下载文档原格式
案例分析首先认识沈ＸＸ——“沈少爷”(该客户是先前在我们这里成交的一个房东，比较精明。
所有店员工当不下10个同事跟踪过，都是无果而终。
)是在1个多月前的一次带看中，为了大片撒网，大片捕捞，我打通了沈少爷的电话，详细询问了一下需求，推荐了房子，开始了第一次带看，由于他答应看房实在过于爽气……不免让人怀疑他是中介，所以决定一套钥匙房带他先逛逛，面谈之后觉得此人好忽悠，主要表现在自大，怕老婆（其实是女朋友），老实交代自己的月收入和感情史等等……初次建立信任关系成功。
(和客户初次见面中首先要建立信任度，信任度一旦即建立，你的成交就进了一步。
)此后集中几套房子带看了2组殷行路850弄的房子……房子性价比各方面都是可圈可点，我自认为匹配的还是相当准的。
（匹配一定要到位，即使不到位也要把客户的需求真正弄清楚，做好下次匹配的准备。
）一套2房的看完后立刻开始拉我谈价格，然后开始卡位，（卡位——别给客户太多的选择空间，谁先出价谁先死！）洗脑，此时他当即要求中介费打折，（别拿自己的钱让给客户作为成单的筹码）我明确跟他说：“大家都是出来混口饭吃的，你少给了，我吃什么，这么好的房子又不是卖不掉，你付我钱我帮你做事，就那么简单。
（做大做小——在客户面前做一个大角色或者实效角色，小杜在这里扮演了一个小角色，说自己也不容易，只是出来混口饭吃，让客户动了恻隐之心。
）你想你要是找个垃圾业务员，房价很高，中介费帮你打点折，你花的是冤枉钱，中介方是损失了一部分利益，但那根本不管你的事，你损失的更多！对中介只是少赚！对你来说则是多付房价钱！你乐意啊？我相信没人愿意去跟中介公司搞这中介费的事吧？…………”（让客户换位思考，告诉客户假如——好的业务员是会讲故事的业务员，给客户假设一种情况问他该怎么办）随之把他抬上一个很上档次，很高的一个地位和一个身价……当他飘飘然的时候告诉他，（当客户一旦丧失理智的时候，客户才是最冲动的，这个时候逼意向是最容易的。
新江湾城12条道路绿化改建实践探索本文以上海杨浦区新江湾城道路绿化改建为例，通过对道路行道树的更新、选择，搭配，从品种、色彩、土壤改良、盖板、机非带种植模式及后期绿化管养方面进行了有益的探索、实践与总结，旨在为申城道路绿化的营建探索一种新的推广模式与样板。
标签：行道树;土壤;一路一品;一路一色;统一规划;规模化随着“一带一路”“践行绿色发展新理念的诞生，加强生态环保合作，建设生态文明，共同实现“2030年可持续发展目标理念”，城市更新将成为上海城市可持续发展的主要方式。
【1】城市道路不仅需要满足城市交通流畅、安全、迅速、运输经济的要求，同时也应有益于使城市环境整洁、宁静、朴素大方和生动美观。
【2】结合杨浦区新江湾城12条道路绿化改建，将其作为一个创新探索契入点，针对如何选用合适行道树这一难题进行研究。
在方法、理念上力求突破传统，以科学、合理、崭新的视角来探讨一个可推广的城市道路绿化新模式。
一、项目概况（一）项目背景新江湾城总用地面积973.1公顷，规划定位“生态型、知识型、花园城区”为一体的新城区，“绿色、生態、多样性”为其特点。
经实地调研，原有行道树80%以上为香樟，色彩单调，且大部分行道树姿态差，土壤肥力差，垃圾多，长势弱，不符合《行道树栽植技术规程》基本要求。
因此，结合“全国园林街道建设和双创”要求，采取新的设计手法与理念，实现街区风貌协调、功能优化、环境优美，进一步提升区域人居品质、增加城市色彩、体现“温暖、时尚、安全”的街区道路特色景观。
（二）项目概况新江湾城12条道路绿化改建范围涉及淞沪路以西、江湾机场留用土地内的殷行路、殷高东路、三门路、学德路、国泓路、睿达路、政芳路、政云路、政青路、国安路、清流环二路、清流环三路。
总长约为12.375公里，改造绿地面积约为2.6万平方米。
12条道路分为“三纵、五横、两环”构架规划行道树。
二、营造实践（一）设计特色及方法“一路一品一色”、兼顾四季有景是本次道路改建的设计特色;“统一规划、分期实施;保留、延续、更新”是本次推行探索的新方法。
