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【篇一】2020年房地产估价师考试理论与方法考点精选比较法的基本原理：一、比较法的概念和理论依据比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产估价时，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。
二、比较法适用的对象和条件比较法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用比较法估价。
比较法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。
另外，在比较法估价中需要进行交易情况、交易日期、房地产状况(包括区位状况、权益状况和实物状况三方面)的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，需要估价人员依靠其广博的知识、丰富的经验和对当地房地产市场行情、交易习惯等的深入了解才能作出。
如果不由知识广博、经验丰富，且对估价对象所在地的房地产市场行情和交易习惯等有相当了解的估价人员进行估价则很难期待合理运用这种估价方法得出正确的估价结果。
比较法的原理和技术，也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、资本化率、开发经营期等。
三、比较法的操作步骤运用比较法估价一般分为下列7个步骤进行：1.搜集交易实例;2.选取可比实例;3.建立价格可比基础;4.进行交易情况修正;5.进行交易日期修正;6.进行房地产状况修正;7.求取比准价格。
【篇二】2020年房地产估价师考试理论与方法考点精选建筑物的基本认识：1.坐落。
2.面积包括：(1)建筑面积;(2)套内建筑面积;(3)使用面积;(4)其他面积，如住宅还需要了解居住面积，商业用房还需要了解营业面积，出租的房屋还需要了解可出租的面积等。
房屋估价知识点总结一、房屋估价的方法房屋估价的方法有很多种，主要包括市场比较法、收益法、成本法等。
不同的估价方法适用于不同的情况，下面将分别介绍各种方法的特点和应用场景。
1.市场比较法市场比较法是一种最常用的房屋估价方法。
它是通过对同类房屋的成交价格进行比较分析，找出与待估价房屋相似的房屋，从而得出待估价房屋的价值。
市场比较法的优点是简单易行，能够直观地反映市场行情。
但是，该方法也存在一些局限性，比如受到市场波动、供求关系等因素的影响，估价结果可能不够准确。
2.收益法收益法是主要用于商业和投资用途房屋的估价方法。
它是通过对待估价房屋未来的租金收入进行估算，并考虑到投资回报率、折现率等因素，来确定房屋的投资价值。
收益法的优点是适用于租金收入较为稳定的房屋，能够全面考虑投资收益的因素。
但是，该方法也存在一些限制，比如对租金收入和折现率的估计需要一定的技术和经验。
3.成本法成本法是通过对房屋的建筑成本、土地成本等因素进行估算，来确定房屋的价值。
该方法适用于新建房屋或者缺乏市场交易数据的情况。
成本法的优点是能够客观地反映房屋的实际建设成本，是一种较为可靠的估价方法。
但是，该方法也存在一些问题，比如建筑成本估算受到市场价格波动的影响，土地成本估算受到土地供求关系等因素的影响。
4.其他方法除了以上三种主要的估价方法，还有一些其他方法，比如残值法、复合法等。
它们根据不同情况和目的，都能够提供一定程度的参考价值。
二、房屋估价的影响因素房屋估价的结果受到很多因素的影响，在进行估价时需要全面考虑这些因素。
下面将介绍房屋估价的主要影响因素。
1.房屋的地理位置房屋的地理位置是影响其价值的一个重要因素。
比如，在城市中心地段的房屋，由于交通便利、配套设施齐全等优势，其价值通常相对较高。
而在偏远地区的房屋，由于交通不便、配套设施欠缺等因素，其价值通常较低。
2.房屋的建筑品质房屋的建筑品质也是影响其价值的一个重要因素。
比如，高档别墅、豪华公寓等建筑品质较高的房屋，其价值通常较高。
房地产评估之比较法培训资料1. 引言房地产评估是指通过对房地产物业进行各种分析和研究，以确定其价值的过程。
在房地产评估中，比较法是一种常用的评估方法之一。
本文档旨在提供关于房地产评估比较法的培训资料，以帮助评估师更好地理解和运用比较法进行房地产价值评估。
2. 比较法概述比较法是一种根据市场上类似物业的交易价格来确定目标物业价值的方法。
其基本原理是认为市场上的物业交易价格反映了市场上的供需关系和投资者的对物业价值的判断。
比较法的步骤： 1. 收集市场数据：收集类似物业的交易价格、特征等相关数据。
2. 选择适当的比较物业：根据目标物业的特征和位置，选择与之相似的比较物业。
3. 进行数据调整：将比较物业的交易价格进行调整，以适应目标物业的特征差异。
4. 确定目标物业的价值：根据调整后的比较物业价格，确定目标物业的市场价值。
3. 比较物业选择在选择比较物业时，需要考虑以下因素： - 物理特征：包括物业的面积、户型、楼层、建筑年代等。
- 位置特征：物业所处的区域、交通便利程度、周边配套设施等。
- 使用特征：物业的用途、租赁情况等。
- 市场特征：市场上是否存在类似的物业、目标市场的供需关系等。
选择合适的比较物业能够更准确地反映目标物业的价值。
4. 数据调整在进行数据调整时，需要考虑比较物业与目标物业之间的特征差异。
常见的调整因素包括： - 物理特征调整：根据物业的大小、楼层等特征进行面积调整、楼层调整等。
- 位置特征调整：根据物业所处区域的热度、交通便利程度等进行调整。
- 使用特征调整：根据物业的用途、租赁情况等进行调整。
- 市场特征调整：根据市场上供需关系、类似物业的交易情况等进行调整。
通过合理的数据调整，可以更准确地确定目标物业的市场价值。
5. 市场数据收集市场数据的收集是比较法评估的基础。
合理的市场数据选择和收集对于评估结果的准确性至关重要。
常见的获取市场数据的途径：- 房地产数据库：可通过房地产数据库获取市场上的交易价格、物业特征等信息。
房地产估价师理论与方法考点：比较法的基本原理一、比较法的概念和理论依据比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产估价时，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。
二、比较法适用的对象和条件比较法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用比较法估价。
比较法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。
另外，在比较法估价中需要进行交易情况、交易日期、房地产状况(包括区位状况、权益状况和实物状况三方面)的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，需要估价人员依靠其广博的知识、丰富的经验和对当地房地产市场行情、交易习惯等的深入了解才能作出。
如果不由知识广博、经验丰富，且对估价对象所在地的房地产市场行情和交易习惯等有相当了解的估价人员进行估价则很难期待合理运用这种估价方法得出正确的估价结果。
比较法的原理和技术，也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、资本化率、开发经营期等。
例题：与比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是( )A、均衡原理;B、预期原理;C、竞争原理;D、替代原理。
答案：D三、比较法的操作步骤运用比较法估价一般分为下列7个步骤进行：1.搜集交易实例;2.选取可比实例;3.建立价格可比基础;4.进行交易情况修正;5.进行交易日期修正;6.进行房地产状况修正;7.求取比准价格。
例题：比较法的原理与技术也可用于下列参数的求取，如( )A、成本费用;B、空置率;C、资本化率;D、开发经营周期。
房地产估价师《理论与方法》知识点学习：建立比较基础2017年房地产估价师执业资格考试的备考阶段已经全面展开，建设工程教育网的老师们为了考生能够更全面的备考，即日起全新整理推出[房估必会考点]系列讲义。
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建立比较基础选取了可比实例后，一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，对价格内涵和形式进行“标准化”，使之口径一致，相互可比，为后续对可比实例成交价格进行修正和调整建立一个共同的基础。
建立比较基础：①统一财产范围；②统一付款方式；③统一税费负担；④统一计价单位。
一、统一财产范围可比实例与估价对象的财产范围进行对比，并应消除因财产范围不相同造成的价格差异，对于某些估价对象，有时难以直接选到与其财产范围完全相同的交易实例作为可比实例，只能选取“主干”部分相同的交易实例作为可比实例。
财产范围不同，是指“有”与“无”的差别，而不是大家都有的情况下彼此之间“好坏”或“优劣”、“新旧”的差别。
因此，统一财产范围是进行“有无对比”，并消除由此造成的价格差异。
财产范围不同主要有以下3种情况：①含有非房地产成分。
②带有债权债务的房地产。
③房地产的实物范围不同。
统一财产范围一般是统一到“纯粹”的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理：房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格—非房地产成分的价值（估价对象）（可比实例）如果是估价对象含有非房地产成分的，则一般是在比较法最后步骤求出了不含非房地产成分的房地产价值后，再加上非房地产成分的价值，就可以得到估价对象的价值。
在带有债权债务关系时，统一财产范围一般是统一到不带债权债务的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理；不带债权债务的房地产价格＝带有债权债务的房地产价格－债权＋债务记忆窍门：估价对象不含非房地产成分，不含债权债务，而可比实例含，则采用“剥离”法，用减法；估价对象含非房地产成分，含债权债务，而可比实例不含，则采用“还原”法，用加法。
房地产估价师《理论与方法》知识点学习：比较法概述
2017年房地产估价师执业资格考试的备考阶段已经全面展开，建设工程教育网的老师们为了考生能够更全面的备考，即日起全新整理推出[房估必会考点]系列讲义。
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一、比较法的含义
根据与估价对象相似的房地产的成交价格，来求取估价对象价值或价格的方法。
与估价对象相似的房地产，简称类似房地产，是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等相同或相近的房地产。
可比实例是类似房地产中，真实成交，且符合一定条件，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。
比较法的本质是以房地产的市场成交价格为导向（简称市场导向）来求取房地产的价值或价格。
由于该方法是利用实际发生、经过市场“检验”的与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格，所以直接、直观、有说服力，其测算结果易于被人们理解、认可或接受。
二、比较法的理论依据
理论依据——替代原理，在同一房地产市场上相似的房地产有相近的价格。
三、比较法适用的估价对象
比较法适用的估价对象是同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。
特别是数量较多、可比性较好的存量成套住宅最适用比较法估价，相对来说也是一种最容易、最简单的房地产估价。
②写字楼。
③商铺。
④标准厂房。
⑤房地产开发用地。
（注意区分：特殊厂房，在建工程）
难以采用比较法估价的房地产：①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等。
②很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等。
③可比性差的房地产，如在建工程（完工程度差异大）等。
比较法的原理和技术，可以在其他方法中应用。
如：收益法：市场租金、经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率；
成本法：重置价格、房地产价格各构成部分（如土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发利润等）
假设开发法中：开发完成后的价值、开发经营期等的求取。
四、比较法估价需要具备的条件
在价值时点的近期有较多类似房地产的交易。
市场不够活跃或者类似房地产交易少的地区，难以采用比较法估价。
以下情况不能成为不采用比较法估价的理由——估价对象所在地存在较多类似房地产的交易，而由于估价机构和估价师没有努力去搜集交易实例，造成不能采用比较法估价。
比较法要清除四个方面的差异：
①成交价格与比较价值的内涵和形式不同；——建立比较基础；
②特殊交易情况与正常交易情况不同；——交易情况修正（把非正常交易情况，修正为正常交易情况，把急卖或急买造成的不正常成交价格，处理为正常价格）；
③成交日期与价值时点不同（实质上是这两个时间的房地产市场状况不同）——市场状况调整；把可比实例在其成交日期的价格，处理为在价值时点的价格；
④可比实例状况与估价对象状况不同——房地产状况调整。
把可比实例在自身状况下的价格，处理为在估价对象状况下的价格。
比较法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场所高估或低估，造成了房地产市场价格不合理偏离房地产本身的价值。
有时房地产市场价格变化过快，估价报告尚未完成，房地产市场价格就发生了明显的变化，这也会给比较法估价带来麻烦，特别是其估价结果难以让人接受，如在房价过快上涨时期的房屋征收评估中。
学到这里是不是感觉已经了解比较法概述了呢？房估的学习还是很有趣的，马上开始你的学习之旅吧！另外，偷偷告诉你，可以去论坛学习哦，那里有很多的房地产估价师免费课程和房地产估价师免费资料，供大家学习交流和讨论。
