华润二十四城质量管理设计方案

华润二十四城二期工程管理方案一、项目背景华润二十四城二期是由华润置地开发的一座大型综合性城市项目，位于中国其中一城市核心地段。

项目总建筑面积约为XXX万平方米，包括住宅、商业、办公等多种功能。

本管理方案旨在提高工程项目管理效率，确保项目按时按质完成。

二、项目组织架构1.项目总监办公室:负责整个项目的总体规划、监督和终验。

2.项目经理:负责项目具体实施和管理，包括人员组织、资源调配、进度控制等工作。

3.部门经理:分别负责项目中的设计、施工、材料、质量、安全、成本、维修等相关部门的管理。

4.监理单位:负责监督项目施工过程中的质量、安全、进度等方面的工作。

三、工程管理流程1.前期准备阶段:1.1撰写项目管理方案:明确管理目标、策略、组织架构和工作流程等。

1.2制定项目实施计划:包括工期计划、资源计划、成本计划等。

1.3完成相关审批手续:确保项目合法合规，并获得相关政府部门的审批备案。

2.设计管理阶段:2.1设计资料审查:对设计方案进行技术、安全、经济等方面的审查。

2.2技术交底和审核:对设计方案进行专题交底，组织专家进行论证和审核。

2.3设计变更管理:对设计方案的变更进行控制和管理。

3.施工管理阶段:3.1施工组织设计:编制施工组织设计方案，明确施工分部、作业方案等。

3.2施工现场管理:负责工地安全、交通、资源调配等方面的管理。

3.3质量管理:建立质量检查控制系统，对施工质量进行监督和检验。

3.4进度管理:通过进度计划和工作台账，确保施工进度符合计划。

3.5安全管理:制定施工安全计划，提供安全培训和监管，确保工地安全。

4.成本管理阶段:4.1预算管理:编制工程预算并监控工程成本，控制成本支出。

4.2合同管理:管理与承包商之间的合同签订、履行和结算工作。

4.3材料管理:负责采购、运输、仓储、使用等过程中的管理控制。

5.质量验收阶段:5.1施工质量验收:进行施工质量检查和验收工作，确保符合设计和规范要求。

华润置地（成都）发展有限公司二十四城一期项目之物业管理服务策划书华润置地（成都）物业服务有限公司二十四城一期物业客户服务中心编制: 陈明；日期：2009年8月28日。

审核: ；日期：。

批准：；日期：。

二十四城一期项目之物业管理服务策划书目录第一部分：项目概况客户分析 --------------------------------第005页第一章项目概况 -----------------------------------------第006页第二章、项目主要经济技术指标------------------------------第007页第三章、项目设施设备配置情况------------------------------第008页第四章、客户群体组成情况 ----------------------------------第009页第五章、客户群体分析 -------------------------------------第010页一、客群体组成情况分析 -----------------------------------第010页二、客户群体需求初步分析 -----------------------------------第010页第二部分总体目标及分项指标 -------------------------------第013页一、物业服务总体目标 ---------------------------------------第014页二、物业服务分项指标 -------------------------------------第014页第三部分实现总体目标及分项指标的措施 ------------------- -第015页第一章人力资源配置 --------------------------------------- -第016页一、管理团队的配置原则 -------------------------------------第016页二、人员定编原则 -----------------------------------------第016页三、骨干人员的应职条件 --------------------------------------第017页四、客户服务中心工作职责 -----------------------------------第017页五、人力资源配置一览表 -------------------------------- 第018页六、各部门人员配置及性质与任务 ------------------------------第018页第二章管理方式及运作程序-----------------------------------第023页第一节、管理方式--------------------------------------------第023页第二节、管理运作程序------------------------------------------------------------第023页一、整体运作流程 ------------------------------------------第023页二、内部运作流程 -----------------------------------------第023页三、信息反馈系统 --------------------------------------------第024页四、激励系统 ----------------------------------- --------第024页第三节、服务人员的培训及管理---------------------------------第025页一、培训系统构成 -------------------------------------------第025页二、培训内容 -----------------------------------------------第026页三、培训方式 -----------------------------------------------第026页四、培训计划 - --------------------------------------------第027页五、培训的评估考核 -----------------------------------------第027页第四部分磨合期客户满意服务策划-------------------------------- 第028页第一章物业交付期客户满意服务策划-------------------------------第029页一、房屋交付前工作要点及服务策略 -------------------------------第029页二、房屋交付期控制要点及服务策略 ------------------------------第030页三、房屋交付后控制要点及服务策略 ------------------------------第031页第二章装修入住期客户满意服务策划-------------------------------第032页第一节、装修期的服务策划----------------------------------------第032页一、装修过程的管理思路------------------------------------------第032页二、装修管理流程------------------------------------------------第034页三、装修管理办法------------------------------------------------第035页四、装修资料管理------------------------------------------------第035页第二节、装修管理控制要点及服务措施------------------------------第036页第五部分成熟期常规管理与服务策划-------------------------------第040页第一章秩序维护服务方案-----------------------------------------第041页第一节：安全概况及管理内容及方式--------------------------------第041页一、项目安全概况 -----------------------------------------------第041页二、秩序维护管理目标及重点--------------------------------------第041页三．秩序维护管理重点难点分析及解决措施--------------------------第042页四．危险源分析及解决措施---------------------------------------第043页五、秩序维护管理内容与方式--------------------------------------第045页六、团队组织建设 -----------------------------------------------第045页第二节：客户满意服务策划----------------------------------------第046页第三节、停车场管理方案------------------------------------------第049页一、停车场长的管理----------------------------------------------第049页二、道路交通管理 -----------------------------------------------第049页三、车辆停放的管理----------------------------------------------第049页四、非机动车的管理----------------------------------------------第049页第四节、秩序维护服务方案----------------------------------------第050页一、点面结合、保证重点------------------------------------------第050页二、技防人防、联防联保、综合治理--------------------------------第050页第五节：消防管理方案-------------------------------------------第052页一、做好消防系统的查验工作--------------------------------------第052页二、做好火灾预防工作--------------------------------------------第052页三、消防应急响应 -----------------------------------------------第052页第二章客户服务方案--------------------------------------------第053页第一节、客户服务部服务质量标准-------------------------------第053页第二节：客户服务工作程序 -------------------------------------------第054页第三节：质检项目及处理方法 -----------------------------------------第055页第四节：客户服务考核标准及指导思路 ---------------------------------第056页一、考核标准 -------------------------------------------------------第056页二、客户服务指导思路-----------------------------------------------------------------第056页第五节：实现客户满意的总体构思与策划--------------------------------第057页一、客户沟通 -------------------------------------------------------第057页二、物业交付、集中装修客户需求及服务策略 --------------------------第058页三、磨合期客户需求及服务策略-----------------------------------------第060页四、稳定期客户服务需求及服务策略------------------------------------第062页五、社区文化建设 --------------------------------------------------第065页六、增质服务及特约服务的开展 -------------------------------------第069页第六节：十大特色服务------------------------------------------------第074页第七节：泛会所服务与管理---------------------------------------------第079页第三章工程管理服务方案 ------------------------------------------第081页第一节：工程部管理服务目标 -----------------------------------------第081页一、服务质量目标 ---------------------------------------------------第081页二、维修服务标准 ---------------------------------------------------第081页三、检查项目及处理办法 ---------------------------------------------第082页四、考核标准 -----------------------------------------------------第082页第二节：客户满意服务措施与策划------------------------------------- 第083页第三节：设施设备管理 -----------------------------------------------第085页一、项目及设备概况 ------------------------------------------------ 第085页二、机电设备设施特点 -----------------------------------------------第085页三、机电设备设施管理的重点和难点 ------------------------------------第085页四、机电设备管理的原则 ---------------------------------------------第086页五、机电设备管理维修保养方式 ---------------------------------------第086页第四节：各系统设备设施的管理要点及措施 -----------------------------第087页一、供配电系统 ----------------------------------------------------第087页二、给排水设施设备 -------------------------------------------------第088页三、消防系统 -------------------------------------------------------第089页四、电梯系统 -------------------------------------------------------第090页五、弱电系统 ------------------------------------------------------第091页第五节、机电设备设施抢修、应急处理方案 -----------------------------第093页第一部分华润置地（成都）发展有限公司二十四城一期项目物业管理服务之项目概况客户群体组成及分析提要：1、项目概况2、主要经济技术指标3、项目设施设备配置情况4、客户群体组成情况5、客户群体分析第一章、项目概况：24城1期物业由华润置地（成都）发展有限公司开发，位于成华区万年场双庆路六号；项目东临沙河；南临双桂路；西临二环路，；北临双庆路。

目录一、编制依据 (3)二、工程概况 (3)2.1 基本工程概况 (3)2.2 屋面工程概况 (3)2.3 屋面工程质量目标 (3)三、施工准备 (4)3.1 技术准备 (4)3.2 材料准备 (4)3.3 现场准备 (4)四、屋面做法 (4)五.屋面施工工艺 (5)5.1 屋面工程施工基本规定 (5)5.2找坡层施工 (6)5.3 20厚1：3(体积比)水泥砂浆找平层施工 (6)5.4 4厚（砂面）SBS改性沥青防水卷材施工 (8)5.6 40厚C20砼保护层施工和20（30）厚水泥砂浆保护层施工 (11)六.细部做法 (12)6.1阴阳角附加层铺贴 (12)6.2出屋面管道根部防水构造 (13)6.3女儿墙泛水做法节点 (13)6.4屋面出入口做法节点图 (15)6.5出屋面雨水口做法 (15)6.7出屋面混凝土结构节点做法 (16)6.8烟道、通风道出屋面做法 (16)6.9防水收头处节点做法 (16)6.10屋面透气帽的留设要点 (16)七.成品保护措施 (17)八.安全、消防、文明施工及环卫措施 (18)一、编制依据编制依据（表一）二、工程概况2.1 基本工程概况西安华润置地·二十四城一期工程位于西安市三桥新街西南侧，天台路东侧。

建筑面积24万㎡。

住宅为地下1层，地上33层，剪力墙结构，筏板基础。

建筑类别：一类，建筑耐火等级：一级，抗震设防烈度：8度，防水等级为Ⅰ级。

本工程由11栋主楼、部分裙房和一层地下室组成。

2.2 屋面工程概况屋面分布如下表二所示。

屋面工程防水等级为Ⅱ级，防水层耐用年限为15年。

屋面施工后做蓄水试验并形成记录。

屋面大面按照2%找坡，局部找坡按照1%；内排水的水落口处500mm范围内按5%找坡。

本工程屋面分布一览表（表二）1）保温层、找坡层、找平层、卷材防水层、细部构造、面层（防水保护层）等各个分项工程合格率100%；2）总体质量在满足设计规范要求前提下，争创长安杯。

华润置地·二十四城五期一标段工程优质结构和标化工程方案华润·二十四城五期工程，为保证“优质结构杯”和“安全文明施工标准化工地”双目标的实现，在本工程开工前，已进行了多次方案优化，最终确定最好且切合本工程的的方案，并在施工过程中严格按照拟定的方案执行。

一、优质结构杯1、技术管理：为使施工班组能按项目部统一标准进行施工，于今年3月份，项目部开始对钢筋、模板、混凝土班组的施工合同、施工方案和班组管理细则进行讨论，所有管理人员各抒己见，纷纷表达各自最合理的施工方案，并经过多次参观优质结构和标化工程，最终取长补短，确定出一套完整的最优化的施工方案。

2、班组管理：从班组技术能力、劳动力、资金等各方面考虑，最终确定了2个钢筋班组，2个木工班组，2个混凝土综合班组。

班组在进场施工前，项目部采用投影仪将已制定好的施工合同、方案、管理细则进行交底，班组按项目部要求综合报价，避免了班组低价中标而造成施工质量差的风险。

所有施工班组按合同配备足够的劳动力、施工机具及工具，并按合同及管理细则和施工方案保质保量进行施工。

3、材料管理：本工程结构材料（钢筋、混凝土）为甲供，模板等周转材料由乙供。

每次钢筋进场，均由项目部专职材料员协同监理、甲方材料员共同进行钢筋验收，查吊牌及出厂检验报告，经检查合格，方可进场卸货。

由项目部专职试验员根据规范要求进行钢筋原材取样送检，取样送检必须有监理见证并签署《见证取样单》，试验员将试件送检后，经试验检测站出具书面合格报告，并将报告报送监理及甲方存档后，方可使用该批次钢筋。

钢筋进场、取样和使用均需做好相关台账。

混凝土甲方分包为宏基商混，为保证商品混凝土质量，在开工前，项目部多次组织商混公司相关人员进行沟通协调，明确本工程为优质结构工程，必须保证商品混凝土的原材料质量、供应质量，以及后期的服务。

商混公司承诺将积极配合做好各项工作，确保本工程创优质结构杯。

每次浇筑混凝土前，商混公司必须先将该次浇筑的混凝土试配报告送达项目部，由项目部检查合格后送监理及甲方存档，监理及甲方签署浇筑令，商混公司确认甲方及监理同意浇筑砼后，方可发料。

中国建筑第五工程局有限公司（东北公司）工程质量管理策划项目名称：华润二十四城二期-1一标段编制：王玉虎审核：王玉虎审批：王平目录第一章工程质量管理策划说明 (1)1、编制目的 (1)2、编制依据 (1)3、本策划发放范围 (1)第二章工程概况 (2)第三章项目特点、重难点分析与风险评估 (2)2、施工质量管理风险评估 (3)第四章项目质量目标 (4)1、项目总体质量目标 (4)2、项目质量目标分解 (4)第五章质量管理组织体系 (4)1、质量管理机构 (4)2、管理人员职责及分工 (4)3、项目质量管理检查、考评体系 (6)第六章质量管理实施策划 (7)1、项目质量培训教育 (7)2、质量管理控制点的确定 (8)3、技术资料管理 (9)4、检验与试验 (9)5、计量器具管理 (10)6、质量样板计划 (13)7、特殊过程、关键过程质量控制 (14)8、质量旁站监督 (15)中建五局东北公司华润二十四城二期-1总承包一标段项目部项目质量管理策划9、质量验收管理 (17)10、质量问题处理 (18)11、质量事故外理 (19)第七章质量创优策划 (20)1、质量创优目标 (20)第八章成品保护 (20)1、一般保护措施 (20)2、主要分项成品和设备保护措施 (21)第九章质量管理资料归档管理 (21)1、质量管理策划资料 (21)2、质量管理体系资料 (22)3、质量管理工作记录资料 (22)第一章工程质量管理策划说明1、编制目的工程质量管理策划是指导项目质量管理的纲领性文件，是项目进行工程质量管理把控的依据。

在项目施工的过程中应该严格按本策划开展有效的质量管理活动，确保工程质量目标达到预期目标，尤其本项目属于瑞捷飞检项目，着重于质量过程管理工作尤为重要，本策划从内页资料到管控措施和依据都给出了明确指导。

2、编制依据表1-1 编制依据3、本策划发放范围本策划发放范围有：公司（副）总工程师、公司技术质量部、公司工程管理部、公司安全监督部、本项目部管理人员；且均以协同形式发放。

1. 编制依据1.1 屋面工程质量验收规范 JGJ50207-20021.2 本工程施工图纸及设计修改通知单1.3 华润置地二十四城一期招标文件、开办计划1.4华润置地二十四城一期三标段施工合同2. 工程概况华润置地二十四城一期住宅三标段位于成都市二环路东三段东侧、双庆路南面，施工范围包括7＃楼、12＃楼及相连的地下室车库。

其中7＃楼地下1层，地上32层，建筑总高度99.90M；12＃楼地下1层，地上为2层，建筑总高度10.30M。

结构形式：7＃楼为全现浇钢筋混凝土剪力墙结构，基础形式为筏板基础，12＃楼及地下车库采用全现浇钢筋混凝土框架结构，基础形式为柱下独立基础、墙下条形基础。

总建筑面积44538M2，其中地上35990M2，地下8548M2。

本工程屋面工程做法包括上人屋面和非上人屋面。

3．质量目标3.1 具体质量目标建成后屋面工程无渗漏，达到优良标准。

3.2屋面防水工程质量预控标准1．找平层要求设分格缝（6m×6m），表面无开裂、起砂、起皮。

平整度偏差不大于5mm；2．屋面坡度为2%，无倒坡或积水；3．卷材搭接宽度正确，搭接缝严密，节点处理符合规范要求，无翘边、张口；4．上人屋面刚性防水层上的防滑釉面砖保护完整、无损坏。

5. 非上人屋面刚性防水层表面应平整、压光，不起砂，不起皮，不开裂。

分隔缝平直，位置正确。

3.3 工序质量检验1．找平层平整度用2m直尺检查，面层与直尺间最大空隙不得大于5mm，外观检查：无开裂、酥松、起砂；2．坡度用水平仪或水平尺检查；3．找平层含水率检查，可将1m2卷材摊开铺在找平层上，静置3~4h 后掀开检查找平层覆盖部位与卷材上未见水印方可铺设卷材防水层；4．节点做法应符合要求，封固严密不得开缝、翘边、水落口及突出屋面设施与屋面连接处应固定牢靠，密封严密；5．防水层每完成一道工序后，应由专职质量检查人员进行检查，合格后方可进行下道工序的施工；6．防水层做完后，检查屋面有无渗漏或积水，排水系统是否通畅，应在雨后或持续淋水2h后进行检查。

华润二十四城二期-1总承包第一标段质量管理制度编制人：审核人：审批人：中国建筑第五工程局华润二十四城二期-1总承包第一标段项目部2017年05月20日质量管理制度为加强对分包队伍的管理，保证工程质量，项目部制定以下制度，必须扎实执行、落实，如违反制度坚决按章处罚。

1、各施工队伍在本道工序完成后必须要进行三检、交接检，相关管理人员同意签字后，方可进行下一道工序施工。

2、各道工序必须按照技术交底进行施工，严格执行五局红线管理文件中内容。

3、项目部会组织学习公司最新的质量管理、质量要求等文件，各施工队伍也应根据学习内容及时更新现场质量要求。

钢筋施工班组的质量管理条例：1、班组人员必须按设计图纸、操作规范、程序操作，按设计图纸、及技术交底进行施工。

2、钢筋操作人员必须服从施工员有关质量、安全、施工程序的安排，不服从安排者罚款50元，情节严重者罚款100元以上，直至退场。

3、钢筋加工班组只能按钢筋技术人员开出的钢筋加工单进行制作、加工，必须挂牌，不得随意私自更改、增加、减少钢筋数量、规格、型号、大小、尺寸等，如发生钢筋加工错误而造成钢材浪费，罚款50元/公斤。

4、钢筋加工班组发放钢筋时，必须做好发放记录，不得随意发放钢筋成品及原材料，违者罚款100元/次。

5、钢筋绑扎时，班组在排放、绑扎过程中应经常对照图纸检查，不得多放、少放钢筋，发现数量错误时，应及时予以整改，如发现整改困难造成钢筋浪费或工程质量问题，由项目部对承包队实行罚款，每次罚款100元，情节严重者，罚款200—1000元。

6、钢筋绑扎时必须做到钢筋数量、规格、型号、锚固长度、搭接长度、位置正确，如发生错误造成整改困难，造成钢筋浪费或工程质量问题，由项目部对承包队实行罚款，罚款100元/处，情节严重者，罚款200-1000元。

7、钢筋绑扎前必须按间距分尺弹线、划道定位，违者罚款100元/处。

8、钢筋绑扎时必须做到接头位置正确、绑扎扣位置、数量到位，箍筋接头错开，未达到要求者，罚款100元/处。

现场施工质量控制方案一、项目概况华润二十四城柒公馆二标段由华润置地（成都）发展有限公司开发，其中5#楼47层住宅、6#楼41层住宅、7#楼34层住宅、8#楼3层商业、9#楼46层住宅，根据公司要求5#楼、6#楼、7#楼、9#楼采用铝模施工，确保施工质量。

二、编制依据1、华润置地住宅项目第三方实测实量质量检查实施规划201507012、产品质量实测实量作业指引三、质量管理办法3.1质量检查验收方法实行自检、互检、专检制以及特殊工序过程监控与跟班检制；分部分项工程验评制和隐蔽工程验收制。

3.2施工前技术质量交底和施工中的复核工程开工前，技术部门要对整个工程的技术质量要点的关键问题向施工管理人员、班组长等作一个全面的交底。

在分部分项工程施工前，由工长负责向班组长、班组长负责向各班组成员进行技术质量交底工作。

交底工作以书面形式为主，未经交底不得施工。

对关键工序、关键部位，工长要负责现场确定核实，技术部门对每个关键环节和重要工序要进行复核、监督，发现问题及时解决。

3.3生产会议和质量会议制度在定期的生产会议上，在安排生产计划的同时，坚持质量工作安排。

定期召开专题质量会议，由技术负责人和专职质检人员提出质量动态报告，研究制定质量工作计划和对策。

3.4对专业工程施工人员的技术资质审核对进入施工现场作业的所有特殊专业工种的管理人员和技术工人的技术等级，必须进行事前审核。

对经技术培训考核不合格者，不予安排相应工作。

对所有专业分包单位，其专业工种的管理人员和技术工人均必须提交名单和技术资质材料。

3.5坚持样板引路，先确认再大面积施工的方法对质量要求较高、采用新工艺新材料的部分，应先做样板和试验，经检查确认可行后，再进行大面积施工。

四、控制措施4.1技术保证措施根据本工程的特点，为了按期优质、高效、安全地完成本项目的施工，达到业主满意，除在施工方案、施工方法中所涉及到的具体施工技术措施外，对技术及技术管理工作做如下安排：4.1.1组织保证、制度落实1.我司将选派有丰富的施工经验、组织管理能力强、技术过硬的工程管理、工程技术人员组成项目管理班子。