基准地价和地价

基准地价、标定地价与监测地价的联动思考摘要：通过对我国地价成果工作的背景和比较研究，重点探讨了基准地价、标定地价和监测地价三种地价体系的技术要点差异。

从空间层次、更新频率、对区段/标定区域的要求、对标准宗地/地价样点数量的要求和评估方法的要求等方面进行了比较和分析。

同时，文章认为在制定地价成果过程中，这三种地价体系存在相互独立又相互补充的关系，形成了一种地价联动机制。

这种机制可以优化技术要点和方法，加强地价数据信息的共享和交流，提高地价成果的科学性、准确性和公信力，更好地服务于土地管理和城市发展的需要。

关键词：标定地价；基准地价；监测地价引言根据国土资源部等八部门联合印发的《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规[2016] 20号）和《国土资源部办公厅<关于加强公示地价体系建设和管理有问题的通知>》（国资厅发[2017]27 号）要求，各地要根据部、省有关要求按时完成基准地价的更新、发布，及时完成基准地价电子化备案，按要求开展公共服务项目用地、国有农用地基准地价的制订与发布工作，加快标定地价体系建设。

近年来，每年自然资源部发布的《关于自然资源评价评估工作的通知》中均提到推进标定地价、基准地价与监测地价的相关工作要求。

标定地价、基准地价与监测地价成果在评估工作中，有助于估价师宏观地、快速地了解和把握当地土地价格水平。

研究基准地价、标定地价、监测地价成果之间的联动机制可以帮助我们更好地理解土地市场的运行规律和价格形成机制，有助于政府更科学地决策和管理土地资源，促进土地市场的稳定发展。

具体来说，这种研究可以揭示不同地价指标之间的关系和影响因素，为政府制定土地供应计划、拍卖底价等提供依据，也为企业在土地市场上做出合理投资决策提供参考。

一、地价成果工作背景比较研究1.工作目的方面：标定地价的目的是为了确定待评估土地的市场参考价值，便于买卖双方做出决策；基准地价的目的是为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时规范土地市场价格，保持土地市场的稳定和健康发展，进而促进土地资源合理利用；而监测地价的目的则是根据市场价格的实时变化动态调整基准地价，反映土地市场价格的实际情况，有利于土地资源的保护和合理利用。

全国：大、中城市基准地价分析基准地价是指在城市规划区范围内，对现状利用和规划利用条件下，不同级别的土地或土地条件相当的均值地域,按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一时点上的一定年期的完整土地使用权区域平均价格,具有全域性、分用途、平均性、有限期、时效性等特点。

基准地价是政府制定管理措施和投资决策的依据，是评估宗地地价的基础；公布的基准地价，对土地利用、流动有引导作用，也是国家征收土地使用税的依据Q 基准地价的测算以土地的现状用途为主，采取土地使用价值评价和土地收益、地租、地价测算相结合的形式进行，根据城市条件和市场状况，选择相应的测算技术路线，对土地市场不发达，交易实例不多的城镇，以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价；对土地市场发达的城镇，则在划分均值地域的基础上，用市场交易价格资料评估基准地价；另外，还可在划分均值地域的基础上，用市场交易价格评估路线价。

我国城镇土地定级和基准地价评估工作始于八十年代后期，近几年来，我国土地市场体系的建设发展很快，市场日趋活跃，随之而来的土地评估工作也大量开展，目前全国城市和县城基准地价评估工作已基本完成，全国668个城市中的98%以上已完成了基准地价的初次评估，县城以下建制镇基准地价评估正在逐步开展，部分较早完成基准地价评估工作的市、县根据当地土地市场的发展和土地价格的变化，正在开展基准地价成果更新工作。

为了便于管理部门全面、系统、准确的掌握全国基准水平，现已建立基准地价档案数据库，将确认公布的城镇基准地价建档管理。

各城市的基准地价内涵有所不同，但随着规范化管理的需要，越来越多的城市按统一规定进行了基准地价的更新。

根据各地的实际情况，北方城市的基础设施配套程度为七通一平（路、上水、下水、电、讯、暖、燃气、土地平整）或六通一平（无燃气）；南方城市一般为六通一平（路、上水、下水、电、讯、燃气、土地平整）或五通一平（无燃气）；各城市的基准地价评估期日不同，但由于所采用的地价数据都是当地正在使用的实际数据，因此，在本次比较分析中末考虑期日修正；因各城市的基准地价表示形式（楼面地价、地面地价、平均容积率下的地价、特定容积率下的地价）、容积率、年期等有所不同，为使数据具有可比性，我们将各地基准地价统一修正到当地平均容积率下的各用途法定最高年限的地面地价，其用途按商业、住宅、工业划分。

基准地价表涉及土地用途、其他适用业态类型、地价及其含义一、商服用地：指主要用于商业、服务业的土地。

1、零售商业用地：以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场和加油、加气、充换电站等的用地。

其他适用业态类型：创意产品销售场所。

2、批发市场用地：以批发功能为主的市场用地。

3、餐饮用地：饭店、餐厅、酒吧等用地。

4、旅馆用地：宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地。

其他适用业态类型：培训中心，酒店，产权式酒店，旅游观光[景区内住宿、餐饮等服务设施(包括酒店、度假村等)、休闲观光农业（饭店、度假村等）]。

产权式酒店用地按“商服用地-商务金融用地”标准（含可分割销售情形）执行。

5、商务金融用地：指商务服务用地，以及经营性的办公场所用地。

包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所；信息网络服务、信息技术服务、电子商务服务、广告传媒等用地。

其他适用业态类型：文化创意（广告、多媒体、动漫、游戏软件开发、制作、建筑设计、专业设计），SOHO 公寓式办公，企业总部-经营管理总部类、下一代信息网络产业（通信设施除外）、新型信息技术服务、电子商务服务。

6、娱乐用地：指剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧、影视城、仿古城以及绿地率小于65%的大型游乐等设施用地。

其他适用业态类型：KTV、夜总会、杂技场，旅游观光（主题公园、影视城、仿古城）、休闲观光农业（休闲、表演、民俗观光设施等）。

7、其他商服用地：指零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融、娱乐用地以外的其他商业、服务业用地。

包括洗车场、洗染店、照相馆、理发美容店、洗浴场所、赛马场、高尔夫球场、废旧物资回收站、机动车、电子产品和日用产品修理网点、物流营业网点，及居住小区及小区级以下的配套的服务设施等用地。

其他适用业态类型：汽车4S店、健身会所，物流业[运输型物流项目，仓储型物流项目（商业仓储），陆地港、公路港等综合服务型物流项目]，会展中心。

二、住宅用地：指主要用于人们生活居住的房基地及其附属设施的土地。

第一章哈尔滨市第一节哈尔滨市哈尔滨市市区城镇国有土地使用权出让基准地价表1—1—1 城区基准地价表（单位：元/平方米）第二节阿城市表1—2—1 阿城市国有土地基准地价表（单位：元/平方米）第二节阿城市评估基准日：2003年3月31日第三节双城市表1—3—1 双城市国有土地基准地价表（单位：元/平方米）- 1 -- 2 -第四节 尚志市（单位：元/平方米）评估基准日：2003年3月31日第五节 五常市说明：1、五常市境外公司、企业、组织和个人、中外合资企业投资开发土地的，基准地价标准按此标准上浮10%执行。

2、土地进入市场要按标定地价计算，标定地价要在基准地价基础上根据相关宗地地价修正系数进行修正后产生。

第六节 呼兰县- 3 -第七节 宾县评估基准日：2002年9月30日第八节 方正县表1—8—1 方正县基准地价表（单位：元/平方米）由于得莫利服务区的服务项目、地理位置具有一定的特殊性，结合样点测算结果将其定为三级地；五级地：会发镇；六级地：大罗密镇、沙河子镇及各乡。

第九节 依兰县表1—9—1 依兰县基准地价表 （单位：元/平方米）注：其他镇所在地采用二级地标准，各乡采用三级地标准。

第十节 巴彦县- 4 -第十一节 通河县第十二节 木兰县评估基准日：2002年9月30日第十三节 延寿县表1—13—1 延寿县国有土地基准地价表 （单位：元/平方米）第二章齐齐哈尔市第一节齐齐哈尔市表2—1—1 齐齐哈尔市市区基准地价表（单位：元/平方米）2003年9月30日第二节讷河市表2—2—2 讷河市拉哈镇基准地价表（单位：元/平方米）- 5 -- 6 -表2—2—5讷河市全胜、二克浅、永丰、进化、太和乡表2—2—6 讷河市团结、同心、同义、长发、学田、孔国、九井乡表2—2—7讷河市和盛、清和、友好、巨和、兴旺乡第四节 龙江县评估基准日：2001年9月30日第四节依安县表2—4—1 依安县国有土地基准地价表（单位：元/平方米）第五节泰来县第六节甘南县评估基准日：2002年9月30日第七节富裕县表2—7—1 富裕县国有土地基准地价表（单位：元/平方米）评估基准日：2002年9月30日- 7 -- 8 -第八节 克山县表2—8—1 克山县克山镇基准地价表 （单位：元/平方米）表2—8—2 克山县各乡镇基准地价表 （单位：元/平方米）第九节 克东县表2—9—1克东县国有土地基准地价表 （单位：元/平方米）年3月31日第十节 拜泉县第三章牡丹江地区第一节牡丹江市第二节绥芬河市评估基准日：2001年9月30日第三节海林市评估基准日：2002年9月30日第四节宁安市表3—4—1 宁安市国有土地基准地价表（单位：元/平方米）评估基准日：2003年3月31日- 9 -- 10 -第五节 穆棱市第六节 东宁县评估基准日：2002年9月30日第七节 林口县表3—7—1 林口县国有土地基准地价表（单位：元/平方米）评估基准日：2003年3月31日第四章 佳木斯地区第一节 佳木斯市表4—1—1 佳木斯市国有土地基准地价表（单位：元/平方米）评估基准日：2001年10月31日第二节 同江市评估基准日：2002年3月31日第三节富锦市表4—3—1 富锦市城乡基准地价表（单位：元/平方米）说明：商业区含机关事业单位办公占地。

一什么是基准地价既土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。

基准地价不是具体的收费标准。

土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。

二基准地价的定义基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格。

基准地价是分用途的土地使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年期，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。

三基准地价的内涵是指决定其水平高低的具体条件指标,一般至少包括土地使用年期、开发程度和容积率三个方面。

1土地使用年期根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》12条规定，我国城镇国有土地使用权出让最高年限按用途分别为：(1)商业用地：40年(2)工业用地：50年(3)住宅用地：70年2 开发程度(1)商业用地：区域“六通” (通上水，通下水，通电，通讯，通气，通路)宗地内“场平”(2)住宅用地：区域“六通” (通上水，通下水，通电，通讯，通气，通路)宗地内“场平”(3)工业用地：区域“三通”(通水，通电，通路)宗地内“场平”；另加供热、供水为“七通”3容积率“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量：容积率=总建筑面积÷总用地面积(1)商业用地：2.5(2)住宅用地：1.2(3)工业用地：0.64 土地权利状况有偿使用(出让，转让，出租，抵押，作价入股)，无他项权利限制下一定年期的土地使用权价格。

四基准地价内涵的核心土地使用权价格，与一定的土地开发程度、一定的土地使用年限、一定的容积率共同构成基准地价内涵。

城镇土地基准地价一、引言城镇土地基准地价是衡量一块土地价值的重要指标，它反映了土地的稀缺性和供求关系。

在城镇规划和土地资源管理中，了解和评估土地基准地价具有至关重要的意义。

本文将探讨城镇土地基准地价的定义、影响因素以及评估方法。

二、城镇土地基准地价的定义城镇土地基准地价是指在城镇规划区域内，依据土地的用途、区位、面积、质量、规划条件等因素，对土地使用权进行评估而得出的合理价格。

这个价格通常由当地政府或专业评估机构根据市场行情和相关法规制定。

三、城镇土地基准地价的影响因素1、土地用途：不同的土地用途会有不同的基准地价。

例如，商业用地、住宅用地和工业用地的基准地价会有所不同。

2、区位：土地的地理位置，如市中心、郊区、工业区等，对基准地价有显著影响。

3、城市规划：城市规划中的土地利用政策、交通设施布局等都会影响基准地价。

4、经济水平：地区的经济发展水平也会影响土地的价值。

5、政策法规：政府的土地政策、税收政策等都会对基准地价产生影响。

四、城镇土地基准地价的评估方法目前，城镇土地基准地价的评估方法主要包括市场比较法、收益还原法、成本逼近法和剩余法等。

这些方法各有特点，适用范围也不同。

评估时需要根据实际情况选择合适的方法。

1、市场比较法：通过比较类似土地的市场交易价格来评估基准地价。

这种方法需要大量的市场数据，但能够反映市场的真实情况。

2、收益还原法：通过估算土地的未来收益，并按照一定的折现率将其折现到当前价值来评估基准地价。

这种方法适用于有稳定收益的商业和住宅用地。

3、成本逼近法：通过计算土地的开发成本和预期利润来评估基准地价。

这种方法适用于新开发的土地或者没有市场参照物的土地。

4、剩余法：通过估算土地的剩余使用年限和预期开发价值来评估基准地价。

这种方法适用于具有潜在开发价值的土地。

五、结论城镇土地基准地价是衡量土地价值的重要指标，对于城镇规划和土地资源管理具有重要意义。

了解和评估土地基准地价可以帮助我们更好地利用和管理城镇的土地资源，实现城市的可持续发展。

城镇基准地价和标定地价工作的重要意义-概述说明以及解释1.引言1.1 概述:城镇基准地价和标定地价工作是城市规划与发展中的重要内容，它们对于城市经济、社会和环境的可持续发展具有重要意义。

基准地价是指在一定的时间和空间范围内确定的土地价格，是城市土地利用、土地管理、土地评估和土地征收等一系列工作的基础。

而标定地价工作则是对城市土地市场进行监测和调节，保障土地市场的正常运行，促进城市土地资源的合理配置和利用。

本文将深入探讨城镇基准地价和标定地价工作的重要性，以及它们对城市规划和发展的影响。

文章结构部分的内容如下：1.2 文章结构本文将首先介绍城镇基准地价的概念和意义，深入探讨城镇基准地价在城市规划和土地管理中的重要作用。

接着，将详细分析标定地价工作在土地评估和经济发展中的重要性，探讨其对城市未来发展的影响。

最后，我们将结合城镇基准地价和标定地价工作，探讨其如何共同推动城市规划和发展。

通过这些内容的阐述，读者将更加深入地了解城镇基准地价和标定地价工作的重要性以及对城市发展的重要意义。

希望对您有帮助！如果需要对内容进行修改或补充，请告诉我。

1.3 目的:城镇基准地价和标定地价工作的重要性是为了建立一个科学、合理的土地资源管理体系，为城市规划和发展提供有力支撑。

通过对地价的研究和标定，可以更好地引导土地利用，促进城市的健康发展和经济增长。

目的在于确保土地资源的合理配置，并为城市规划和土地利用政策制定提供依据，以实现城市可持续发展的目标。

同时，城镇基准地价和标定地价工作也有助于保障公共利益，维护土地市场秩序，防止恶性竞争和滥用土地资源现象的发生，促进社会经济的稳定和可持续发展。

因此，我们有必要深入研究和重视这一领域的工作，以推动城市规划和发展朝着更加科学、合理的方向前进。

2.正文2.1 城镇基准地价的意义城镇基准地价是指在城市规划和土地利用中确定的一种基准性价格，是城市土地市场的价格指导标准。

其意义主要体现在以下几个方面：首先，城镇基准地价是城市土地市场的重要参考。

房地产：标定地价、基准地价、生地价、熟地价、土地出让标定地价是政府根据管理需要评估的具体宗地，在正常土地市场和正常经营管理作用：是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据;是清产核资中核定单位占用的土地资产和股份制试点企业土地作价入股的标准;是否行使土地优先购买权的衡量标准;是核定土地增值税和管理地产市场的具体标准;是划拨土地使用权转让、出租、抵押时，确定补交出让金的标准。

由此可以看出，标定地价实际上就是由评估机构评估、政府确认的宗地地价。

但这又与我国《房地产管理法》的有关规定有相符合。

按照该法，标定地价应该是各城镇标准(或标定)地块的价格。

这种价格可以是评估的，也可以是实际形成的。

只有这个意义上的标定地价才能用于定期公布。

基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。

基准地价因是平均价格，它的表现形式有级别价、区片价和路线价三种。

基准地价的主要作用为：反映土地市场中地价总体水平和变化趋势;为国家征收土地税收提供依据。

制订基准地价的技术有两条：一是在城镇土地定级的基础上，根据级差收益来测算;二是在未完成定级情况下，直接划定均质地域，根据市场交易资料来测算。

用得最多的还是第二条。

现在各地已初步进入定期修正、调整基准地价阶段。

基准地价是各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整(以下简称“七通一平”),或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整(以下简称“五通一平”)，在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。

基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。

楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。