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我对宝龙城市广场的市场定位和业态分析——基于零售学视角宝龙城市广场位于下沙沿江高教园区板块核心，地处未来下沙的几何中心。
项目规划体量约为33万平方米。
作为宝龙地产全国战略中的重要一环，同时也是长三角地区的最重大投资项目，杭州宝龙城市广场将倾力打造以商业为核心，兼具休闲、娱乐、商务、居住功能为一体的国际级综合体项目，项目定位是“辐射并提升未来整个下沙生活品质的综合体地标，即下沙首席生活场”。
它是定位于大型一站式购物中心，其独特的销售主张是“体验”，核心就是增加人们购物过程中的愉悦感，是人们生活水平提高后引起的消费模式，是消费需求变化带来的产物。
但是商业规划是商业地产开发流程中的重要环节，而业态组合和定位又是商业规划中极为重要的内容。
所以，有个好的商业规划是一个购物中心发展的重要环节。
什么样的业态组合取决于什么样的商业定位，而商业定位需要对项目所在商圈科学、深入、细致的调研，通过调研明白要做什么，是一个或两个大主力店吸引客群还是项目中聚集更多中小面积目的性业态商家形成规模特色或者以目标客户喜好的方式创造独具特色的主题化中心。
因为选址的原因，下沙宝龙城市广场作为一个建立在高教园区的购物中心，它的主要顾客人群是学生和周边较少的居民，所以它需要以学生为重点顾客来源而制定一个适合学生消费的休闲、餐饮行业。
虽然它主张的是体验、享受，但是作为学生来说，经济能力有限，所以学生的消费水平还是比较低的，那么那些高级会所、美容SPA、保健等都不宜有太多。
另一方面，学生比较热衷于逛街、聚餐、玩等，所以，餐馆、影院、KTV、服装店应该要比较多，并且要适合学生的消费水平。
所以宝龙城市广场的零售、餐饮、娱乐三大业态和市区相比应该有所调整，因为在人气不是太旺的地方，则通常要加大娱乐和餐饮比例突显目的性消费（娱乐、餐饮）业态来提升人气。
那么对于百货和超市来说，它们是购物中心业态组合的基础，是购物中心基础客源的保证。
此外，餐饮业的重要性已经成为各大购物中心的一个共识。
用SWOT分析法看福建晋江鞋业的现状与发展经贸院10级国贸二班20102310224颜丽娟用SWOT分析法看福建晋江鞋业的现状与发展鞋业是晋江的主导产业，从20世纪80年代初开始发展．在经历了从小到大，从家庭作坊向现代企业发展的艰难创业过程之后，基本形成了厂房标准化、管理现代化、生产系列化、效应规模化的格局。
成为全国制鞋主要基地和世界旅游运动鞋生产基地。
2001年3月19日，晋江被中国皮革和制鞋工业研究院等四家机构联合命名为“中国鞋都”。
目前，晋江全市有鞋业生产经营企业3000多家，从业人员超过15万人，年产量近5亿双，年产值超百亿元。
鞋类产品生产形成了品种繁多，规格齐全的格局，有运动鞋、旅游鞋、凉鞋、胶鞋、休闲鞋、时装鞋、登山鞋、旱冰鞋等数百个品种和规格，其中运动鞋占全市总产量的60％以上，占全国旅游、运动鞋总产量的1/4，制鞋业的整体规模优势已经很明显。
但是，晋江鞋业在发展过程中也出现了一些问题，下面我们将用SWOT分析方法分析晋江鞋业。
一．Strengths1.优越的地理位置泉州市地处福建省东南部，北承省会福州、南接厦门特区，东望台湾宝岛，西邻漳州、龙岩、三明，是福建省三大中心城市之一。
泉州下辖4个区，3个县级市，5个县和1个经济技术开发区.(虚线范围内为晋江) 2.侨乡优势作为沿海侨乡，晋江在引进侨资及获取海外市场信息方面的条件得天独厚，通过外援资金建厂及接受外单加工，晋江鞋企的资本原始积累在短期之内轻易完成了。
侨乡的优势还为晋江市带来现代化的商业意识、管理理论和国际市场信息。
3.特殊的产品定位及高能的产业基地至少现在为止，国内还没有一个地区像晋江市这样拥有独特而高能的体育运动产品的产业基地。
单从国内市场来看，晋江市鞋业产量已经占国内体育运动鞋类的75%。
目前该区域制鞋企业已有3000多家，在九十年代中期以后，仅以订单加工形式销往海外的运动鞋，晋江市就超过1亿双，并在2009年达到了创纪录的9.5亿双，全球每12人就拥有一双晋江鞋，其中运动、旅游鞋占世界总产量的20%。
宝龙·城市广场――福州新航母商业迪斯尼第一步先来认识宝龙城市广场宝龙城市广场位于福州市台江区工业路与二环路交汇处，东至宁化路，南至宁化小区，西至西二环路，北至工业路。
位于大福州的几何中心，与福州两大传统商业街区东街口和中亭街的黄金分割点——洋头口近在咫尺。
1 为什么说宝龙城市广场是地标式的商业中心？2004，中国最具投资价值的商业地产商业零售业专业人士一致看好宝龙城市广场地段的现有购买力和该商圈的前景房地产业内人士一致看好宝龙城市广场地段前景（投资建设一年，区域周边地价从100万元/亩，提升至387万元/亩。
）宝龙城市广场进一步完善福州的城市配套功能，五星级电影城、高档娱乐、大型一站式购物中心极大提高了福州的商业档次，独特的建筑景观提高了福州的建筑层次。
位于大福州商业核心区，辐射市区200万人口，该商圈人均GDP超过3000美元，在10分钟车程内延及南北江滨众多高尚社区，聚集人流和消费力的潜力惊人，宝龙城市广场必将成为该区域范围内最重要的生活配套。
其商业服务半径必将覆盖至整个福州市区及五区八县、莆田、南平、宁德等城市。
2为什么说宝龙城市广场的经营模式上比福州以往传统商场更有优势？宝龙城市广场的经营模式：ONLY ONE一站式消费＋EPTC体验型消费，是目前国际驻留商业模式，是国内最现金商业模式，领先福州同业50年，在国外有1>50定律，即该商业模式仅占商业总量的1％，但却占有50％的商业市场份额。
相比传统零售商业以“购”为主，功能配套只是围绕“购”而展开，存在功能配套不健全的先天不足。
哪个商场能统一购物、休闲、娱乐、餐饮等业态，用专业公司统一管理，同样只有宝龙城市广场。
这就是宝龙城市广场不同于传统商业的地方，也正是它会较传统商业成倍地吸引人流的地方，是投资、经营的保障。
宝龙城市广场的经营优势：宝龙城市广场领入法国家乐福、美国时代华纳电影城、麦当劳、肯德基等众多世界500强压阵，影院、食街、步行街、酒吧，引客聚客，实力毋庸置疑；购、食、娱、闲，多元消费符合。
宝龙城市广场的经营模式：
ONLY ONE一站式消费＋EPTC体验型消费，是目前国际驻留商业模式，是国内最现金商业模式，领先福州同业50年，在国外有1>50定律，即该商业模式仅占商业总量的1％，但却占有50％的商业市场份额。
相比传统零售商业以“购”为主，功能配套只是围绕“购”而展开，存在功能配套不健全的先天不足。
哪个商场能统一购物、休闲、娱乐、餐饮等业态，用专业公司统一管理，同样只有宝龙城市广场。
这就是宝龙城市广场不同于传统商业的地方，也正是它会较传统商业成倍地吸引人流的地方，是投资、经营的保障。
宝龙城市广场的经营优势：
宝龙城市广场领入法国家乐福、美国时代华纳电影城、麦当劳、肯德基等众多世界500强压阵，影院、食街、步行街、酒吧，引客聚客，实力毋庸置疑；
购、食、娱、闲，多元消费符合。
多层客源相互作用，将各种客户资源牢牢抓住，保持24消失全天候持续旺场。
全球招商，实力筛选，众多国际品牌、国内名牌同场经营。
宝龙城市广场的消费优势：
以内部集购物、旅游、娱乐、休闲、餐饮、文化、商业、精装酒店式公寓为一体等城市功能完整的构成一个完美而人性的商业系统和消费流程，经心的考虑了人在环境中停留、驻足与各种建筑设置的协调统一，通过全方位的体验和感观，最大限度地满足人的多重享受，
在商业、商务商住的和谐共生关系中，建立“24小时”可循环发展的商业消费行为。
宝龙城市广场市场运营分析报告一·项目概况占地面积：220110㎡。
建筑面积：50万㎡。
商铺面积：一层90-100㎡二层50-60㎡三层大面积可划分，打通，看商家需求。
招商率：90%商铺租价：一层每天2.8㎡二层每天1.7㎡三层每天1.4㎡四层每天0.9㎡。
入驻程度：纯一层入驻率率达到100%。
二层入驻率95%。
三层入驻率95% 四层今年9月开业，主要经营大型餐饮。
健身。
停车位：机动车停车位700个，非机动车4500个。
二·商业运营分析建筑结构与格局在很大程度上，宝龙城市广场的格局不能够很好的让市民体验到一个商业综合体的娱乐，休闲，餐饮，购物的便利性。
项目建筑不连贯，从百货区至二十四街有明显的断裂处。
不利于消费者一站式购物。
项目纵深太深。
从二十四街红绿灯向南深度达500米。
对于消费者购物有很大的挑战性。
客户需要的是舒适，便利，消费的感觉。
跨度500米对客户来说是一种挑战。
模式分析商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块组建。
在商业地产整体运营中，商业是核心和本质，项目的成败最终取决于其商业运营的成败；地产开发只是其项目的基础和表现，没有主要包括拿地和建设的地产开发，附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体，资本运营是贯穿始终的，因为只有资本运营得以与各个环节的融合，项目才能最大限度的得到良性的运营，而这才是最终的目的。
根据运营环节构成，相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。
在商业地产实际运营中，可能出现主体重合的现象，比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色，并且承当了商业运营商的工作。
这在运营中上极大提高了项目的风险。
宿迁宝龙城市广场同样犯了此类错误，从开发，到商业运营，资本运营商。
宿迁宝龙城市广场扮演三个角色。
这在商业地产中极易出现短板。
运营分析宝龙在免租期一年的期限即将到来时，整个商业广场的商业氛围依旧不理想，虽然导致商业氛围的因素很多，但主要因素有以下几点：第一，由于宿迁宝龙城市广场作为一家地产开发企业，其核心还是以地产开发，但是在商业地产上，唯一的核心是商业运营，地产开发是商业地产运营的基础和表现。
城市广场点位分析报告根据对城市广场点位的分析，以下是我们的报告：一、市中心广场：市中心广场是城市的核心区域，通常是商业、文化和社交活动的中心。
这类广场通常位于市中心，靠近主要交通枢纽和商业区，是人们聚集、交流和休闲的场所。
市中心广场的地理位置和知名度通常较高，因此，选择在市中心广场开设商店或餐厅是一种具有潜力的商业策略。
二、购物中心广场：购物中心广场是集购物、娱乐和餐饮于一体的商业综合体。
这类广场通常由大型商业公司开发和管理，拥有多个商店、零售店、餐厅和娱乐设施，为消费者提供一站式购物和娱乐体验。
购物中心广场通常位于城市的主要商业区或交通枢纽附近，具有较高的人流量和购买力。
三、社区广场：社区广场是城市居民社交和休闲的场所。
这类广场通常位于住宅区或社区中心，为居民提供放松身心、社交互动和举办社区活动的空间。
社区广场通常配有公园、儿童游乐设施、健身设施和休闲区，为居民提供多种活动选择。
四、文化广场：文化广场是举办文化活动和庆典的场所。
这类广场通常位于市中心或历史文化街区，为居民和游客提供展览、表演、音乐会和庆典等活动的场地。
文化广场通常具有独特的建筑或雕塑，以及周围的文化遗产和景点，是城市文化和艺术的重要象征。
五、交通枢纽广场：交通枢纽广场是城市交通流动的中心。
这类广场通常位于火车站、机场、地铁站或公交车站等交通枢纽附近。
交通枢纽广场通常具有较高的人流量和交通便利性，是交通工具的换乘点和旅客的中转站。
在这些广场建设商业设施和服务设施，可以满足旅客的需求，提供便利和舒适的服务环境。
六、公共广场：公共广场是城市公共空间的一部分，旨在促进社交互动、户外活动和休闲。
这类广场通常位于公园、街头或市中心的空地上，为居民和游客提供放松身心、休闲娱乐和社交活动的场所。
公共广场通常配有绿化植被、座椅、喷泉和艺术装置，以提供舒适和吸引力。
综上所述，城市广场点位分析报告提供了对不同类型广场的描述和特点。
选址合适的广场将为商业、社交、文化和交通等活动提供便利和机会。
商圈分析报告选址项目分析（一） 人口环境一、客流分析客流量:由于宝龙城市广场位于上海金融学院，杉达大学， 二工大之间旁边又有12号地铁线和正在建设的 9号线延段，又9金海路金海踣5201M&1S&NE 廈路 鋅静一IL蓝dj 小城t.?厶哼园话师末千：阿I华东 9«（L 敗賠阳光苑IL 民同路却口弄A •尘洁煌地址通 冷 iG・.上丽貂二 J 工业丈半1L,圮蜕东园 %’荃上川弾■酣『芳上莊圭砂学陰临1万初策五回1LG^ifS华催地处曹路社区旁边又有多个小区属于这块地区绝对的主商圈，因此对于足疗这个消费客流量不必多疑肯定是多的，而且呈上升趋势。
二、顾客购买能力分析周边人口测评分析消费者组成：大学生，工薪阶层，中老年人。
消费主要人群：大学生和平时劳累的中老年人（二）市场环境周边店聚集情况分析一、异业聚集：宝龙城市广场有家乐福，KTV，电影院，美食街，地下一层分布有：电器数码、KTV、新华书店、美食广场、运动馆等多种业态。
一层主要由品牌服饰区和个性服饰区两块组成,沿二号大街为名品男女服装。
二层三层分别分布有生活配套、餐饮、影院、游乐园等业态，-小宇綁市广■厂焕-一匪0小死*$ ■曲■fl.WrTBJI Ifl二、同业聚集：宝龙广场还有一家真诚足道作为GBG最大的竞争对手。
（三）竞争环境竞争对手分析：位于金海路2591弄41号6楼近宝龙广场，真诚足道会馆也作为和GBG类似的一家足道会所无疑是最大的竞争对手，但是和GBG不同的是他除了足疗还有其他服务类似推油而且经过我们对消费者调查得知真诚足道的服务质量堪忧，下面是一些顾客反应去了很雰次了水平参差不卉1号男技师最好月題还有手法都到位有次施到个号箱还是几号按摩起来真的也不知道是水平不好还星纯粹伽去皮可以SH■几二十分钟关键来了他是盯蕎一个点按的噢我耐着性子想等等看最后实在忍不衽了我说我逵里真的不需要一直按然后人家臓到背上同样哦买唱盯着Y■点按锁后手谢啪啪怕3下无限循环我真的械拍的烦了按摩到现在从来没破到过直祥的技师我不知道花到底是怎么得到这份工作的竟过这次打击之后就每次煦钟1号谊次1号下班了就隨便期E了一r按的还可以按好休息的时谟玩手机一看时匀居然只有40分钟不想说什么了真的很无语一融「无功无过「可能是足道馆做蓿油不是很专业.因此可以得出结论真诚足道很少有回头客因为服务质量不高，专业性不够强。
目录11223346（产品与市场）91012（项目区域分布、选址标准、开发模式）1416171822242630宝龙集团企业背景宝龙集团由许健康（籍贯：福建省泉州晋江）创立，始于80年代。
许健康80年代初在澳门创业，主要经营实业，后投资澳门房地产业。
90年代，许健康回内地发展，宝龙集团现拥有地产、商业、酒店旅游业、信息业、工业产业，核心主业为地产开发和商业经营。
自2006年开始，在三四线城市高速扩张，“宝龙城市广场”定位购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化于一体，成为具有特色的商业地产模式。
基本情况：●宝龙号称在福建、山东、河南、江苏等省份的14个二、三级城市（备注：项目分布实●为三四线城市），开发和储备近20个大体量商业地产项目。
（备注：建成仅二个，即将开业两个，但部分项目受经济环境影响，进展延期。
●宝龙集团宣称计划在三四线城市，每年以5-6个“宝龙城市广场”速度扩张。
●自持商业部分，引入家乐福、沃尔玛、乐购、韩国乐天玛特超市等国际品牌主力店。
●自主投资五大连锁体系——康城百货、宝龙乐园、影城、美食及酒店。
●2008年5月，宝龙集团通过香港联交所上市聆讯，计划6月底挂牌上市，首发IPO融资30亿至40亿港元，其上市保荐人是高盛及麦格理。
●2009年10月14日在香港证券交易所上市。
宝龙集团企业文化：“诚信、恭谦、创新、敬业”——诚信恭谦做人，创新敬业做事。
宝龙名言：模式是用来被打破的！宝龙借鉴适用性分析一. 宝龙集团SWOT分析表竞争优势S1.现金流滚资产商业模式，有小万达之称2.拿地成本低，地价分期支付。
对滚动开发模式形成有力支撑。
3.选择三四级城市的新城投资，获得地方政府的大力支持土地，配套设施，税收等。
4.大体量商业项目，项目建成后易确立区域地标地位。
5.销售回款能力强：住宅面积占项目比例30%-40%，住宅全部用于出售；商业开发面积中的30%用于销售。
6.项目土地成本低、城市综合体定位，对销售产品的定价形成支持，开发利润高。
SWOT分析优势：①功能多元化，集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、居住于一体的商业化建筑群。
②集团实力强，经验丰富且资金雄厚。
宝龙集团在厦门、福州、青岛、郑州、苏州、泰安、成都等多地皆有建筑群。
③选择三四线城市的新城开发，购地成本低。
（苏州、泰安等）④政府的支持。
（土地、城建配套、税收等）⑤注重休闲娱乐，吸客能力强。
符合消费潮流，相对三四线传统商业有较强的竞争力。
劣势：①企业管理和人才不足，对快速扩张态势形成制约。
②自主投资五大商业体系，大部分运营状态仍在摸索期，存在较长的成熟期和经营风险。
自营产业品牌号召力较弱，需要调整和增强竞争力，尤其是百货类业态。
③产品建标相对落后于的一二线城市潮流，缺乏超前性，持有物业的外观存在疑问。
④五星酒店投资回报期长、利润偏低，虽然在前期支持获取土地资源，但长期经营的投资边际效应递减。
机会：①位于晋江市中心，离新老城区较近，地理位置优越。
②交通便利，运输发达。
临近晋江机场、泉夏高速等③公共设施齐全，附近学校、医院、银行等很多（购物中心：大型商业中心、商业步行街、高级商务酒店、甲级写字楼中、小学：希信小学、晋江一中、平山中学医院：中医院、市医院）④三四线城市加快城市进程，为宝龙的投资提供很过机会。
⑤由于有先前的经验，产品和模式的复制性强，已储备项目和潜在项目储备较多。
威胁：①新城的辐射人群、基础设施等完善时间较长、开发投资和招商、后期运营的潜在风险性大。
对区域投资决策的要求高。
②房地产的变动具有突发性，对企业影响大③现有投资存在市场压力，潜在负面消息对后续项目发展影响比较大。
④商业模式进入门槛不高，存在潜在竞争。
⑤在建项目比例大，成熟项目少，ipo（IPO的全称是initialpublic offer，即“首次公开发行”，指股份公司首次向社会公众公开招股的发行方式）更加接近传统企业，在ipo的认可程度上，受证劵市场追捧的机会偏低。
但是成功后，公司治理水平将面临考验。
⑥附近的万达广场、SM都是强大的竞争对手。
SWOT分析
优势：①功能多元化，集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、居住于一体的商业化建筑群。
②集团实力强，经验丰富且资金雄厚。
宝龙集团在厦门、福州、
青岛、郑州、苏州、泰安、成都等多地皆有建筑群。
③选择三四线城市的新城开发，购地成本低。
（苏州、泰安等）
④政府的支持。
（土地、城建配套、税收等）
⑤注重休闲娱乐，吸客能力强。
符合消费潮流，相对三四线传
统商业有较强的竞争力。
劣势：①企业管理和人才不足，对快速扩张态势形成制约。
②自主投资五大商业体系，大部分运营状态仍在摸索期，存在
较长的成熟期和经营风险。
自营产业品牌号召力较弱，需要调
整和增强竞争力，尤其是百货类业态。
③产品建标相对落后于的一二线城市潮流，缺乏超前性，持有
物业的外观存在疑问。
④五星酒店投资回报期长、利润偏低，虽然在前期支持获取土
地资源，但长期经营的投资边际效应递减。
机会：①位于晋江市中心，离新老城区较近，地理位置优越。
②交通便利，运输发达。
临近晋江机场、泉夏高速等
③公共设施齐全，附近学校、医院、银行等很多（购物中心：
大型商业中心、商业步行街、高级商务酒店、甲级写字楼
中、小学：希信小学、晋江一中、平山中学医院：中医
院、市医院）
④三四线城市加快城市进程，为宝龙的投资提供很过机会。
⑤由于有先前的经验，产品和模式的复制性强，已储备项目
和潜在项目储备较多。
威胁：①新城的辐射人群、基础设施等完善时间较长、开发投资和招商、后期运营的潜在风险性大。
对区域投资决策的要求高。
②房地产的变动具有突发性，对企业影响大
③现有投资存在市场压力，潜在负面消息对后续项目发展影响
比较大。
④商业模式进入门槛不高，存在潜在竞争。
⑤在建项目比例大，成熟项目少，ipo（IPO的全称是initial
public offer，即“首次公开发行”，指股份公司首次向社会
公众公开招股的发行方式）更加接近传统企业，在ipo的认可
程度上，受证劵市场追捧的机会偏低。
但是成功后，公司治理
水平将面临考验。
⑥附近的万达广场、SM都是强大的竞争对手。
⑦国家政策对于房价的调控，保证房价的稳定。
总结：宝龙应该以自己先前的经验为基础，结合闽南地区的特色与自己的地理优势，更好的发展晋江宝龙。
同时要完善自己公司内
部建设，根据当下的潮流与消费者的消费习惯来调整宝龙的未来商业模式，增加自己的吸客量，达到全面的发展。
为未来进军一二线城市做准备。
消费者分析：
目标市场描述
1.晋江宝龙城市广场的住房参考均价：6500元/㎡，因此将其市场细分为中高端市场
2.该类市场总价在90~110万，单价在6000~7500元，住房品质较高，户型设计较好，配
套设施齐全，对住房周边环境要求较高，开发商实力较为雄厚
目标消费者分析：
特征：
①年龄：30—45岁，这部分人群也属于有效消费的主力人群
②收入在10万以上，有部分积蓄
③家庭结构：三口之家为主
④在教育文化娱乐支出上较大的高档型享受型人群：白领、中产阶层、高层收入者
购买行为：复杂性购买行为（较为励理智，注重居住环境的舒适性和品质）
被吸引可能性：一体化消费商城、便利的交通、市金融中心、周边配套齐全
、环境优良
媒介使用习惯：手机、杂志、电脑、报纸、电视。
