政厅江苏省地方税务局关于明确土地增值税清算过程中行政事业性收费和政府性基金归集方...
江苏省财政厅江苏省地方税务局关于明确土地增值税清算过程中
行政事业性收费和政府性基金归集方向的通知
发布时间：2011年04月18日信息来源：江苏省地方税务局
字体：【大中
小】
访问次数： 23
苏地税函〔2011〕81号
各省辖市财政局、地税局，苏州工业园区地方税务局，张家港保税区地方税务局，常熟市地方税务局：
为规范土地增值税清算，现明确房地产开发过程中可能涉及的省级以上（含省级）行政事业性收费、政府性基金在土地增值税清算时的归集方向，请各地遵照执行。

行政事业性收费中的白蚁防治费为代收费用，其他收费的归集方向详见附件。

附件：行政事业性收费和政府性基金在土地增值税清算时的归集方向一览表
二○一一年四月八日
附件：
行政事业性收费和政府性基金在土地增值税清算时的归集方向一览
表。

江苏省地方税务局关于土地增值税政策口径解答（一）一、清算单位确认问题1、问：清算单位如何确定？房开企业自行分期的能否分期清算？答：根据《细则》第八条、国税发[2006]187号的规定，清算单位是由发改委（计委）、经发局审批的项目或分期项目，以发改委（计委）、经发局的立项批文为准。

2、问：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，如何计算土地增值税？答：根据《细则》第八条、财税字[1995]48号第十三条的规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别计算增值额。

不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《条例》第八条第一项的免税规定。

涉及普通标准住宅的房地产开发项目仍应以项目为单位进行清算。

二、普通标准住宅与普通住宅认定标准1、问：我省普通标准住宅的认定标准是什么？答：根据苏地税发[1995]103号、财税[2006]141号的规定，我省普通标准住宅，暂定为按当地政府部门规定的建筑标准建造，按商品房住宅价格管理的要求实行国家定价或限价，为安排住房困难户、解决中低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解困解危房、拆迁安置房、落实私改房等。

2、问：普通住宅的认定标准是什么？答：根据财税[2006]21号的规定，“普通住宅”的认定，一律按各省人民政府根据国办发[2005]26号制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。

三、扣除项目确认方面1、问：代收费用具体指什么？如何计征土地增值税？答：财税字[1995]48号第六条规定，代收费用，指的是县级以及县级以上人民政府明文规定要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用。

如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函[2010]220号成文日期：2010-05-19各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）国家税务局：为了进一步做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

三、房地产开发费用的扣除问题（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。

（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

江苏省地方税务局关于进一步做好土地增值税预征工作的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 江苏省地方税务局关于进一步做好土地增值税预征工作的通知（苏地税发[2004]58号2004年3月29日）各省辖市及苏州工业园区地方税务局，常熟市地方税务局，省地方税务局直属征收局：按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，省局下发了苏地税发[1996]063号文件，确定了我省土地增值税的预征率。

为进一步规范和加强土地增值税的征收管理，现就有关问题明确如下：一、预征范围除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均应按本通知规定实行预征。

普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。

普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。

转让商品房以外的其他房地产的行为，其土地增值税的征收仍按原规定执行。

二、预征的计税依据土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。

三、预征率的确定(一)普通住宅，按1%—1.5%的预征率实行预征。

个别地区，普通住宅的预征率需要调整的，在报经省局同意后，可适当上浮或下调，但最高浮动幅度不超过50%。

(二)对开发公司开发的营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等，按2%—3%的预征率实行预征；(三)对房地产开发公司既开发建造普通住宅(适用预征率为1%—1.5%)，又开发建造其他类型商品房(适用预征率为2%—3%)的，其销售收入应分别核算，否则从高按2%—3%的预征率实行预征。

乐税智库文档财税法规策划 乐税网江苏省地方税务局关于下发《江苏省土地增值税清算管理办法》的通知【标 签】土地增值税清算管理,自行申请,委托中介机构代理【颁布单位】江苏省地方税务局【文 号】苏地税发﹝2004﹞241号【发文日期】2004-12-31【实施时间】2005-01-01【 有效性 】全文有效【税 种】土地增值税各省辖市及苏州工业园区地方税务局、常熟市地方税务局、省地方税务局直属分局、税务稽查局： 现将《江苏省土地增值税清算管理办法》印发给你们，请遵照执行。

江苏省土地增值税清算管理办法 第一条 为了规范土地增值税的征收管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的有关规定，制定本办法。

第二条 本办法适用对象为从事房地产开发且根据有关规定预缴土地增值税的纳税人。

第三条 土地增值税的清算，由主管税务机关负责组织进行。

第四条 符合下列条件之一的，可以进行清算： 1、纳税人开发的房地产项目全部竣工、销售完毕且能按照单位项目进行成本核算的； 2、纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3、主管税务机关认为有必要进行清算的。

第五条 符合清算条件的纳税人，应按照主管税务机关的要求或主动提出书面申请，进行土地增值税清算，并报送以下证明资料： 1、土地使用权受让合同及支付出让金凭证； 2、项目设计任务书； 3、申请立项的有关文件及项目批准文件； 4、开发项目的预算、概算书； 5、土地使用权证书复印件； 6、预征土地增值税完税凭证复印件； 7、财务会计报表； 8、主管税务机关要求报送的其他资料； 第六条 纳税人可以自行申请土地增值税清算，也可以委托中介机构代理进行。

第七条 主管税务机关应在接到纳税人的清算申请后十日内做出是否受理的决定。

对报送资料缺省的，应要求纳税人按规定补证； 主管税务机关受理纳税人清算申请后，应在一个月内组织实施。