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新江湾城的前世今生
朱群英
【期刊名称】《建筑材料装饰世界：建筑世界》
【年(卷),期】2007(000)001
【摘要】前世：长三角湿地生态系统湿地农业生态系统机场人工系统废弃地生态系统上海市区的东北角，有个地方叫江湾。
【总页数】2页(P14-15)
【作者】朱群英
【作者单位】无
【正文语种】中文
【中图分类】TU984.251
【相关文献】
1.新江湾城,新生态城——以"人与自然和谐"理念规划新江湾城的功效 [J], 洪崇恩
2.杨浦新江湾城街道:架起连心桥打通断头路 [J], 谢瑶
3.生态城区道路绿视率指标及测算方法初探——以上海新江湾城为例 [J], 杨天翔
4.杨浦区新江湾城街道人大工委多方参与齐发声协作共建奏和弦 [J], 张宁
5.中国世界史学科的前世今生——中国世界史学科的前世今生 [J], 郭小凌
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上海新江湾城的初步思考上海新江湾城是上海市于2024年启动的一个城市更新项目，位于杨浦区江湾镇，面积约为1977亩。
该项目计划将现有的老旧工业区进行改造，打造成集居住、办公、商业、文化等多功能于一体的宜居城市。
对于这一城市更新项目，我进行了初步的思考，以下是我的观点。
首先，上海新江湾城的打造能够有效改善区域的环境质量。
该地区原本是一个老旧的工业区，工业活动带来的污染问题相对较为严重。
通过进行城市更新，可以引入更多的绿化和环保设施，提升空气和水质量，改善居民的生活环境。
同时，通过更新工业设施，减少排放和废物产生，进一步降低污染的程度。
其次，上海新江湾城的建设有助于推动区域经济发展。
上海作为国际大都市，其城市经济发展迅速，需求不断增长。
而传统的老旧工业区往往存在产业结构不合理、产能过剩等问题，无法适应城市经济的需求。
通过城市更新，可以引入新的产业和业态，提升经济发展的水平。
同时，城市更新还有望吸引更多的企业和人才，促进区域的创新与创业，进一步推动经济的发展。
第三，上海新江湾城的建设可以提升居民的生活品质。
城市更新不仅仅是对建筑和设施的更新，更是对社区和居住环境的改善。
通过引入更多的公共设施和服务，如娱乐设施、健身设施、社区活动等，可以提升居民的生活质量，增加居住的幸福感。
与此同时，通过改善交通和基础设施，提高城市的可达性和便利性，也能够提升居民的生活质量。
第四，上海新江湾城的建设具有一定的历史文化价值。
江湾镇是上海市的一个历史悠久的地方，有着丰富的文化底蕴。
通过城市更新，可以保护和发掘区域的历史和文化遗产，建设具有地方特色的文化设施和景观，丰富居民的文化生活。
同时，这也有助于提升区域的文化吸引力，在文化产业和旅游业方面发挥作用。
最后，上海新江湾城的建设需要充分考虑可持续发展的原则。
城市更新在推动经济发展的同时，也需要关注环境和社会的可持续发展。
需要通过科学的规划和设计，合理利用和保护资源，提高能源和资源利用效率，降低对环境的影响。
上海新江湾城总体介绍新江湾城地处上海中心城区北部，位于黄浦江滨江开发带的北端，规划范围东起闸殷路，南至政立路，西达逸仙路，北抵军工路，用地总面积约9.45平方公里。
在注意保护和利用地区自然生态环境的基础上，以网络状水系和绿化系统为骨架组织城市用地布局，其中居住用地约3.66平方公里，公建用地约0.19平方公里，教育用地约0.41平方公里，道路用地约1.13平方公里，公共绿地面积大于1.89平方公里，水域面积大于0.77平方公里。
新江湾城将建设成为上海中心城区内最大的融生态型住区、知识型园区和花园城区为一体的新城区，成为21世纪上海城市发展的新典范。
历史文脉新江湾城地处上海十一个历史风貌保护区之一的江湾历史文化风貌保护区，历史上曾经是30年代“大上海都市计划”的组成部分，是上海城市发展史上的“黄金宝地”；新江湾城的规划范围涵盖中国顶尖名校复旦大学新校区，是上海中央智力区的核心组成部分；新江湾城契入五角场市级商业中心，共同构筑“知识杨浦”的集中商务高地；新江湾城拥有上海城区范围内唯一的一块“自然湿地”，以及林灌型、森林型、农田型等多样性生态系统，动植物种类十分丰富，是一处“天人合一”的诗意栖居之地。
开发由来新江湾城原为空军部队江湾机场，根据1986年国务院和中央军委的联合批复，交付上海市政府作为城市建设开发用地。
为了实现陈良宇书记和韩正市长提出的“将新江湾城建设成21世纪上海的花园城市和生态居住区”的目标，新江湾城结构规划实行了国际方案招标征集，吸纳国际城市规划先进理念，对原江湾机场用地结构进行了调整和优化。
珍惜这一方水土——江湾机场地区生物多样性保护调查引言：在上海这个寸土寸金的大都市，为了保护一块湿地，而付出巨大经济代价，值得吗？背景：漫步在上海东北的淞沪路上，放眼西望就能看到已废弃的原江湾机场，占地约9.5平方公里。
从上个世纪90年代起，这里逐渐变迁，已形成一块拥有数十个小水体的自然湿地，默默地为周围百万居民调节气候、净化水体，是上海重要的“绿肾”，是任何一块公共绿地都不能取代的。
新江湾城新江湾城地处上海中心城区东北部，总占地面积9.45平方公里，原系江湾机场的旧址，是上海市区唯一一块自然生态“绿宝石”。
城区中规划了江湾天地、复旦大学江湾校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务中心等六大板块，以及生态走廊、文化中心、极限运动中心等特色生活配套。
杨浦新江湾城作为一个以中、高档住宅为主的知识型、生态型大型花园式国际社区，在第三代国际社区的建设中备受瞩目，比肩之前的古北与联洋。
以“生态、人文、信息、低碳、资源”五大指标为评判体系的国际化社区标准论，决定了新江湾城土地的稀缺性和价值空间。
目录1凤凰涅槃新锐崛起新型样板巨头云集国际豪宅2未来中心3高端商务4历史文脉5湿地公园6设计理念7奢华豪宅1凤凰涅槃2011年3月末新江湾城部分楼盘价格借力2010年上海世博会，新江湾城第三代国际社区，新江湾城呼声最高。
在此背景下，上海国际社区建设机遇、国际社区建设标准等问题成为城市热点。
在由中国房地产业协会、上海市房地产行业协会、杨浦区人民政府联合主办，中国房产信息集团（CRIC）、太立德仁公关传播机构共同承办的中国（上海）第三代国际社区发展高峰论坛上，与会专家一致认为，新江湾城具备了国际社区的天时地利人和。
新江湾城大型公共绿化率将达到20%，公共水系将达到8%，功能区绿化率将达到35%，城区绿化覆盖率将达到60%左右。
5平方公里的城区，约有1平方公里为公共绿化和水系覆盖，这在上海中心城区的社区中是绝无仅有的。
随着新江湾城中高档产品的不断涌现，区内优越的生态环境、人文氛围和生活品位展露无遗，其必将成为名副其实的高尚低碳型第三代国际社区标杆。
新锐崛起改革开放的大背景、虹桥机场等因素，促成了第一代的虹桥、古北地区；而浦东开发、制造业的聚集，造就了第二代的联洋、碧云，经过以上的两次飞跃上海的国际社区从无到有、逐渐成熟。
然而随着上海国际化进程的加快，市场对于国际社区的理解和要求也在发生变化经过20年的发展，第一代、第二代产品已经难以满足低碳环保的国际新趋势，而且开发已逼近饱和，出现几乎没有土地储备和罕有新房可售的窘境。
新江湾城板块巡礼——绿色生态港国际智慧城新江湾城板块位于杨浦区东北角，总规划面积约9.45平方公里，规划人口6-8万，自1996年开始规划，2004年7月方案确定并开始推地，2005年起珠江、华润、绿城、仁恒、中建、三湘等分别拿地开建，开启了品牌开发商扎堆新江湾城的“造城”行动。
据上海搜房网数据监控中心对新江湾城板块2006年-2011年5月的成交统计来看，该板块在近5年半的成交里共成交了住宅106.5万方，其中成交峰值爆发在2007年，全年共成交了25.2万方；2008年受调控影响成交大幅锐减至9.5万方；2009-2010年则保持在20-23万方的年度成交量；2011年前5个月也已经有8.1万方的成交量，市场表现较为平稳。
从成交价格走势来看，2006年-2011年5月该板块一直呈稳健增长态势，5年半下来累计上扬了361.82%。
其中增长最快的年份是2010年，成交均价从2009年的22625元/平直接飙升至40699元/平，年度上涨幅度超过80%。
进入2011年板块成交均价继续上扬，截止5月板块均价已升至46607元/平。
上海搜房网数据监控中心分析师雷琪指出，新江湾城板块是是目前上海市区最大的一块成片开发的土地，这块原生态土地经过5年多的打造，已经华丽变身为沪上大牌豪宅最为密集的区域，公园、学府林立，豪宅比肩，成为上海一个新生代的国际级社区。
事实上，在这块土地上先后诞生过6块地王，开发商对其地域价值的认同也可见一斑。
据上海搜房网数据监控中心截止6月21日统计，目前新江湾城板块在（待）售项目有12个，此外还有1个地块尚未开发。
在(待)售的12个楼盘中，纯别墅项目2个，纯公寓项目5个，别墅公寓混合项目5个。
搜房网分析师雷琪指出，整体来看新江湾城板块在（待）售的12个项目，可以发现一个共同点，这些项目都以大户型房源主打，主力户型面积在120-300平米；除了面积上走大平层路线外，板块新盘还走上了精装豪宅之路，这12个项目中70%是精装或全装交付，品质较高。
新江湾城新江湾城地处上海中心城区东北部，总占地面积9.45平方公里，原系江湾机场的旧址，是上海市区唯一一块自然生态“绿宝石”。
城区中规划了江湾天地、复旦大学江湾校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务中心等六大板块，以及生态走廊、文化中心、极限运动中心等特色生活配套。
杨浦新江湾城作为一个以中、高档住宅为主的知识型、生态型大型花园式国际社区，在第三代国际社区的建设中备受瞩目，比肩之前的古北与联洋。
以“生态、人文、信息、低碳、资源”五大指标为评判体系的国际化社区标准论，决定了新江湾城土地的稀缺性和价值空间。
目录1凤凰涅槃新锐崛起新型样板巨头云集国际豪宅2未来中心3高端商务4历史文脉5湿地公园6设计理念7奢华豪宅1凤凰涅槃2011年3月末新江湾城部分楼盘价格借力2010年上海世博会，新江湾城第三代国际社区，新江湾城呼声最高。
在此背景下，上海国际社区建设机遇、国际社区建设标准等问题成为城市热点。
在由中国房地产业协会、上海市房地产行业协会、杨浦区人民政府联合主办，中国房产信息集团（CRIC）、太立德仁公关传播机构共同承办的中国（上海）第三代国际社区发展高峰论坛上，与会专家一致认为，新江湾城具备了国际社区的天时地利人和。
新江湾城大型公共绿化率将达到20%，公共水系将达到8%，功能区绿化率将达到35%，城区绿化覆盖率将达到60%左右。
5平方公里的城区，约有1平方公里为公共绿化和水系覆盖，这在上海中心城区的社区中是绝无仅有的。
随着新江湾城中高档产品的不断涌现，区内优越的生态环境、人文氛围和生活品位展露无遗，其必将成为名副其实的高尚低碳型第三代国际社区标杆。
新锐崛起改革开放的大背景、虹桥机场等因素，促成了第一代的虹桥、古北地区；而浦东开发、制造业的聚集，造就了第二代的联洋、碧云，经过以上的两次飞跃上海的国际社区从无到有、逐渐成熟。
然而随着上海国际化进程的加快，市场对于国际社区的理解和要求也在发生变化经过20年的发展，第一代、第二代产品已经难以满足低碳环保的国际新趋势，而且开发已逼近饱和，出现几乎没有土地储备和罕有新房可售的窘境。
同时在上海“两个中心”建设的要求下，上海未来最需发展的现代服务业和与之配套的国际化社区需要更加坚实、与时俱进的生态型物质载体。
“放在世博会的大环境下，就很容易理解上海第三代国际社区出现的历史机遇了。
”中国房产信息集团（CRIC）联席执行总裁丁祖昱认为，2010年，走向世界的上海需要与其国际化生活和地位真正配套的、与时俱进的社区载体，国际社区亟需第三次升级。
与前两代国际社区在外籍人群聚集和产业带动基础上形成不同，新江湾城第三代国际社区是倚靠自身优越的生态环境、规划标准、产业基础、生活配套等基因，社区建设品质和管理模式与国际标准及趋势接轨，而被市场认定的一个高品质居住地。
第三代国际社区在形成基础上更能体现国际社区高品质的内涵，更能体现当下低碳环保的国际趋势，使来自不同国家、不同背景的人士更能够和谐地生活在一起。
新型样板中国房地产测评中心主任龙胜平博士在新江湾城建设实践研究的基础上，提出了以“生态、人文、信息、低碳、资源”五大指标为评判体系的国际化社区标准论。
龙胜平认为，生态环境是新江湾城拥有的不可复制的优势，这决定了新江湾城土地的稀缺性和价值空间；而地处上海高校集中区，文化多样性、包容性、认同度以及归属感，奠定了新江湾城的人文价值；而各类资源类指标，包括教育、医疗、交通、休闲等配套，新江湾城也领先独具优势。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成指出，新江湾城源自水乡的自然骨架和国际化的城市空间相融，在全球化时代的世界，创造了地方文脉和国际标准相结合的人居新典范。
其环境、经济、生活多目标平衡协调的土地成片开发，为在城市化勃兴的中国实现可持续发展，探索出最有前途的城市空间拓展模式。
“在上海中心城区，以生态绿化空间的开辟和生态建设为城市再开发的起点，新江湾城为逐步向生态城市目标迈进的上海，提供了一个城市空间转型的领先案例。
”业内知名专家、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌则认为，与前两代国际社区不同，新江湾城面向的是包括外籍人士在内的所有追求高品质生活人群，如此才能体现国际社区包容性的本质。
巨头云集自初期规划以来，新江湾城一直受到众多具有国际视野的世界顶级房地产开发企业追捧。
仁恒地产、香港九龙仓、华润置地、厦门建发、美国汉斯等国内外大牌开发商顶尖产品的塑造能力，实现了产品的升级换代。
新江湾国际生态社区最终吸引到向往国际级高品质生活的消费人群，并成为近年来上海楼市价值增长最快的板块之一。
新江湾九里、橡树湾、仁恒怡庭、九龙仓玺园、祥生御江湾、银亿领墅等都受到市场高度认可。
新江湾城作为一个以中、高档住宅为主的知识型、生态型大型国际社区，在上海第三代国际社区的建设中独占鳌头、万众瞩目，扮演者开拓者与领头羊的角色。
国际豪宅上海豪宅市场2011年的成交逐渐放量，被抑制的需求进一步释放。
业内预计下一波放量将在新崛起的板块中实现，新一代国际社区的表现尤为强势。
宇地产市场研究部指出在通胀压力下有超过六成的财富人群仍选择不动产投资，与此同时，越来越多的海外华人和外籍人士也加入到中国豪宅的主力购买人群之中。
位于外滩滨江的江景豪宅和市中心豪宅，虽然涨势不明显，但因其传统优势地位及区位突出，仍受青睐。
数据显示，新政之后，杨浦区市场的回暖速度在16个区县中是最快的，3月杨浦区成交共计0.9万平方米，环比增幅达1053.6%。
究其原因，一方面，杨浦区豪宅供求比例最为合理。
杨浦区豪宅占全市比例高达17%，为资源型豪宅和别墅的主要供应地。
区域内供应量的充足为其回暖奠定了扎实的基础，新江湾九里、九龙仓玺园、仁恒怡庭等项目集中上市。
另一方面，新江湾城和东外滩两大杨浦区未来规划的热点，作为区域楼市的双重利好，为豪宅成交带来新的刺激。
新江湾城上海搜房网数据监控中心分析师汤正魏表示，“杨浦区是近几年发展最为迅速的几个区县之一，新江湾城以及东外滩渔人码头的建设为该区带来勃勃生机。
特别是新江湾城板块，作为上海市区最大的一块成片开发的土地，经过多年的高速建设与发展，已然成为沪上大牌豪宅最为密集的供应区域。
”根据上海搜房网数据监控中心统计，新江湾城板块2006年-2011年5月近5年半的时间里共成交了住宅106.5万方，其中成交峰值爆发在2007年，全年共成交了25.2万方，成交均价在5年多的时间里上涨了361.82%。
随着三湘七星府邸、新江湾九里、中建大公馆、银亿领墅、江湾尊宝等奢华项目的蜂拥入市，将进一步充盈新江湾城的高端业态，三千万以上级别的豪宅也如雨后春笋般涌现。
除了以大平层为主打的豪宅秩序，新江湾城内楼盘的别墅项目均价基本都在7万/米—9万/米左右，而高品质极度稀缺的独栋别墅项目售价更将高达15万/米。
事实上，由于市区滨江土地资源稀缺，以及独栋别墅用地已被禁止出让，东外滩豪宅用地已经相当有限，楼板价居高不下。
再者，用地局限导致开发商为确保收益，只能做高容积率的产品，绿化率低，居住舒适感下降。
而国际化社区则不同，新江湾城作为新一代国际社区，将打造国际化、知识型的花园生态城区。
坐拥上海市区最大的、唯一的原生湿地资源，还有专为豪宅定制的生活配套和百年学府资源，新江湾城是名副其实的上海绝无仅有的地段。
“不离城市、不离自然”的新都市主义思想受到越来越多豪宅作品的追捧，新江湾城就是一个很好的例子，既有着60%的超高绿化率，又与市中心保持便捷的交通距离，轨交10号线已建成通车。
新江湾城最明显的特征是生态环境，它的湿地生态资源、原生态走廊和已发展起来的古北、联洋等区域相比较有着不可替代的先天优势。
2未来中心新江湾城的“尚浦领世”所处的位置，才是位于五角场城市副中心的最核心位置。
江湾-五角场城市副中心建设管委会办公室副主任牟娟说，根据江湾-五角场城市副中心的整体规划，其核心区并不是如今的五角场环岛地区，而是位于环岛区北部的新江湾城，这里才是整个五角场区域真正的内核。
之前上海市民一直有个误区，提及江湾五角场城市副中心就认为是指五角场商圈地区，实际上，城市副中心建设的真正中心就在"尚浦领世"的位置。
今后五角场南部的环岛交通枢纽区将定位为商业商务区，中部创智天地定位为科技金融区，而北部新江湾城则定位为公共活动区，它才是整个城市副中心的正核心区域。
将商业、金融、办公、文体、研发及居住融为一体，五角场城市副中心在北部设立了知识创新基地，占地1.29平方公里，紧靠复旦大学新校区，与特大型生态社区——新江湾城相邻。
总部设在纽约的美国铁狮门房地产公司已拿下地块，在这里建造中国首个绿色商务社区——“世浦领世”（THESPRINGS）知识商务广场，规划地上建筑面积约90万平方米，地下建筑面积约30万平方米，可容纳8-10万居民和商务人士，成为世界总部经济集聚区。
国际技术转移中心、跨国公司研发中心、国际学术交流中心、国家级工程研究中心、国家级重点实验室等项目将汇集于该功能片。
尚浦领世上海市政府目前把由美国铁狮门营建的“尚浦领世”定位为最大的城市综合体标志性项目，作为上海东北部杨浦创新型城区建设的重要组成。
除了最原本的居住功能外，“尚浦领世”更是把目标锁定在国际化商务社区，以国际化医院为代表的一系列国际化配套设施将随后跟进。
它的开建就是为了将五角场城市副中心的核心区新江湾城打造成一个国际化、智能化、生态化的国际社区。
5年后，江湾-五角场城市副中心的核心区域将从当前的五角场环岛枢纽一带北移至新江湾城，从而缓解五角场环岛交通枢纽拥挤的现状。
2011年6月22日，在经历了一波三折之后，美国第一流的房地产公司——铁狮门终于于今日在上海开工。
而对这个国际一流地产商在上海的第一个项目，上海市杨浦区政府方面甚至比铁狮门更为看重。
在今日铁狮门的开工仪式上，杨浦区方面不仅表示该项目将成为杨浦区方面打造国际商务的平台，还第一次公开表示，它才是整个五角场的真正核心。
铁狮门公司官方公布规划图在此以前，拥有合生国际广场、万达广场、百联又一城等大型商业的五角场环岛区域，经过七八年的建设，已经成为上海东北角最主要的城市商业中心，每个双休日会汇聚上海东北角近百万人口在此汇集，是上海最重要的几个商业中心之一。
但根据杨浦区有关人士的说法，上述环岛区域，并不是作为上海城市副中心的五角场的核心区域，真正的核心区域是在新江湾的铁狮门项目。
美国铁狮门房地产公司成立于1978年，是全球领先的房地产开发商、业主、运营商和资产管理企业，迄今为止在全球各地已收购、开发和管理的项目超过332个，总面积超过1096万平方米，资产总值逾554亿美元。
总建筑面积逾90万平方米的上海市区最大城市综合体项目“尚浦领世”在新江湾城正式开建，一期工程将于2014年竣工，届时一个继碧云、联洋之后的大型国际生态社区将出现在新江湾城。
