2016年广州凯德广场云尚踩盘报告_项目业态分析

广州白云新城板块商圈调研（推荐阅读）第一篇：广州白云新城板块商圈调研广州白云新城板块商圈调研白云新城商圈位于广州市白云区，范围为黄石路以南、白云大道以西、机场高速以东、北环高速以北的区域。

其定位是广州北部重要的商贸文化区、都市副中心、白云区新中心、白云山西麓的宜居新城。

本次调研范围包括百信广场、白云万达、5号停机坪、凯德广场•云尚、绿地•缤纷天地以及一线临街商铺。

白云新城商圈版块调研项目分布图白云新城商圈发展白云新城十多年的发展，最早从一座百信广场开始。

作为白云商圈内第一个大型综合类购物广场，百信广场在2004年开张后就创造了百货零售业当年开业即盈利583万元的成功范例，而广百百货则以主力百货店的身份正式将版图扩张到了白云区。

如今十多年过去了，百信广场也成为了白云区发展为成熟的商业体。

自2012年后，白云新城已形成了万达广场、五号停机坪、百信广场三大综合体项目三足鼎立的局面，然而从客流量及营业额上来说，百信广场均远超前两者。

数据显示，百信广场东区场内日均客流量超过20万，节假日超过50万。

近几年,随着多个商业地产的入驻,白云新城商圈逐渐热闹起来。

2015年以前,白云新城商圈已有白云万达广场、五号停机坪和百信广场三大购物中心,现如今绿地•缤纷天地及凯德广场•云尚的加入，白云新城商圈正式进入“五虎斗”时代。

百信广场、万达广场、5号停机坪定位为中端消费群体，而绿地•缤纷天地、凯德广场•云尚则选择了中高端路线。

白云新城商圈分析商业综合体百信广场百信广场位于广州北白云区双核心商圈交汇处，地处商业核心地带，是机场高速、北环高速、内环高速、广深高速等众多公路从北部卫星城市直通广州的必经之站。

百信广场最初的定位是社区型购物中心，更多的是满足周边居民生活的基本需求，随着人流量越来越大，百信广场在休闲、餐饮方面已经不能够满足消费者需求。

百信广场二期也就应运而出，打造了1.1万平方米的百信时尚街，其后的百信广场三期又进一步增加了2.5万平方米的商业面积，引入了麦当劳、绿茵阁、味千拉面等餐饮品牌，耐克、阿迪达斯、歌莉娅、匡威等服装鞋类，以及悠游堂亲子游乐园、发型设计、美体SPA等生活配套商家。

凯德广场魅力城调研报告凯德广场力城调报告基本信息成都凯德广场魅力城于日正式营业凭借凯德商用成熟的商业运作以2013年4月27日正式营业，凭借凯德商用成熟的商业运作以及在成都的良好口碑效应，依托周边众多的大型居住社区，打造满足周边顾客餐饮，娱乐，休闲，购物需求于一体的家门口的国际化购物中心。

项目简介成都凯德广场魅力城位于成都市东南面三环路外侧，火车东站对面万科魅力之城成都凯德广场魅力城位于成都市东南面三环路外侧火车东站对面万科魅力之城万科路1号，占据城东南新兴黄金地段，毗邻成都东站高铁枢纽中心及地铁2号线。

以项目为中心辐射5公里，范围涵盖整个成都东村规划，部分东方新城规划，行政区域跨锦江区，成华区及龙泉驿区。

项目简介成都凯德广场魅力城是凯德商用继凯德广场金牛，凯德广场沙湾之后献给蓉城人成都凯德广场魅力城是凯德商用继凯德广场金牛凯德广场沙湾之后献给蓉城人民的又一力作，项目体量7.5万平米，商业业态汇集大型超市，时尚影院，品牌旗舰店，特色餐饮等于一体，是满足家庭所需，引领社区潮流，全心为社区居民打造一个家门口的国际化购物中心。

凯德广场魅力城共6个楼层，分别：B2停车场（停车位302个）B1魅力生活(超市，餐饮，生活配套)L1时尚前沿（时尚品牌，名品配饰，化妆品，精品鞋包，餐饮）潮动尚潮男行饰餐饮L2潮流动态（时尚品牌，潮流男装，流行配饰，餐饮）L3青春活力（运动，休闲，户外，儿童，餐饮）L4快乐驿站（时尚影院，娱乐，餐饮）区域主要楼盘分布区域内汇集万科，蓝光，绿地，首创等知名房产楼盘，如万科魅力之城（住户数量区域内汇集万科蓝光绿地首创等知名房产楼盘如万科魅力之城（住户数量10000户），卓锦城（住户数量10000户），锦江城市花园（住户数量8000户），比华利国际城（住户数量5200户）等。

最新动态-永辉超市，超五星国际影城新锐-卢米埃影城入驻凯德广场（影院未开中国生鲜超市龙头永辉超市超五星国际影城新锐业）永辉超市是福建省“商业流通及农业产业化”双龙头企业，目前全国开店数量已突破300家，被百姓誉为民生超市，百姓永辉。

凯德商业运营模式凯德商用项目简介凯德商用中国在35个大中城市拥有并管理着总物值541亿人民币的56个商业地产项目，总建筑面积576万平方米.2012年将开业7个项目，计划在3至5年内，内地的购物中心由现时56家增至100家，相应资产值达至160亿美元。

标志性项目包括：北京的凯德MALL•西直门（原北京嘉茂购物中心•西直门）、凯德MALL•望京（原北京嘉茂购物中心•望京）、北京来福士中心、上海来福士广场等。

凯德商业项目产品线凯德商业项目分布1、凯德商业的项目主要分布在环渤海区域、长三角区域、珠三角区域、成渝区域、中部区域，其中在北京、上海就拥有10个商业项目。

2、凯德商用的商业项目体量主要为4—8万平方米，定位中端，经营情况良好。

3、凯德广场和来福士广场在项目定位和项目体量上并无显著差异，其中凯德广场为纯商业项目，来福士广场为城市综合体中的商业项目。

4、凯德商业持有的商业项目总建筑面积约260万平方米。

^营模式如果说万象城像个资本家在做商业地产、万达像工厂在做商业地产、大古就像艺术家在做商业地产、凯德就像金融家在做商业地产、红星美凯龙就如农民在做、瑞安则如诗人在做文鹏鑫则是山寨厂。

凯德模式：地产开发+资本运作（基金模式）基金模式的产生背景1.持有物业占据大量现金流，公司面临租售两类业务现金流争斗的局面；2.亚洲金融危机凸显了公司高负债、低回报的经营问题。

这两方面促进了基金模式的形成凯德在中国的主要基金凯德置地中国住宅基金，凯德置地中国发展基金,嘉德商用产业中国发展基金，嘉德商用产业中国发展基金II,嘉德商用产业中国孵化基金，嘉茂零售中国信托，来福土中国基金，中信-凯德科技园区投资基金。

资金来源凯德运作模式凯德置地主要通过嘉德商业中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金进行资产收购，再让嘉茂零售中国信托（简称CRCT ）使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商业物业。

对于这些基金投资的物业，嘉茂零售中国（CRCT）拥有优先购买权。

武胜路凯德广场市场调研报告调查时间：2012年10月19日星期五一．地理位置武胜路位于武汉一环之内，汉正街上首，是联通武汉三镇的交通要道。

这里旧有一座武圣庙，此庙在清咸丰五年（一八五五）太平军进攻汉口时被焚毁，咸丰八年（一八五八年）又重建。

此处河边与对岸的渡口，旧时也称武圣庙码头，故此路取名武圣路。

七十年代初，取其同音，更名武胜路。

武胜路离武汉市最重要的两大商圈：武广商圈和江汉路商圈都不远。

此次的调查对象凯德广场以算得上是武胜路地区城市改造整体拆迁过程中商业进步的第一弹。

二．关于凯德凯德商用产业有限公司是以物业资产总值及地理覆盖范围计算，亚洲上市的最大购物中心开发商、拥有者及管理者之一。

凯德商用一体化的商场经营模式涉及商用地产投资、开发、购物中心运营、资产管理及基金管理等范畴。

凯德商用在亚太地区拥有及管理新加坡、中国、马来西亚、日本及印度五国内52个城市共101个商业地产项目，物业总值约307亿新元（1555亿人民币），总面积约858万平方米。

凯德商用的购物中心项目包括位于世界著名购物街道之一的新加坡乌节路的ION Orchard及狮城大厦、新加坡来福士城及克拉码头。

在中国的标志性项目包括北京凯德晶品购物中心、上海凯德龙之梦虹口和上海来福士广场、及成都凯德广场•金牛等。

其资产组合也包括位于马来西亚槟城的合您广场、日本东京的Vivit Square 及印度班加罗尔的Forum Value Mall。

凯德商用的主要经营策略是在于投资、开发及管理处于亚洲，以零售商用为主的多元化地产组合，并致力于强化本身在亚洲作为顶尖的购物中心开发商、拥有者及管理者的地位。

而武汉的新民众乐园也被收囊其中，凯德已经收购了民众乐园100%的股份。

三．商场外观武胜项目作为凯德商用中国在中区的旗舰项目，由英国SPARCH建筑设计公司设计，完全享有国际化标准，充分结合大武汉临江的特色，外观上是灵动的水域形式。

具有景观生态广场，亲水特色环境，层层开放式大中庭，云中徐徐慢步，一个郁郁叠翠的自然梦境，造就一个灵动水域的梦幻。

广州大型购物中心的经营状况分析及启示——以天河城广场、中华广场、万达广场为例从上世纪90年代末开始，伴随着经济的高速发展，人们生活和消费水平不断提高，消费的个性化时代也来临了，消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦。

另外，随着政府对城市的规划布局，城市区域功能日益凸现，这一系列因素，催生了越来越多的购物中心，比如天河城、中华广场等等，都属于业态复合度较高、规模面积较大且经营也较成功的购物中心。

本文将以天河城广场、中华广场、万达广场为例，通过对其经营状况的分析，结合我市实际情况，总结出大型购物中心在我市发展的启示。

一、购物中心的定义及特点（一）定义中国商务部对购物中心的定义为：多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。

这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。

（二）特点购物中心的本质特点是统一管理和分散经验的管理方式：1.管理者对购物中心实行统一的集中管理，产权统一。

2.购物中心的日常运行、保安、清洁、维修、进货和促销活动等都是有组织地进行，公共空间实行统一管理，供所有的零售商与购物者共享。

3.经营者不参与管理，定期向管理者交纳管理费用。

而所有者与管理者不参与经营，租金收入和经营状况并无直接关系。

二、广州大型购物中心的发展及经营状况我国商业发展一直滞后，一直到９０年代后期，零售业与批发业发生剧烈变革，传统百货公司在竞争中纷纷惨败，超级市场开始登上舞台。

而购物中心就在９０年代中期开始引入国内，广州的天河城广场则是我国最早的购物中心。

（一）天河城广场20多年来，广州作为珠江三角洲的区域中心城市，一直领改革开放和经济发展的风气之先。

作为商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物——超大型购物中心也最早在广州出现。

早在1996年，中国最早的购物中心——天河城就已投入使用，使广州的消费者通过它最早体验了超大型购物中心所带来的新的购物、消费和生活方式。