物业工程部前期介入指引-副本

物业公司前期介入工作指引Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】物业公司前期介入工作指引1 总则本文件规定了公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，包括规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等阶段的全面介入。

本文件适用于（华睦）开发项目的前期服务工作。

2 定义前期物业管理是指房屋集中交付使用之日起，至业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由开发单位委托物业公司实施的物业管理。

前期介入是指项目立项后至房屋集中交付使用前，物业公司站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，向开发单位提出建设性意见，以减少产品缺陷的过程。

房屋交付使用是指业主收到书面入住通知并办理完结相应手续；业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。

项目开办费是指在项目集中入住前，物业公司为实现物业前期介入及新项目的正常物业管理而产生的人员储备、办公设施购置、工具材料采购、员工生活设施完善等费用。

物业移交是指在竣工验收后开发单位将物业的公共部位、配套设施设备和场所移交给物业公司，物业公司对相关设施的质量、使用性、完好性、感观效果等进行验收的过程。

保洁开荒是指项目接管验收合格后，物业公司受开发单位委托对项目内各类房屋、共用部位、共用设备设施及场所进行全面清洁，以保证业主入住时的良好状态。

3 职责物业公司成立前期工作领导小组，由分管领导负责，综合管理部作为协调部门，组织公司内部技术力量，对各项目进行前期的介入工作，各专业技术委员会作为技术支持部门，财务部作为资源支持部门。

4 工作要求房地产工作流程与物业管理前期介入对照表4.1前期介入的一般程序4.1.1双方确定工作内容要求；4.1.2物业公司组成工作领导小组；备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。

4.1.5物业公司与地产公司双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。

物业公司物业项目项目前期介入工作指引1.前期介入小组组织架构图2.前期介入小组职权与职责2.1 前期介入小组职权（1）物业管理委托合同签订后，市场拓展部移交相关资料，前期介入小组代表物业公司同发展商进一步接洽。

（2）组织秩序维护部、环境管理部、工程维保部等相关部门对新接项目进行考察，提出合理化建议。

（3）同发展商洽谈售楼处、样板间的接管方案，经主管副总经理同意、公司评审后促使双方总经理签订管理协议。

（4）监督检查秩序维护员、保洁员的岗位职责及其执行情况，对不合格者有权向主管部门提出更换人选。

2.2前期介入小组职责（1）编制项目前期介入工作安排表，在不同阶段组织相关部门对项目进行实地考察，汇总各部门意见，编制考察报告，供发展商参考。

（2）配合发展商的售楼需要，向其提供物业公司的宣传资料、入伙资料及其他需提供的材料。

（3）为新接项目建立档案，收集、保管售楼期间的宣传资料和前期介入资料。

（4）同发展商保持密切联系，跟踪项目进展情况并随时向主管副总经理汇报。

每季度向发展商征询意见1次，填写《前期介入意见征询表》。

（5）起草售楼处、样板间管理协议，同发展商协商一致，在进驻前签订协议。

（6）对售楼处、样板间进行不定期巡查，检查各项目的服务质量，填写《售楼处、样板间月检记录》，对发现的问题及时进行处理。

（7）按时向发展商收取管理协议中规定的各项费用；监督秩序维护员、环境管理部门按时发放员工的各项工资福利。

（8）项目入伙前协助分公司配备人员、资源，同发展商确认物业办公室的各项设施设备，保证能够按时入驻。

（9）介绍分公司各部门人员同发展商认识，保持良好的关系。

（10）领导交给的其他工作。

3.前期介入工作内容（1）组织公司各部门对项目进行考察，提出整体管理建议。

（2）以外观统一和维修方便为出发点，对空调的安装提出建议。

（3）对电梯的安装、设备机房的通风等要求提出建议。

（4）对消防系统的设置、施工和管理提出建议。

（5）对智能化系统的设置进行了解并提出建议。

物业公司前期介入方案物业服务公司前期介入工作是站在业主未来使用物业和物业管理公司维修便利、节约的角度,对物业的环境布局、功能规划、材料选用、设备造型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面提出意见,避免日后使用过程中产生不足或缺陷.同时,早期介入可以使物业管理者更好地了解物业设施设备的安装、施工状况,为日后设施设备的管理打下基础.第一部分、规划设计阶段的物业公司介入工作一、规划设计阶段介入的意义规划设计是各功能区能否形成完整、舒适、便利的区域的先天制约因素.同时,设计人员主要是从设计技术角度考虑问题,往往忽视了以后的管理和使用问题.因此,物业管理人员在规划设计阶段,从业主或使用人的角度,从物业管理的角度,全面细致地反映物业管理能得以顺利实施的各种需要,以及在以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷,对不当之处提出修改方案,可优化设计,完善设计中的细节,尽量避免或减少在接管楼盘后出现的难以解决的问题.二、规划设计阶段介入的要点1、必须完善配备设施居住小区,幼儿园、小学校、商业配套、饮食店、商务中心、娱乐场所等基本的生活配套设施就必须在规划设计中予以考虑,也要考虑地下车库地上车位的合理布局及合理使用方案.2、规划好水电供应容量物业在规划设计时,要根据实际情况,充分考虑到地域特点和发展需要,以此来规划设计水电供应容量问题.3、设计好安全保卫系统在考虑成本的前提下,尽可能设计防盗报警系统,给业主创造一个安全的居住环境.完善可靠的报警系统能替代防盗网,因为各式各样的防盗网不仅影响美观,而且一旦发生火灾,就无法逃离火场,彼时的安全,此时却成了更大的危险.4、决定垃圾处理的方式根据气温不同,决定是否适宜采用集中垃圾房.如采用这种方式,则应考虑如何通过管理来保持清洁,使之不成为一个异味和蚊蝇孽生的源头；如不采用集中垃圾房,则应考虑如何在各楼栋外设垃圾桶,分发垃圾袋,并由专人收倒垃圾.5、消防设备设置要细致周密在建筑设计中,消防设备的配套是有严格要求的.物业管理公司则应着眼于各种消防死角,比如通道部分,电缆井部分,水枪及喷淋装置的安装部位等.6、择优选用建筑材料物业管理公司应根据自己在以往所管理项目中所见建材的使用的情况,向开发提交一份各种品牌、型号建材使用情况的报告,以便设计单位择优选用.7、对于一些细微之处提出合理意见物业管理公司应从业主的立场出发,尽可能全面细致地考虑到各种可能的使用问题,提请开发单位注意.第二部分、施工阶段的物业公司介入工作一、熟悉、掌握项目物业基本状况是筹建物业管理机构、配备管理服务人员、测算物业管理成本、制定物业收费标准等的基本依据,只有了解了这些基本状况,物业公司才能够有效参与前期管理.物业基本情况包括以下几个方面：1、未来小区人口密度和数量.2、建筑物的密度、层高、地下建筑状况.3、附属建筑物的使用功能和建筑面积.4、区内环境及周边环境,包括景观及绿化面积、公共设施.5、公建区域及面积.6、小区出入口及区内道路.7、公共设备,如供电系统、给排水系统、供热系统、供水系统、电梯、通系统、安全防范系统、自动消防系统、通信及宽带网络系统、有线电视系统.8、停车场库等的基本状况.二、掌握项目工程进度在现场巡视过程中,记录所有关注的细节,为物业接管后的维修维护工作做准备.1、根据工程计划,调整工作计划；随着现场情况的变化,工程进度计划也在随时调整,物业现场介入人员应关注该计划,及时调整物业的跟进计划及工作侧重点.2、记录设计方案和施工图纸变更；物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及整改记录,为物业公司的后期接管提供便利.3、记录施工现场发现问题,并提出合理化建议,为日后的维修维护做准备.4、施工过程会根据施工便利与否而适时调整,所以,有许多设备设施安装的位置与图纸不符,物业现场介入人员必须在图纸上进行标注；如记录一些隐蔽工程和阀门等的位置变化,使今后的物业维修能准确判断位置.三、掌握各配套专业的施工图纸1、施工图纸；收集、整理各类图纸,包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸; 2、机电设备及建材的资料；收集机电设备及建材的资料,包括：封样、产品来源、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料复印件,并关注必需的配件、配料、专用工具,为日后的维修保养工作作好充分的准备.四、掌握各配套专业的技术方案1、通过参加设计协调会、施工协调会、监理会等了解施工焦点；参加专业会议,通过会议上的问题讨论、焦点争论,了解项目情况,并在会议上明确物业要求,适时的提出合理化建议.2、根据会议等的实际情况,适时提供书面建议.五、掌握各系统设备的配置情况；各专业的技术、方案论证,工程相关建议；各专业的技术参数分析、设计方案论证；对各专业提出技术建议；对各系统提出管理建议1、改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；设计中有许多不尽人意之处,对设计中忽略后期维护、管理的需求,物业现场介入人员要了解、记录这些信息,并结合实际根据优化的可能性,有针对性的适时提出物业书面建议.2、改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；物业现场介入人员应通过记录现场的情况,汇总后及时向开发单位提供书面建议,督促整改不便于后期物业管理的事项.关注各单项工程设备的调试、试验,特别要关注隐蔽工程的隐检、验收.3、优化施工质量的建议；关注施工中的问题,对施工质量及时提出意见和建议,从而辅助提升工程质量和项目品质；无论是对设计还是对施工的现场建议应注意时效性.4、对重要设施设备的选型、采购合同中的维保条件提供建议.六、工程质量跟踪1、参与施工监理,及时发现施工过程中出现的质量问题,并适当地向开发、相关部门反映,促使施工单位尽快改正,尽可能将建设质量隐患消灭在建造过程中,从而提高楼盘的建造质量；注意的重点是隐蔽工程,如埋地线管的材质、管线的连接、暗敷线是否穿管、采用导线的型号是否阻燃,电气连接的紧固,以及是否按设计要求施工；2、熟悉管线走向、设备安装及设备调试等情况,并对图纸的改动作出记录,便于后期管理,也为接管验收竣工验收打下基础,可提高验收质量,对验收中发现的仍需改进之处,也比较清楚,容易交涉和协调.七、物业管理用房的装修监督及验收;参与物业用房的规划、装修方案制定物业管理用房是开发单位委托设计单位进行规划设计的,物业公司应根据将来物业管理的规模和实际需求对设计进行审核,避免以后给物业管理工作带来困难.物业管理用房的规划一般应从以下几个方面进行审核.1、提供良好的办公环境：1、以方便业主为目的,物业公司办公地点距各住宅楼的距离应大体相当.2、以方便业主为目的设计物业办公的流程模式,并在此基础上对物业的办公用房布局进行审核,看其是否符合办公流程的要求.3、办公用房间数量和面积是否够用.4、库房及工作间的面积是否够用,并且尽可能将库房和工作间安排在相邻处,这对日后的工作和管理十分有利.5、认真审核建筑平面图,对哪些地方需要改变门的位置、哪些地方需要打隔断并重新开门、哪些房间便于使用功能的组合等都要仔细研究和规划,否则等施工完毕就无法进行改造了.6、如有需要应考虑外聘方办公用房、工作用房、库房的需求.外聘方是指电梯维修保养公司、保安公司、保洁公司和绿化公司等.7、由于物业办公用房多被安排在地下,所以要尽可能争取良好的采光和通风条件.2、提供良好的休息环境员工的生活环境同办公环境一样,都是物业公司对环境管理的重要组成部分.物业公司对办公环境提出要求,是为了给员工提供良好的工作条件；对生活环境提出要求,是为了给员工提供良好的休息条件.二者的目的都是提高员工的身心健康,提高工作效率.八、负责物业用房配套设施的方案确定上下水、照明、动力电、采暖空调、通风、卫生间等；物业用房的装修监督验收九、人员招聘;制定人员架构;做好人员招聘计划;制订人员招聘标准;一、合理选择配备现场介入人员现场工作十分复杂,对于物业服务企业而言是一项经验型工作,所以对于现场物业工程人员的选择招聘应掌握以下标准：1、有丰富的物业工程管理经验,最好是了解装饰装潢管理、设备设施管理、工民建隐蔽工程管理土建、电气、水暖、给排水、消防、门襟楼宇对讲、智能停车场、小区监控等的人员；2、有物业工程服务经验,了解客户需求,善于将施工与实际需求结合的人员；3、有丰富的现场施工经验,能够保证自身安全；4、专业比较全面,能独立完成工作并能与他人配合工作的人员.二、按照计划做好招聘工作十、工程档案1、安装完毕的设备,建立设备台帐；2、建立初步设备台帐；随着施工进入设备安装阶段,大量设备将到位,通过物业现场介入人员的记录等需要按照不同系统整理建立设备台帐,为后期交接奠定基础.十一、资料的接收整理、归档；各系统试运行资料的收集、整理、归档；一、消防设备系统施工图纸；1、消防系统施工图纸2、消防烟感系统技术说明施工图纸3、消防栓系统施工图纸4、消防弱电施工图纸5、消防监控设备说明及施工图纸6、维修及操作说明二、给排水系统施工图纸1、给排水管道施工图纸2、给排水设备技术说明,位置及施工图纸3、隔油井及化粪池位置及施工图纸4、雨水管施工图纸5、维修及操作说明三、配电系统施工图纸1、高低压配电系统设备施工图纸2、高低压设备型号,供应商名称及技术说明3、后备发电机技术说明供货商名称及系统设备施工图纸4、给排水配电图纸5、消防设备配电施工图纸6、维修及操作说明四、停车管理系统1、收费设备说明及施工图纸2、配电要求及管线走向位置施工图纸3、维修及操作说明五、电梯系统1、电梯技术,供货商名称2、电梯机房设备施工图纸3、维修及操作说明六、土建1、结构图纸2、布置3、建材用料4、立面5、质检报告6、维修及操作说明7、机电维修口布置图纸8、所辖物业设备保养及供货商名单七、小区市政管道设备1、变压器位置及设计图纸2、小区低压配电管总图纸从变压器至小区各楼栋3、小区内照明及动力图纸4、小区内防雷接地5、有线电视6、图纸小区燃气管道布置7、供电管道进入小区布置图纸8、小区燃气管道用量设计及说明9、燃气调压站或调压箱位置及设计图纸说明10、小区市政供水及排水管道布置及说明11、小区总化粪池设计及说明12、小区中央消防及保安系统设计图纸13、小区电话布线及设计施工图纸八、工程遗留问的备案九、工程备品、备件1、制定好备品、备件采购计划、按照计划采购备品、备件2、根据项目需要,协调建设单位保留一定数量备品、备件；十、工程维修工具1、制定好工具采购计划、按照计划采购工具；十一、工程合同1、工程维修、保养合同的起草主要设备维保合同等十二、协助施工单位调试各系统,并做好记录1、配合开发单位做好前期单项工程调试验收辅助工作.物业工程部现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度,拟定辅助调试、验收方案,记录相关信息,提出前期物业工程部管理相关人员逐步进入的建议,做好相关的辅助工作.十三、监督完成自来水系统清洗、保养工作。

物业工程部前期介入流程详细介绍(doc 10页)物业工程部前期介入流程物业工程部前期介入阶段的工作，更加注重项目施工现场功能设施设备的合理安装及隐蔽工程的施工质量等，通过现场物业工程技术人员与开发商、总包单位、监理单位进行协调，使初期各项设计建设更加完善合理。

确保开发商开发建设高质量、高品质项目的重要辅助途径之一。

具体来讲，物业工程部要协助开发商从后期物业管理角度进行现场工程优化；向甲方提供现场施工建议。

确保我们物业接管顺利进行，为物业在接管后能够正常运行减少运行成本奠定良好基础。

为此物业工程前期介入主要分为三个阶段：规划设计和物业工程部组织架构阶段，施工阶段，接管验收阶段。

第一规划设计阶段一、做好与现场各方关系的协调开发商、总包单位、分包施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方关系错综复杂，协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的，以上是前期介入中需要关注的要点，而前期介入阶段主要是在项目已经完成方案设计，深化施工设计图纸基本完成，进入设施设备安装及二次结构施工阶段，物业工程部工作人员进场，但在一般情况下，深化设计、施工两个步骤会同时开展。

1、深入了解项目特点，拟定现场计划：在进入项目以前，应当对项目进行深入了解并制定前期介入工作计划；审读图纸，了解项目系统情况；从设计说明入手，对建筑图纸、结构1、则打“×”，并在异常/故障情况描述及跟进处理措施，栏内要详细记录。

2、巡查人员每五天全面巡查一次，对重点隐蔽工程要以照片、录像等影像资料的形式留存。

3、每周五对异常情况进行汇总，召开工程前期介入专题会，对重要的问题要以书面的形式发函致工程部，必要时呈报其领导，并及时跟踪，直至问题解决。

4、此表格须经工程部经理审核后存档，存档期限为长期。

5、汇总表的填写：1、填写要求：物业工程部负责位置、检查项目、问题描述、整改前照片的描述，地产工程部负责整改措施、责任人、整改时间、整改后照片的提供。

物业工程部前期介入方案一、前期调研为了更好地了解物业工程部的情况，我们首先进行了前期调研。

通过与物业部门负责人、工程部门负责人、项目经理等相关人员的交流，我们了解到物业工程部在建设、维护和管理物业设施方面存在着一些问题和挑战，主要包括设施老化、维护成本高、安全风险等方面的问题。

同时，也了解到了物业工程部的一些优势和特点，例如拥有一支专业的工程团队、设施良好的维护记录等。

通过对物业工程部现状的了解，我们可以更好地制定前期介入方案，以解决其中存在的问题和挑战。

二、前期介入目标在前期调研的基础上，我们明确了前期介入的目标：1. 系统化建设：通过对物业工程部的合规性、规划性、连贯性等方面进行系统化建设，使得工程部的管理更加标准化。

2. 精细化运作：建立各项运作的标准流程和质量标准，以提高工作的精细化水平。

3. 降低成本：通过改进设施维护和管理的方式，降低维护成本，提高效益。

4. 提高安全性：建立安全管理体制，提高设施维护和管理的安全性。

三、前期介入策略1. 设施调查对物业部门的所有设施进行彻底调查，包括建筑结构、设备设施、消防设施等，了解其现状和运行情况，为下一步改进提供数据支持。

2. 设施评估基于设施调查结果，进行设施评估，包括设施性能评估、安全风险评估等。

对设施的使用寿命、安全性等进行评估，为后续设施维护和改进提供依据。

3. 费用分析对设施维护与管理的费用进行分析，包括人工、材料、设备等各项费用。

在此基础上，提出降低费用的方案，使维护成本更加合理化。

4. 制度建设建立针对设施维护与管理的制度与流程，明确各项管理职责，建立标准化的维护管理体系，从而提高工程部的运作效率。

5. 培训和指导培训工程部门员工，提高其技能水平和质量意识，为设施维护与管理提供更加专业的支持。

同时，对相关管理人员进行指导，提高其管理水平。

6. 安全管理建立安全管理体制，包括安全检查、隐患整改、事故处理等流程。

加强安全意识培训，提高工程部门员工的安全素养，保障设施的安全运行。

物业服务前期介入作业指导书编制日期审核日期批准日期修订记录1.目的规范物业公司对前期介入的程序和内容，指导物业公司前期介入业务的开展。

2.范围适用于项目前期介入全过程。

3.职责公司设立前期介入工作小组，由专人或团队负责指导与落买新项目物业服务前期介入相关工作。

4.定义4.1 物业服务前期介入:指物业公司在接管物业以前，于房地产开发的各个阶段(规划设计、营销策划、施工建设、承接查验阶段)就参与介入，从业主使用和物业服务的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、承接查验等多方面提供有益的建设性意见，协助开发商把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业设计和建造质量，为物业的使用和维护创造良好的条件。

有效的前期介入可以减少承接查验时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。

5.方法与过程控制5.1 规划设计介入5.1.1 立项介入5.1.1.1 成立前期介入工作小组，设立邮件组群，并添加至地产相关新项目部工作组群，以便及时获取新项目信息。

5.1.1.2 前期介入工作小组安排人员定期参加必要的地产项目部会议，以收集项目及进度最新信息。

5.1.1.3 前期介入工作小组组织对新项目实地及周边调研，获取相关参考信息。

5.1.2 方案介入收集项目规划方案信息后，参与项目规划设计评估，参考《项目规划设计物业关注要点指引》。

并从提升客户居住感受角度，提交项目规划设计评估报告。

评估报告内容包括: 5.1.2.1 总体评估1) 住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。

2）住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。

3）建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。

4) 生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。

5）设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。

6）注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。

物业前期介入工作指引作业指导书1.0目的规范新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新物业管理项目的开展。

2.0范围适用于集团内的物业管理公司。

3.0职责3.1各地物业公司负责参照本作业指导书，结合所有目的实际状况制定具体工作方案和方案，以保证物业管理前期介入工作的顺当履行。

4.0方法和过程监控4.1物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销推广策划、施工、竣工验收等，就参加介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设备、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的性建议或意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理制造条件，同时有效的前期介入可以削减接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。

4.2前期介入的一般程序4.2.1确定工作内容要求；4.2.2物业公司成工作小组；4.2.3制定工作方案；4.2.4方案实施，物业应重点关注安防系统、智能化系统、管理用房、车位配置、系统、绿化配置、常见施工质量问题、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理协议的确认。

4.2.5物业与地产各方的沟通协调争论应形成书面资料文件资料，以备复查。

4.2.6对涉及物业权益的资料文件应由物业确认，如：管理费、物业管理协议、销售中涉及物业的承诺、设备设备协议中的售后服务等。

4.3前期介入的内容前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销推广策划阶段和施工阶段，三个主要阶段终止后协作地产进行竣工验收。

4.3.1规划设计阶段包括：对总体设计、安防布局、消防布局、布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。

4.3.2营销推广策划阶段包括：物业管理方案策划、物业管理模式争论、以及销售推介应注意的内容。

1 目的规范物业公司在新项目物业服务的前期介入工作，为项目正式接管后的物业服务工作开展奠定良好的基础。

2 范围适用于公司物业服务项目的前期介入工作的例行管理。

3 职责3.1 服务中心成立前3.2服务中心成立后4 管理要求4.1 定义物业服务前期介入：是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。

4.2 前期介入的一般程序4.2.1 依据所签订的关于前期介入的相关合同，明确前期介入的相关工作要求。

4.2.2 公司成立“新项目指导小组”，指导、开展物业前期介入工作；公司组织成立项目物业筹备小组进驻项目现场，小组人员组成根据项目现场的实际需要并结合与地产签订的前期介入服务合同的约定进行配置。

同时，应与地产项目部明确与物业对接人员，便彼此间的良好沟通。

4.2.3 制定筹备组前期介入的工作计划，并按计划实施。

物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业服务方案和服务合同的确认。

4.2.4 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。

4.2.5 对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业服务合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。

4.3前期介入时段的划分及各阶段所包含的内容4.3.1 前期介入主要分以下三个阶段：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段。

1）规划设计阶段a）此阶段工作主要由客服及品质部组织开展，如此阶段项目服务中心已成立，则由项目服务中心组织开展，公司专业委员会提供专业支持；b）工作内容：对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。

物业管理前期介入工作指引关键信息项：1、物业管理前期介入的工作范围2、介入工作的时间节点3、双方的权利和义务4、工作成果的验收标准5、费用及支付方式6、保密条款7、违约责任8、协议的变更与解除9、争议解决方式1、总则11 本协议旨在明确物业管理前期介入工作的相关事宜，确保物业管理服务能够与物业项目的开发建设有机结合，提高物业的使用价值和管理水平。

2、物业管理前期介入的工作范围21 参与项目规划设计，提出物业管理方面的建议，包括但不限于物业布局、功能分区、交通组织、安全防范设施等。

211 审查建筑设计图纸，就物业管理所需的设施设备、房屋结构、配套设施等提出改进意见。

212 参与设备选型和采购，确保设备的质量、性能和适用性符合物业管理的要求。

22 跟进工程施工进度，监督施工质量，发现问题及时提出整改意见。

221 检查隐蔽工程，确保施工符合规范和质量要求。

222 参与工程竣工验收，协助开发商完成验收工作。

3、介入工作的时间节点31 在项目规划设计阶段开始介入，参与规划设计方案的讨论和评审。

311 在工程施工阶段定期进行现场巡查，及时发现和解决问题。

312 在工程竣工验收前完成各项介入工作，为物业接管做好准备。

4、双方的权利和义务41 甲方（物业开发方）的权利和义务411 有权要求乙方（物业管理方）按照本协议的约定开展前期介入工作。

412 有义务向乙方提供项目相关的资料和信息，协助乙方开展工作。

413 有义务按照本协议的约定支付费用。

42 乙方（物业管理方）的权利和义务421 有权对项目规划设计和工程施工提出合理的建议和意见。

422 有义务按照本协议的约定，按时、高质量地完成前期介入工作。

423 有义务保守在工作过程中知悉的甲方商业秘密和项目相关信息。

5、工作成果的验收标准51 乙方提交的规划设计建议、施工质量整改意见等应得到甲方的书面确认。

511 工程竣工验收应符合国家和地方相关标准及规范，同时满足物业管理的要求。

物业工程部前期介入方案一、对物业前期介入的认识关于实施前期介入，大家的认识应该是一致的：早期介入，越早越好，能够“把隐患扼杀在摇篮之中”，是高水平物业管理的关键。

虽不能尽善尽美，但应力争减少纰漏和隐患。

在实际管理当中，项目开发建设存在一定的问题或无暇考虑的事情：比如工程质量问题，为了抢工期致使工程存在许多通病和瑕疵，有些是显露的，如墙面地面不平整、裂缝、起皮、脱落等；有些是隐蔽的，如保温砂浆工艺、做法不到位、面层空鼓、房屋透寒渗漏、烟道串味等。

后者更为危险，因为它有良好外表的假象，一旦有了这些隐患，必然为后期的物业管理蒙上一层挥之不去的阴影。

设备性能方面，比如智能化，为追求卖点一味追求高科技和功能齐备，后期使用则华而不实，智而不能，甚至闲置报废，造成业主投诉和高昂的维护成本。

厂家选择、设备选型、配件选用不合理，设备安装调试厂家缺乏对物业人员有效的操作培训，造成设备维护举步维艰。

配套服务方面，为物业的后期维护考虑得少之又少，预埋管线和预留使用空间不足，致使先天不足，后天难以弥补，能源消耗居高不下，服务成本无法降低，等等。

当然，这些问题大多由开发商一手造成的，但是物业公司如果不及早介入，或者介入的不彻底、不专业，物业公司同样难辞其咎。

二、前期介入的做法总体上，提前一年介入，真正体现“一个代表”、“两个检查”、“三个重点”、“四个要求”。

1、“一个代表”：即客户代表制度，代表业主和使用者的利益。

项目公司首先明确了物业公司作为“客户代表”和“质量监督员”履行职责，参与规划设计、成本、招投标、工程研讨、工程例会等，从项目规划、施工、成本维护等方面进行源头参与。

包括详细审阅所有物业的设计和图纸，从物业管理及业主角度，对物业的平面布局、功能区域划分等提出专业意见及改进方案；列出物业遗漏工程；对发展商挑选的机电设备、物业智能化系统、安保系统、停车场管理系统、物业照明设备及材料进行审查并提出意见和建议。

2、“两个检查”：工程师和技术人员至少一天一次对施工现场检查，掌握进度、质量等信息；总经理和主管领导至少每周一次的检查。