集体农用地基准地价外业调查 意义

农村集体建设用地基准地价评估研究——以都江堰市为例的开题报告一、研究背景和意义：集体建设用地是指农村集体经济组织自主协商并决定，以村集体所有地、自然资源合法利用交换取得的用于供应集体建设用地的土地。

集体建设用地作为农村集体经济发展的重要手段，具有重要的经济、社会和政治意义。

然而，在集体经济逐渐发展和城市化进程逐渐推进的背景下，农村集体建设用地的规划与管理面临诸多挑战。

其中之一就是如何科学制定基准地价，实现协调发展。

目前，国家和地方对于集体建设用地基准地价的管理制度已经出台，但由于地理、经济、社会文化等因素的差异，各地在实践中仍然存在诸多问题。

比如在都江堰市的集体建设用地管理中，基准地价的评估体系尚未得到充分的完善，导致公示的基准地价存在不合理、不科学的问题。

这不仅会导致土地资源的浪费，而且会影响到农民的利益。

因此，本研究旨在以都江堰市为例，探讨农村集体建设用地基准地价评估的方法及标准，为当地政府解决基准地价评估存在的问题，推动集体建设用地规划与管理的科学化、规范化、可持续化发展，提高农村集体经济的发展水平。

二、研究内容和方法：本研究采用文献综述、实地调查、统计分析等方法，主要内容包括：1.分析国内外集体建设用地基准地价评估的相关理论和方法；2.梳理都江堰市集体建设用地管理政策及实施情况；3.通过实地调查与数据分析，总结都江堰市集体建设用地基准地价评估存在的问题，并提出改进措施；4.建立都江堰市集体建设用地基准地价评估的方法和标准，为当地政府制定集体建设用地规划提供参考。

三、预期成果：本研究的预期成果包括两个方面：一是总结集体建设用地基准地价评估的理论和方法，为后续研究提供参考；二是提出都江堰市集体建设用地基准地价评估的具体方法和标准，并将成果推广到其他地区，为农村集体经济的健康发展提供有益的参考。

集体建设用地基准地价评估体系构建集体建设用地基准地价评估体系的构建是为了更准确、更公正地确定集体建设用地的地价，保证土地资源合理利用和农民收益最大化。

本文将从需求背景、体系构建原则、评估指标和评估方法等方面进行阐述，以期为相关研究和实践提供参考。

一、需求背景集体建设用地是指农村集体经济组织按照国家法律和政策规定，将土地使用权授予其他组织或个人用于建设的土地。

随着我国城镇化进程的加快，集体建设用地的规模和价值不断增长。

当前存在着评估标准不统一、定价不科学、公平性和透明度不足等问题，给土地资源管理和农民权益保护带来一定的困扰，构建基准地价评估体系具有重要的现实意义。

1.科学性原则：评估体系的构建应有科学性的理论和方法支撑，充分考虑土地资源的自然属性、区位条件、经济潜力、市场需求等因素，保证评估结果科学准确。

2.公平性原则：评估体系的构建应公平公正，确保各类土地评估时基准地价的一致性，避免因评估结果不公平而引发各类纠纷或诉讼。

3.可操作性原则：评估体系的构建应具备一定的操作性，能够满足农民和政府等相关利益主体对集体建设用地基准地价的评估需求，并能够实际应用于评估实践中。

三、评估指标在构建集体建设用地基准地价评估体系时，需要综合考虑土地的自然属性、区位条件、经济潜力和市场需求等因素，建立相应的评估指标体系。

常用的评估指标包括：1.土地规模指标：包括土地面积、土地坡度、土地形状等因素，用于评估土地的利用潜力和开发难度。

2.土地位置指标：包括土地所处的区域经济、社会、环境等条件，用于评估土地的区域发展潜力和市场需求。

四、评估方法基于以上指标构建的集体建设用地基准地价评估体系，可以采用多种评估方法进行实施。

常用的评估方法包括：1.比较法：通过对比相似用地的交易价格或租金水平，推断目标用地的市场价值。

2.收益法：通过预测目标用地的收益水平，计算其未来现金流的现值，建立土地收益与地价之间的关系。

3.折旧法：通过评估目标用地所拥有的建筑物或其他设施的折旧残值，推断土地的地价。

农用地基准地价评估策略探讨摘要农用地基准地价不具有具体的评价收费标准，在土地使用权流转的过程中，基准地价会受到土地年限、土地面积、容积率、土地形状等多种因子影响。

因此，为实现农用地基准地价的公平、精准评估，相关部门和专家一直都在研究探讨农用地基准地价评估策略。

本文为研究农用地基准地价评估策略，围绕基准地价概念，评估原则进行分析，最后结合先进方法探讨农用地基准地价评估有效策略。

关键词：农用地；基准地价；评估我国正在加快农用地的合理化交易，从而促进土地流转，并且为农用地合理定价和交易构建公平和公正的渠道。

而其中，农用地基准地价的评估是极为关键的一环。

农用地基准地价合理评估，有利于保证农民的合法权益，继而实现土地市场标准化，为我国日后的土地交易发展打好基础。

而当前，我国部分地区关于农用地基准价评估缺乏经验，各地区评估标准不同，导致评估市场紊乱，严重影响到农用地合理建设工作。

因此，建设农用地基准评估策略，对于农用地市场化评估有非常重要意义。

1.基准地价的分析基准地价是当地政府根据土地等级不同、地域不同，根据土地相关经济算法而提出的基准价，是对一段时间内土地估价平均值的确定[1]。

基准地价是土地价格的一个常规指标，其具体是指反映不同级别土地农用对收益差异的数值。

但并非土地的真实价格。

土地价格在某种程度上是对土地收益情况的反映，其会受到土地周围自然条件以及社会经济发展等因素的影响。

当前，我国各地区农用地基准地价均按照《农用地估价规程》完成定价，该规范中指出农用地基准价应该根据土地权力期限、土地所属类型以及农田基础建设的基本情况而定[2]。

2.农用地基准地价评估原则分析农用地基准地价评估是根据相关规范和原则进行精准评估。

《规程》中的评价方法适合大部分农用地基准地价评估工作。

但是，实际上，农用地基准地价评估依然要根据实际情况进行判断，保证基准地价评估达到良好的状态。

实际上，农用地基准评价的过程中，应该在规范基础上遵循一定原则，才能够保证农用地基准地价评估良好完成，以下是对农用地基准地价评估进行分析。

27第2卷　第20期农村集体建设用地基准地价测算及其在土地流转中的应用吴小丹（福清市自然资源和规划局，福建　福清　350300）摘要：近年来，中央和各地方政府越来越重视农村集体建设用地的问题，使得有关农村集体建设流程也越来越规范。

在农村集体建设中，土地问题是农村用地建设体系中的关键一环。

在实际实施时，除了需要符合农村整体的发展水平之外，也一定要结合当地实际的发展情况。

本文就是以农村集体建设用地为切入点，主要概述了有关农村土地基准地价测算及其在土地流转中的应用两方面的问题。

全文通过对这两方面问题的讨论旨在为农村集体建设用地问题及土地流转的问题提出参考，最终可以更好地为农村集体建设服务，不断提高农村土地建设的综合质量。

关键词：农村集体建设用地；基准地价；流转；应用中图分类号：F301.2　文献标识码：A　文章编号：2096-6164（2020）20-0027-02现阶段我国正处于经济、政治、文化等各方面全面发展的转型的重要关键期，工业化和城镇化的程度正不断地加强，但随之也引发了各种各样的问题。

我国土地资源正面临着越来越大的环境和空间压力，并且在土地问题上出现了较为严重的供需矛盾。

虽然我国近几十年一直在努力完善有关土地使用权制度，并且这些改革措施也取得了重大的成就，但在具体的实际情况中，有关农村集体建设用地的规定不够完善，法律限制过多，导致在土地流转的问题上始终被限制甚至被禁止。

但在现阶段由于农村集体建设用地有了较大的增值空间，在实际交易中已经出现了大量的隐形市场，这些隐形市场的存在不仅会从根本上损害农民的经济利益，也会在宏观方面影响我国现有的土地市场的正常运行。

所以现阶段相关管理部门如何解决这些存在的问题已经成为较为重要的事情。

此外，农村集体建设用地中流转土地价格的确定也是一个重要的问题，因为流转土地的价格也就是所谓的基准地价的确定对于后续进行农村集体建设用地活动有着至关重要的作用。

1　农村集体建设用地流转的相关概念1.1　农村集体建设用地的概念农村集体建设用地一般是指：“农民集体所有的、一般是地处农村的、并经依法批准使用的兴办乡镇企业用地、村民自建住宅用地、乡（镇）村建设公共设施和公益事业建设用地”。

土地利用现状调查的意义和技术方法一、引言土地利用现状调查是指对特定地区的土地利用情况进行全面、详细的调查和分析，以了解土地资源的分布、利用状况及其对环境和社会经济发展的影响。

这项工作对于科学合理规划土地利用、保护生态环境、促进可持续发展具有重要意义。

本文将介绍土地利用现状调查的意义以及常用的技术方法。

二、土地利用现状调查的意义1. 了解土地资源分布与利用情况通过土地利用现状调查，可以全面了解特定地区不同类型土地资源的分布情况，包括耕地、林地、草地、建设用地等各类土地资源的面积和空间分布。

同时还可以了解到不同类型土地资源的利用方式和效益情况，为科学合理规划和管理土地资源提供依据。

2. 保护生态环境通过对土地利用现状的调查，可以了解到特定区域内各类生态环境类型（如湿地、森林等）的面积和空间分布，并评估其受到人类活动影响程度。

在此基础上，可以制定相应的保护措施，促进生态环境的恢复和保护。

3. 促进可持续发展土地利用现状调查还可以为区域的可持续发展提供重要依据。

通过分析土地利用现状，可以评估土地资源利用的效益和问题，为制定科学合理的土地利用政策和规划提供参考。

同时还可以了解到特定区域内不同类型土地资源的潜力和限制因素，为合理开发利用土地资源提供指导。

三、土地利用现状调查的技术方法1. 遥感技术遥感技术是一种通过对航空或卫星图像进行解译和分析，获取大范围、高精度的土地利用信息的方法。

通过遥感图像解译，可以获得土地覆盖类型、面积、空间分布等信息。

常见的遥感数据包括高分辨率卫星影像、航空影像等。

在进行遥感数据处理时，可以使用专业软件如ENVI、ArcGIS等进行图像分类和解译。

2. 地理信息系统（GIS）技术GIS技术是一种将空间数据与属性数据相结合进行管理、分析和展示的技术。

在土地利用现状调查中，可以利用GIS技术进行土地利用数据的存储、管理和分析。

通过将遥感数据与其他属性数据（如土地所有权、土地质量等）进行叠加分析，可以获得更全面的土地利用信息，并进行空间分析和决策支持。

城市周刊CHENGSHIZHOUKAN2019/12集体土地是我国土地公有制下的独特所有制形式。

改革和建立集体建设用地使用权市场流转制度，不仅是农村经济发展的迫切需要，也是社会主义市场经济完善的必然要求。

基准地价作为政府指导价，是政府规范土地市场管理的基础依据，对于显化集体建设用地市场价值，维护农村集体流转权益具有重要作用。

一、基准地价评估意义集体建设用地流转市场需要科学合理的集体建设用地定级估价方法。

对于当前处于隐藏性极强的农村集体经营性用地市场来说，建立统一规范的基准地价评估标准意义重大。

它既保障了农民经济利益不被侵犯和损害，也建立了农民监管集体建设用地市场的体系。

二、集体建设用地基准地价评估的问题1.缺乏相关法律配套,实施难度大。

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

”个别地区还出台了集体建设用地使用权流转管理办法等相关条例，加强了集体土地使用权流转市场管理。

但是，这些这些政策和研究只是一项探索性方法，由于缺乏一系列的配套措施，难以操作，使得流转行为难以正常化、公开化和透明化，导致集体建设用地流转交易隐形市场的形成。

2.集体建设用地分布零散,工作量大。

不同于城镇国有建设用地集中成片分布，集体建设用地除了个别区域属于集中使用区。

其他大部分的集体建设用地都属于零星分布地块，主要类型为零星宅基地和其他零星建设用地。

地块分布零散会加大基准地价评估过程中评估单元的确定、地价测算等步骤的工作量。

三、集体建设用地基准地价评估优化措施1.评估范围的确定。

工作人员一般情况下会采用以实现为单位，进行基准地价上的统一测算。

此时需要对建设用地进行划定上的处理，来确定具体的面积范围，建设用地的种类划分上，主要分为以下三种情况，首先，土地面积范围比较大的集体建设用地，这种土地在分布上比较独立，与此同时，面积也较其他集体建设用地面积要大很多。

浅析凌海市耕地地力调查与评价的应用及意义作者：赵华来源：《农业开发与装备》 2013年第2期赵华（辽宁凌海市农业技术推广中心，辽宁凌海 121200）随着测土配方施肥工作的开展，结合第二次土壤普查结果，凌海市耕地地力调查与评价工作2005年秋季开始到2008年8月结束。

这次耕地地力调查与评价的主要目的，是为了摸清凌海市耕地肥力状况及对全市耕地进行综合评价，按照一定的规则对耕地进行分级，以充分掌握凌海市耕地的总体状况。

为土壤资源合理利用，土壤配方施肥，搞好农田基本建设和提高科学种田水平提供依据。

为实现土肥信息化和农业现代化奠定基础。

主要应用在：1 合理利用土地资源，充分发挥各农用地生产潜力土地是人类生存的基础，承载着一切事物，而土地资源作为人类所利用之物，某种程度上决定着人们的生产和生活。

土壤作为土地资源的一种表现形式，它是农业生产的基础，又是农业劳动的对象和产物，是人们寄以生存的最根本的生产资料，因此土壤资源应用好坏，直接影响国计民生的大事。

这次耕地地力调查及评价，基本上查清了本市耕地地力状况，并对其进行科学的等级划分。

运用此次耕地地力调查与评价成果，一方面明确了今后对各种土壤的利用和改良的方向与措施。

另一方面也为今后合理规划与利用土地资源、发挥土壤和土地的各自优势，加速农业发展速度，提供了依据。

2 调整作物布局，合理轮作倒茬过去由于片面强调粮食作物生产，在栽培上以粮食作物为主的间、混、套的措施。

在多年种植高梁，玉米的情况下，使土壤肥力消耗较大，单一造成养份比例失调，地力得不到恢复，出现不同程度三类苗，病虫害逐年加重，对农业发展不利。

就目前施肥水平看，远不能满足作物生长发育的需要，合理轮作倒茬，对土壤肥力恢复有一定效益。

应推广。

玉米、大豆、高梁，三年轮作制，或王米、高梁、玉米、大豆，四年轮作制，更充分利用现有土地资源，均衡增产。

3 分区土壤养分管理，实现配方施肥产业化平衡施肥是一项复杂的系统工程，它不仅要考虑土壤的特性作物的需要，同时还要考虑环境的承载能力、作物的品质以及施肥方法和施用人员的知识层次。

关于集体建设用地土地定级与基准地价评估的思考一、产生背景1982年，我国城市土地国有制和农村土地集体所有制确立，在长期特殊的土地二元所有制下，城乡建设用地使用双轨并行，国有建设用地市场化程度不断提高，集体建设用地市场发育较慢，城乡土地市场发展不平衡。

2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》为集体建设用地制度的改革指明了方向。

2014年《中共中央、国务院关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》提出了引导和规范农村集体经营性建设用地入市的基本设想，明确了集体建设用地入市的范围。

2015年，在北京市大兴区等三十三个县（市、区）开展了农村集体经营性建设用地入市的试点工作。

2019年，新土地管理法明确指出，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

至此，集体建设用地入市法律基础已经建立，为规范集体建设用地使用权流转，推动土地制度改革顺利实施，优化城乡土地资源配置，必须建立一套完善的集体建设用地定级及价格评估体系。

二、定级方法（一）定级方法目前，我国仅出台了城镇土地、农用地分等、定级的技术标准，对于集体建设用地级别的划分尚无相关技术规定。

鉴于我国集体建设用地使用权流转还处于探索阶段，“以价定级”测算土地级别的条件还不具备，分析认为可以采用多因素综合评价法开展集体建设用地定级工作。

（二）定级流程（1）根据《城镇土地分等定级规程》、《农村集体土地评估技术指引》（中估协发〔2020〕16号）及相关文件，制定集体建设用地定级实施方案。

（2）选择编绘工作底图，根据土地利用现状变更数据、地籍图、规划图等资料，在综合取舍的基础上，编制定级工作底图。

（3）用特尔斐专家咨询等方法，科学的选择影响集体建设用地的定级因素、因子，并确定其权重。

（4）调查收集与土地定级因素、因子有关的资料及相应的社会经济资料。

农村集体建设用地基准地价评估问题初探0 引言党的十七届三中全会明确了建立城乡统一的土地市场,允许集体建设用地流转的农村土地政策改革方针。

“依法征收农村集体土地,按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿,解决好被征地农民就业、住房、社会保障。

”“在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外,经批准占用农村集体土地建设非公益性项目,允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。

逐步建立城乡统一的建设用地市场,对依法取得的农村集体经营性建设用地,必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权,在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。

”[1] “规范集体建设用地流转,逐步建立城乡统一的建设用地市场。

”“各地要充分依托已有的国有土地市场,加快城乡统一的土地市场建设,促进集体建设用地进场交易,规范流转。

” [2]土地作为特殊商品进入市场的核心问题就是产权的明晰和价格的确定。

但目前,我国的基准地价体系是相当不完整的,集体建设用地使用权价格体系还是空白。

目前关于农用地价格的评估研究较多,而对于农村集体建设用地价格评估研究较少,对其基准地价评估的研究更少。

因此,要将集体土地推入市场,当务之急是要尽快细化各种权利,建立相应的地价体系及地价评估方法。

1 农村集体建设用地的内涵农村集体土地建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资,进行各项非农业建设所使用的土地。

主要包括:乡(镇)村公益事业用地和公共设施用地,以及农村居民住宅用地。

集体建设用地所有权归集体所有,农民只享有使用权。

[3]2农村集体建设用地的特点2.1开发建设的随意性由于政府部门法律、法规的滞后,势必导致集体土地建设的规划不统一、用途不统一、功能不统一、模式不统一,正是这“四不统一”的现象,影响了集体土地市场健康发展。

2.2使用风险较大集体建设用地在使用上和国有建设土地相比使用风险较大,这是由于:1、使用权的取得没有法律、法规的充分保护;2、面对的所有权主体是农民集体且在土地的使用上可能有违规违法行为的存在;3、有些集体土地上的建设不符合土地总体利用规划和城市建设总体规划。

集体建设用地基准地价评估关键问题探讨——以广东省为例摘要：随着集体建设用地流转规模的不断扩大，对集体建设用地流转市场的管理显得日益重要。

本文根据广东省集体建设用地基准地价评估实践经验，对其存在缺乏明确的评估范围、级别划分难确定、对评估参数缺乏依据、交易样点较少等问题进行总结，并对明确评估范围、级别划分的合理性与调整、合理选取估价参数、针对性采集对地价样点资料等提出建议，以期为建立集体建设用地基准地价体系提供有力的参考。

关键词：集体建设用地；基准地价；评估；关键问题；措施近年来，随着农村土地产权制度不断改革，进一步强化土地资源要素市场化配置，国家对加强公示地价体系建设和管理越来越重视，同时，为有效的管理集体建设用地的流转，需要以农村集体建设用地基准地价为基础，制定合理基准地价，以期为集体建设用地使入市经营的提供依据[1]。

2016年，，《国土资源部办公厅关于部署开展2016年度城乡地价调查与监测工作的通知》（国土资厅发〔2016〕17号）文件提出“加快农村土地公示地价体系建设。

各省（区、市）自然资源部门应在‘十三五’期间探索建设农村土地公示地价体系，研究推进市、县制订集体建设用地和农用地基准地价”；2019年，《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）文件提出“继续完善规范城乡基准地价体系，全面开展集体建设用地基准地价制订工作”。

为落实国家相关工作部署，多个地区进行了集体建设用地基准地价制订试点工作，而广东省自2019年开始全面铺开部署该项工作，截止目前大部分县（市、区）基本形成集体建设用地基准地价初步评估体系。

但是，整体的集体建设用地评估体系还存在很多不足，同时，集体经营建设用地不断推行入市，评估体系会随着经济运行的发展模式出现更多新的问题，这就要求要从实践中不断探索完善集体建设用地评估。

本文以广东省集体建设用地基准地价制订实践经验为基准，探讨其评估关键问题，并提出合理建议，以期为完善集体建设用地基准地价制订工作提供参考。