1.物业管理前期介入工作指引

前期物业接管方案前期物业接管方案第一部分：前期介入工作小组及工作计划一、成立前期介入工作小组从公司内部选派多名管理、技术人员，组成项目前期介入工作小组（以下简称项目小组），跟随项目进度开展前期介入工作，公司协调与开发商接洽。

组长：公司副总经理组员：公司行政部经理、品质部经理、物业部经理、项目部经理、项目客服主管、工程主管、安全主管二、物业管理接管组织机构示意图（见下图）三、项目接管工作推进计划四、职责1、副总经理负责物业管理前期准备的组织工作。

2、接管小组负责前期介入移交手续的办理、物业管理合同的评审。

3、行政部负责新建管理处物资采购工作。

4、人力资源部负责人员编制确定、人员招聘和培训工作。

5、品质部负责各项规章制度及入伙资料的审核。

6、财务部负责各类收费项目及标准的核定。

7、新建管理处经理负责相关管理工作的筹备和实施。

五、前期准备工作1、行政部前期准备工作1.1负责新建管理处所有标识的设计、制作并指导安装。

1.2负责新建管理处员工工作服的订制。

1.3负责审核各类物资、设备工具的采购申请。

物资的采购：根据《物业管理方案》负责办公用品、办公设备及维修工具、设备、安全保洁工具、设备的购臵计划的制定、询价、报批及采购工作。

包括：a.办公用品：家私、各类文具等。

b.办公设备：打印机、电话、复印机、传真机、空调、电视机、音响等。

c.后勤服务设施：食堂、宿舍用品、用具等。

d.网络设备：电脑等。

e.清洁及绿化设备和工具：洗地机、吸尘器、剪草机、喷雾器等。

f.安全设备：对讲机、电警棍、手电筒等。

g.加工维修设备工具：万用表、兆欧表、电焊机、台虎钳等。

1.4负责新项目入伙现场的策划、布臵及展板的设计、制作和摆放。

2、人力资源部前期准备工作2.1负责在入伙前三个月正式下发管理处成立的文件。

2.2根据《物业管理方案》审核新建管理处人员编制，并确保管理人员及专业技术人员入伙前三个月到位，保安员、保洁员提前一个月到位。

2.3负责新建管理处人员的入职培训及管理专业技术人员的培训考核。

随着我国城市化进程的加快，越来越多的住宅小区相继投入使用。

为确保业主顺利入住，提高物业管理水平，树立良好的企业形象，特制定本交房前期物业介入工作计划。

二、工作目标1. 提前介入，确保业主顺利入住。

2. 提升物业管理水平，提高业主满意度。

3. 树立良好的企业形象，增强市场竞争力。

三、工作内容1. 人员安排（1）成立交房前期物业介入工作小组，由项目经理担任组长，各部门负责人为成员。

（2）明确各部门职责，确保工作顺利开展。

2. 物业服务宣传（1）通过小区公告、宣传栏、微信群等多种渠道，向业主宣传物业管理相关政策、服务内容、收费标准等。

（2）发放《业主手册》、《物业管理服务协议》等资料，让业主充分了解物业管理相关事宜。

3. 物业设施检查与维修（1）对小区内的公共设施、设备进行全面检查，确保设施设备完好，消除安全隐患。

（2）对发现的问题及时进行维修，确保业主入住后的正常使用。

4. 交房手续办理（1）设立交房手续办理窗口，为业主提供便捷的服务。

（2）指导业主办理交房手续，包括签订《物业管理服务协议》、缴纳物业费等。

5. 入住引导（1）为业主提供入住指引，包括搬家、装修、水电接入等。

（2）协助业主解决入住过程中遇到的问题。

6. 业主沟通与反馈（1）定期召开业主座谈会，收集业主意见，及时解决问题。

（2）建立业主投诉渠道，对业主反映的问题进行跟踪处理。

四、工作进度安排1. 第一阶段（交房前一个月）：完成人员安排、物业服务宣传、物业设施检查与维修等工作。

2. 第二阶段（交房前一周）：完成交房手续办理、入住引导等工作。

3. 第三阶段（交房后）：持续关注业主需求，做好后续服务工作。

五、工作要求1. 各部门要高度重视交房前期物业介入工作，确保各项工作落到实处。

2. 加强沟通与协作，确保各项工作有序推进。

3. 注重细节，提高服务质量，树立良好的企业形象。

4. 及时总结经验，不断优化工作流程，提高工作效率。

通过本交房前期物业介入工作计划的实施，我们将为业主提供优质、高效的物业服务，为小区的和谐稳定发展奠定坚实基础。

前期介入管理服务内容及工作重点一、前期介入时间：自合同签定之日起，分前期配合、物业管理筹备、入伙装修三个部分。

二、前期管理机构配置：三、前期管理期人员配置1、前期项目经理：人员从G元物业华东区高级项目经理中调配，专业侧重于工程技术和前期介入专业。

2、前期驻场主管：从深圳总部有丰富前期配合和项目销售协助管理工作经验的物业主管，长驻现场服务。

3、保安人员：从G元物业华东区统一调配，统一培训合格上岗，形象和素质符合开发商销售部门要求。

4、样板房服务员：从G元物业华东区统一调配，统一培训合格上岗，形象和素质符合开发商销售部门要求。

5、保洁人员：在南京当地招聘，统一培训合格上岗，形象和素质符合开发商销售部门要求。

四、前期配合主要工作内容：1、项目前期介入1）G元物业派出专家组一次三天，从业主使用和物业管理角度，对项目的规划设计施工等方面提出供参考的辅助性建议：➢建筑设计(地下、地面、裙房、标准层、屋面)是否便于物业管理；➢设备机房的环境、通风是否满足要求；➢根据环境管理经验及项目规划要求，从物业管理角度提出污水排放、噪音处理、油烟排放、垃圾收集点建造位置等环境方面建议；➢管理用房位置确定的原则及设计、装修标准，管理用房位置的参考意见以及管理用房的布局；➢根据空调位置设计图纸，从节能和便于管理的角度提出对设计的修改建议；在空调安装时，为便于以后维修管理及楼宇外立面美观的统一，对需改变安装位置和工艺的地方提出建议；➢根据日常安全管理需求，对项目智能化系统等配套设施从物业管理角度提出合理化建议；➢根据现代信息化要求，对项目的综合布线系统从物业管理角度提出合理化建议；➢根据消防法规要求，和项目消防设计要求，对项目的消防系统从物业管理角度提出合理化建议；➢审阅园林绿化设计中植物的选择，对不利于以后物业管理养护及有害健康的植物提出调整建议；➢从治安管理、员工生活、社区文化活动需要等方面提出修改建议；➢根据公共部位建筑材料的选用情况，提供保洁标准和程序建议；2）从客户使用的角度，提出专业化建议：如从车辆停放、商业用房的管理与设置内容、应急预案及安全管理、消防需求等方面建议；3）从环保的角度，提出专业建议：根据开发商商在建筑给水与排水方面的节能、环保等的成功经验提供专业建议。

地产和物业公司前期物业管理介入工作的业务指引目的以内部市场化为原则，理顺地产公司与物业公司之间前期介入工作的经营和业务关系.2、适用范围适用于地产公司和物业公司前期介入相关工作但不限于工程规划设计、施工、工程接管验收、销售配合、售后服务等阶段工作的指导。

3、职责3.1 物业公司新项目管理部、地产项目部和地产客服委员会共同编制、修订和履行本指引。

3。

2 物业公司新项目部在新项目论证报告中对物业管理准入可行性进行分析。

3。

3 地产公司和物业公司须参照本规范,结合各项目的实际情况制定具体的工作方案和协议，以明确双方业务和经营关系。

4、原则4.1 物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户满意、有利于提升招商品牌、有利于促进招商地产销售的原则，合理确定物业公司和地产公司因产品属性不同而带来交叉环节工作的责权，理顺在业务和经营方面的相互关系，建立规范、高效的协同机制。

4。

2 在业务关系上,物业公司与地产公司之间需建立清晰的业务流程，按照内部市场化原则，明确双方责、权、利,在此基础上理顺双方的人、财、物关系，以确保物业公司的良性经营。

作为两个独立经营的经济实体，在各项具体业务上，地产公司与物业公司之间应以契约形式明确各自权利和义务。

4。

3 地产公司应与物业公司应按照已确定的各项委托业务费用结算办法（确保至少按季度结算一次)和收费标准进行结算。

5、定义5.1 前期物业管理是指房屋集中交付使用之日起，至业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由地产公司委托物业公司实施的物业管理。

5。

2前期介入是指项目立项后至房屋集中交付使用阶段,物业公司站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性(更新、改造、升级)等方面，向地产公司提出建设性意见,以减少产品缺陷的过程。

5。

3房屋交付使用是指业主收到书面入住通知并办理完结相应入伙手续;业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。

5。

4项目开办费是指在项目集中入伙前，物业公司为实现新项目的正常物业管理而产生的人员储备、办公设施购置、工具材料采购、员工生活设施完善等前期费用.5。

(物业管理)物业管理前期介入工作指引一、确定物业管理标准在物业管理前期介入工作中，首先需要明确物业管理标准，包括环境卫生、设施设备、安全保障和居民服务等方面，关键要素是确保居民的安全、健康和舒适。

物业管理标准应该制定得非常具体和切实可行，以确保物业服务能够完全满足业主和居民的需求。

同时，物业管理标准应该考虑到不同居民和业主的需求和诉求，以便更好地满足他们的需求。

二、制定物业管理计划在物业管理前期介入工作中，制定物业管理计划是非常重要的一步。

物业管理计划是制定物业管理计划目标和任务的重要依据，能够有效地指导物业管理工作的开展。

物业管理计划应该包括开展物业管理工作的时间、人员和资源安排，要让计划尽可能的详细，明确责任人和管理层级，以便有效地监控物业管理工作的进展。

三、招募物业人员在物业管理前期介入工作中，招募物业人员是非常重要的一步。

要确保物业人员的专业技能和素质符合物业管理的要求，这是根据物业管理标准和计划来实现的。

非常重要的一点是，物业人员需要有服务意识，愿意把业主和居民的需求放在第一位，并能够在工作中体现出工作的热情和服务意识。

同时，物业人员应该经过严格的培训和考核，以便更好地满足工作要求。

四、建立物业管理工作流程在物业管理前期介入工作中，建立物业管理工作流程是非常重要的，特别是对于物业公司来说。

建立物业管理工作流程可以确保物业管理工作的进展和效率得到合理的保障。

同时，建立物业管理工作流程可以帮助物业管理团队更好地协调工作，实现工作的规范化和标准化。

五、建立物业管理信息系统综上所述，物业管理前期介入工作是物业管理工作的非常关键的一步，直接影响到物业服务质量和工作效率。

对于物业管理团队来说，可以采取上述措施，以确保工作的开展和成功实现。

物业前期管理工作指引1 目的规范本公司物业前期管理工作要点，理顺项目前期阶段各项业务流程，明确工作对接重点。

2 适用范围本指引适用于城市公司、物业服务中心及集团相关单位物业前期管理工作。

3 职责3.1城市公司负责新项目物业前期管理团队及新公司组建工作，协助并监督区域内各新项目物业服务中心工作执行情况。

3.2物业服务中心执行相关管理工作并及时反馈。

4内容4.1物业管理前期介入4.1.1项目准备阶段4.1.1.1物业城市公司组织相关人员对项目宗地状况、类似典型楼盘、周边配套状况、进行实地考察，准备材料编制物业管理方案及需求意见，参与地产集团运营中心项目交底会确定总体开发方向。

4.1.2规划设计阶段介入4.1.2.1在集团项目交底会各类配置标准审批确认后，地产公司设计管理部制定详细规划之前，由设计管理部组织定位会确定设计方向、定案会确定设计方案，城市公司按照《物业前期介入管理规程》流程要求参与会议。

4.1.2.2物业用房须在首批次收楼区域内配备，如未配备或配备不足，城市公司需要对外租赁办公场所、员工宿舍、饭堂、仓库等，由地产公司负责办理或委托城市公司办理，费用在地产公司列支，物业服务中心负责日常管理。

4.1.3施工前期介入4.1.3.1项目工程部应根据场地准备进度提前十五日以《前期介入工作联系单》的形式通知城市公司调派相关人员进场；城市公司在接单之日起七个工作日内安排秩序维护员进场，秩序维护员以外的其他员工应在开盘区域开放前一个月内进场。

4.1.3.2从秩序维护员进场开始，项目工程部应为城市公司提供办公地点、食堂、宿舍、仓库、电话、网络及必需的后勤物资；具体配置由城市公司提出要求，通过双方评审后由项目工程部执行。

4.1.4施工阶段介入4.1.4.1施工阶段介入工作根据地产公司要求，在竣工验收前5个月开展，由城市公司组织安排人员，参与功能/销售样板间巡查，完善设计及施工。

现场施工质量巡查、监督及反馈操作流程按照工程维护手册《物业前期介入管理规程》执行。

物业工程前期介入管理工作指引1.结构：在结构方面，应防止各分包单位（土建装修、室内装饰装修、机电设备安装、智能设备安装等）因管线预埋不到位或更改管线位置，而在剪力墙、梁、柱、板位置随意开孔或开凿，破坏结构稳定及安全。

2.建筑：1）外立面装修防水工程:外墙渗水的位置多出现在窗框周边。

原因在于土建装修施工过程中，因窗框周边封堵不严、不实、交义作业疏漏及防水工程工艺问题，造成日后窗边渗漏水。

2）建筑天面女儿墙四周内侧，建议每隔1.5,2米距离预埋安装钢结构挂环（拉环所用圆钢直径不小①20）或钢管带，方便日后外墙清洁及维修吊挂固定使用。

此方案应请设计院核实计算受力情况，不能III施工单位随意施工安装。

3）建筑外轮廓30M以上所有金属门窗、金属栏杆扶手、设备要做可靠接地，并有施工接地电阻测试记录。

3.广场排水：1）注意排水坡度，广场、道路雨水集水口数量要满足排水要求，注意集水井口是否比四周标高要低。

特别是有较大坡度的道路、广场、绿地或护坡、挡土墙附近，要有充足的排水口或截水沟，排水口不应按平面布局理想的均匀设置，应根据现场实际情况设置，防止暴雨时局部地区积水，影响社区整体环境。

2）绿化区域、花坛花池要设置排水系统，以防止雨季或浇水进量时泥水涌入广场，影响整体形象或客人的视觉效果。

4.9座前期验收室内装修：1）地面、墙面空鼓位置，多出现在窗边、管道口、管线周边位置等。

出现空鼓的原因一般情况是因为砂浆和砌体不能良好粘结，或者因雨季空气湿度太高，而砂浆没有控制好水的比例，砂浆不能在一定时间内挥发水分凝固，受重力作用下坠造成局部空鼓及裂缝，应予以注意。

2）墙面裂纹是一条水平线，一般是因为砌体未沉降稳定，砌体与结构梁接合处未贴钢网就抹砂浆造成，应予以注意。

scope this document applies to all branches of the Bank's personal loans （not including personal loans and fund loans）・2・2 target customers, consumer loan customers: with a focus on marketing the Government civil servants, official staff of public institutions, telecommunications, electricity, tobacco and other more efficient State- owned enterprises staff, finance, insurance, education, scientific research3）墙面裂纹是斜纹，一般是山于梁承受砌体重量产生自然挠度，砌体未沉降稳定就抹砂浆，造成砌体变型裂缝所至。

物业前期介入工作指引1、目的规范物业公司对项目物业管理前期介入的程序和内容，指导物业管理业务的开展。

2、范围适用于集团内全资及控股的所有房地产公司、集团控股之物业公司和外包物业公司（以下简称开发商、物业）。

3、职责3.1 集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。

3.2 各地物业公司负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。

3.3 各区域、项目公司应与物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，听取采纳合理的建议，对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。

4．方法和过程控制4.1物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房开发商开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。

4.2前期介入的一般程序4.2.1 项目公司物业主管牵头协调、组织协同区域物业经理审核前期介入工作计划，作必要的补充，并对物业前期介入全过程实施监督、协调。

4.2.2双方确定工作内容要求;4.2.3物业组成工作小组;4.2.4制定工作计划;4.2.5计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认，计划实施过程中开发商应积极配合物业开展上述工作；4.2.6 物业与开发商双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查；4.2.7对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费定价、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺以及涉及到设备设施合同中的维保条款等。

项目前期物业管理规划设计阶段介入工作指引1. 引言本文档旨在为物业管理规划设计阶段的工作提供指引，确保项目在前期阶段充分考虑到物业管理的需求，从而为后续的物业管理工作打下良好的基础。

本文档主要介绍了物业管理规划设计阶段的工作内容和步骤，并提供了一些实操建议。

2. 工作内容2.1 项目概述在物业管理规划设计阶段介入工作之前，首先需要了解项目的背景和概况。

这包括项目的基本信息、规划设计图纸、用地面积、建筑总面积等。

同时，还需要了解项目的发展方向和目标，以及项目所处的市场环境和竞争对手的情况。

2.2 确定物业管理策略在本阶段，需要明确项目的物业管理策略。

这包括确定物业管理的服务类型（如住宅、商业、综合等）、物业管理的定位和定价策略、服务范围等。

此外，还需要考虑项目的品牌定位和市场定位，制定符合项目特点的物业管理策略。

2.3 确定工作目标和任务在介入工作之前，需要制定明确的工作目标和任务，以确保项目的物业管理规划设计阶段取得预期的效果。

这些目标和任务可以包括但不限于：制定项目物业管理的规划方案、确定物业管理组织架构、制定物业管理工作流程、提供物业管理技术支持等。

2.4 进行市场调研和需求分析在物业管理规划设计阶段，对项目所在的市场进行调研和需求分析至关重要。

这包括对目标客户群体的认识、市场的需求状况、竞争对手的情况等。

通过深入了解市场需求，在后续的物业管理规划设计中能够更好地满足客户的需求，提高项目的竞争力。

2.5 制定物业管理规划设计方案根据前期调研和需求分析的结果，制定适合项目的物业管理规划设计方案。

该方案应包括但不限于：物业管理的组织架构、工作流程、管理体系、服务标准、技术支持等。

在制定方案时，需要充分考虑项目的特点和需求，并与项目开发方进行充分的沟通和协商。

2.6 编制物业管理规划设计报告在完成物业管理规划设计方案后，需要将其整理成物业管理规划设计报告。

该报告应包括项目概述、物业管理策略、工作目标和任务、市场调研和需求分析结果、物业管理规划设计方案等内容。

物业管理前期介入工作指引1、目的规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新公司物业管理业务的开展。

2、范围适用于房地产开发公司和其下属的物业管理公司3、职责3.1 结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。

3.2 房地产公司应与物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，听取采纳合理的建议，对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。

4．方法和过程控制4.1 物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量为确保业主正常入住奠定基础。

4.2 前期介入的一般程序4.2.1 双方确定工作内容要求;4.2.2 物业组成工作小组;4.2.3 制定工作计划;4.2.4 计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。

4.2.5 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。

4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。

4.3 前期介入的内容前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收4.3.1 规划设计阶段包括：对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。