房地产开发企业土地增值税清算操作规程
第一节清算前准备工作
一、清算资料的收集
清算人员在清算工作开始前，应从以下几个方面收集资料：
1、纳税人应报送的资料
①房地产开发企业土地增值税纳税清算申报表及各项明细表；
②项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同及结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；
③主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料(详见下一条)等。如纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》。
2、主管税务机关可要求纳税人报送与土地增值税清算有关的证明资料
①开发项目立项批复；
②规划申请、报告及图纸，建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；
③土地使用权证；
④建筑工程施工许可证；
⑤建设工程施工图设计文件审查批准书；
⑥商品房销(预)售许可证；
⑦工程概况及备案意见；
⑧房屋分户(室)面积对照表(加盖市房屋产权监理处面积复核专用章)；
⑨销售房地产有关证明资料，以房地产购销合同统计表并加盖公章的形式包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。
⑩转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据；
○11其他补充资料：当期财务会计报表；项目的预算、概算书；能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同；与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证。
3、税务机关应掌握的内部资料
①房地产业项目登记管理的资料。核对房地产项目登记管理的相关表格，掌握房地产项目的建设进度和销售进度情况；
②税款入库资料。从信息系统中获取房地产开发企业营业税的缴纳情况、土地增值税的预缴情况。
二、案头审核
税务机关要对纳税人报送的资料进行核实，了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况。主要核实项目开发用地面积、房屋开发面积、可销售房屋面积、实际已销售面积，各种面积确认可为销售收入的确认和开发成本的分配奠定基础。案头审核中应至项目开发现场实地擦看，确认房屋开发面积。
①项目用地面积：了解《建设用地规划许可证》、《土地使用权证》中土地面积，(主要以土地使用权证中登记土地面积确认)，对分期开发的项目（分期开发的项目以发改委批文为依据）还应了解土地的分
期占用情况，便于确认本期的土地成本。
②房屋开发面积：建设工程规划许可证、备案表中建筑面积的核对，备案的建筑面积应与建设工程许可证登记的建筑面积相同，备案的所有子项目应与建设工程许可证登记的工程名称相符，以核对相符的建筑面积确认房屋开发面积(与房产局复测的面积会有小额差异，如有差异则以房管局测绘数据为准)。
③公共配套设施开发面积：重点审核开发商向规划部门提交的《规划报告》中有关公共配套的配置以及开发面积情况；对于分期开发的，可要求开发商提供全部公共配套设施的配置总体情况。
④可销售房屋面积(含地下室)：商品房销(预)售许可证、建设工程规划许可证、备案表中可售建筑面积的核对，注意备案表中的地下人防面积(A)与销售许可证中地下车库面积(B)以及建设工程规划许可证中地下车库面积(C)之间的关系，应该是：A十B=C，销售许可证中只有车库数而没有面积，车库的销售面积要参照房屋分户(室)面积对照表上登记的面积。
⑤实际己销售面积：房屋分户(室)面积对照表、公司相关项目销售售楼处窗口表、销售合同及合同登记簿、销售发票存根，结合财务上的账务处理，确认实际已销售面积。
⑥未销售面积：房屋分户(室)面积对照表、公司相关项目销售窗口表，确认未销售面积。
⑦经营或转作固定资产的用房面积。
第二节土地增值税清算的审核工作
一、转让房地产收入审核要点
1、审核收入确认的完整性
销售收入应包括货币收入、实物收入及其它收入，按照财务制度的规定，房地产开发企业在房产销售实现确认收入时应当记入“主营业务收入”科目。因此，应当结合企业提供的商品房销(预)售许可证(市房产管理局核发)、物价部门核价批复、房产部门房屋测绘面积、相关项目销售窗口表、销售合同及合同登记簿和销售发票存根等资料，与“主营业务收入”科目进行比对，判定其是否存在未完全确认收入的情况。对存在疑点的，进一步审核房地产企业“预收帐款”、“应付账款”、“其他应付款”、“应收帐款”、“其他应收款”、“营业外支出”、“固定资产清理”、“资本公积”、“待处理财产损溢”等科目，确认是否存在将开发商品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等未确认收入和故意漏记、错记、隐藏项目收入的行为。
2、审核收入确认的符合性
对于纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的或转让房地产成交价格明显偏低又无正当理由的（明显偏低原则上掌握在低于物价部门核定价10%以下部分，无物价部门核定价的掌握在同类商品房均价10%以下部分），地税机关应当对房地产开发企业相关项目销售明细和物价部门批复进行核对，确认同时期的销售价格是否存在不合理变动的情况，对低价格销售的情况进行核实，对销售价格明显偏低且无正当理由的，按规定进行收入纳税调整处理，其收入按下列方法和顺序确认：⑴按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；⑵由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评
估价值确定。
3、审核收入确认的准确性
审核过程中要结合“主营业务收入”、“其他业务收入”科目的核算，与房地产开发企业提供的商品房销(预)售许可证、物价部门核价批复、房产部门房屋测绘面积、相关项目销售明细表、销售合同及合同登记簿核对，判定房地产开发企业是否准确划分了房产出售和出租的收入。
对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：
⑴代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。
⑵代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
在确认房地产收入时，应当了解房地产开发企业销售价格的组成，核对房地产开发企业“主营业务收入”、“开发成本”、“预收帐款”、“预付帐款”、“应收帐款”、“应付帐款”、“应收帐款”、“其他应收款”和“其他应付款”等科目，以准确界定房地产企业取得的代收费用收入和房地产的销售收入。
二、取得土地使用权所支付的金额审核要点
1、审核取得土地使用权所支付金额的真实性
取得土地使用权支付金额的审核，应当包括下列内容：
⑴审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口
