房地产项目不良资产处置专项基金.pdf

不良资产房产处置方案背景介绍不良资产是指银行或其他金融机构高风险、低回报的资产，比如逾期贷款、呆账、不良债权等。

在房地产领域，不良资产一般指逾期的房贷或房屋抵押物无法清偿贷款的情况。

如何处置不良资产，使银行和金融机构能够承受住损失，尽量减少对社会的影响，是金融机构需要思考的一个问题。

不良资产房产处置方案1. 资产出售不良资产房产的处置方式之一是进行资产出售。

银行和金融机构将不良资产房屋价格定位在市场价格之下，从而吸引更多的购房者。

为了方便资产出售，银行和金融机构可以开展拍卖会等活动，从而让更多的潜在买家参与进来。

2. 收租出租对于不良资产房产，金融机构也可以选择收租出租的方式，直到其最终找到购买者。

通过省去中间环节，不仅可以减少房屋经营费用，同时还可以获得一定的收益。

但是需要注意的是，该方法需要租户具有稳定的基础，不能够出现逃租或者不缴租金的情况。

3. 资产转让资产转让是指将不良资产房产转让给专业的资产管理机构，由其来管理和经营。

这种方式不但能够避免金融机构的不良资产，还可以为金融机构腾出更多的资本。

在将不良资产房产转让出去之前，金融机构需要对资产管理机构的背景、资质进行严格的筛选。

只有找到优秀的资产管理机构才可以将不良资产房产顺利转让。

4. 议价出售为了使不良资产房产更快地被出售，金融机构以较低的价格议价出售资产。

虽然这样可能会损失一些利润，但它可以让资产被快速出售，从而释放出资本。

议价出售需要根据市场情况进行，如果市场状况不好，建议不要议价出售，以免影响整体经济利益。

不良资产房产处置方案的影响通过以上不良资产房产处置方案，可以使银行和金融机构减少经济损失，同时能够为目标买家和整个社会提供更多的房产选择。

通过拍卖会等方式出售不良资产房产，不仅可以吸引更多的目标买家，还可以促进金融市场的活力，达到最大限度的价值。

通过转让不良资产房产给专业资产管理机构，银行和金融机构可以将不良资产房产转让出去，在保证自身权益的前提下，为社会提供更多的财富选择。

开发商不良资产处置方案背景随着我国经济的快速发展，房地产业也蓬勃发展。

在一些热门城市，房地产开发商在建造楼房和出售房产中获得了可观的收益。

然而，在经济低迷和政策调整的情况下，一些开发商产生了不良资产。

这些不良资产的产生给开发商和市场带来了巨大的负担。

因此，我们需要一个有效的开发商不良资产处置方案。

方案第一步：调查和评估资产要想有效处置开发商不良资产，我们首先需要对资产进行了解和评估。

不良资产可以是未售出的房产、土地、债务等等。

我们需要建立一个专门的团队，进行资产的梳理、清查和评估。

针对每个不良资产，我们需要考虑以下问题：1.它目前的状态是什么？2.它的市场价值是多少？3.它的长期潜在价值是多少？4.它的潜在风险是什么？在评估完不良资产后，我们需要根据具体情况制定处置方案。

第二步：制定资产处置方案无论是债权人或是开发商本身，都需要根据具体情况采取不同的处置方案。

我们需要对每个不良资产进行分类和处理。

根据不同的分类，请看以下几个处置方案：1.处理不良债权：部分资产对于开发商来说是无法变现的。

如无法销售的房产或土地。

这时，我们可以将这些不良债权进行转让，找到具有收购实力的投资人，进行转让。

2.转让固定资产：对于一些不良资产，我们可以考虑将它们出售给有意向购买的固定资产买家。

这样可以降低开发商的债务负担。

3.开发商合作处理：如果开发商有类似的项目或他们的合作伙伴正在寻找类似的机会来扩大业务，可以与其合作处理不良资产。

这样可以节省资产处置的时间和费用，同时也可以增加开发商的收益。

第三步：选择合适的处置渠道根据不同的不良资产，我们需要选择合适的处置渠道。

一些常见的处置渠道是拍卖、竞标、公开出售等等。

在制定处置方案时，我们也要考虑这些不良资产的实际价值和市场需求。

只有根据实际情况制定出合适的处置方案，并且选择合适的处置渠道，才能使将不良资产转变为利润变得更容易。

第四步：执行处置方案最后，我们需要实施处置方案。

房产销售不良资产处置方案概述随着房地产市场的不断发展，由于各种原因，不良资产问题也逐渐浮现。

不良资产的出现会对经济生态带来不良的影响。

因此，对于房产销售不良资产的处置需要制定合理的方案，以保证市场的稳定和发展。

不良资产类型房产销售不良资产主要包括以下几种类型：1.贷款不良资产贷款不良资产是指贷款逾期未能偿还或者未能按期偿还的贷款，其主要原因是借款人财务状况恶化或者意外情况导致收入减小、支出增加等。

2.拍卖不良资产拍卖不良资产是指房产拍卖过程中，未能以预期价格出售，或者无法在预期时间内出售的不良资产。

3.资产转让不良资产资产转让不良资产是指由于各种原因，通过资产转让方式出售的不良资产。

不良资产处置方案房产销售不良资产的处置方案需要综合考虑不良资产类型、市场情况、法律规定、资产规模等因素。

一般而言，不良资产处置的方法主要包括以下几种：1.认购不良资产认购不良资产是通过直接购买或参与认购不良资产将其兑现的方式，将不良资产转化为营收。

这种方式需要购买者具有一定的资本实力和市场经验，同时也需要了解市场动态，以充分把握转化不良资产的机会。

2.拍卖不良资产拍卖不良资产是指通过公开竞价的方式出售不良资产。

这种方式是比较常见的不良资产处置方式，其利用竞价机制让市场自主决定不良资产的价值，确保处置的公平、公正。

3.回购不良资产回购不良资产是指债权人回购借出去的不良资产，通过后续的处置实现债务转移。

这种方式是比较常见的治理贷款不良资产的方式，可以有效减轻银行的资产质量风险。

4.直接处置直接处置是指将不良资产直接出售给购买者，比如出售给其他房地产开发商。

对于这种处置方式，需要考虑到市场的背景、需求和可能的恶化风险。

不良资产处置的风险不良资产处置也存在一定的风险，包括市场风险、法律风险和财务风险。

因此，在制定不良资产处置方案的过程中，需要充分考虑风险因素，并制定相应的风险管理措施。

结论综上所述，针对房产销售不良资产的处置方案，应该根据不良资产的类型、市场情况、法律规定、资产规模等因素，制定合理的处置方案，并考虑风险因素，制定相应的风险管理措施。

庹地P不巨姿P顶曰处置膜式有以下n肺：囯整、转让、司法拍窫、跛p靈整、偎弄靈组、丨责琏股、产姿产证岩叱（购居尾覿、物业匿理费等）、居地产■室的转行、破p清員、以物描廣。

房地产不良资产的价值不良资产价值取决于解决瑕疵时 的难易程度、信息差、所掌握资源的匹 配度等。

如果某不良资产已经进入到司 法拍卖阶段，那么说明该资产已经过了 “冷却”期，产权关系已理清，不良资 产已经变成了良性资产。

相比别的资产包，不良资产本身 具备收购折扣价带来的安全垫。

例如：某位借款人以一套价值2000万元的住 宅作为抵押物，从银行获得1500万元 的贷款，在该笔贷款成为坏账后，银行 通常以一定的折扣将债权转让。

假如，以不良债权余额的5折计算，资产公司 以750万元收购这一笔不良资产；再假 设在处置期内，该房产价格下跌30%，那么这套房产价值1400万元（2000-2000x30%)，对于投资者来说，仍然 有650万元（1400 ~750万元）的收益；而如果房产价格下跌50%,这套房子价 值1000万元，那么投资者仍然有250万元的收益空间。

房地产不良资产的处置房地产不良资产项目处置模式有以下几种：盘整、转让、司法拍卖、破产重整、债务重组、债转股、资产证券化（购房尾款、物业管理费等）、房地产基金的发行、破产清算、以物抵债。

但从房地产不良资产处置模式的本源来看,行之有效的处理方式可分为三种:第一种，盘整(也称盘活)，即将房地产不良资产公司通过一系列法律行为主动将其改造为优质资产，这也是进行自救的一种方法；第二种，将整个房地产不良资产公司转让;第三种，债务重组。

转让的流程与方法并购方收购该项目公司时,其主要流程和注意事项如下：第一，法律尽职调查；第二，财务尽职调查；第三，有效资产评估；第四，与各相关主体进行谈判；第五，各方合意的协议。

债务重组或债转股是指通过各种方法了解债务企业及关联方的财务状况、资产状况、偿债能力、行业前景、担保人担保能力及抵押物情况等。

房地产不良资产处置方案近年来，随着经济不断发展，房地产行业也呈现出蓬勃发展的趋势。

但是，与此同时，不良资产问题也日益凸显，一些企业出现了资产短缺的情况，其中不良资产是致命的杀手。

为了解决这一问题，各大企业需要采取一系列有效的措施，来规避不良资产带来的影响，下面是一些房地产不良资产处置方案。

1. 不良资产的分类在制定不良资产处置方案之前，首先需要将不良资产进行归类。

通过分类，企业可以了解不良资产的性质和类型，有利于采取相应的处置措施。

不良资产主要分为以下几类：•坏账：指未按时履行还款义务的债务人；•死账：指追讨无效或已超时的欠款；•抵押物：指以不足抵押价值的物品作为借贷保证，债务人无力偿还时，银行通过拍卖抵押物来进行债务清理；•贷款担保：指银行与债务人约定的担保方式，一般包括抵押、质押、保证等担保方式；•非合格担保：指担保义务人能力不足、担保物不存在或足值不足等情况。

2. 不良资产处置方案不良资产的处置需要选择合理的方式，才能有效解决不良资产问题。

以下是常见的不良资产处置方案：2.1. 协商解决协商解决是指与债务人商量达成协议，对债务进行还款或处置的方式。

一般采用以下几种方式：•债务重组：指与债务人商议，重新制定还款计划，延长还款期限等方式来实现还款；•全部清偿：债务人通过自身能力或借新债来还清原债务；•单纯免除：银行为了减少坏账损失而采取的方式，对债务人进行免除。

2.2. 处置方式如果与债务人协商无果，企业需要通过其他方式处置不良资产，以下是常见的不良资产处置方式：•拍卖：企业可以通过拍卖的方式出售不良资产；•质押：将不良资产作为质押品，通过质押套现；•抵押：将不良资产作为抵押物，向银行借款；•出售：将不良资产出售给其他企业或个人。

3. 不良资产处置方案的注意事项在制定不良资产处置方案时，企业需要注意以下几点：•处理时需保证合法：处理不良资产必须遵循国家法律法规，未经合法授权不得私自处置；•追求稳定回报：在处理不良资产时，企业应在稳定回报的前提下，平抑资金风险；•掌握市场变化：市场环境十分复杂，企业应关注资产市场变化，及时调整处置方案，确保资产处置的合理性和有效性。

1.项目名称：不良资产处置权私募基金2.特点：私募投资基金拟以xxx元价格的对价，受让四大AMC（东方、华融、长城、信达资产管理公司）下属的子有限公司持有的不良资产的不良资产包的收益权，以不良资产处置回款或新和投资回购剩余不良资产的回购款向投资者归还本金和分配收益，实现基金退出。

当年银行抵押物多为土地，此部分为最大的收益来源。

上市公司债转股，通过IPO及二级市场套利。

3.项目形式：成立私募基金募集资金去购买此收益权，后处置仍然交给四大AMC下属的子公司操作，若约定时期内处置未完成，四大AMC下属子公司依约定完成回购。

4.投资过程：5.注意事项：自上而下的需要打通渠道，关系结构依次为政府、银行、四大AMC或地方AMC公司、AMC的子公司拿到项目或我发直接拿到处置权项目。

此为难点。

不良资产处置主体：信达、华融、长城、东方四大国有金融资产管理公司地方性AMC（地方资产管理公司）：地方AMC对当地经济、产业结构较为了解，可借助优势，充分发挥金融救助功能、专业化解不良资产和提供综合性金融服务手段。

截至2016年5月，我国已成立的地方AMC达到20余家。

地方AMC重点围绕地区金融风险防范和化解金融风险，与政府、其他金融机构联手，避免流动性问题导致企业“休克”并产生风险扩散和连锁反应。

6.退出方式：不良资产处置回款或新和投资回购剩余不良资产的回购款向投资者归还本金和分配收益，实现基金退出。

当年银行抵押物多为土地，此部分为最大的收益来源。

上市公司债转股，通过IPO及二级市场套利。

7.投资回报：用艾幕杰1号基金例子，银行资产评估价位2.4亿，打包至四大AMC及子公司的价格为1亿，募集1500万私募基金对接此收益权。

收益率保守估计在2-4倍。

房地产资产不良处置方案1. 背景房地产市场是国家经济的重要组成部分，稳定房地产市场对社会和经济发展具有非常重要的意义。

但受各种因素的影响，不良资产已成为许多房地产企业面临的难题，不良资产的高风险与高压力让企业不敢轻易下手处置。

2. 不良资产的类型不良资产分为有形和无形资产，主要包括以下两种类型：2.1 有形资产指通过投资形成的，因市场和政策的变化使其无法满足预期收益或无法回收本金的不良资产。

其中有形资产种类繁多，如土地、房产、房地产开发项目、企业债权等。

2.2 无形资产指通过资产负债表反映的，各类债务、应收账款、存货、长期股权投资等未能得到回收的资产。

无形资产风险大，流动性不好，往往波动较为剧烈。

3. 不良资产的处置方案针对不良资产的处置方案，可以通过以下方法进行：3.1 能够长期经营且有价值的不良资产处置对于一些长期经营的企业和有了实际使用价值的不良资产，可以采用租赁、出售等方式来变现。

由于这些不良资产本身价值稳定，因此变现效果相对比较好。

3.2 待建项目的不良资产处置待建项目是一种比较特殊的不良资产，往往需要大量投入才能建成。

因此，对于一些未开始的项目或重心不敷的项目，可以选择与有实力的开发企业进行合作，或与政府合作进行规划和建设。

3.3 开发性质不良资产处置开发性质的不良资产通常是我们所说的房产不良资产。

这类资产的处置较为困难，同时也需要成本较高的维护投入。

因此，对于这类不良资产，可以通过拍卖、转卖、赠予等方式进行处置。

3.4 利润较高的不良资产的处置对于一些利润率较高的不良资产，可以考虑放量方式进行处置。

这类不良资产的利润较高，具有较好的价值变现能力，因此通过多种方式如拍卖、转卖、划拨等方式进行变现。

4. 不良资产处置的风险和建议不良资产处置存在着一定的风险，如变现周期较长、价格波动大、处置程序复杂等。

为降低风险，应注意以下几点：•应严格落实涉及到项目的各种法规标准，以保证处置的合法性；•应根据不同类型不良资产的特点采取不同的处置方式，并且要经过专业的评估机构推荐和评估；•应成立专业的不良资产处置团队或委托专业处置公司进行处置。

房地产类不良资产处置传统的不良资产，一般是指银行业金融机构及非金融机构在经营中形成的不良债权、股权和实物类资产等。

随着不良资产处置市场的进一步发展，不良资产的范围逐渐也扩大至陷入困境中的企业、房地产项目等，这种困境可能是因为企业资金流突然断裂、企业投资运营失利、外部客观条件变更对企业产生的连锁反应等因素导致的暂时的或长期的困难。

其中，由于大部分不良资产的处置最终都落点于土地及房产的价值，因此如何涉房地产类的不良资产的处置实现利益最大化逐渐成为理论及实务界讨论的热点。

本文主要以企业处置不良资产的实例出发，探讨企业对涉房地产类不良资产的处置方式及处置要点。

基本介绍1.涉房地产类不良资产是如何形成的以本所曾经主办的某不良资产处置案（下称“案例”）为例（各方具体关系详见如下示意图）。

在上述案例中，公司A以其持有的多幢房产及在建工程（“不动产A”）为其自信托公司的贷款提供了抵押担保，以其持有的多套房产（“不动产B”）为公司B自信托公司的贷款提供了最高额抵押担保；鉴于公司A与公司B的关联关系，公司A还为公司B的前述贷款提供了连带责任保证。

后信托公司将上述两笔债权转让给资管公司。

由于公司A未按期偿还其对资管公司的债务，资管公司向法院申请了强制执行和财产保全，法院依法查封了不动产A，并在淘宝网进行了两次不动产A的司法拍卖活动，但均以流拍结束；同时，由于公司B亦未按期偿还其对资管公司的债务，资管公司向法院申请强制执行和财产保全后，法院依法查封了公司A名下的多套房产。

后公司C与资管公司签署了《债权转让协议》，受让了资管公司对公司A、公司B持有的全部债权。

本所介入时，公司A作为主要债务人，其已处于吊销但未注销状态，全部股权均已被冻结，且公司A及其实际控制人已被列为失信被执行人、被列入异常经营名录。

如上述可看出，资管公司原拟拍卖不动产A以实现债权，但未料该等房产未能成功处置变现，直接导致其对公司A及公司B发放的两笔贷款陷入无法收回的困境。

房地产企业非金融机构不良资产融资方案房地产企业在面临不良资产问题时，需要采取有效的融资方案来解决资金链紧张的问题。

以下是一些非金融机构的不良资产融资方案：1. 资产重组：对现有的不良资产进行评估和分类，将其中还有潜在价值的项目进行重组，通过引入新的投资者或与其他企业合作，注入新的资金和管理经验，提升资产的价值。

2. 资产管理公司（AMC）合作：与专业的资产管理公司合作，将这些公司作为桥梁，帮助房地产企业处理不良资产。

AMC通常有丰富的经验和专业的团队来处理这类问题。

3. 债权转让：将不良资产中的债权以一定的折扣价转让给愿意承担风险的投资者，以此来快速回笼资金。

4. 资产证券化：通过设立特殊目的载体（SPV），将不良资产打包成证券产品出售给投资者，从而获得现金流。

5. 债务重组：与债权人协商，对现有债务进行重组，延长还款期限或降低利率，减轻短期内的资金压力。

6. 租赁运营：对于尚未完工的房地产项目，可以考虑将其转为租赁运营模式，通过长期租赁合同来获得稳定的现金流。

7. 政府援助：寻求政府的援助或政策支持，如税收减免、财政补贴等，以缓解资金压力。

8. 私募股权基金：引入私募股权基金，通过出售部分股权来获得资金支持。

9. 预售房产：对于即将开发的项目，可以通过预售的方式提前获得部分资金。

10. 资产出售：直接出售部分非核心资产，快速筹集资金。

11. 增资扩股：通过增资扩股的方式引入新的股东，增加企业的资本金。

12. 合作伙伴注资：寻找合作伙伴共同开发项目，通过合作伙伴的注资来缓解资金压力。

在实施上述融资方案时，房地产企业需要根据自身的实际情况和市场环境，选择最合适的策略。

同时，企业还应该加强内部管理，提高资产的运营效率，减少未来不良资产的产生。

此外，企业还需要关注国家的政策导向，利用政策红利来优化融资结构。

不良资产处置方案全集通过对上述表格数据进一步梳理，总结出我国地方AMC处置不良资产一般和创新方式。

一、不良资产常见处置方式一、债务重组地方AMC对于具有发展潜力的资产，通过再投资以及债务重组的方式进行处置。

例如，中原资产管理有限公司收购非金融机构基于日常生产经营活动或因借贷关系产生的不良资产，并与债务人进行债务重组，延长债务人的偿债期限或减免其偿债金额，减少债务人偿债压力，使债务人充分利用现有资金的目的，达到为债权人、债务人双方实质融资的效果。

二、直接催收、司法诉讼、强制执行、破产清算等方式进行处置。

对于低效无效资产，地方AMC采用快速处置渠道和方式，尽快变现。

三、向社会投资者转让资产管理公司对不良贷款进行重新组合而形成不同的贷款组合，并在此基础上，确定每一贷款组合的最低接受价格，向社会投资者再度出售或转让包括公开拍卖、协议转让、招标转让、竞价转让、打包处理、分包处理等，但向社会投资者转让可能存在一些问题：《关于商业银行向社会投资者转让贷款债权法律效力有关问题的批复》（银监办发[2009]24号）明确对商业银行向社会投资者转让贷款债权没有禁止性规定，转让合同具有合同法上的效力。

社会投资者是指金融机构以外的自然人、法人或者其他组织。

但缺陷在于，向社会投资者转让只能公开拍卖，而且不得是批量转让。

如果是批量转让，则必须转让给资产管理公司，批量的定义是10户/项以上进行组包。

但是从司法实践看，却面临更多的障碍，因为金融债权业务经营需要特殊牌照制度，由银监会进行严格准入和监管，这在我国相关法律法规中有明确规定。

中国人民银行、国资委在具体案件答复最高人民法院征求意见函时认为，银行只有根据法律、法规和政策向金融资产管理公司剥离不良债权，而无权自主向社会上的普通民事主体转让金融债权。

中国银监会在2009年上述批复中（银监办发[2009]24号）则认为金融债权也是债权，允许银行向普通民事主体转让逾期债权（但不可以批量转让）。

房地产项目不良资产处置专项基金房地产市场是一个重要的经济支柱，但是在发展过程中也不可避免地产生了一些不良资产。

为了规范和促进房地产市场的健康发展，许多国家都设立了不良资产处置专项基金。

本文将介绍房地产项目不良资产处置专项基金的概念和作用，并探讨其在解决不良资产问题方面的重要性。

一、房地产项目不良资产处置专项基金的概念房地产项目不良资产处置专项基金是由政府或金融机构设立的，用于处理房地产开发过程中产生的不良资产的专项基金。

不良资产通常是指在房地产项目开发、建设、销售或运营中出现的无法正常回收的资产，如坏账、拖欠债务、未售楼盘等。

二、房地产项目不良资产处置专项基金的作用1. 促进市场稳定与健康发展：不良资产处置专项基金的设立可以有效清理和处置不良资产，减少市场的不确定性和风险，维护房地产市场的良性循环。

2. 保护投资者权益：不良资产处置专项基金可以通过回购、置换、重组等方式，保障投资者的利益不受不良资产的影响，维护市场秩序和投资者信心。

3. 促进资金回流：不良资产处置专项基金的设立可以吸纳资本，增加市场流动性，释放被困住的资金，促进资金的合理配置和回流。

4. 推动市场监管：不良资产处置专项基金可以加强对房地产市场的监管力度，改善市场运作环境，提高市场的透明度和规范性。

三、不良资产处置专项基金的重要性1. 有效化解风险：房地产市场的不良资产是市场的一种风险，如果不加以妥善处理，可能会对金融体系和整个经济产生严重影响。

不良资产处置专项基金的设立可以帮助解决这一问题，有效化解市场风险，避免系统性风险的发生。

2. 优化资源配置：房地产项目不良资产处置专项基金可以将不良资产转化为可流通的资金，提高资源利用效率，推动经济的可持续发展。

3. 激活市场活力：通过不良资产处置专项基金的运作，可以激活低迷的房地产市场，为市场注入新的资金和动能，刺激市场的活力和创新。

4. 维护社会稳定：房地产市场的不良资产问题涉及到很多社会方面的利益，如购房者权益、金融机构的健康发展等。

房地产商业地产不良资产或困境资产重整、盘活策略及实操【课程背景】 在“三道红线”、债务危机、破产、收购兼并重压下，房地产⾏业迎来⼤洗牌，“活下去”从⼝号变成现实写照。

与此同时，在全球经济下⾏和疫情常态化⼤背景下，具有逆周期属性的特殊机会不动产投资正受到资本市场青睐。

头部房企、投⾏、基⾦、产业投资者瞄准困境地产投资的⾼收益机会，纷纷下场布局不良资产处置领域。

但想要从困境地产盘活业务中分⼀杯羹，对各市场主体的专业能⼒、资⾦实⼒、资源整合能⼒、风控能⼒都有着极⾼要求，市场上同时具备以上能⼒者寥寥。

本次课题将会内容聚焦不良地产重整策略+困境地产盘活路径+特殊机会不动产投资交易设计+困境房企破产重整全流程+破产重整中的共益债投资，旨在帮助各市场主体整合资源、控制风险、实现价值提升，把握困境地产投资和盘活的机遇期。

【⾦牌讲师】冯⽼师：中房商学院⾼级顾问 国际⾦融地产联盟常务理事； 中国政法⼤学⾦融不良资产研究中⼼的研究员； 曾服务于全球最⼤的不良资产投资基⾦、欧洲最⼤的私募基⾦集团； 资产盘整、不良投资、资产证券化及困境企业盘整处置等⽅⾯有10多年的经验，参与过的项⽬超过100亿美⾦。

【课程⼤纲】⼀、全球特殊机会投资的主流玩家和投资策略⼆、⼤违约市场的现状 1、不债权 2、困境房地产 3、困境企业 4、不良资产投资⽣态圈三、存量地产现状梳理与重整策略 1、经营不善的资产 2、存在变性、改变⽤途可能性的资产 3、存在资本运作空间的资产 4、不良或者困境房地产四、房地产不良资产成因、规模、现状 1、房地产不良资产类型及形成原因 2、⽬前地产类不良资产的规模及变动趋势五、房地产不良资产重整策略 1、处置重整⽅法论 （1）打通“法律+⾦融+地产”综合、跨界的能⼒ （2）成功前提：利益重组、信任重组和预期重组 2、财产保全、诉讼渠道 3、债务重组策略，银⾏、信托等⾮银⾦融机构的不良贷款的收购、重组和处置策略 4、具备对资产的再开发、深度盘整、变性、运营提升的能⼒ （1）资产变性：商业变性成住宅、⼯业变性成商业、划拨变成出让等 （2）改良：调整租客、提升运营租⾦ （3）改变经营业态，⽐如酒店改成养⽼公寓、酒店改写字楼 （4）重建或部分重建 5、开发类项⽬和持有型物业的税务筹划及破产状态中的税务处理 6、酒店、商场、办公、物流等各类资产的估值逻辑、NOI和资本化率Cap rate 计算六、尽职调查和投前关注点 1、债权债务关系 2、交易结构的设计 3、处置的潜在障碍 4、不良处置及运营提升的糅合 5、税务筹划及处理不良和破产状态的税务处理 6、相关利益⽅的利益平衡 7、司法环境以及地⽅保护七、操盘⽅案和案例分析，如何盘活各类资产？实操案例分析⼋、退出 1、开发销售 2、⼤宗资产交易 3、资产证券化途径实现对资产的退出，⽐如ABS、REITs等 4、资产整合完毕后，打包卖给上市公司或者专项基⾦【课程说明】【课程时间】2021年12⽉18⽇深圳【课程费⽤】4800元/⼈（含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统⼀安排，费⽤⾃理。

什么是房地产不良资产？房地产不良资产主要指以房产、地产相关物业进行抵押的不良资产，包括但不限于土地、写字楼、存量房、投资物业等。

房地产是如何变为不良的？第一类：涉及违规、违建、超建的房产。

比如政府批复10万㎡，结果开发商建了11万㎡。

此类房产会面临拿不到批文，进而拿不到销售证的局面，开发商无法实现销售、无法支付工程款和银行贷款，变成不良。

第二类：由于政府政策变更、政府领导换届、城市规划调整而导致的不良。

这种风险主要发生在商业环境并不是很友好或者政治不稳定的地区，项目以大的城市综合体为主。

第三类：因复杂的债权、债务纠纷进而形成的不良房地产。

这种以民营企业投资的地产项目居多。

比如有位民企老板，之前拿地项目估值10个亿，从银行借了5个亿，信托借了3亿，又以股权质押的形式从民间融资了1个亿，相当于10亿的项目借了9亿。

后来，由于项目没设计好，销量上不去，资金无法回笼，现金流断裂，所有债权人一拥而上，将其诉之于法律。

法院将整个项目查封，进而导致项目更是无法动工和销售，债权债务人都冻在里面出不来，进而形成利滚利的局面。

第四类：市场定位不准，产品设计能力差、开发商操盘水平差，进而导致项目陷入困境。

例如一个包工头，拿了一块有湖景的地，坚持要实现自己的个人梦想和情怀，建豪宅。

于是，在湖边造了很多大别墅，但在当地市场，能够买得起几千万别墅的都是高端客户，不仅挑产品，还挑开发商，显然这个民营老板的操盘水平和公司品牌支撑不了这么高的售价，于是房子卖的很慢，进而没有资金支付工程款和银行贷款，形成了烂尾楼。

第五类：纯粹是基于市场原因导致的不良。

如果一个地区的市场供应量过大，可能未来十年都处于去库存阶段，那么，房产项目变为不良也就不足为奇。

房地产抵押不良资产的特点房产抵押不良资产的特点可以概括为：资产流动性程度差异较大；房产属性多；处置过程中变数较多。

由于房产地段不一样、属性不一样造就了资产流动性程度差异较大。

抵押房产的属性有商品房、唯一住房、商业地产、厂房等，不同的房产处理方式非常不一样。