香港又一城购物中心案例研究

香港又一城先介绍香港又一城发展商：太古地产主力店：欢天喜地溜冰场、影院、玩具反斗城、页一堂、玛莎百货、丰泽电器等店铺：近300家，其中约30家餐饮，电影院11厅，银行3家交通：地铁物业，850停车位定位：中高档设计：美国arq山坳里的又一城，曾经见过该建筑设计师，他说，曲线的建筑体及内部中庭，是依据地貌走向所迫而设计，结果却取得了很好的效果，但没想到国内有项目参考，人为地去照搬曲体中庭，结果使得内部动线规划出现严重问题。

咱中国人又被汗了一把。

又一城商场楼高7层，场内有超过200间商店，荟萃国际美容化妆品牌、环球中西食肆、全港最多银幕的电影院以及全港最大的溜冰场。

从深圳罗湖去又一城，不到半小时车程，九龙塘站出站即是。

又一城的美食广场(2006-12-26 14:28:20)转载▼美食广场进驻购物中心，几乎成为一种模式。

而美食广场自身就是一种模式。

在购物中心开发前期规划中，若要配备美食广场，必须充分了解美食广场模式特点尤其是工程技术特点。

1、要根据市场需求分析，设置美食广场规模，盲目贪大的失败例子多了。

非常重要！多大为宜呢？各项目不同。

但根据考察统计，以1500-3000平米为宜，3000平米的美食广场已经很大了，国内有超过者，经营情况并不理想。

即便在香港，如此大的人流量，又一城、apm、太古广场等购物中心，其美食广场也就2000平米左右。

2、在购物中心中的位置，重要性不必多说。

作为主力店，位于袋底，这已是游戏规则；所在楼层并不是关键，开发商不会傻到拿一楼或其他好位置来做吧，毕竟美食广场阻值是偏低的。

但原则上美食广场是不能在地下层的，除非未来的小商家全部用电作能源或者城市已开通天然气。

石油气不能下地下室噢！（深圳友谊城内的为食欢乐城就设在负一楼，不知道是怎样搞定验收的）3、美食广场格局形态：厨房相对集中，客席区开放式给各家共用，买卡充值消费，后勤通道隐蔽，后勤卫生间专用。

厨房面积紧凑，开放式加工工艺。

百强商业项目案例之十九——香港太古广场太古广场座落于港岛中区心藏地带的金钟，面积超逾五百万平方尺，是全球最大的市区商业及零售商场之一。

商场采用全天候式设计，场内空间宽敞，环境舒适，购物消闲选择包罗万有，是购物、消闲、饮食及娱乐的理想去处。

商场共分成四层，云集各国著名品牌及时装精品店，由时尚服装、珠宝首饰、古董摆设、影音器材、名牌手表，以至各国美食佳肴，均式式俱备。

场内的大型百货公司连卡佛更有各大名牌时装设计和品牌精品供顾客选购，包括男女时装、鞋及配饰、童装、水晶、家居摆设及珠宝首饰等；而香港西武提供的青年潮流服饰正好迎合新一代年青男女顾客。

太古广场不仅是一个购物饮食商场，更是一个娱乐及消闲理想之选，除有音响设备先进的电影院欣赏中外猛片外，广场更会定期举行各式表演节目及推广活动，如时装表演、专题展览、节日布置及音乐演奏等。

太古广场可说是一个充满时代气息及多元化的大型购物广场。

地址：香港金钟道88号太古广场作为香港购物中心物业发展及管理界的翘楚，太古广场某种意义上已成为内地购物中心同行必定朝拜进修的“圣地”和学堂。

历尽10多年香港经济气候的骤晴骤雨，太古广场以其别具匠心的设计布局、稳健有序的租赁经营、细水长流的租金回报，旧树开新枝，育出了太古城，结下了又一城。

而在广州，以天河城为样板，一场波及珠三角的造ＭＡＬＬ运动正在兴起蔓延——规模一个比一个大，出手一个比一个阔绰。

粤港两地购物中心营销的根本差距在哪里？为什么路径相同的运作过程中会结出不一样的果实？在香港，太古地产高级发展经理郝继霖与记者一席谈，悄然揭开了太古广场营销密旨。

豁然开朗的“到达”地少人多、城市空心化特征不明显、黄金商圈分布集中，导致穗港两地购物中心烙印着有别于欧美发达国家ＭＡＬＬ的特征——选点闹市而非城郊；多是利用商业裙楼，功能侧重商务、商业而非纯粹凸显休闲、娱乐、购物概念（如太古广场就是由4个塔楼和1个裙楼构成）；大多为楼层颇多的商场，少见以平面展开、两层为限的建筑。

香港又一城 FESTIVAL WALK 在购物中心内设计充足的停车位、有850个车位
香港又一城 FESTIVAL WALK 香港又一城考察总结：下阶段我们会将香港又一城成功的商业开发理念，结合常州市场具体情况，借鉴在常州又一城的操作中。

将常州又一城打造为一个全新的国际化时尚购物中心，用一种全新的购物理念来引导消费者享受生活、享受购物的乐趣，并成为知名品牌店的首选地, 消费者购物、就餐、娱乐、休闲的理想场所。

常州又一城将以其璀璨的时尚魅力，成为常州的新商业地标。

Thank You ！。

•项目名称：圆方购物中心
圆方项目介绍 项目简介
项目名称：圆方购物中心
•开业时间：2007年10月1日
•发展商：香港铁路有限公司
•投资额：N/A
•项目位置：香港九龙尖沙咀柯士甸道西一号
•区域特性：非核心商圈
•商业建筑面积：约11万平方米
•楼层：共4层（GF、L1、L2、RF）
•项目定位：高端奢侈型购物中心
•核心租户：The Grand Cinema、真冰溜冰场、
Metro Books、ThreeSixty、LV、Prada、Gucci、位置图
y
Versace、Escada、Lanvin、Mulberry、Tiffany、
Zara、H&M、丰泽电器、利苑酒家等
楼层平面
酒店及港景区环球贸易广场天玺
环球贸易广场
南停车场
及演艺广场
北停车场
及绿化园地幼稚园
擎天半岛
君临天下
游乐场
凯旋门
漾日居
LV
GUCCI
Prada
机场快线穿梭巴士站车站停车场
南停车场及演艺广场
北停车场
及绿化园地
溜冰场
过境巴士站影院
项目特色业态
精品超市（ThreeSixty）影院(The Grand Cinema)音像店(HMV)
国际一线品牌跨层店真冰溜冰场
项目亮点
卫生间是圆方一大亮点
10个卫生间共耗资1000万以五行元素为主题中庭布置及装饰物各有特色
水区
演萃广场
空中花园
金区木区火区土区
设有大面积天窗使得室内充满自然光。

【香港太古集团如何经营购物中心】香港太古集团在香港经营经营的购物中心，包括太古城中心，太古广场，又一城。

05年底在广州天河商圈建设面积10万平方米的太古汇广场。

太古广州代表处首席代表郝继霖，日前在深圳蛇口举行的“2005年中国商业地产开发与经营高峰论坛”上，讲述了太古广场的运作经验。

郝继霖归纳，商业地产的成功有赖于位置、设计和经营三方面的成功。

位置的成功主要体现在项目交通便利、可到达性强上。

太古地产在香港投资的商业地产项目全部是地铁上盖物业，有些还是地铁线路交汇处的物业。

太古广场通过预留足够多且宽敞的车位让有车的顾客总喜欢来，那些为节省空间减少车位的做法实际上是短视行为。

“我们认为一个商场最大的成功是‘回头客’多，而来去方便是顾客愿意回头的重要因素”。

设计的成功秘诀是尽可能创造更多的“地面”。

因为一层地面客流肯定最多，楼层越高租金越低，但太古的“又一城”总共五层商场，通过建筑设计安排让不同的交通工具都可以到达不同的楼层，这样每层都能给刚进来的顾客造成“地面”的感觉，租金落差就不那么大了。

在设计细节上有四方面要求：一是巧妙引导人流的分布；二是注意顾客视野的享受：扶手梯的位置必须在视野范围内，太古广场在开业3个月后曾为了加装一部扶手梯把某个位置的部分店铺关闭，因为那一带的店铺不容易被人看到，看不到的店铺就没人去；三是给顾客创造舒适的感觉：店铺要容易到达，走廊的阔度要适当，引入更多天然光线；四是注意空间感，低了太压抑，高了空空荡荡。

郝继霖指出，设计上的成功是产生“回头客”的另一决定因素。

经营方面，郝继霖强调五个方面问题：一是长期投资，太古地产做商场始终坚持“长期投资”的态度，不会拆零出售，既要养大也要养好。

二是把商场当成一个“生态机体”来看待，它有怀孕期(即设计阶段)、幼年期(即建设初期阶段)、成长期(即凝固阶段)和防衰老期(即持续阶段)，不同时期区别对待。

三是不做零售但要懂零售，知道商家怎么赚钱，才能在与之进行商务谈判时取得主动。

香港城市综合体的发展模式与特点香港研修班第二组（叶健、张嘉玲、张帆、苏为学、李前航、刘汉勋、陈顺生）香港地少人多，是世界上人口密度最高的城市之一。

有限的土地资源，造就了香港高密度城市形态的形成。

对土地的高强度开发利用以及充分重视建筑空间与城市空间的互动与融合，是香港商业地产的鲜明特性。

五天的培训学习，我们先后参观考察了太古又一城、太古城中心、I-Square 、朗豪坊等颇具代表性的商业地产项目，通过老师讲解以及组内讨论交流，我们对香港城市综合体的发展模式及特点有了较深入的认识和理解。

现将学习心得总结如下，以期对广百集团的发展提供切实的指导和借鉴。

一、选址原则：交通、交通、交通。

传统的商业地产选址重视地块的地理位置，即LOCATION、LOCATION LOCATION香港的商业地产在此基础上，发生了进一步的演化，提出了“交通、交通、交通”的原则。

在香港城市综合体的开发战略中，“交通”往往是最先要考虑的，也是最重要的因素，其重要性关系到项目建设的成败。

（一）借力地铁有数据显示，香港702 万居民，每天出行总次数加在一起超过1200 万人次，其中90%的人选择乘坐公交工具，而地铁和城铁出行量达到公共交通出行量的40%全香港近一半的人口居住在环地铁站500米的范围内，几乎所有常去的地方都有地铁到达。

因此，香港城市综合体的开发，往往是紧随地铁建设的脚步，基本上是地铁开到哪里，购物中心开发就跟到哪里。

香港购物中心的商圈呈现典型的地铁商圈特点，香港建在地铁轨道交通线路上的购物中心，占到总数的70%左右。

（二）多种交通方式立体融合在香港，建筑空间与城市公共空间的界限已越来越模糊，建筑综合体内容纳了更多的城市交通空间，除了地铁之外，越来越多的项目还将城市步行通道、城市休憩中庭、汽车停靠站、交通转换站等各种空间要素融入自身，组织成立体交通网络，供人们在其中穿梭与停留，以引导购买人流的形成。

太古又一城项目则是多种交通方式和谐立体融合的典范。

商业经典案例：香港又一城1.项目概况又一城由香港太古地产及中信泰富开发，位于九龙的中心地带，九龙塘又一村达之路80号，毗邻香港城市大学及又一城，属于地铁上盖物业。

又一城的业态设计很有特点，主力店是英国玛莎百货和百佳超市市场、大型溜冰场以及设置有2000个座位的电影院。

在名店方面，注重创新，引进全新组合的概念店，例如全球首间设有花店的agnesb店及由影音欣赏和电脑网络集成的咖啡店。

图1 又一城交通示意图2.周围环境西北部与公园相连，并有植被较好的高山景观，西南面与香港城市大学通过约80米左右的隧道与香港城市大学相连。

商场四周没有设计对外的小商铺，商场与周围环境显得非常相融，人在商场中随处可见到自然光和室外的树木，商场的风格与自然比较和谐。

图2 购物中心建筑与周边环境的结合3.建筑概况及风格又一城的建筑风格是现代简约风格，是一个由商场和写字楼的结合建筑，地形呈长方形，西高东低，占地面积约为2万平方米，商场共7层（地面层有5层），总建筑面积约为9.25万平方米，另外西北部建有4层写字楼，总建筑面积约为2万平方米，设有3层地下停车场，约850个停车位，1998年建成。

图3 外立面设计4.主题概念又一城的设计以围绕大自然及强调空间感为主，把自然光大面积引入室内空间。

购物中心以“无边无界，生活之态“为主题。

又一城是香港时尚的大型购物商场之一。

商场内有超过200间店铺、约30间中西食肆、11个银幕的电影院及全港最大的室内溜冰场，是集购物、美食、娱乐于一体的休闲购物中心。

又一城主要利用自然光及宽敞空间，营造舒适的休闲购物环境，人们置身其中，可以充分感受悠闲的购物乐趣。

图4立面引入阳光的设计手法5.档次定位经营的商品以大众档次商品为主，定位中档，主要依靠地铁和九广铁路及巴士站点汇聚人流。

6.交通又一城设有完善的公共交通网络，乘搭地铁及火车均可直达九龙塘站。

即使由港、九、新界甚至内地前来，都十分便捷。

7层商场中从最低一层起有5层可直接由外部导入人流。