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一、本钱法评估房屋建筑物〔一〕房屋建筑物评估说明1. 评估范围位于徐家漕村徐家漕18号的面积为4,972.2平方米厂房，其中：2. 厂房概况其中厂房一〔房权证甬海西郊自字第202X0100号〕系系职工食堂及宿舍，总层数3层，建筑面积568.4平方米，钢混结构，形状呈规则矩形；厂房二〔房权证甬海西郊自字第202X0101号〕系生产车间，总层数1层，建筑面积1001.1平方米，砖混结构，形状呈规则矩形；厂房三〔房权证甬海西郊自字第202X0102号〕系生产车间，总层数1层，建筑面积507.3平方米，砖木结构，形状呈规则矩形；厂房四〔房权证甬海西郊自字第202X0103号〕系生产车间，总层数1层，层高6.5米，建筑面积1432.9平方米，钢结构建筑，形状呈规则矩形；厂房五〔房权证甬海西郊自字第202X0104号〕系生产车间，总层数1层，层高6.5米，建筑面积1097.4平方米，砖木结构，形状呈规则矩形；厂房六〔房权证甬海西郊自字第202X0105号〕系生产办公楼，总层数2层，建筑面积365.1平方米，砖混结构，形状呈规则矩形该厂房于1998年竣工，厂房一般维养一般，房屋整体状况一般，厂房现浇砼楼面，根底有足够承载能力，尚无不均匀沉降，墙体根本完好，有轻微裂缝，面层破损，木屋架有局部腐朽，屋面少量渗漏，上下水道根本畅通，各种卫生器具根本完好，个别零件缺损，线路和各种照明装置根本完好，个别零件损坏。
生产车间未装修、办公楼内外墙一般粉刷，简单装修。
2.2 计算过程依据委估厂房的实际情况，房屋造价按XXX地域房屋结构评定及重置价格标准表确定。
房屋结构等级评定及重置价格标准表勘察设计费5‰、工程监理费1.5％、质量监督费1‰，合计为建筑本钱的2.1％；治理费用：包含建设单位的人员工资、福利费、办公费、差旅费等，按建筑物建筑本钱的肯定比率测算，通常为1-3%，本次估价取2%；建设期利息：包含建筑本钱和治理费用的利息。
附件十：室内装潢拆迁补偿估价重置成新价格测算参照表
附件十一：建筑物的成新因素确定表
（一）房屋成新评定等级及说明表
（二）房屋成新上限表（限值）
附件十二：市区拆迁房屋等级和建安工程重置价格标准
注：1. 以上标准中所列房屋的层高(除其它结构的房屋)为:砖木结构2.7米,钢砼结构3.6米,混合结构2.9米。
房屋层高每增减0.2米,重置价格相应增减2%,房屋层高为室内地坪面至沿口高度,前后沿高不等的,以平均高度计算。
2. 房屋的结构、装修和设备状况相应等级有较大差异时，重置价格可适当增减，但增减幅度不得超过重置价格标准的5%。
附件1
注：1．若外装修特征与本表描述有差异时，则应用外装修修正表差异程度按比例关系调整。
同一结构类型，同一装修特征，其砖砌体约占总重置价的9%～11%，外门窗约占8%～9%，外墙面、屋面约占10～11%（仅供缺项在建房屋估值时参考）；
2．本重置价格包括房屋外装修、外门窗，屋面防水、隔热，不包括室内二次装修。
附件2
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附件3
注：1．以实际观察判定房屋标准，参照房屋耐用年限，在确定成新率时，可在其各档次间上下浮动；
2．主体结构耐用年限：框架结构60年、砖混结构50年、砖木结构40年、简易搭盖10年；
3．装修耐用年限：高级装修15年、次高级装修12年、普通装修10年。
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附件4
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附件5
注：动迁公告发布后抢栽、抢种的，不予补偿；动迁后砍伐的林（果、竹）木等归原所有者所有。
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附件6
房屋附属物补偿价格表
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注：本表中的补偿单价区间值为新旧程度及实际状况的调整幅度。
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附件7
简易搭盖补偿价格表
注：本表中的补偿单价区间为新旧程度及实际状况的调整幅度。
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（勘测设计和前期费用123元+建安成本448元+基础设施和公共配套设施建设125元+管理费用30元+投资利息30元+销售税费和开发利润50元=806元/平方米。
31号厂房（钢棚）重置价构成：勘测设计和前期费用113元+建安成本324元+基础设施和公共配套设施建设95元+管理费用30元+投资利息30元+销售税费和开发利润50元=642元/平方米。
）按本公司（总）规范（1）勘察设计和前期工程费为80元/平方米；（2）钢构二等建筑安装费：448元/平方米；（3）配套设施建设费：120元/平方米（杭州）100元/平方米（建德）；（4）开发过程中的税费（不计）（5）管理费用=开发成本×管理费率=［（1）+（2）+（3）］×5%（6）投资利息=开发成本×贷款利率×开发周期/2=［（1）+（2）+（3）］×5.4%×2/2（7）开发利润=开发成本×利润率（工业厂房8%）；（8）销售费用=销售额×2%；（9）销售税金及附加=销售额×5.65%；（10）其它（印花税）=销售额×0.05%（11）综合（以上）系数=［（1）+（5）+（6）+（7）］/1-[(8)+(9)+(10)]=1.283估价对象钢结构厂房重置成本价为：［（1）+（2）+（3）］×1.283=［80+448+100］×1.283=805.724元/平方米，取整：806元/平方米。
上表中：（1）前期工程费：取建安成本的10%；（2）管理费用：取（建安成本+前期费用）×5%；（3）投资利息：根据估价对象的建设规模，建造期按一年均匀投入计算（年利率取7.47%）；（4）投资利润：（建安成本+前期费用+管理费用）×20%；（5）销售税费：税前单价×5.6%。
附件1房屋结构等级评定及重置价格标准表备注：1.房屋结构标准层高按平均2.9米；层高±0.1米，重置价±1.0%。
2.卫生设施应当具体符合国标或省标的化粪池。
3.房屋成新系数由评估部门根据使用折旧、房屋构造与装饰程度等综合确定。
附件2注：评定时以主体结构为主，房屋已使用年份和修缮情况应结合考虑。
附件3房屋附属物补偿标准表单位：元/m2附件4房屋装修及附属物价格指导标准（一）房屋装修及附属物价格指导标准（二）房屋装修及附属物价格指导标准（三）1.本价格指导标准以2007年1月份市场材料价格为基数，以后市场材料价格调整其价格指导标准也相应调整。
2.三夹板、宝丽板橱为常规式橱（深0.6米、高1.8米），补偿评估时按实际尺寸进行调整，超常规的按重置价结合成新给予补偿。
附件5住宅楼层差价率标准表备注：1.本表适用于底层为自行车房的房屋，自行车房不计层次。
2.木结构、砖木结构住宅不计楼层差价。
附件6住宅朝向差价率标准表备注：1.主方向是指正方向左右各45度范围内的方向；2.钢混、砖混结构住房，按卧室的主方向，以套为单位计算差价率；3.工字型点式住房的西侧部位套房，如其东和南方向受本幢房屋阻挡，主方向改作朝西计算。
附件7非住宅营业性经济补偿标准表单位:元/平方米附件8非住宅设施补偿标准表备注：本表设施补偿标准不包括自动扶梯、中央空调、电信总机、汽车库等，如遇这些设施应按重置价结合成新另行给予补偿。
主题词：城乡建设房屋拆迁△价格通知抄送：市国土资源局，市物价局，党工委各部门，公司各部门，各子公司。
宁波大榭开发区管委会办公室2007年2月25日印发。
表一
说明
1、本标准已计入房屋散水、勒脚、沿沟、砼雨蓬、架空隔热层、水落管、下水道等配套服务设施。
2、本标准中门窗含油漆、五金、门锁及相应的纱门、纱窗。
3、房屋高度调整：层（檐）高每增减10cm，重置价格相应调整1%；标准为实砌砖墙，实际为空斗墙的，扣减8%，反之，增加8%。
4、有马头墙的屋顶按重置价格增1%，两家合山的，每合一山减3%，每少一墙减6%。
5、设有假屋面的房屋（双层屋面，檐高60cm以内），按现有假屋面的水平投影面积计算，琉璃瓦屋面按150元/㎡、普通小瓦屋面按120元/㎡、大瓦100元/㎡、水泥波瓦屋面按30元/㎡；假屋面檐高超过60cm的每增加10cm按4%调整，整体现浇假屋面在原三种情况下增加150元/㎡。
6、超过标准中设定圈梁的，每增一道增加20元/㎡。
构造柱每增一根，楼房400元一根，平房200元一根。
7、平瓦与小瓦有差异的按顶层面积调整±2%，望砖与旺帐有差异的，按顶层面积调整±2.5%。
8、如个别项目实际状况和本标准有差异的，评估人员可根据实际情况进行调整，调整幅度不得超过±5%。
9、本表中已含墙面内外粉刷（以水泥砂浆为准），地坪为水泥地坪。
10、非住宅非营业等用房可根据原工程立项内容、工程设计图纸、工程规划许可等实际，按现行估价表进行测算后折旧计补。
