房产评估评估重置成本法

（一)房屋建筑物类资产1、评估范围本次列入评估范围的房屋建筑物情况如下：房屋建(构)筑物及其附属设施的评估范围是指安徽益益乳业有限公司所属的，并确认和本次评估目的相关的全部土建类资产。

表4-1房屋建筑物类资产汇总表金额单位：人民币元2、房屋建(构)筑物概况评估对象的房屋建筑物主要建成于2004年至2009年间，主要分布于安徽益益科技园内。

房屋建筑物的结构形式主要有钢结构、砖混结构以及少量的简易结构；钢结构一般用于生产车间及仓储，如：常温奶车间、低温奶车间、仓库等；砖混结构建筑物主要用于办公及重要的生产场所，如：办公楼、专家楼等。

(1)钢结构墙体主要由墙架柱、墙顶梁、墙底梁、墙体支撑、墙板和连接件组成。

迈特建筑轻钢结构住宅一般将内横墙作为结构的承重墙，墙柱为C形轻钢构件，其壁厚根据所受的荷载而定，通常为0.84～2毫米，墙柱间距一般为400～600毫米，迈特建筑轻钢结构住宅这种墙体结构布置方式，可有效承受并可靠传递竖向荷载，且布置方便，但迈特建筑轻钢结构住宅墙体结构不能承受水平荷载。

屋面系统是由屋架、结构OSB面板、防水层、轻型屋面瓦（金属或沥青瓦）组成的。

(2)砖混结构砖混结构的基础一般为浆砌毛石条形基础、水泥砂浆砖基础，有些房屋建筑物采用砼条形基础，上部一般为240mm厚砖内外承重墙，墙内设有构造柱，多层建筑物设钢筋混凝土圈梁；屋面设保温层、防水材料防水层。

该类型建筑一般用于办公楼、值班室、休息室等。

(4)装修状况安徽益益乳业有限公司房屋建筑物的装修多为一般普通标准，少量中档装修；一般普通装修：外墙一般为清水、砂浆抹面、涂料；内墙、顶棚面抹灰刷白或涂料，水泥楼地面、楼梯面或水磨石楼地面；钢窗木门，少量铝合金或塑钢窗，一般照明；工作环境的厂房、值班室、工班休息室、操作间等为一般普通装修。

中档装修：一般用于办公、精密仪器仪表操控场所；外墙面墙砖或多彩涂料饰面；内墙仿瓷涂料、乳胶漆或瓷砖饰面，地砖地面、楼梯面或石材地面楼梯面，特殊要求的场所铺设木地板或抗静电地板；顶棚板材吊顶，吸顶灯或隔栅等；中档木门、塑钢门，塑钢窗；暗管供水供电系统，消防、通信网络系统；中档国产卫浴器具。

湖北省房屋重置价格体系一、用重置成本法评估的适用范围重置成本法主要适用于狭小市场上不具有收益性的房地产，在我行主要用于集体土地上的房屋、非市区国有土地上房屋、市区国有土地上的工业房地产及其他特别适用成本法估价的对象。

二、用重置成本法评估的技术路线房屋地上建筑物价格=重置价格-折旧重置价格=开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+利润折旧采用年限法与观察法相结合的方法测算，两种方法的权重可在30%至70%之间。

年限法计算折旧率=1-（1-残值率）已使用年限/耐用年限三、房屋耐用年限的确定根据《房地产单位会计制度—会计科目和会计报表》（建综[1992]349号）各类建筑物经济耐用年限一般为：1、钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架--剪力墙结构等);生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年;2、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;3、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;4、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;5、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;6、砖木结构三等;生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;7、简易结构：10年。

在文件中未规定钢结构房屋的经济耐用年限根据查阅相关资料，结合估价人员的经验对钢结构房屋经济耐用年限作如下规定：1、钢结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;2、钢结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;3、钢结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房25年，非生产用房40年;四、房屋残值率的确定根据《房地产单位会计制度—会计科目和会计报表》（建综[1992]349号）各类建筑物残值率一般为：1、钢筋混凝土结构：0;2、砖混结构：2%;3、砖木结构一等：6%;4、砖木结构二等：4%;5、砖木结构三等：3%;6、简易结构：0。

重置成本法是用现时条件下重新购置或者建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性陈旧贬值，得到差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法，采用重置成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与其他全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到乘积作为评估值。

由于我国目前房地产市场交易仍不很完善、交易资料不太充足，重置成本法也就成为房屋建造物评估的主要方法。

重置成本法按取得评估依据资料的性质分别采用重编预算法、预决算调整法、价格指数调整法等方法。

1．重编预算法。

此法是按工程预算的编制方法，对待估建造成本构成项目重新估算其重置成本。

具体地说，就是根据待估建造物工程竣工图纸，或者按评估要求绘制工程图，按照编制工程预算方法，再按现行标准计算间接成本，计算出建造物重置成本。

重编预算法就建造物投入价格的角度来说，估算其重置成本的准确性相对照较高。

但是，此法所需的技术经济资料较多，而且费时，工作量较大。

因此，此法主要合用于：其一，测算建造物更新重置成本，因为此法是以采用新设计、新技术、新材料、新工艺为基础的，评估思路及所用经济技术参数，符合评估更新重置成本的要求。

其二，合用于构造比较简单的建造物，如道路、围墙、设备基础、非标构架等的评估。

评估这些建造物，重编预算法的工作量不会太大。

2．预决算调整法。

此法是以待估建造物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建造工程造价，再加之间接成本，估算出建造物重置成本。

此方法不需要对工程量进行重新计算，此法是以建造物原工程量是合理的为假设前提的。

所以只需对建造物预算价格及费率用评估基准日时的标准取代建造物购建时的标准，计算出调整后的工程决算造价，再加之按评估基准日现行标准计算的间接成本即可。

此法要求委托方必须能够提供比较完整的建造物工程预决算资料。

该法主要合用于：其一，不宜采用价格指数调整法，以及因缺乏参照物而无法运用类比法的建造物评估；其二，合用于用途结构大致相同相似，且数量较多的建造物评估。

重置成本法评估建筑物价值时规费成新率的确定所谓重置成本法，就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。

重置成本法的基本公式为：评估价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值重置成本法系我国目前资产评估及房屋估价的规范方法之一，是资产评估中使用得最多的方法。

重置成本法具有一定的科学性和可行性，它特别适宜于评估单项资产和没有收益，市场上又难找到交易参照物的评估对象。

例如：非标准工业厂房、学校、医院、教堂、公路、桥梁、涵洞等。

这类资产既无法运用收益现值法，又不能运用现行市价法进行评估，唯有应用重置成本法才是可行的。

但重置成本法在房屋评估的应用上还存在一定的问题。

目前，因《资产评估操作规范》和《房地产估价规范》的内容均未能对房屋建筑物的具体操作方法作出详细的条款，致使不同的评估机构、评估人员在就具体运用重置成本法评估房屋建筑物价值时出现了操作模式各异的现场。

通常情况下，在不考虑功能性贬值和经济性贬值的前提下，业界在用重置成本法评估房屋建筑物的价值时常采用的具体公式如下：评估净值=评估原值×成新率(%)评估原值=房屋重置建筑安装总造价+前期费用+配套规费+建设单位管理费+资金成本+开发利润上式中各参数确定如下：①房屋重置建筑安装总造价：房屋工程造价的确定方法不外乎有预(结)算编制法、竣工结算调整法、造价换算法、工料机价值编制法、指数调整法、单方造价比较法等。

②前期费用：根据委估房屋所在地的不同情况按建安造价的一定比例计取。

③配套规费：配套规费包括市政基础设施配套费、人防费、新墙体材料费、散装水泥费等，不同的城市收费标准略有不同，通常按建筑面积计取。

④建设单位管理费：建设单位管理费以房屋重置建筑安装总造价、前期费用和配套规费之和为计取基数，根据建设规模等选取不同的费率计算。

房地分估模式下房屋建筑物的评估（三）房地分估模式下房屋建筑物的评估房屋建筑物评估值＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（4-19）或房屋建筑物评估值＝单位面积重置成本×建筑面积×成新率＝重置成本×成新率（4-20）1.确定重置成本重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润（4-21）涉及评估对象房屋建筑物是否可抵扣增值税（1）建安综合造价的确定房屋建筑物的建安综合造价包括土建工程造价和安装工程造价。

一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法。

如果待评估的房屋建筑物规模大、类型杂、项数多，可以在计算建安综合造价时将委托评估的房屋建筑物进行分类评估。

【重编预算法举例】下面以某项目的重编预算法为例说明建安综合造价的测算过程。

①土建工程用料表（见表4-8）。

②土建工程造价测算按照工料分析确认其人工费为2103860.03元，材料费为3719290.34元，机械费为129516.44元，故其分布分项费为6836288.02元。

具体测算如表4-9所示。

③安装工程用料表（见表4－10）④安装工程造价测算根据该工程的安装工程量，确认其人工费为297101.95元，材料费为193628.20元，具体测算如表4-11所示。

⑤建安综合造价＝土建工程造价（不含税）＋安装工程造价（不含税）＝8324646.37 ＋ 709449.90＝9034096.27（元）（注：假定该项目可抵扣增值税，重置价值均按照不含税考虑，故工程造价不含增值税）（2）前期费用及其他费用确定前期费用包括筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。

期间费用主要为工程建设监理费、建设单位管理费、城市基础设施配套费、人防工程易地建设费、文物调查、勘探、发掘费、工程定额测定费、建设劳保费、拆迁管理费、新型墙体材料专项基金、建筑垃圾处置费、临时占道费和其他相关验收检测费等。

第21讲适用于房地合估模式下的成本法（四）适用于房地合估模式下的成本法1.确定重置成本房地合估模式下成本法评估的基本公式为：不动产价值＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋开发利润＋销售税费对于在建不动产：【方法一】上述各项均为已实际发生的成本。

【方法二】在建不动产价值也可以按照已建成不动产的价值乘以完工率来确定，即：不动产价值＝（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋开发利润＋销售税费）×完工率这时，上述各项成本均为假设不动产已建成的成本。

（1）土地取得成本。

土地取得的途径有征收、拆迁改造和购买等，根据取得土地的不同途径，分别测算取得土地的成本，包括有关土地取得的手续费及税金。

（2）开发成本。

开发成本主要由五个方面构成：①勘察设计和前期工程费，包括临时用地、水、电、路、场地平整费，工程勘察测量及工程设计费，城市规划设计、咨询、可行性研究费，建设工程许可证执照费等。

②基础设施建设费，包括由开发商承担的红线内外的自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环境卫生、照明等建设费用。

③房屋建筑安装工程费，可假设为开发商取得土地后将建筑工程全部委托给建筑商施工，开发商应当付给建筑商的全部费用，包括建筑安装工程费、招投标费、预算审查费、质量监督费、竣工图费等。

④公共配套设施建设费，包括由开发商支付的非经营性用房，如居委会、派出所、托幼所、自行车棚、信报箱、公厕等的费用；附属工程，如锅炉房、热力点、变电室、开闭所、煤气调压站的费用和电梯费等；文教卫系统，如中小学、文化站、门诊部、卫生所用房的建设费用。

而商业网点，如粮店、副食店、菜店、小百货店等经营性用房的建设费用应由经营者负担，按规定不计入商品房价格。

⑤开发期间税费指政府或其他部门收取的费用，如工程招标管理费、城市道路占用费、市容环保费、建筑工程规划许可证费等。

（3）管理费用，指为组织和管理不动产开发经营的必要支出，包括开办费、开发单位企业的人员工资、办公费及差旅费等。

■　张国增 李银松［摘　要］　重置成本法是我国最常用的财产价值评估方法，也是评估不动产中使用较多的方法。

如何合理地确定不动产的重置成本，不同的评估人员有着不太一致的说法。

本文通过对有关重置成本的规范标准的对比，进行了重置成本的各种确定方法的综合分析，并提出了建议。

一、不同评估标准及规范对不动产重置成本的表述（一）《资产评估操作规范意见（试行）》（以下称《操作规范》）：“第十二条 重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。

采用重置成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。

第十三条 重置价值是指在现时条件下，重新购置、建造或形成与评估对象完全相同或基本类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用。

重置价值有复原重置价值和更新重置价值两种。

在考虑按照复原重置或更新重置确定重置价值时，要符合替代性原则。

”（二）《资产评估准则——不动产》（以下称《不动产准则》）：“第十九条 对于水利工程、码头、桥涵、道路等不动产，注册资产评估师应当根据不动产的价值特性和资产特点，通过设计概算、工程图纸、竣工决算资料、定额标准等技术资料，结合对不动产的现场查看，了解不动产的结构、工程量、工程费用分摊、建设周期以及收益等情况。

不动产评估Real Property AppraisalR第二十九条 注册资产评估师运用成本法评估不动产，估算重置成本时，应当了解：１．重置成本采用客观成本；２．不动产重置成本采取土地使用权与建筑物分别估算、然后加总的评估方式时，重置成本的相关成本构成应当在两者之间合理划分或者分摊，避免重复计算或者漏算；３．不动产的重置成本通常采用更新重置成本。

当评估对象为具有特定历史文化价值的不动产时，应当尽量采用复原重置成本。

■　张国增 李银松［摘　要］　重置成本法是我国最常用的财产价值评估方法，也是评估不动产中使用较多的方法。

如何合理地确定不动产的重置成本，不同的评估人员有着不太一致的说法。

本文通过对有关重置成本的规范标准的对比，进行了重置成本的各种确定方法的综合分析，并提出了建议。

一、不同评估标准及规范对不动产重置成本的表述（一）《资产评估操作规范意见（试行）》（以下称《操作规范》）：“第十二条 重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。

采用重置成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。

第十三条 重置价值是指在现时条件下，重新购置、建造或形成与评估对象完全相同或基本类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用。

重置价值有复原重置价值和更新重置价值两种。

在考虑按照复原重置或更新重置确定重置价值时，要符合替代性原则。

”（二）《资产评估准则——不动产》（以下称《不动产准则》）：“第十九条 对于水利工程、码头、桥涵、道路等不动产，注册资产评估师应当根据不动产的价值特性和资产特点，通过设计概算、工程图纸、竣工决算资料、定额标准等技术资料，结合对不动产的现场查看，了解不动产的结构、工程量、工程费用分摊、建设周期以及收益等情况。

不动产评估Real Property AppraisalR第二十九条 注册资产评估师运用成本法评估不动产，估算重置成本时，应当了解：１．重置成本采用客观成本；２．不动产重置成本采取土地使用权与建筑物分别估算、然后加总的评估方式时，重置成本的相关成本构成应当在两者之间合理划分或者分摊，避免重复计算或者漏算；３．不动产的重置成本通常采用更新重置成本。

当评估对象为具有特定历史文化价值的不动产时，应当尽量采用复原重置成本。

房产重置成本评估方法
房产重置成本评估方法是一种常用的房地产评估方法，它通过计算房地产的重置成本来确定其市场价值。

以下是房产重置成本评估方法的基本步骤：
1.确定评估对象：明确需要评估的房产的位置、面积、用途等基本信息。

2.收集市场数据：调查评估对象所在地区的房地产市场情况，包括近期的房产销售价格、建筑成本、土地价格等。

3.估算重置成本：根据调查得到的市场数据，估算出重建与评估对象相同或类似的房产所需的成本，包括建筑材料、人工成本、设备费用等。

4.考虑折旧因素：根据评估对象的年龄、使用状况、维护情况等因素，估算其折旧程度。

5.计算市场价值：将估算得到的重置成本减去折旧费用，得到评估对象的市场价值。

6.进行调整：根据评估对象的特殊情况，如地理位置、周边环境、潜在升值空间等，对市场价值进行适当的调整。

7.撰写评估报告：将评估过程和结果详细记录在评估报告中，包括评估对象的基本信息、市场数据来源、重置成本估算过程、折旧计算方法、市场价值及调整因素等。

需要注意的是，房产重置成本评估方法的准确性取决于市场数据的可靠性和评估人员的专业判断。

在实际操作中，评估人员应尽量获取准确全面的市场数据，并结合自身的专业知识和经验进行分析判断，以确保评估结果的准确性。

房产重置成本评估方法房产重置成本评估方法是指评估一座房产进行重置或改造的费用。

这个过程通常包括对房屋结构、设备设施以及室内装修的检查与评估，以确定重置成本。

下面将介绍几种常见的房产重置成本评估方法。

1.现场勘察法现场勘察法是指专业人员实地对房产进行勘察和测量，了解房屋的具体情况和需求。

这种方法较为准确，因为专业人员可以直观地了解到房屋的结构、装修状况以及存在的问题。

通过现场勘察，评估师可以综合考虑各个方面的因素，如材料、人工成本等，进行成本评估。

2.统计数据法统计数据法是根据历史数据和市场的普遍情况进行房产重置成本评估。

一般来说，根据房屋的面积、类型、结构等信息，通过统计分析已经完成的类似房产重置项目的成本，计算出平均成本指标，然后根据当前市场的价格水平进行适当的调整。

3.指数法指数法是根据社会经济发展水平和物价水平的变化来评估房产重置成本的方法。

根据国家或地区的物价指数和建筑工程指数，将历史的成本数据与当前指数进行比较，计算出相应的增长比率。

然后将这个增长比率应用到当前的房产重置项目上，从而得到重置成本。

4.单位造价法单位造价法是根据单位面积或单位体积的造价进行评估的方法。

根据不同地区和不同类型的房产，可以建立一个单位造价的数据库，包括不同材料和工艺的成本信息。

通过与数据库中的数据进行对比，根据房产的规模和要求，计算出相应的重置成本。

5.结合多种方法在实际应用中，也可以结合多种方法来进行房产重置成本评估。

例如，可以先进行现场勘察，了解房屋的具体情况，然后根据统计数据和指数进行调整，最终得到一个相对准确的成本评估结果。

需要注意的是，房产重置成本评估方法只是对重置成本的估算，并非最终结果。

实际的重置成本可能会受到市场价格波动、人工成本变化、材料质量等因素的影响，因此在实施重置项目时，还需要进行详细的设计和报价，以及与承包商的协商。

房地产拆迁重置成本法利润的确定拆迁房屋评估的方式有重置成本法、收益法、市场比较法、假设开发法、基准地价修正法等五种评估方法。

一般实践中采用最多的评估方法就是重置成本法，更多关于拆迁房屋估价的方法有哪些的相关知识：一、拆迁房屋估价的方法有哪些。

第一、重置成本法。

重置成本法最常见的评估方式，也就是所谓企业的地上建筑物、厂房进行重置。

选择一个评估时间点，假如要求5月1日起进行实地征收，由这个实际的评估时间点所得出的重置价值。

例如，土建的价值+人工的价值+相关税费的价值=所得重置价值，再扣除相应的折损率(70%或80%等)。

成本法在以前就运用相当广泛，土地价值，房屋价值都可以运用成本法进行评估，但现在590号令以及建设部的房屋征收评估办法都要求按照市场比较法。

第二、收益法。

在590号令当中有相关的要求，如果用于生产经营则对于其生产经营的评估要运用收益法，其实就是预估一下未来预期收益，选取适当的资本化率来体现，把资本投入到不动产所带来的收益率。

资本化率的概念在实践当中不常运用，意思是把不动产房屋、土地投入到相关的收益当中所产生的利润率。

拆迁房屋估价的方法有哪些：第三、市场比较法。

需要注意的是，参照类似的房地产市场价值，意思就是要根据同区位、同地段、同性质(国有、集体)、同用途(商业、工业、住宅)，商品房包括住宅和商业用途。

在实践的过程中需要注意属于什么用地，要参考附地范围相同性质的用地价值，主要是参照类似房地产市场的价值。

第四、假设开发法。

假设开发法在实践中运用不多，例如开发商反过来作为被拆迁人与政府交流，必然运用到假设开发法来进行实际评估，开发商需要土地利用实际开发，土地开发后目的可能作为商业、住宅，也有可能是厂房，需要运用土地开发满足主体要件。

所以要预估出土地开发后的价值，扣除相应的税费、土地利用后相应的损耗等所体现出的市场价值。

第五、基准地价修正法。

基准地价修正法主要是评估土地在进行实际区位确定的时候使用的一种评估方法。

房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对房地产进行估价、评估和鉴定的过程，其中成本法是一种常用的评估方法之一。

成本法是通过对房地产建筑物的建设成本进行评估，以确定其当前价值的方法。

下面将详细介绍房地产评估-成本法的相关内容。

一、建筑物的原始成本1.1 建筑物的原始成本包括土地购买费用、建筑物的建设费用以及其他相关费用。

1.2 土地购买费用是指购买土地的成本，包括土地的价格、过户费用等。

1.3 建筑物的建设费用包括设计费、施工费、材料费、劳动费等。

二、建筑物的折旧费用2.1 建筑物的折旧费用是指建筑物因使用年限和使用磨损而导致价值下降的费用。

2.2 折旧费用可以按照直线折旧法或者加速折旧法进行计算。

2.3 折旧费用的计算需要考虑建筑物的使用寿命、残值率等因素。

三、建筑物的重置成本3.1 建筑物的重置成本是指对建筑物进行重建或翻新所需的费用。

3.2 重置成本需要考虑建筑物的现状、市场需求以及新建筑物的成本等因素。

3.3 重置成本的计算可以通过询价、比较市场价格等方法进行。

四、建筑物的维护费用4.1 建筑物的维护费用是指对建筑物进行日常维护和修缮所需的费用。

4.2 维护费用可以包括保洁费、修缮费、设备更换费等。

4.3 维护费用的计算需要考虑建筑物的年龄、使用状况以及市场维护费用等因素。

五、建筑物的残值5.1 建筑物的残值是指建筑物在评估结束时的估价价值。

5.2 残值可以通过市场调研、专家意见等方法确定。

5.3 残值的确定需要考虑建筑物的使用寿命、市场需求以及建筑物的实际价值等因素。

结论：通过成本法对房地产进行评估可以更准确地了解房地产的价值，帮助投资者做出更明智的决策。

在进行房地产评估时，需要综合考虑建筑物的原始成本、折旧费用、重置成本、维护费用和残值等因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。