集体建设用地基准地价评估体系构建

集体建设用地基准地价评估_方法与实证集体建设用地基准地价评估：方法与实证摘要：地价是城市规划和土地利用的重要参考指标，对于集体建设用地的基准地价评估具有重要意义。

本文首先介绍了基准地价的概念和作用，然后详细阐述了基准地价评估的方法与步骤，并结合实际案例进行了实证分析，旨在为理论研究和实际应用提供参考。

一、引言地价是指土地在市场经济条件下取得和转让所需支付的货币数量。

作为土地的一种经济属性，地价在城市规划和土地利用中具有重要的作用。

特别是对于集体建设用地，基准地价评估对于合理设置地价政策和实现土地资源的有效利用至关重要。

二、基准地价的概念与作用基准地价是指根据土地的利用性质、地理位置、市场供需情况等因素，以一定的计算方法确定的土地价格。

其作用主要有三个方面：一是作为土地征收和占用补偿的基础依据，为政府对土地的征收和补偿提供参考；二是作为土地使用权出让的拍卖底价，为土地出让价格的确定提供依据；三是作为土地市场的参考价格，为土地买卖交易提供指导。

三、基准地价评估的方法与步骤基准地价评估是一个复杂的过程，需要综合考虑多种因素。

以下是基准地价评估的基本方法与步骤：1. 收集基础数据：包括土地的性质、用途规划、地理位置、用地需求等相关数据。

2. 设定指标体系：根据评估的目的和对象，制定合适的评估指标体系，包括土地的地理特征、产业需求、交通便利度、用地供需关系等。

3. 评价模型建立：选择适当的评估模型，如回归模型、层次分析模型等，根据指标体系对土地进行多指标综合评估。

4. 模型参数确定：根据实际情况，确定模型中各个指标的权重和参数取值。

5. 评估结果分析：根据评估模型，得出基准地价的估算结果，并进行结果分析和解释。

四、实证分析本文结合某市的具体案例，进行了基准地价评估的实证分析。

在收集了相关数据后，根据土地的性质、地理位置、用地供需关系等因素，我们建立了基准地价评估的指标体系。

选择回归模型进行评估，根据实际情况确定了各个指标的权重和参数取值。

集体建设用地定级与基准地价评估技术指引（征求意见稿）为规范集体建设用地级别划分与基准地价评估（以下简称“定级估价”）技术行为，促进城乡公示地价体系一体化建设，制订本指引。

本指引的内容为集体建设用地在参照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）、《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）开展定级估价工作时，应特别关注的技术要点、技术环节和需强调的内容。

1.适用范围本指引适用于集体建设用地定级估价专业行为。

本指引所称集体建设用地，是指土地所有权属于集体经济组织，土地用途为建设用地，土地利用方式符合城乡土地制度、规划管制及相关政策要求的集体土地。

2.引用标准下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。

本指引颁布时，所示版本均为有效。

使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。

GB/T 18508-2014 城镇土地估价规程GB/T 18507-2014 城镇土地分等定级规程GB/T 21010-2017 土地利用现状分类集体土地使用权地价评估技术指引（征求意见稿）（中估协发〔2016〕18号）。

3.法律政策依据（1）《中华人民共和国物权法》（2）《中华人民共和国土地管理法》（3）《中华人民共和国担保法》（4）《中华人民共和国资产评估法》（5）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）（6）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）（7）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）（8）《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号）（9）《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）（10）《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）4.总则4.1 范围和对象的界定集体建设用地定级估价工作一般以区县（含县级市，下同）为单位开展，基准地价体系可根据实际情况选择以区县整体或其下辖的各个乡镇为评价对象设立，具体需根据区县所处区位、区县内部自然地理条件等的差异性、以及影响土地级别因素因子的一致性等分析确定。

集体建设用地基准地价评估体系构建随着城市化进程的加快，国家对城市集体建设用地基准地价评估体系的构建提出了更高要求。

基准地价是指土地的最低价格，也是土地的最低限价。

在土地市场中，基准地价直接影响着土地的交易价格和土地使用权的收益。

构建健全的基准地价评估体系对于保障土地市场稳定、促进土地资源有效配置和推动城市可持续发展具有重要意义。

本文将围绕着【集体建设用地基准地价评估体系构建】展开讨论。

一、基准地价评估的背景和意义城市集体建设用地基准地价评估是国家土地管理制度改革的重要内容之一。

城市土地是国家资源资产，城市土地收益归国家所有。

土地基准地价是国家对土地资源进行规划、管理和开发的重要依据。

在土地资源有限的情况下，合理确定土地基准地价有利于促进土地资源的有效配置，保护农民土地承包经营权，规范土地市场秩序，保障农民土地权益，推动城市建设用地的健康发展。

二、基准地价评估的主要内容1. 基准地价评估的指导思想基准地价评估应当贯彻科学发展观，遵循土地有限、土地资源的公共性和城市可持续发展的原则，合理确定土地基准地价，实现土地资源的最优配置。

（1）国家审定地价评估方法：国家审定地价评估方法是国家土地资源部门根据国家有关法律法规和政策制定的基准地价评估标准和方法。

国家审定地价评估方法应当科学合理，公平公正，保护农民土地承包经营权，维护土地市场秩序。

（2）土地市场交易价指标：土地市场交易价指标是土地市场交易价格的参考指标。

土地市场交易价指标可以通过土地市场价格、土地利用规划和土地资源价值评估等手段进行确定。

（3）农民土地承包经营权补偿标准：农民土地承包经营权补偿标准是指政府对征地拆迁、征收征用和调整土地利用等行为给予农民土地承包经营权的一次性补偿标准。

（1）基准地价评估的程序应当严格按照国家土地资源部门的规定进行，包括征地规划、土地使用规划、土地利用规划和土地基准地价确定。

（2）基准地价评估的责任应当明确，包括国家土地资源部门、地方土地资源部门和专业地价评估机构等相关部门和单位的责任。

集体建设用地基准地价评估体系构建随着城市化进程的不断推进和土地资源的紧缺，集体建设用地成为城市发展的重要组成部分。

为了合理确定集体建设用地的价格，保障农民土地权益，构建集体建设用地基准地价评估体系势在必行。

一、集体建设用地基准地价的概念与作用集体建设用地基准地价是指在一定时间范围内，根据土地利用状况、土地市场需求等因素确定的用于计算土地使用权出让金的基准价格。

集体建设用地基准地价的确定对于保障土地资源合理利用、农民土地权益保护具有重要意义。

1. 保障农民土地权益。

集体建设用地是指国家对农村集体所有的土地按照法定程序授予合作社、企事业单位等用于集体建设用地。

合理确定集体建设用地基准地价可以保证农民土地的价值得到充分体现，并提高农民土地收益。

2. 规范土地市场秩序。

通过建立基准地价评估体系，可以减少土地市场的不确定性，降低土地开发者和购地者的交易成本，并有利于土地市场的健康发展。

3. 促进土地资源的合理配置。

集体建设用地基准地价的确定可依据土地的利用状况和市场需求，推动土地资源的合理配置，提高土地利用效率。

二、集体建设用地基准地价评估体系的构建原则构建集体建设用地基准地价评估体系需遵循以下原则：1. 公正、公平。

评估体系应公正、公平，避免人为因素对土地价格的影响，确保土地资源的公平利用，保障农民的土地权益。

2. 适度提高。

基准地价的确定应考虑土地利用效益、经济效益等因素，确保农民土地收益适度提高，提高农民的积极性。

3. 具有可操作性。

评估体系的指标要具有可操作性，便于实施和监管，能满足实际操作的需要。

4. 动态调整。

基准地价评估体系应具有动态调整的机制，及时对市场需求和土地利用情况进行调整，确保基准地价的准确性和时效性。

三、集体建设用地基准地价评估体系的构建方法构建集体建设用地基准地价评估体系需要综合考虑土地利用状况、市场需求、经济效益等多个因素，并采用科学的评估方法。

1. 数据采集与整理。

通过调查和搜集土地资源、土地市场等相关数据，对土地利用状况和需求进行全面了解和分析，并对数据进行整理和统计。

集体建设用地基准地价评估体系构建随着城市化进程的不断加快，土地资源的利用和管理成为了城市发展中的重要问题。

在城市建设中，集体建设用地是一个重要的资源，其基准地价的评估是土地利用和规划的重要基础，也是城市发展的重要环节。

为了更好地促进城市建设用地的合理利用和规划，需要构建完善的集体建设用地基准地价评估体系。

一、对集体建设用地基准地价的理解和定义集体建设用地基准地价是指国家和地方政府依法确定并用于计征土地使用权出让金的最低价格。

集体建设用地基准地价的确定是为了合理地评估土地资源的价值，确保土地的合理利用和规划，同时也是衡量土地利用效益的重要指标。

1、满足城市建设需求：城市建设需要大量的土地资源支持，而集体建设用地基准地价的合理评估可以为城市建设提供有效的支持。

2、促进土地资源的合理利用：通过建立科学合理的评估体系，可以更好地促进土地资源的合理利用和规划，避免土地浪费和滥用。

3、保障土地利益的合法性：建立健全的评估体系可以有效地保障土地利益的合法性，防止土地买卖等行为中出现不公平现象。

4、促进城市发展和社会稳定：建立完善的评估体系可以更好地促进城市的发展和社会的稳定，为城市经济的不断发展提供有力支持。

1、确定评估指标体系：评估指标是评估体系的核心，需要确定包括土地位置、土地用途、土地规模、土地环境等一系列指标，通过对这些指标的综合考量来确定基准地价。

2、建立数据采集和整理体系：建立完善的数据采集和整理体系是评估的关键，需要收集土地资源的各类信息并进行有效整理，为评估提供依据。

3、确定评估模型和方法：确定合理的评估模型和方法是构建评估体系的关键步骤，可以采用市场比较法、成本法、收益法等多种方法，并结合实际情况进行综合评估。

4、建立评估机构和规范评估程序：为了保证评估的公正和科学性，需要建立专门的评估机构，并规范评估程序，确保评估结果的客观性和可信度。

四、推进构建评估体系的措施和建议1、加强政策支持：政府应出台相关支持政策，鼓励和引导各方参与集体建设用地基准地价评估工作，提高评估工作的重视度和有效性。

常州市集体建设用地基准地价制订研究作者：王文来源：《中文信息》2020年第07期摘要：为构建有效合理的集体土地价格评估体系，推动土地使用制度改革向纵深发展，本文从评估思路、级别划分、方法选取、地价水平分析把握、成果表达模式选取确定及其运用等方面进行探索研究，以期为全省加快推进集体基准地价体系建设提供借鉴思路和实践经验。

关键词：集体基准地价;思路体系;研析中图分类号：F301.2 文献标识码：A ;文章编号：1003-9082（2020）07-0-02一、引言新《土地管理法》于2020年1月1日起施行，其中一项重大制度突破：结束多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价、同等入市的二元体制，为推进城乡融合发展扫清了制度障碍，这是新《土地管理法》最大亮点。

农村集体经营性建设用地入市政策推行之后，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价，各地区将会充分利用好这一政策红利，因地制宜、多措并举有效推动此项工作落地深根，开花结果。

从而有力促进集体建设用地在土地市场的流动性、市场化与多元化，有利于形成工商企业的资本优势。

同时，对土地所有者——农村集体来说，为农村经济发展、农民收入提高以及投融资提供了强有力的支持，真正实现集体土地从资源、资产向资本迈进、显化。

如何全面推进农村集体经营性建设用地直接入市，这需要一揽子政策与机制予以支撑与保障，其中最关健的是探研制订集体建设用地基准地价，建立符合集体建设用地市场公开公平公正的公示地价体系，为确定集体经营性建设用地入市初始价格、土地增值收益调节金征收提供最为基础、有效的尺度工具。

常州市作为江苏省集体建设用地基准地价制订的试点区，在总结、借鉴中央改革试点地区武进区与成都市、南海区等农村集体经营性建设用地入市建立的城乡一体化基准地价标准与相关管理方法基础上，探索了集体建设用地基准地价评估技术思路与方法，为集体建设用地宗地价格评估提供依据，为建立城乡统一的建设用地市场提供决策支撑。

城市周刊CHENGSHIZHOUKAN2019/12集体土地是我国土地公有制下的独特所有制形式。

改革和建立集体建设用地使用权市场流转制度，不仅是农村经济发展的迫切需要，也是社会主义市场经济完善的必然要求。

基准地价作为政府指导价，是政府规范土地市场管理的基础依据，对于显化集体建设用地市场价值，维护农村集体流转权益具有重要作用。

一、基准地价评估意义集体建设用地流转市场需要科学合理的集体建设用地定级估价方法。

对于当前处于隐藏性极强的农村集体经营性用地市场来说，建立统一规范的基准地价评估标准意义重大。

它既保障了农民经济利益不被侵犯和损害，也建立了农民监管集体建设用地市场的体系。

二、集体建设用地基准地价评估的问题1.缺乏相关法律配套,实施难度大。

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

”个别地区还出台了集体建设用地使用权流转管理办法等相关条例，加强了集体土地使用权流转市场管理。

但是，这些这些政策和研究只是一项探索性方法，由于缺乏一系列的配套措施，难以操作，使得流转行为难以正常化、公开化和透明化，导致集体建设用地流转交易隐形市场的形成。

2.集体建设用地分布零散,工作量大。

不同于城镇国有建设用地集中成片分布，集体建设用地除了个别区域属于集中使用区。

其他大部分的集体建设用地都属于零星分布地块，主要类型为零星宅基地和其他零星建设用地。

地块分布零散会加大基准地价评估过程中评估单元的确定、地价测算等步骤的工作量。

三、集体建设用地基准地价评估优化措施1.评估范围的确定。

工作人员一般情况下会采用以实现为单位，进行基准地价上的统一测算。

此时需要对建设用地进行划定上的处理，来确定具体的面积范围，建设用地的种类划分上，主要分为以下三种情况，首先，土地面积范围比较大的集体建设用地，这种土地在分布上比较独立，与此同时，面积也较其他集体建设用地面积要大很多。

集体建设用地和农用地基准地价成果的建议集体建设用地和农用地基准地价是指根据国家规定的土地管理制度，对集体建设用地和农用地进行估价的结果。

基准地价是土地市场交易的重要参考依据，对土地利用、土地收益和土地资源的合理配置具有重要意义。

下面是关于集体建设用地和农用地基准地价成果的建议：1. 加强数据收集和分析。

基准地价的确定需要大量的土地市场交易数据以及相关的经济、社会和自然环境数据作为支撑。

各级政府部门应加强数据收集和整合，建立健全的土地市场信息系统，提高基准地价的准确性和可靠性。

2. 完善基准地价评估方法。

基准地价评估方法应科学合理，能够全面反映土地的市场价值和社会经济效益。

可以借鉴国际上先进的土地估价方法和经验，结合本地实际情况，建立适合的基准地价评估体系。

3. 加强基准地价的监测和更新。

土地市场的供求关系和价值变动日新月异，基准地价也需要定期监测和更新。

各级政府部门应建立健全的基准地价监测和更新机制，及时跟踪土地市场的变化，确保基准地价的准确性和时效性。

4. 提高基准地价公示的透明度。

基准地价的公示应当公开、透明，便于社会各界了解和监督。

政府部门可以通过官方网站、公告栏等形式，及时公布基准地价的成果和相关信息，接受社会各方的监督和意见。

5. 加强基准地价的宣传和解释。

基准地价作为土地管理的重要参考依据，对土地市场的稳定和健康发展具有重要意义。

政府部门应加强基准地价的宣传和解释工作，提高社会公众对基准地价的认知度和理解度。

6. 健全基准地价的使用机制。

基准地价不仅仅是用于土地交易的参考价格，还可以用于农地承包、土地征收、土地转让等土地管理活动中。

政府部门应建立健全基准地价的使用机制，使其能够更好地发挥作用，促进土地资源的合理配置和经济社会的可持续发展。

7. 提高基准地价的科学性和公正性。

基准地价的确定应当科学、公正，避免人为干预和利益输送。

政府部门应加强对基准地价评估过程的监督和管理，建立健全的考核和惩处机制，确保基准地价的科学性和公正性。

集体建设用地基准地价评估问题及对策摘要：为顺利推进农村地区集体建设用地基准地价评估工作，使农村地区集体建设用地使用更加规范，本文主要针对农村地区集体建设用地的类型以及基准地价评估工作中所面临的主要问题进行了探讨，有针对性的提出解决方案，以期为相关评估工作提供参考。

关键词：集体建设用地；基准地价；评估；策略伴随我国经济的平稳发展，城乡之间的发展差距也逐渐缩小。

积极探索分析农村集体建设用地基准地评估标准可以为城乡土地一体化建设以及推动农村土地改革提供重要的依据。

然而，我国目前更多的是对国有建设用地基准地价评估进行理论研究以及相关实践应用，而对农村地区集体建设用地基准地价评估还缺乏深入全面的研究，无法对其评估工作提供准确的参考依据。

基于此，必须对农村地区集体建设用地基准地价评估进行探讨，探寻规范性评价的方法，为促进集体建设用地基准地价评估工作提供有效的技术参考。

1 农村地区集体建设用地主要类型1.1盈利性质集体经营建设用地所谓盈利性质集体经营建设用地，主要是指村或者村企业用地，农民集体或者农民个人通过法人集体经营的土地集体所有的非农业建设使用土地。

伴随时代的进步，乡镇项目也发展迅速，为促进自身经济发展，村镇企业积极改革创新，向民营企业进行转型。

然而，有的村寨已经宣告破产，所以村级项目大幅度减少，大量土地被闲置，土地利用率非常低，导致了地球资源的巨大的浪费。

所以，促进村镇经济发展，提升农村土地利用率，将闲置土地转化成优质资产，是现阶段政府部门亟待解决的重要任务。

1.2福利性质农村宅基地所谓福利性质农村宅基地，主要是指根据相关法律法规，对于满足集体经济组织条件的人员划拨一定的公共土地，使其可以建造房屋，以此满足其生活需要。

对我国制定的农村土地制度而言，房屋制度具备福利特征，所以能够自由分配给其成员使用。

但是因为目前相当大一部分农村居民前往城市工作，导致许多住宅被闲置。

为有效解决此问题，国家出台了一系列政策来解决住房问题，但在实际转移中所面临的主要问题便是提升住房利用率。

集体建设用地基准地价评估关键问题探讨——以广东省为例摘要：随着集体建设用地流转规模的不断扩大，对集体建设用地流转市场的管理显得日益重要。

本文根据广东省集体建设用地基准地价评估实践经验，对其存在缺乏明确的评估范围、级别划分难确定、对评估参数缺乏依据、交易样点较少等问题进行总结，并对明确评估范围、级别划分的合理性与调整、合理选取估价参数、针对性采集对地价样点资料等提出建议，以期为建立集体建设用地基准地价体系提供有力的参考。

关键词：集体建设用地；基准地价；评估；关键问题；措施近年来，随着农村土地产权制度不断改革，进一步强化土地资源要素市场化配置，国家对加强公示地价体系建设和管理越来越重视，同时，为有效的管理集体建设用地的流转，需要以农村集体建设用地基准地价为基础，制定合理基准地价，以期为集体建设用地使入市经营的提供依据[1]。

2016年，，《国土资源部办公厅关于部署开展2016年度城乡地价调查与监测工作的通知》（国土资厅发〔2016〕17号）文件提出“加快农村土地公示地价体系建设。

各省（区、市）自然资源部门应在‘十三五’期间探索建设农村土地公示地价体系，研究推进市、县制订集体建设用地和农用地基准地价”；2019年，《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）文件提出“继续完善规范城乡基准地价体系，全面开展集体建设用地基准地价制订工作”。

为落实国家相关工作部署，多个地区进行了集体建设用地基准地价制订试点工作，而广东省自2019年开始全面铺开部署该项工作，截止目前大部分县（市、区）基本形成集体建设用地基准地价初步评估体系。

但是，整体的集体建设用地评估体系还存在很多不足，同时，集体经营建设用地不断推行入市，评估体系会随着经济运行的发展模式出现更多新的问题，这就要求要从实践中不断探索完善集体建设用地评估。

本文以广东省集体建设用地基准地价制订实践经验为基准，探讨其评估关键问题，并提出合理建议，以期为完善集体建设用地基准地价制订工作提供参考。

集体建设用地定级与基准地价评估技术指引（征求意见稿）为规范集体建设用地级别划分与基准地价评估（以下简称“定级估价”）技术行为，促进城乡公示地价体系一体化建设，制订本指引。

本指引的内容为集体建设用地在参照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）、《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）开展定级估价工作时，应特别关注的技术要点、技术环节和需强调的内容。

1.适用范围本指引适用于集体建设用地定级估价专业行为。

本指引所称集体建设用地，是指土地所有权属于集体经济组织，土地用途为建设用地，土地利用方式符合城乡土地制度、规划管制及相关政策要求的集体土地。

2.引用标准下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。

本指引颁布时，所示版本均为有效。

使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。

GB/T 18508-2014 城镇土地估价规程GB/T 18507-2014 城镇土地分等定级规程GB/T 21010-2017 土地利用现状分类集体土地使用权地价评估技术指引（征求意见稿）（中估协发〔2016〕18号）。

3.法律政策依据（1）《中华人民共和国物权法》（2）《中华人民共和国土地管理法》（3）《中华人民共和国担保法》（4）《中华人民共和国资产评估法》（5）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）（6）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）（7）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）（8）《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号）（9）《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）（10）《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）4.总则4.1 范围和对象的界定集体建设用地定级估价工作一般以区县（含县级市，下同）为单位开展，基准地价体系可根据实际情况选择以区县整体或其下辖的各个乡镇为评价对象设立，具体需根据区县所处区位、区县内部自然地理条件等的差异性、以及影响土地级别因素因子的一致性等分析确定。

2020年第09期ECONOMIC RESEARCH GUIDE总第431期Serial No.431No.09袁2020经济研究导刊在我国城乡二元结构的影响下，土地市场长期处于城乡分割的不平衡发展状态，严重阻碍了城乡间土地要素的流动，影响了城乡一体化发展。

十九大提出乡村振兴战略，要求深化农村土地制度改革，加快推进农业农村现代化，建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系。

2019年，通过的《土地管理法》修正案，主要涉及农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地改革等内容，这是加快完善现代市场体系，公平配置城乡要素资源，合理分配土地资源收益，实施乡村振兴战略的重要抓手。

在此背景下，有必要制定集体建设用地地价标准以指导和规范农村集体建设用地市场行为，促进农村集体建设用地市场平稳健康发展。

然而，因集体建设用地流转长期受到限制，其土地市场尚不完善，近年来集体建设用地基准地价体系研究才逐步开展，虽已开展了集体建设用地价格影响因素[1]、集体建设用地理论价格和市场价格[2]、农村集体建设用地流转价格的政策[3]等理论研究及试点地区的集体建设用地基准地价的实践探索，但目前尚未形成集体建设用地基准地价评估的技术标准。

而我国城镇国有建设用地基准地价评估体系研究起步较早，主要依据《城镇土地分等定级规程》《城镇土地估价规程》等规范，目前相关研究理论和方法较为成熟[4]。

从技术路线上来看，由适用于市场发育不完善时采用的“定级估价”方式扩展到了市场高度发育时可采用“以价定级”的方式；从评估用途来看，由商服、住宅和工业三种用途的基准地价逐步细化、扩大用途范围，增加了办公、科教、医卫慈善等用途的基准地价。

在应用方面，城镇基准地价成果在土地出让、转让、抵押等方面的地价评估与地价管理中得到了广泛的应用。

鉴于此，本文通过集体建设用地和国有建设用地的异同分析，参考城镇国有建设用地基准地价评估体系，针对集体建设用地的特点，探索研究适合于现阶段集体建设用地基准地价评估体系。

集体建设用地基准地价评估方法研究摘要：土地市场是我国现代市场体系的重要组成部分，推进土地要素的市场化配置是构建更加完善的要素市场化配置体制机制的不可或缺的重要方面。

目前我国正积极推进农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作，农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点，在我国土地制度改革中有着里程碑式的意义。

有的地区提前制定了农村集体建设用地使用权基准地价，在集体建设用地扭转过程中起到了良好的促进作用。

但很多地方还没有制定农村集体建设用地使用权基准地价或制定的不够科学合理，未能起到应有的作用。

本文就集体建设用地基准地价评估方法展开探讨。

关键词：集体建设用地；基准地价；评估引言随着我国国民经济的平稳运行，我国城乡发展差距越来越小。

国家已启动农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作。

农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点，在我国土地制度改革中有着里程碑式的意义。

有的地区提前制定了农村集体建设用地使用权基准地价，在集体建设用地扭转过程中起到了良好的促进作用。

但很多地方还没有制定农村集体建设用地使用权基准地价或制定的不够科学合理，未能起到应有的作用。

下面就集体建设用地基准地价评估方法进行探讨。

1集体建设用地基准地价的概念与内涵1.1集体建设用地基准地价的概念集体建设用地基准地价是在正常市场条件下，经依法取得的，适用于有偿使用目的的集体建设用地，在一定的土地开发程度、一定的土地容积率、一定的使用年期、某一估价基准日，土地质量相近、条件相似的各级别或均质地域内，同一土地利用类型完整的集体建设用地使用权的平均价格。

1.2集体建设用地基准地价的内涵集体建设用地基准地价的价格内涵主要包含以下几个方面：（1）评估期日设定。

因为土地价格在正常情况下存在上升趋势，因此，需要说明估价结果对应的具体日期。

（2）土地用途设定。

土地用途的设定根据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）标准确定，结合农村建设用地实际，一般分为商服用地、宅基地和工业用地。

Thoughts on the Construction of Standard Land Price Evaluation System of Unified Urban and Rural Construction Land——From the Perspective of Land
Rights and Functions
作者： 黄锐[1];王鑫淼[2];陈芳[1];杨叶[1];马贤磊[2]
作者机构： [1]江苏苏地仁合土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司,南京210095;[2]
南京农业大学公共管理学院,江苏南京210095
出版物刊名： 中国国土资源经济
页码： 51-55页
年卷期： 2020年 第5期
主题词： 城乡统一;基准地价评估体系;土地权利权能
摘要：乡村振兴和新型城镇化战略迫切要求构建城乡统一建设用地基准地价评估体系。

立
足“同权同价”的思想,文章在分析农村集体建设用地和城镇国有建设用地的土地权利权能差异
的基础上,提出以土地权利权能修正价格形成机制为导向,构建城乡统一建设用地基准地价评估体系的主要思路。

同时,指出构建城乡统一建设用地基准地价评估体系的核心是建立合理的城乡建
设用地土地权利权能修正指数体系,避免城乡建设用地价格机制的二分性。

最后从交易案例比较
和实地调查数据分析两个维度,提出该修正指数体系构建的主要措施。

集体土地级别基准地价评估的技术要点解析摘要：现阶段，社会进步迅速，我国的基础建设的发展也有了改善。

农用地基准地价评估的主要目的是科学管理和合理利用土地，提高土地利用效率，建立科学合理的农用地基准地价体系，从而推动农用地估价制度的发展和完善，同时为农用地使用制度改革、制定征用农地补偿方案、耕地占补平衡和基本农田保护制度等提供依据和价格参考。

目前，城镇土地基准地价体系已经较为完善，但我国农村地区由于农地评价理论和实践相对滞后，没有形成完整的农用地价格体系。

基于此，从剖析农用地基准地价评估的关键问题入手，探索了农用地基准地价的编制路径。

关键词：集体土地级别基准地价评估；技术要点；解析引言集体土地基准地价评估工作除了具有和城镇基准地价评估工作相同的特点之外，还有理论基础不完善、技术依据不足、评价方法不成熟等特点。

通过分析集体土地基准地价评估的工作重点，基于实践经验提出集体土地基准地价评估工作中存在的工作难点，并有针对性地从领导团队的成立、作业队伍的组建、评估方法的选择、评价体系的构建、评价参数的选取等方面提出解决集体土地基准地价评估工作中重点难点问题的应对措施。

1理论分析与经验借鉴目前学术界对农用地基准地价方面的研究，从基础资料收集到软件技术应用均有涉猎，代表性研究成果如下。

从基础资料收集方面入手，指出广泛收集社会、自然和经济等领域的资料是农用地定级估价研究的基础，并集中整理了农用地估价中所需的自然条件、图件、农用地利用、农用地的经济资料及其他资料等。

对农用地基准地价评估方法理论体系进行研究，从基础理论到实例举证，详细阐述了农用地基准地价的应用过程。

提出利用灰色模型与回归模型，对农用地基准地价评估进行比较分析研究。

农用地定级估价包含有大量的空间信息和土地的属性信息。

应用地理信息系统可以有效实现空间数据和属性数据的结合。

在农用地定级估价研究过程中借助GIS软件，实现了快速获取、处理、分析、输出信息的效果。

集体土地级别基准地价评估的技术要点解析摘要：集体土地基准地具备了城镇评估工作的基本特征，但除此之外还存在着评价方法滞后、技术应用依据不够、基础理论不完整等特点。

深入分析集体土地基准地评估技术要点，并根据实际情况提出相应的解决对策，通过团队打造、队伍成立、评估方式的抉择、构建优质的评价体系、选取有针对性的评价指数五大方面应对评估难点。

关键词：集体土地；基准地价；技术分析一、评估重点（一）准备工作参考相应规程，总结技术要点，总分为两大要点，即农用地基准地价评估以及集体建设用地基准地价评估。

每一要点主要有准备工作、资料整理、土地定级以及基准地价评估四个方面，其中每个环节内容比较复杂，还需进一步各方相互配合，同时每一阶段的数据计算量较大。

在这样的情况之下，在开展集体土地基准地价评估工作之前，要充分准备好相应工作，比如制度的制定、明确工作方案、分配好工作内容、掌握技术流程、构建专业组织等，全方位做好工作计划，以此提高工作的科学性和紧凑性。

就时间因素来说，评估准备工作时开始低价评估的前提条件，也是对工作进行有效的依据构建、任务分析以及梳理思路，尤其是评估思路和方法的抉择将直接关系着后期工作的质量和效率[[1]]。

（二）外业调查因为评估结果的真实性和精准性在很大程度上取决于基本资料的可靠性和系统性。

立足于级别基准地价，树立现阶段集体土地定级阶段所需资料：1 自然属性方面的信息资料，例如土壤、水文、地形地貌以及其后等。

2 集体土地利用类统计资料，例如农作物的单产、总产以及面积等。

3 集体土地社会经济类资料，比如灌溉、人均耕地、排水等要求，同时还要手机土地区位方面的信息，比如道路、交通的便利程度，中心城市的影响力以及农贸市场产生的作用等。

4 土地行政管理类资料，比如土地能够利用的总体规划、国土空间规划以及城市工体规划。

另外，还会涉及到自然灾害易发点资料、土壤基本资料、道路交通规划资料等。

因为这些资料大部分都是相应行政管理部门进行管理，而不是作业团队的一手资料，在作业过程中，还需要全面检查现场情况和实际资料，否则整体工作的科学性和可操作性将会受到负面影响[[2]]。

基准地价评估工作实施方案一、前言基准地价评估是城市土地管理和规划工作中的重要环节，对于合理确定土地使用权出让金、土地征收补偿费用以及土地使用权流转等具有重要意义。

为了规范基准地价评估工作，制定本实施方案，以确保评估工作的科学性和公正性。

二、评估范围基准地价评估的范围包括城市建设用地、农村建设用地以及其他用途的土地。

评估的地域范围应当是城市或者乡镇的行政区域范围内的土地。

评估的时间范围为近五年内的土地市场交易数据。

三、评估方法1. 数据收集：收集土地市场交易数据、土地调查数据、土地利用规划数据等相关资料。

2. 数据处理：对收集到的数据进行清洗、整理和分析，筛选出具有代表性的数据样本。

3. 评估模型建立：建立基准地价评估的数学模型，包括地价指数模型、回归分析模型等。

4. 评估结果验证：对建立的评估模型进行验证，确保评估结果的准确性和可靠性。

四、评估程序1. 制定评估计划：明确评估的目标、范围、方法和时间节点，制定评估工作的计划和进度安排。

2. 数据收集和处理：按照评估方法中的要求，收集和处理相关数据。

3. 模型建立和验证：建立评估模型，并对评估结果进行验证。

4. 编制评估报告：将评估结果整理成报告，包括评估的基本情况、方法、过程和结果等内容。

五、评估结果应用评估结果应当作为土地出让、征收、流转等工作的依据，用于确定土地使用权出让金、土地征收补偿费用等。

同时，评估结果也可以为土地利用规划、土地资源管理提供参考和支撑。

六、评估质量控制1. 评估数据的真实性和准确性应当得到保障，对数据进行严格审核和核实。

2. 评估过程应当公开透明，确保评估工作的公正性和科学性。

3. 评估结果应当符合土地市场的实际情况，具有较强的可操作性和指导性。

七、总结基准地价评估工作是城市土地管理和规划工作中的重要环节，本实施方案的制定旨在规范评估工作，确保其科学性和公正性。

希望各地能够严格按照本方案的要求进行评估工作，为城市土地管理和规划提供有力支撑。