城镇土地基准地价共84页文档

城镇土地定级及基准地价评估实施方案范文一、项目背景随着我国经济的快速发展，城镇土地资源日益紧张，土地市场价格不断攀升。

为了合理利用土地资源，规范土地市场，保障国家利益和人民群众权益，根据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，我国政府决定对城镇土地进行定级及基准地价评估。

二、项目目标本次城镇土地定级及基准地价评估的目的是全面了解城镇土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地资源，建立科学合理的公示地价体系，为政府决策、土地市场交易、土地税收征收提供依据。

三、项目内容1. 土地定级土地定级是根据土地的自然属性、经济属性和社会属性，对城镇土地进行等级划分，以反映土地的质量和利用潜力。

本次土地定级分为准备工作、外业调查、内业整理、定级单元划分、定级指标体系构建、定级模型建立、定级结果验证和定级成果编制等步骤。

2. 基准地价评估基准地价评估是对城镇土地进行价格评估，以反映土地市场价值。

本次基准地价评估包括准备工作、数据收集与整理、基准地价模型建立、基准地价评估结果验证和基准地价成果编制等步骤。

四、项目组织本次城镇土地定级及基准地价评估项目由市国土资源局负责组织实施，成立项目领导小组，下设项目办公室，负责项目日常管理工作。

项目实施过程中，要加强与相关部门的沟通协调，确保项目顺利进行。

五、项目实施步骤1. 准备工作：成立项目领导小组，制定项目实施方案，进行项目招标，确定中标单位。

2. 外业调查：对城镇土地进行实地调查，收集土地利用现状、土地质量、土地利用规划等相关资料。

3. 内业整理：对收集到的资料进行整理、分析，建立土地数据库。

4. 定级单元划分：根据土地利用现状和土地质量，将城镇划分为若干定级单元。

5. 定级指标体系构建：根据土地定级原则，构建定级指标体系，包括自然属性指标、经济属性指标和社会属性指标。

6. 定级模型建立：根据定级指标体系，建立定级模型，对定级单元进行定级。

7. 定级结果验证：对定级结果进行实地验证，确保定级结果的准确性。

厦门市城镇土地基准地价一、厦门市城镇土地区域及级别划分A 区：鼓浪屿A1 :轮渡码头一海岸线一福州路（海底世界西北侧道路）一鼓新路—安海路—永春路—泉州路—鼓声路—海岸线（美华浴场、港仔后浴场、大德记浴场、复鼎浴场）—轮渡码头；A2 ：鼓浪屿除A1 以外的其他区域。

B 区：厦禾路—后埭溪路—铁路—万石山风景区界线（东坪山—阳台山—万石岩—警备区一带、鸿山公园、五老峰一侧）—芙蓉隧道—厦大校园路—厦大白城校门—白城人行天桥—海岸线—厦禾路B1 ：厦禾路—故宫路—新华路—镇海路—海岸线—厦禾路；B2 :厦禾路一后埭溪路一铁路一虎园路一钟鼓山隧道洞口一万石山风景区界线（警备区一带、鸿山公园、五老峰一侧）—芙蓉隧道—厦大校园路—厦大白城校门—海岸线—镇海路—新华路—故宫路—厦禾路；B3 :除B1 —B2以外的其它区域。

C 区:海沧大桥—仙岳路—思明区与湖里区交界线—嘉禾路—莲花南路—铁路—东坪山路—万石山风景区界线（火车站南广场—紫竹林寺）—铁路—后埭溪路—厦禾路—海岸线—海沧大桥C1 :湖滨南路一天湖路一白鹭洲路一湖滨南路一湖明路一槟榔路—莲岳路—莲花南路—铁路—东坪山路—万石山风景区界线（火车站南广场、紫竹林寺）—铁路—后埭溪路—厦禾路—湖滨西路—湖滨南路；C2 :思明区与湖里区交界线一狐尾山麓东南侧、观音山小区—体育路—湖滨东路—湖滨北路—莲岳路—槟榔路—湖明路—湖滨南路—白鹭洲路—天湖路—湖滨南路—湖滨西路—厦禾路—海岸线—思明区与湖里区交界线；C3 :嘉禾路一莲岳路一湖滨北路一湖滨东路一体育路一观音山小区外侧—狐尾山麓东南侧—思明区与湖里区交界线—嘉禾路；C4 :除C1 —C3以外的其它区域。

D区：枋湖北二路—环岛干道—文兴东路—前埔南区外侧、城市职业学院北侧道路—城市职业学院西侧—特殊教育学校南侧道路—源泉山庄南侧道路（含源泉山庄）—万石山风景区界线（云顶岩、梧村山—东坪山路二侧）—火车站南广场外侧—铁路—莲花南路—嘉禾路—SM 一期北侧—兴山路—仙岳路—铁路—枋湖北二路D1 ：嘉禾路—SM 一期北侧—兴山路—仙岳路—铁路—莲花南路—嘉禾路；D2 : （1）枋湖南路一金尚路一吕岭路一铁路一枋湖南路；（2）铁路—莲前西路北侧200 米处—环岛干道—文兴东路—前埔南区外侧—前埔南路—文兴西路—前埔西路—莲前路南侧200 米处—东浦路（红星安华小区东侧）—万石山风景区界线（梧村山—东坪山路二侧）—火车站南广场外侧—铁路；D3 :枋湖北二路一云顶北路一仙岳路一金泰路一吕岭路一环岛干道—莲前路北侧200 米处—铁路—吕岭路—金尚路—枋湖南路—铁路—枋湖北二路；D4 :枋湖北二路一环岛干道一吕岭路一金泰路一仙岳路一云顶北路—枋湖北二路；D5 :除D1 —D4以外的其它区域。

一什么是基准地价既土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。

基准地价不是具体的收费标准。

土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。

二基准地价的定义基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格。

基准地价是分用途的土地使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年期，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。

三基准地价的内涵是指决定其水平高低的具体条件指标,一般至少包括土地使用年期、开发程度和容积率三个方面。

1土地使用年期根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》12条规定，我国城镇国有土地使用权出让最高年限按用途分别为：(1)商业用地：40年(2)工业用地：50年(3)住宅用地：70年2 开发程度(1)商业用地：区域“六通” (通上水，通下水，通电，通讯，通气，通路)宗地内“场平”(2)住宅用地：区域“六通” (通上水，通下水，通电，通讯，通气，通路)宗地内“场平”(3)工业用地：区域“三通”(通水，通电，通路)宗地内“场平”；另加供热、供水为“七通”3容积率“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量：容积率=总建筑面积÷总用地面积(1)商业用地：2.5(2)住宅用地：1.2(3)工业用地：0.64 土地权利状况有偿使用(出让，转让，出租，抵押，作价入股)，无他项权利限制下一定年期的土地使用权价格。

四基准地价内涵的核心土地使用权价格，与一定的土地开发程度、一定的土地使用年限、一定的容积率共同构成基准地价内涵。

城镇基准地价评估（六）用市场交易资料评估基准地价1．基准地价测算区域的划分(1)以已划定的土地级别作为基准地价的测算区域；(2)没有划分土地级别的，按城镇土地条件相似和样点地价相近划分均质地域，作为基准地价测算区域；划分均质地域的城镇土地条件为地价影响因素中的区域因素和个别因素，划分方法为指标判别归类，将区域因素和个别因素相同的区域或区段作为一个均质地域。

(3)均质地域中样本数量较少，不能满足模型推断的样本需要量时，可通过均质地域同一性判别，进行适当归并。

2.样点地价计算（掌握）(1)用土地使用权出让资料计算地价根据土地使用权出让资料，按下式计算地价：V＝V T／S式中：V—单位面积土地使用权出让价格；V T——出让宗地总地价；S——出让宗地总面积(2)用土地使用权转让资料计算地价用土地转让方取得的资金或实物折价作为土地转让总地价，按下式计算地价：V＝V T／S式中：V——转让宗地单位面积地价；V T——土地转让方获取的资金或实物作价净收入；S——转让宗地总面积。

(3)用土地使用权出租资料计算地价土地使用权出租租金以实际签订出租合同中的租金为标准，按下式计算地价：V＝(R／S)×(1／r)式中：V——单位面积出租宗地的地价；R——出租方每年得到的资金或实物现值；S——出租的宗地面积；r——土地还原利率。

(4)用房地出租资料计算地价(5)用土地联营入股资料计算地价根据合同内容或双方的实际经营情况，按土地的年收益或入股比例分别计算地价。

①用土地入股取得的年收益，按下式计算地价：V＝(R／S)×(1／r)式中；V——联营土地单位面积地价；R——土地股每年分享的利润或股息；S——联营土地面积；r——土地还原利率。

②用合同规定的资金投入情况和分成比例，按下式计算地价：V＝C g×(r e／r c)×(1／S)式中：V——联营土地单位面积地价；C g——出资方的资本总量；r e——出地方利润分成量；r c——出资方利润分成量：S——联营土地面积；(6)用以地换房资料计算地价用出地方取得房地产的市场价格作为出让土地的总地价，按下式计算地价，V＝（S tb×P bs）/S式中：V——土地单位面积地价；S tb——转让土地方获得的建筑面积；P bs——单位建筑面积的平均售价；S——出让的土地面积；(7)用柜台出租资料计算地价①商店运营总费用计算根据商店建筑物特点，计算商店在一年经营中需支付的经营管理费、房屋建筑维修费及折旧费、房屋保险费、水电热等运营费、与租房有关的各项税费等，作为商店运营总费用。

基准地价既土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。

定义基准地价是各种用途土地的使用权区域平均价格，是地价总体水平和变化趋势的反映。

简单来说，基准地价就是土地的初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，如地在完成拆迁、平整等一级开发后，由市、县以上人民政府确定的平均价格。

基准地价按照不同的区域和不同的土地用途，分别确定平均价格。

[1]简介地价是土地在买卖、出让和转让等交易活动中所表现出的价格，是土地资产属性的直观反映。

而基准地价是在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的匀质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。

基准地价不是具体的收费标准。

土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。

基准地价因是平均价格，它的表现形式有级别价、区片价和路线价三种。

主要作用基准地价的主要作用为：反映土地市场中地价总体水平和变化趋势；为国家征收土地税收提供依据。

制订原则中国国各地城镇从20世纪90年代初开始制订基准地价，现已基本完成。

制订基准地价的技术有两条：一是在城镇土地定级的基础上，根据级差收益来测算；二是在未完成定级情况下，直接划定均质地域，根据市场交易资料来测算。

用得最多的还是第二条。

现在各地已初步进入定期修正、调整基准地价阶段。

遵循原则基准地价应按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地，具有同样的市场价格的原理进行确定。

北京市出让国有土地使用权基准地价表北京市出让国有土地使用权基准地价表(美元计价)单位:美元/平方米地价区类出让金基础设施配套建设费土地开发及其它费用商业公寓住宅工业市政及四源小区建设配套城镇拆迁费近郊区县征地费远郊区县征地费(1) (1) (1) (1) (2) (3) (4) (5) (6)一类400-680 380-580 250-340 40-70 68-100 20-50 740-980 20-56 -二类300-400 280-380 200-250 30-40 68-100 20-50 740-980 20-56 -三类250-300 230-280 125-200 25-30 68-100 20-50 740-980 20-56 -四类190-250 180-230 100-250 20-25 68-100 20-50 740-980 20-56 -五类125-190 125-180 75-100 15-20 68-100 20-50 740-980 20-56 -六类65-125 65-125 50-75 10-15 68-100 20-50 740-980 20-56 10-23七类50-65 40-65 20-50 5-10 68-100 20-50 740-980 20-56 10-23八类10-50 10-40 8-20 4-5 68-100 20-50 - - 10-23九类8-10 5-10 4-8 3-4 68-100 20-50 - - 10-23十类5-8 4-5 3-4 2-3 68-100 20-50 - - 10-23基准地价计算公式：(1)*容积率修正系数+[(2)+(3)]*容积率+(4)*调整系数+(5)或(6)=基准地价(每平方米用地)杭州市西湖风景名胜区基准地价标准杭州市西湖风景名胜区基准地价标准单位：人民币元/平方米土地用途一二三四五商业6400 5250 3360 2040 850综合6050 5040 3070 1910 8000住宅5450 4870 2690 1680 660说明1、本地价标准由土地开发成本、级差地租和市政配套费等三部分组成，这三部分在地价中所占的比例分别为45%、20%、35%。

城镇土地基准地价一、引言城镇土地基准地价是衡量一块土地价值的重要指标，它反映了土地的稀缺性和供求关系。

在城镇规划和土地资源管理中，了解和评估土地基准地价具有至关重要的意义。

本文将探讨城镇土地基准地价的定义、影响因素以及评估方法。

二、城镇土地基准地价的定义城镇土地基准地价是指在城镇规划区域内，依据土地的用途、区位、面积、质量、规划条件等因素，对土地使用权进行评估而得出的合理价格。

这个价格通常由当地政府或专业评估机构根据市场行情和相关法规制定。

三、城镇土地基准地价的影响因素1、土地用途：不同的土地用途会有不同的基准地价。

例如，商业用地、住宅用地和工业用地的基准地价会有所不同。

2、区位：土地的地理位置，如市中心、郊区、工业区等，对基准地价有显著影响。

3、城市规划：城市规划中的土地利用政策、交通设施布局等都会影响基准地价。

4、经济水平：地区的经济发展水平也会影响土地的价值。

5、政策法规：政府的土地政策、税收政策等都会对基准地价产生影响。

四、城镇土地基准地价的评估方法目前，城镇土地基准地价的评估方法主要包括市场比较法、收益还原法、成本逼近法和剩余法等。

这些方法各有特点，适用范围也不同。

评估时需要根据实际情况选择合适的方法。

1、市场比较法：通过比较类似土地的市场交易价格来评估基准地价。

这种方法需要大量的市场数据，但能够反映市场的真实情况。

2、收益还原法：通过估算土地的未来收益，并按照一定的折现率将其折现到当前价值来评估基准地价。

这种方法适用于有稳定收益的商业和住宅用地。

3、成本逼近法：通过计算土地的开发成本和预期利润来评估基准地价。

这种方法适用于新开发的土地或者没有市场参照物的土地。

4、剩余法：通过估算土地的剩余使用年限和预期开发价值来评估基准地价。

这种方法适用于具有潜在开发价值的土地。

五、结论城镇土地基准地价是衡量土地价值的重要指标，对于城镇规划和土地资源管理具有重要意义。

了解和评估土地基准地价可以帮助我们更好地利用和管理城镇的土地资源，实现城市的可持续发展。