新江湾城区域及商办项目市场评估报告XX0528

旭辉江湾墅市调报告一、项目概况：物业地址杨浦新江湾城民府路1258弄售楼地址杨浦区民府路1258弄62号售楼电话65503366占地面积26000平方米建筑面积26543平方米容积率 1.00绿化率35%停车位187个停车位开发商上海同硕房地产开发有限公司户数总户数103户二、房型分析：旭辉江湾墅主要由1栋7层住宅、2栋6层住宅、12栋3层双拼住宅组成其中5月底即将开盘的是小区西侧的3幢花园洋房，花园洋房面积约224-265平，一楼为243—265平复式赠送地下室户型，有南向花园，一楼层高3.6米，二楼3.1米。

地下室均有较大南向采光空间，可做下沉式庭院。

3到5楼为平层公寓，面积238平，四房两厅三卫，南向有2个9—14平米大阳台。

顶层为224平户型，赠送屋顶花园，约130平左右。

一梯一户。

毛坯交付。

三、价格分析：现未开盘，没有具体报价，据现场销售介绍，估计一楼复式总价在1300万左右，3—5层总价约800万左右，顶层总价约900万左右。

计算单价约34000—50000左右。

开盘时可能会有一定的折扣活动，现在未定。

四、SWOT分析优势：1.距离五角场车程仅5分钟，地理位置较好。

2.容积率为1.0，密度低。

3.小区规模较小，共103户，便于管理4.间距开阔，采光视野好。

5.三段式红砖外墙，老上海风情，区别于周边众多欧式社区。

劣势：1.毛坯交付，无设备附送。

2.小区规模小，绿化率仅为35%。

3.南面河道绿化属市政建设，尚未动工，完工周期未定，存在不确定因素。

4.房型偏大，总价高，与周边同类型产品比较无明显优势。

新江湾城板块巡礼——绿色生态港国际智慧城新江湾城板块位于杨浦区东北角，总规划面积约9.45平方公里，规划人口6-8万，自1996年开始规划，2004年7月方案确定并开始推地，2005年起珠江、华润、绿城、仁恒、中建、三湘等分别拿地开建，开启了品牌开发商扎堆新江湾城的“造城”行动。

据上海搜房网数据监控中心对新江湾城板块2006年-2011年5月的成交统计来看，该板块在近5年半的成交里共成交了住宅106.5万方，其中成交峰值爆发在2007年，全年共成交了25.2万方；2008年受调控影响成交大幅锐减至9.5万方；2009-2010年则保持在20-23万方的年度成交量；2011年前5个月也已经有8.1万方的成交量，市场表现较为平稳。

从成交价格走势来看，2006年-2011年5月该板块一直呈稳健增长态势，5年半下来累计上扬了361.82%。

其中增长最快的年份是2010年，成交均价从2009年的22625元/平直接飙升至40699元/平，年度上涨幅度超过80%。

进入2011年板块成交均价继续上扬，截止5月板块均价已升至46607元/平。

上海搜房网数据监控中心分析师雷琪指出，新江湾城板块是是目前上海市区最大的一块成片开发的土地，这块原生态土地经过5年多的打造，已经华丽变身为沪上大牌豪宅最为密集的区域，公园、学府林立，豪宅比肩，成为上海一个新生代的国际级社区。

事实上，在这块土地上先后诞生过6块地王，开发商对其地域价值的认同也可见一斑。

据上海搜房网数据监控中心截止6月21日统计，目前新江湾城板块在（待）售项目有12个，此外还有1个地块尚未开发。

在(待)售的12个楼盘中，纯别墅项目2个，纯公寓项目5个，别墅公寓混合项目5个。

搜房网分析师雷琪指出，整体来看新江湾城板块在（待）售的12个项目，可以发现一个共同点，这些项目都以大户型房源主打，主力户型面积在120-300平米；除了面积上走大平层路线外，板块新盘还走上了精装豪宅之路，这12个项目中70%是精装或全装交付，品质较高。

新江湾城C6地块市场初步分析一、上海高端住宅市场情形1.在过去的几年里，上海房地产市场风生水起，高捧住宅市场更是表现强劲；2.2020年第三季度，全世界暴发金融危机，上海房地产市场因此受到冲击，交易价钱及成交量一度下滑；3.2020年末，政府出台强有力的经济刺激打算及购房优惠政策，2020年第二季度起经济开始好转，上海房地产市场也随之苏醒。

上海高捧住宅市场自4月起交易量和价钱快速上涨：例如：翠湖天地嘉苑，在第三季度短短几个月时刻里就售罄了一栋公寓，交易价钱超过7万元；前身为效劳式公寓的丁香御苑，5月开始面向市场销售，短短几个月时刻，就以每平方米超过万元的价钱售罄；最近汤臣一品一套597平方米的公寓以单价9600元成交，合计单价16万元，这一单价制造了上海高捧住宅单价纪录。

高端市场预期若是政府明年采取方法调控房地产市场，估量市场成交量将有所放缓，价钱或不像过去几个月那样继续快速上涨。

但高捧住宅的需求方，富裕阶级普遍受购房政策阻碍较小。

考虑到目前中国经济较其他经济体苏醒迅速，经济进展存在通胀预期，市中心可利用土地资源稀缺，高捧住宅凭借其稀缺性，较一般房源更受到市场青睐。

从久远看，上海以后将建成中国的金融和航运中心，2020年的世博会也将进一步推动上海的基础建设及经济进展，届时将吸引更多国内和海外的高收入人群来到上海，上海独特的经济进展优势及环境，保证了上海高捧住宅价钱在以后相当长的一段时刻内维持稳步进展的势头。

二、新江湾城市场情形1.区域介绍新江湾城位于上海中心城区东北部，东起闸殷路，南至政立路，西达逸仙路，北抵军工路。

计划总面积为平方千米，其中由上海城投实施综合开发的为5平方千米，1平方千米为复旦大学江湾新校区。

在上海城投实施开发的范围内：居住区总建筑面积约266万平方米，居住建筑面积约235万平方米；居住建筑面积毛密度约0.6万平方米/公顷，住宅建筑面积净密度约1.1万平方米/公顷；水体占用地面积约%；公共绿地占用地面积约20%以上；总居住人口约6-8万人。

上海新江湾城D1地块使用权土地价值评估报告上海新江湾城D1地块土地价值评估评估结果报告一、评估项目名称：上海新江湾城D1地块项目评估报告二、委托评估方：某房地产开发商三、评估目的：本次评估的目的是为准备投标面积为59254 m２地块的某房地产开发商做投标报价的参考四、评估基准日：2007年6月21日五、评估日期：２００７年６月２１日六、地价定义：评估对象地块被淞沪路、殷行路、政澄路和国晓路围合而成，地块形状方正，植被已铲平成净地，生态环境良好。

宗地使用面积为59254 m２土地用地性质为住宅用地，国有土地使用权法定最高使用年限为50年。

七、估价依据（一）有关法律法规1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（二）有关技术标准1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（三）其他资料1、《上海市土地利用总体规划》2、《上海市土地资源》3、委托方提供的有关资料八、估价原则1.坚持全面考察，综合分析的原则；2.坚持客观、公正、科学、依法、诚信的原则；3.遵循合法原则；4.替代原则；5.估价时点原则。

九、估价方法评估人员再认真分析所掌握的资料，并进行了实地勘察和必要的调查之后，根据评估标的物的土点及实际情况，此次评估采用假设开发法和基准地价系数修正法。

假设开发法：是预测估价对象开发完成后的价值和正常开发成本、税费和利润，然后将开发完成后的价值减去正常开发成本、税费和利润从而求取估价对象价值的方法。

基准地价系数修正法：十、所用公式：1、假设开发发的基本公式为：待开发房地产价值=开发完成后房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-投资者购买代开发房地产应负担的税费2、基准地价系数修正法公式为：评估对象宗地价格=评估对象宗地所对应的级别基准地价*（1+/-评估对象宗地在n个因素条件下的修正系数）*年期修正系数*交易时间修正系数十一、评估结果评估人员根据国家有关房地产估价的规定，按照估价程序、估价目的、采用科学适用的估价方法，待估标的物的评估目的，遵循房地产评估原则和程序，采用科学的评估方法，结合评估人员的评估经验，在认真分析现有资料的基础上，经过缜密、细致的测算，确定该待估标的物在评估时点２００７年６月２１日的市场价值为亿元，大写人民币：柒亿壹仟捌佰万，评估单价：12，元，楼面地价为7，元。

新江湾城D7地块住宅项目（暂名）-62#楼社区活动中心及居委会建筑玻璃幕墙光反射影响分析报告建设单位：上海泰瓴置业有限公司编制单位：钦覃（上海）环境工程有限公司2017年4月效果图上海环境热线1.工程概况1.1工程名称及项目由来项目名称：新江湾城D7地块住宅项目（暂名）-62#楼社区活动中心及居委会建设单位：上海泰瓴置业有限公司项目由来：由于大楼功能、建筑风格、建筑材料等方面的要求，项目外墙采用玻璃幕墙。

为分析和避免使用玻璃幕墙对周围可能产生的影响，建设方委托我单位对玻璃幕墙的环境影响进行分析与评价。

在对项目资料的分析和实地调查的基础上，按照《上海市建筑玻璃幕墙管理办法》（2011年12月28日上海市人民政府令第77号）以及《上海市环境保护局关于进一步规范开展建筑玻璃幕墙光反射影响论证工作的通知》（沪环保评[2015]522号）的有关规定，对该建设项目使用玻璃幕墙可能对周围环境产生的影响进行客观的分析与评价。

1.2工程所处位置，周边环境情况本报告评价对象为62#楼(社区活动中心)，地处新江湾城D7地块内部。

D7地块东至江湾城路、西至淞沪路、南至殷高路、北至国泓路。

1.3建筑物性质、高度、层数62#楼：建筑性质为社区活动中心及居委会，建筑高度13.7m，层数为4层，标准层高为3.6m。

1.4建筑平面形状和尺寸62#楼：建筑平面形状均为不规则形状。

1.5项目单体的主体结构形式：62#楼：主体结构形式为框架结构。

2.玻璃幕墙类型和玻璃的光学性能指标本项目玻璃幕墙如下：系统1：80系列全明框玻璃幕墙系统2：采光顶玻璃幕墙2.1玻璃的光学性能指标：玻璃的光学性能指标如下：表2.1 玻璃的光学性能指标序号类型可见光U值（W/m2.K）遮阳系数（S C）透光率反射率16(半钢化)+1.52PVB+6(半钢化)Low-E+12A+6(钢化) 透明夹胶中空玻璃60%《7% 1.7 0.382 8(钢化)Low-E+12A+6(半钢化)+1.52PVB+ 6(半钢化)夹胶中空钢化玻璃60%《15% 1.7 0.383.建筑所在区域情况分析3.1项目周边环境情况和区域环境特点本报告评价对象为62#楼(社区活动中心)，地处新江湾城D7地块内部。

新江湾城22号地块估价报告在目前官方评审标准尚未出台前提下，本案办公用地价格评估将则采取环线比较、地块市场比较及成本预估法相结合的方式来评议。

1、 环线比较运用环线预判土地价值，了解本案地块的价值区间上海环线办公土地价格情况数据为2009年6月至今1年的办公类成交土地，数据来源cric结论：依据各环线的土地价格区间，本地块处于中外环区域，地块的楼板价可在6000-9000元/㎡之间。

内中环：主力地价：1641.9-5355.16万元/亩 主力楼板价：9851-15000元/㎡中外环：主力地价：439-1078万元/亩 主力楼板价：5989-8958元/㎡外郊环：主力地价：80.0-852.8万元/亩 主力楼板价：3825-8388元/㎡2、土地市场比较1. 求取土地取得费用采用市场比较法测算宗地的价值⑴ 选取可比实例，编制比较因素条件说明表在近期发生交易的土地成交实例中，选择与待估宗地属同一供需圈、土地用途相同、在地域上属于邻近区域或类似区域的三个案例，各实例与估价对象的具体情况见表一《比较因素条件说明表》：闸北区338街坊北上海物流3-1地块长宁区221街坊5丘、225街坊3丘长宁区新泾镇228街坊2、4丘本 案中环线外环线注：采用★评分，1星为最低分，4星为最高分。

环境质量：实例A：1公里内有彭浦公园、岭南公园；实例B、C：3公里内有华漕公园、新泾公园等。

交通便捷度：实例A：周边有北郊火车站、芷新长途客运公司彭浦客运站、1号线彭浦新村站；实例B、C：北翟长途汽车站板块未来成长性:实例A：随着北上海现代物流园区设计规划的完成，及加快园区招商引资速度，也将加速形成未来该区域商务功能；实例B、C：目前虹桥临空经济园区已从工业园区转型为商务园区，未来为了能更好地承接全球总部经济空间的转移，对接虹桥综合交通枢纽的辐射功能，融入长三角一体化发展，已编制完成了上海虹桥临空经济园区产业、功能、形态一体化规划。