案例解析-房地产不良资产处置最佳方案

不良资产处置方法汇总解析与经典案例===============================================前言：我国四大资产管理公司的运作成果对加速商业银行改革，支持国有企业脱困，乃至协助整个中国的金融深化都有着重要意义。

我国资产管理公司不良资产处置方法主要有诉讼追偿、资产重组、债权转股权、多样化出售、资产置换、租赁、破产清偿等，由于种种原因仍然存在诸多不足之处，并面临市场问题和道德风险等问题。

1.我国资产管理公司不良资产处置方法1.1诉讼追偿司法诉讼是金融资产管理公司维护国家金融债权的最后屏障，也是经济活动中追索债务最常用的手段。

有些企业经营困难，但并不表明丧失完全的还款能力，有的依靠其自身的经营收入还有一定的偿债来源，但一些企业无视信用,利用各种借口拖延归还，利用各种手段逃债务。

通过起诉追索债务，能加大对债务人履约的力度，同时也可以避开国有机构处置不良资产需要履行的烦琐的报批手续。

1.2资产重组资产的重组包“债务重组，企业重组，资产转换和并购等，其中债务重组包括以资抵债、债务更新、资产置换、商业性债转股、折扣变现及协议转让等方式。

其实质是对债务企业做出债务重新安排，有的在还款期限上延长，有的在利率上做出新的安排，有的可能在应收利息上做出折让，有的也可以在本金上做出适当折让。

对债务人进行资产和债务重组，是资产管理公司在不良资产处置中大量使用的一种方式。

1.3债权转股权债权转股权，指经过资产管理公司的独立评审和国家有关部门的批准，将银行转让给资产管理公司的对企业的债权转为资产管理公司对企业的股权，由资产管理公司进行阶段性持股，并对所持股权进行经营管理。

1.4多样化出售①公开拍卖:公开拍卖又称公开竞买，是一种通过特殊中介机构以公开竞价的形式，将特定物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式和交易活动。

不良资产采用公开拍卖处置方式，具有较高的市场透明度，符合公开、公正、公平和诚实信用的市场交易规则，能体现市场化原则，是当前银行和资产管理公司处置抵押资产屮使用较多的方式。

房地产不良资产处理解析一、房地产如何变成不良资产如果想要回答如何处置不良地产的问题，就要先回答正常的房产是如何变成不良的。

不良的生成模式也就决定了最终的处置模式。

第一类就是涉及违规、违建、超建的房产。

这种房产在一线城市比较常见，比如政府批复10万㎡，结果开发商建了11万㎡，在如今规范的市场背景下，此类房产会面临拿不到批文，进而拿不到销售证的局面，由此造成开发商无法实现销售、进而无法支付工程款和银行贷款，变成不良。

在面临此类不良房产时，其资产的估值核心就是判断项目能否通过合法合规的程序获得合法的政府批文和手续，在不良资产市场上有这样一群专业人士，他们不仅对城市规划、房地产等相关领域的法律、法规特别熟悉，而且还知道如何与当地政府很好地沟通，协调上上下下十多个部门，他们能够在法律、法规允许的范围内找到一个很好地解决方案，我们称之为咨询公司，遇到这样的项目，我们会选择与此类咨询公司合作，让他们办理好了政府批文和手续后再收购。

第二类是由于政府政策变更、政府领导换届、城市规划调整而导致的不良。

比如招商引资优惠政策被取消、城市片区控规调整等。

这种风险主要发生在商业环境并不是很友好或者政治不稳定的地区，项目以大的城市综合体为主，且十分考验投资机构与政府沟通协调能力和应对政策变化的能力，不确定性高，定价难。

对于这样的项目，除非低成本的长线大资金，否则难以撼动，处置模式也以慢慢消化为主。

第三类是由于复杂的债权、债务纠纷进而形成的不良房地产。

这种以民营企业投资的地产项目居多。

比如有位民企老板，之前拿地项目估值10个亿，从银行借了5个亿，信托借了3亿，又以股权质押的形式从民间融资了1个亿，相当于10亿的项目借了9亿。

后来，由于项目没设计好，销量上不去，资金无法回笼，现金流断裂，所有债权人一拥而上，将其诉之法律，法院将整个项目查封，进而导致项目更是无法动工和销售，债权债务人都冻在里面出不来，进而形成利滚利的局面。

这种不良房产项目在强二线城市比较常见，比如杭州、苏州、青岛等，甚至早年在上海、北京也有类似的案例。

开发商不良资产处置方案背景随着我国经济的快速发展，房地产业也蓬勃发展。

在一些热门城市，房地产开发商在建造楼房和出售房产中获得了可观的收益。

然而，在经济低迷和政策调整的情况下，一些开发商产生了不良资产。

这些不良资产的产生给开发商和市场带来了巨大的负担。

因此，我们需要一个有效的开发商不良资产处置方案。

方案第一步：调查和评估资产要想有效处置开发商不良资产，我们首先需要对资产进行了解和评估。

不良资产可以是未售出的房产、土地、债务等等。

我们需要建立一个专门的团队，进行资产的梳理、清查和评估。

针对每个不良资产，我们需要考虑以下问题：1.它目前的状态是什么？2.它的市场价值是多少？3.它的长期潜在价值是多少？4.它的潜在风险是什么？在评估完不良资产后，我们需要根据具体情况制定处置方案。

第二步：制定资产处置方案无论是债权人或是开发商本身，都需要根据具体情况采取不同的处置方案。

我们需要对每个不良资产进行分类和处理。

根据不同的分类，请看以下几个处置方案：1.处理不良债权：部分资产对于开发商来说是无法变现的。

如无法销售的房产或土地。

这时，我们可以将这些不良债权进行转让，找到具有收购实力的投资人，进行转让。

2.转让固定资产：对于一些不良资产，我们可以考虑将它们出售给有意向购买的固定资产买家。

这样可以降低开发商的债务负担。

3.开发商合作处理：如果开发商有类似的项目或他们的合作伙伴正在寻找类似的机会来扩大业务，可以与其合作处理不良资产。

这样可以节省资产处置的时间和费用，同时也可以增加开发商的收益。

第三步：选择合适的处置渠道根据不同的不良资产，我们需要选择合适的处置渠道。

一些常见的处置渠道是拍卖、竞标、公开出售等等。

在制定处置方案时，我们也要考虑这些不良资产的实际价值和市场需求。

只有根据实际情况制定出合适的处置方案，并且选择合适的处置渠道，才能使将不良资产转变为利润变得更容易。

第四步：执行处置方案最后，我们需要实施处置方案。

第1篇一、引言近年来，随着中国房地产市场的高速发展，部分房企因过度扩张、资金链断裂等问题，陷入严重的债务危机。

如何有效化解地产债务，保障金融稳定和房地产市场的健康发展，成为社会各界关注的焦点。

本文将以某知名房企为例，分析其债务危机的成因、化解过程及经验教训，为其他房企提供借鉴。

二、案例背景某知名房企成立于上世纪90年代，经过多年的发展，已成为中国房地产行业的领军企业。

然而，在2018年，该公司突然爆发债务危机，涉及金额高达数百亿元。

危机爆发后，该公司股价暴跌，员工人心惶惶，社会舆论压力巨大。

三、债务危机成因分析1. 过度扩张，盲目投资：为追求市场份额和规模扩张，该公司在多个城市进行大规模的土地储备和项目开发，导致资金链紧张。

2. 融资渠道单一，依赖短期债务：该公司过度依赖银行贷款、信托等短期融资渠道，导致负债率过高，流动性风险加剧。

3. 财务管理不善，成本控制不力：该公司在财务管理、成本控制等方面存在严重问题，导致项目成本过高，盈利能力下降。

4. 市场竞争加剧，销售业绩下滑：随着房地产市场调控政策的收紧，以及同行业竞争的加剧，该公司销售业绩下滑，回款困难。

四、债务危机化解过程1. 政府介入，协调各方：危机爆发后，当地政府高度重视，成立专项工作组，协调银行、投资者、供应商等各方，共同应对危机。

2. 资产重组，优化债务结构：该公司通过资产重组，将部分优质资产注入上市公司，降低负债率，优化债务结构。

3. 债务重组，降低融资成本：该公司与债权人协商，达成债务重组协议，降低融资成本，缓解财务压力。

4. 盘活存量资产，提升盈利能力：该公司通过盘活存量资产，提升项目盈利能力，增加现金流。

5. 加强财务管理，提升抗风险能力：该公司加强财务管理，严格控制成本，提高资金使用效率，提升抗风险能力。

五、案例分析及经验教训1. 债务危机的预防：房企应合理控制负债规模，优化债务结构，避免过度依赖短期债务。

2. 财务管理的重要性：房企应加强财务管理，严格控制成本，提高资金使用效率。

庹地P不巨姿P顶曰处置膜式有以下n肺：囯整、转让、司法拍窫、跛p靈整、偎弄靈组、丨责琏股、产姿产证岩叱（购居尾覿、物业匿理费等）、居地产■室的转行、破p清員、以物描廣。

房地产不良资产的价值不良资产价值取决于解决瑕疵时 的难易程度、信息差、所掌握资源的匹 配度等。

如果某不良资产已经进入到司 法拍卖阶段，那么说明该资产已经过了 “冷却”期，产权关系已理清，不良资 产已经变成了良性资产。

相比别的资产包，不良资产本身 具备收购折扣价带来的安全垫。

例如：某位借款人以一套价值2000万元的住 宅作为抵押物，从银行获得1500万元 的贷款，在该笔贷款成为坏账后，银行 通常以一定的折扣将债权转让。

假如，以不良债权余额的5折计算，资产公司 以750万元收购这一笔不良资产；再假 设在处置期内，该房产价格下跌30%，那么这套房产价值1400万元（2000-2000x30%)，对于投资者来说，仍然 有650万元（1400 ~750万元）的收益；而如果房产价格下跌50%,这套房子价 值1000万元，那么投资者仍然有250万元的收益空间。

房地产不良资产的处置房地产不良资产项目处置模式有以下几种：盘整、转让、司法拍卖、破产重整、债务重组、债转股、资产证券化（购房尾款、物业管理费等）、房地产基金的发行、破产清算、以物抵债。

但从房地产不良资产处置模式的本源来看,行之有效的处理方式可分为三种:第一种，盘整(也称盘活)，即将房地产不良资产公司通过一系列法律行为主动将其改造为优质资产，这也是进行自救的一种方法；第二种，将整个房地产不良资产公司转让;第三种，债务重组。

转让的流程与方法并购方收购该项目公司时,其主要流程和注意事项如下：第一，法律尽职调查；第二，财务尽职调查；第三，有效资产评估；第四，与各相关主体进行谈判；第五，各方合意的协议。

债务重组或债转股是指通过各种方法了解债务企业及关联方的财务状况、资产状况、偿债能力、行业前景、担保人担保能力及抵押物情况等。

房地产企业资产处置方案背景房地产企业在经营过程中，不可避免地会产生一些不良资产，如无法回收的预售款、闲置土地和房屋等。

这些不良资产会给企业带来沉重的负担，影响企业的发展。

因此，制定一套科学合理的不良资产处置方案，对房地产企业具有重要意义。

处置方式资产转让资产转让是最常见的一种处置方式。

将不良资产以低于市场价格的价格卖给有需要的企业或个人，从而将不良资产进行变现。

不良资产的类型包括但不限于闲置土地、迟迟无法销售的房屋、预售款难以回收等。

资产转让的优点是能够快速变现，但需要注意的是，一定要选择可靠的买方，避免出现风险。

资产租赁对于有使用价值的不良资产，如闲置厂房、停车场等，可以考虑进行租赁。

通过租赁企业或个人的方式，将不良资产变成每月的固定现金流，不仅可以缓解负担，还可以增加收入来源。

资产拍卖对于无人问津的不良资产，如迟迟无法销售的房屋、租赁麻烦的土地等，可以通过拍卖的方式来处置。

拍卖可以有效地将不良资产转化为现金，同时也激发了市场的需求。

使用拍卖平台时，最好选择可信赖的平台，并注重营销手段和宣传效果。

资产处置基金对于大规模的资产处置，可以考虑通过设立资产处置基金的方式来进行。

资产处置基金是专门用来管理不良资产的基金，可以将资产转让、租赁、拍卖等方式进行整合和管理。

资产处置基金需要专业团队进行管理，确保处置效果最佳，同时还能够分散处置风险。

注意事项•操作规范：不良资产的处置需要遵守法律法规和相关规定，操作时应注意合规性和规范性。

•风险控制：对于处置过程中的风险，企业需要对可能的风险进行评估和掌控。

•信息公开：在资产处置过程中，需要向社会公开相关信息，尤其是对于拍卖等形式，信息披露应完整、透明。

结论通过资产处置，在不影响正常经营的基础上，解决企业不良资产带来的负担，增加企业收益。

此外，资产处置还可以提高企业资本的流动性和使用效率。

在确立处置方案的同时，企业还需要考虑到操作规范、风险控制和信息公开等方面。

不良资产处置的模式及经典案例解析传统的不良资产处置主要是资产管理公司进行，主流方式仍然以债务重组、债务置换、诉讼追偿等为主，而这些运作方式从人员、时间、经验和专业上更加符合金融资产管理公司的处置特色，信托参与的比重会预期较小。

信托入市后的参与模式主要以债转股、不良资产证券化和不良资产收益权转让、与资产管理公司合作、参与不良资产处置基金等模式为主流，其中，直接转让、与资产管理公司合作、参与不良资产处置基金，这几种介入方式各有差别，本质并不是运作模式，而是信托前期对不良资产业务的介入方式，但又必然属于实际运作的一部分，故此与其他运作模式未加区分，并列予以分析。

不良资产直接转让模式及建议1、定义不良资产直接转让模式是收购主体对不良资产支付购买款项，然后进行处置清收的方式。

这种模式的效果只是导致不良资产所有权人的变动，不良资产的所有人由原来的债权主体变更为收购主体。

转让后，还需要收购主体继续进行处置。

2、适用情形和交易结构不良资产直接转让是传统类的不良资产经营模式，主要适用于债权人打包出售的不良资产包，属于资产管理公司最常采用的处理不良资产的手法。

3、直接转让不良资产后的处置情形一般情况下，不良资产收购往往指的就是直接转让模式，是进行不良资产处置其他模式的起点，也是进行不良资产清收的起点。

如收购后可进行债转股、不良资产证券化等。

信托公司在介入收购的前期营销阶段，就要通过考察形成对不良资产处置模式的认识，针对不同资产包质量的多种处置策略。

①债务重组。

协助债务人引进战略投资者、清理业务条线并优化业务结构，完善公司治理，帮助提升债权或股权的价值以提高投资回报；②对于提升价值较小、地区分散、质量较差的资产，采取最小化处置成本，实现尽快处置；③其他可行的处置策略有：“以股抵债或以物抵债”，通过协议或司法裁决获得用于抵偿债权股权或实物资产，适用于有偿还意愿、没有现金偿付能力但持有质量相对较好的股权或实物资产的债务人；“委托第三方专业机构处置”，适用于自行处置难度大、成本高的资产，例如消费类贷款；“正常清收”，指债务人按照原贷款合同的条约约定履行还款义务，适应于债务人有还款意愿、并具备还款能力的情况；以及“诉讼追偿”等。

房地产资产不良处置方案1. 背景房地产市场是国家经济的重要组成部分，稳定房地产市场对社会和经济发展具有非常重要的意义。

但受各种因素的影响，不良资产已成为许多房地产企业面临的难题，不良资产的高风险与高压力让企业不敢轻易下手处置。

2. 不良资产的类型不良资产分为有形和无形资产，主要包括以下两种类型：2.1 有形资产指通过投资形成的，因市场和政策的变化使其无法满足预期收益或无法回收本金的不良资产。

其中有形资产种类繁多，如土地、房产、房地产开发项目、企业债权等。

2.2 无形资产指通过资产负债表反映的，各类债务、应收账款、存货、长期股权投资等未能得到回收的资产。

无形资产风险大，流动性不好，往往波动较为剧烈。

3. 不良资产的处置方案针对不良资产的处置方案，可以通过以下方法进行：3.1 能够长期经营且有价值的不良资产处置对于一些长期经营的企业和有了实际使用价值的不良资产，可以采用租赁、出售等方式来变现。

由于这些不良资产本身价值稳定，因此变现效果相对比较好。

3.2 待建项目的不良资产处置待建项目是一种比较特殊的不良资产，往往需要大量投入才能建成。

因此，对于一些未开始的项目或重心不敷的项目，可以选择与有实力的开发企业进行合作，或与政府合作进行规划和建设。

3.3 开发性质不良资产处置开发性质的不良资产通常是我们所说的房产不良资产。

这类资产的处置较为困难，同时也需要成本较高的维护投入。

因此，对于这类不良资产，可以通过拍卖、转卖、赠予等方式进行处置。

3.4 利润较高的不良资产的处置对于一些利润率较高的不良资产，可以考虑放量方式进行处置。

这类不良资产的利润较高，具有较好的价值变现能力，因此通过多种方式如拍卖、转卖、划拨等方式进行变现。

4. 不良资产处置的风险和建议不良资产处置存在着一定的风险，如变现周期较长、价格波动大、处置程序复杂等。

为降低风险，应注意以下几点：•应严格落实涉及到项目的各种法规标准，以保证处置的合法性；•应根据不同类型不良资产的特点采取不同的处置方式，并且要经过专业的评估机构推荐和评估；•应成立专业的不良资产处置团队或委托专业处置公司进行处置。