房地产不良资产收购重组的核心

不良资产收购业务固定收益类房地产项目标准为规范固定收益类房地产项目管理和操作，加强风险管控和提高风险防范力，根据以前年度该类资产收购特点，特提出如下收购标准。

一、项目区域位置（一）项目指公司与债务人重组后作为主要还款来源的项目。

（二）综合考虑项目不同区域位置、产品定位、价格品质、市场前景、交通和周边配套等多种因素将收购资产对应的区域分为三级。

1．优先选择省会、直辖市、中心城市（含无锡、苏州、宁波、青岛、大连、厦门、深圳、珠海）、排名前十位的百强县所在城市的房地产项目。

2．次优选择经济较发达地市级城市房地产项目。

3．审慎选择经济发展水平一般的地市级城市和其他百强县（市）的房地产项目。

（三）在各区域内，项目宜位于城市中心区、商业核心区、城市规划核心区或卫星城市中心区，且居住氛围成熟、周边配套完善。

（四）重点考虑与信达地产战略布局相一致的区域。

二、资质及股权结构（一）项目公司实际控制人控制或开发的房屋建筑面积近三年累计竣工不少于15万平米；或项目公司实际控制人为具有国家建设行政主管部门核发的二级及以上开发资质的房地产企业（参照《房地产开发企业资质管理规定》）；或项目公司注册资本不低于1000万元，且具有国家建设行政主管部门核发的三级及以上开发资质的房地产企业（参照《房地产开发企业资质管理规定》）。

（二）公司股权清晰，债权债务明确，资信良好，经营状况、财务状况良好，整体实力较强，管理水平较高且资产规模、收入水平和盈利能力在全国或当地同业中居于前列。

三、项目标准（一）项目符合国家房地产发展总体方向，符合国家宏观调控政策，符合国家有关土地、规划、建设等有关规定。

（二）作为我公司第一还款来源的地块，至少取得“四证”，即：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。

城市旧改项目和地方重点项目（有明确政府文件）在收购时点尚未取得四证的，可酌情考虑。

（三）作为我公司第一还款来源的地块剩余开发周期不超过3年。

如何收购不良资产我们所听说的不良资产其实就是一些坏账，可能会收不回来或者是有些有其他情况，政府或者银行都会存在不良资产，对于不良资产要及时的进行处理。

那么如何收购不良资产？下面就由我来为您介绍，希望能够帮助到您。

一、如何收购不良资产收购不良资产，顾名思义就是希望能够对这类财产进行收购，达到以付出较少成本获得需要的资产的目的。

从《合同法》的角度来说，收购不良资产类似于债权的转移，即债权人将自己享有的债权转让给第三人，第三人获得债权后以自己名义向债务人主张权利。

目前较常见的是资产管理公司通过打包的形式从商业银行购得银行的不良资产，然后取得债权人身份，再通过诉讼等形式对相应的债务人主张债权。

因此，在收购不良资产时有以下问题需要收购方注意，以免在购买后无法实现预期目的，白白付出资金。

１、既然属于债权的转移，那么就应按照《合同法》的规定，具备一系列法律要求的条件。

收购双方之间签订的合法有效的债权转让协议以及按照法律规定向债务人的通知，《合同法》规定，债权人转让债权，不需要经过债务人同意，债权人仅有通知义务，即要让债务人知道其不需要再向原债权人履行义务，而是要向新的债权人履行相应的义务。

２、要对债务人做全面的调查，可以从债务人的资信、经营现状、工商登记变更以及涉诉情况（诉讼包括对外的商业行为引发的诉讼以及与内部人员因劳动关系类纠纷等形成的劳动争议诉讼）等方面着手，这样可以对所要收购债权（即不良资产）的最后可实现性作出评估。

３、受让人应对不良资产上是否向原债权人以外的其他人设立抵押权或其他担保物权进行审查。

如果未尽职审查，对于早已设定担保权利的不良资产，受让人可能因担保物权的优先实现而不能最终得到完整的财产权利。

４、受让人与转让人基于调查的结果对转让的资产价格协商确定合理的价格。

受让人可以自行委托资产评估机构对欲受让的不良资产作出价值评估，这样可以对资产的实际价值做到全面了解，不至于在与转让人协商确定价格时作出不合理的结论。

庹地P不巨姿P顶曰处置膜式有以下n肺：囯整、转让、司法拍窫、跛p靈整、偎弄靈组、丨责琏股、产姿产证岩叱（购居尾覿、物业匿理费等）、居地产■室的转行、破p清員、以物描廣。

房地产不良资产的价值不良资产价值取决于解决瑕疵时 的难易程度、信息差、所掌握资源的匹 配度等。

如果某不良资产已经进入到司 法拍卖阶段，那么说明该资产已经过了 “冷却”期，产权关系已理清，不良资 产已经变成了良性资产。

相比别的资产包，不良资产本身 具备收购折扣价带来的安全垫。

例如：某位借款人以一套价值2000万元的住 宅作为抵押物，从银行获得1500万元 的贷款，在该笔贷款成为坏账后，银行 通常以一定的折扣将债权转让。

假如，以不良债权余额的5折计算，资产公司 以750万元收购这一笔不良资产；再假 设在处置期内，该房产价格下跌30%，那么这套房产价值1400万元（2000-2000x30%)，对于投资者来说，仍然 有650万元（1400 ~750万元）的收益；而如果房产价格下跌50%,这套房子价 值1000万元，那么投资者仍然有250万元的收益空间。

房地产不良资产的处置房地产不良资产项目处置模式有以下几种：盘整、转让、司法拍卖、破产重整、债务重组、债转股、资产证券化（购房尾款、物业管理费等）、房地产基金的发行、破产清算、以物抵债。

但从房地产不良资产处置模式的本源来看,行之有效的处理方式可分为三种:第一种，盘整(也称盘活)，即将房地产不良资产公司通过一系列法律行为主动将其改造为优质资产，这也是进行自救的一种方法；第二种，将整个房地产不良资产公司转让;第三种，债务重组。

转让的流程与方法并购方收购该项目公司时,其主要流程和注意事项如下：第一，法律尽职调查；第二，财务尽职调查；第三，有效资产评估；第四，与各相关主体进行谈判；第五，各方合意的协议。

债务重组或债转股是指通过各种方法了解债务企业及关联方的财务状况、资产状况、偿债能力、行业前景、担保人担保能力及抵押物情况等。

行业报告 | 行业点评请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1房地产证券研究报告 2021年12月21日投资评级 行业评级 强于大市(维持评级)上次评级 强于大市作者 鲍荣富 分析师SAC 执业证书编号：S1110520120003 ******************胡孝宇 联系人 *****************资料来源：聚源数据相关报告 1 《房地产-行业研究周报:基本面探低放缓，销售边际回暖 ——房地产行业周报》 2021-12-20 2 《房地产-行业专题研究:天风问答系列：如何看待明年物业板块的投资机会》 2021-12-18 3 《房地产-行业点评:基本面探底放缓，政策合力稳预期——统计局11月数据点评》 2021-12-16 行业走势图 缓解行业收并购痛点——央行银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》点评近日，人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务。

通知主要围绕六方面内容展开，包括：稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高并购服务效率、做好风险管理，以及建立报告制度和宣传机制。

收并购是本轮行业自发出清的主要路径地产信用复苏不对称的背景下，依靠行业并购消化不良资产可能是本轮行业风险出清的主要路径。

此前市场质疑收并购逻辑或有几点理由：1优质房企三条红线的限制仍在；2央企并购流程过于复杂；3民企资产质量和价格过高的问题；4销售预期不明朗的情况下再投资预期谨慎。

我们此前年度策略中总结过房企加杠杆的一般规律：顺周期集中度提升较快。

因此虽然再融资对优质房企的偏好已经兑现，但是行业景气度能否顺利修复依然是收并购推进的最大前提，销售预期不明朗的情况下再投资预期谨慎是目前的最大堵点，也即我们之前提出目前信用、基本面的核心问题都指向需求侧。

不良资产收购及转让的流程及注意事项在不良资产的收购过程中，不良资产的接收是一项政策性和法律性都很强的工作，因此在实际工作中，都重点把握政策性规定和有关指导原则，严格界定不良资产的接收范围、接收条件，以期最大限度地保全资产。

在不良资产的接收在程序上大致分为以下五个方面：一、资料审查所审查的资料，是指证明债权债务关系或资产所有权的有关法律文书，包括：（1）一般贷款类资产：如借款合同、担保合同、证明担保或抵押权利存在的其它法律文书等。

（2）以物抵贷类资产：如抵贷协议或法院判决书、调解书、仲裁书、以物抵贷资产清单等。

（3）涉诉贷款及相应法律文件：起诉状、上诉状、撤诉申请书、财产保全申请书、支付令申请书以及破产还贷申请书、判决书、调解书和申请执行书、执行证明等相关法律文书。

二、债务人资信调查及现场检查对债务人的资信调查主要应围绕以下问题展开，即：债务人的主体资格、组织形态、股本结构、分支机构情况等;债务人的历史经营情况、对债务的态度、是否有逃废债的倾向等；现实经营状况、主要经营业务、产品的市场情况、债务人的总体负债情况、对外担保情况、对外投资情况，以及债权情况等。

现场核查要求法律顾问人员，要结合已有资料所示情况，对企业的住所、人员、资产实物状态、抵押或质押资产的存在状态及管理现状等进行实物和资料对照核查。

此外，还有涉诉类资产的核查，主要内容是与承办案件的人民法院具体经办人员联系，具体了解案件审理、执行的实际情况及可能存在的问题。

三、资料分析及综合评估所谓资料分析和综合评估就是要在资料审查和现场核查的基础上，对拟接收的不良资产进行评估分类，进而制订出接收方案和初步的处置意见。

分析和评估的主要思路为：（1）债务人如为暂时性经营困难，有一定的市场，有一定的发展潜力，符合债转股条件的纳入债转股企业管理；需要进一步信贷支持的，帮助企业改进管理，申请债务融资帮助。

（2）债权资产为有效抵押或担保的，确定行权计划，包括自营、拍卖或出售等。

不良资产收购方案随着经济发展和金融市场波动，不良资产（或称坏账）在金融机构中逐渐积累。

对于银行和其他金融机构来说，处理不良资产是保持健康财务状况的重要任务之一。

在这篇文章中，我们将探讨不良资产收购方案，旨在帮助金融机构有效管理和处置不良资产，提高其财务状况和盈利能力。

一、背景分析不良资产收购方案针对金融机构的不良资产问题提出解决方案。

不良资产通常指那些在借款人未能按时支付本金或利息的情况下，导致债务逾期，并影响金融机构资产质量和盈利能力的贷款。

不良资产收购方案的目标是从金融机构的资产负债表中剥离不良资产，减少不良资产对其业务和风险敞口的影响。

二、收购方案的执行步骤1. 风险评估与调查：在制定不良资产收购方案的第一步，金融机构需要进行全面的风险评估和资产调查，以确定不良资产的规模、类型和分布。

这一步骤的目的是为了全面了解不良资产的风险特征，为后续的决策提供依据。

2. 制定清收策略：在了解不良资产的情况后，金融机构需要制定相应的清收策略。

清收策略包括诊断和重组债务、出售或收购不良资产、与借款人达成协议等。

选择适当的清收策略非常关键，因为不同的策略可能会产生不同的财务和业务结果。

3. 资产评估与定价：在进行不良资产交易之前，金融机构需要对不良资产进行评估与定价。

这涉及到对不良资产的价值和潜在收益进行估算，以便确定合理的收购价格和预期回报。

4. 执行交易：一旦确定了收购方案和定价，金融机构可以执行不良资产交易。

交易可能涉及与其他金融机构或投资者的合作，通过出售或转让不良资产来实现收购目标。

5. 跟踪和评估：不良资产收购方案的实施并不是终点，金融机构需要跟踪和评估方案的执行情况和效果。

这有助于及时调整和改进方案，以实现最佳的财务和业务结果。

三、不良资产收购方案的优势通过采用不良资产收购方案，金融机构可以享受以下优势：1. 资产净值的提升：清除不良资产后，金融机构的资产净值将得到提升，有利于提高其财务状况和信用评级。

如何运营不良资产公司管理简介不良资产是指银行、金融机构或其他公司在信贷业务中产生的无法收回的资产，通常包括逾期款项、违约债务和处置不力的债权等。

不良资产公司是专门从事不良资产收购、管理和处置的金融机构。

本文将介绍如何有效运营不良资产公司，实现更好的管理和处置不良资产。

建立有效的组织结构不良资产公司的成功运营离不开一个有效的组织结构，以下是建立有效组织结构的几个关键要素：1.明确的领导层设立明确的领导层，包括董事会和高级管理层。

董事会负责制定公司整体战略和政策，高级管理层负责具体的实施和执行。

2.合理的分工在公司内部设立合理的部门和职能，如风险管理部门、不良资产收购部门、法务部门等，每个部门分工明确、协同工作。

3.科学的内部流程建立科学合理的内部流程，确保不良资产从收购到处置的每个环节都有明确的操作步骤，提高工作效率。

做好不良资产收购工作不良资产收购是不良资产公司的核心业务，下面是一些不良资产收购的关键要点：1.建立良好的业务网络不良资产收购需要与银行、金融机构和其他不良资产来源建立良好的业务关系，通过合作共赢的方式获取更多的不良资产资源。

2.严格的风险评估在收购不良资产时，要进行严格的风险评估，包括评估资产的真实价值、可变现性和法律风险等，确保风险可控。

3.合理定价在不良资产收购中，要根据不良资产的实际情况进行准确的定价，避免过高或过低的收购价格。

建立有效的风险管理体系不良资产公司的核心竞争力之一在于风险管理能力，以下是建立有效风险管理体系的几个关键要素：1.严格的风险评估在不良资产收购前，要进行全面细致的风险评估，评估资产的潜在风险和处置难度，为后续的风险管理工作提供依据。

2.建立完善的内控制度建立完善的内部控制制度，包括风险管控流程、内部审计和风险报告机制等，确保资产处置过程中的风险可控。

3.及时的风险监测和预警建立风险监测和预警机制，定期对不良资产进行监测和评估，及时发现潜在风险，并提前采取相应措施进行风险防范。

不良资产经营策略及资本化运营模式杨娟;史剑【摘要】中国不良资产市场可划分为政策性、准商业化、全面商业化三个发展阶段,在此期间,不良资产的内涵和运营模式都经历了不断丰富和优化的过程.历经20年的变迁与发展,不良资产市场在供给侧和需求侧孕育出新的趋势与变化.独特的运营对象塑造了不良资产市场五大独特的经营理念与策略,在实际业务操盘层面,需要练好核心能力,实现不良资产价值提升.随着不良资产运营手段的丰富和完善,近年逐渐发展出\"RAIR\"并购重组、合作设立不良资产基金、纾困基金等不良资产资本化运营模式.【期刊名称】《河南社会科学》【年(卷),期】2019(000)007【总页数】5页(P83-87)【关键词】不良资产;经营策略;资本化运营模式;经典案例【作者】杨娟;史剑【作者单位】中国社会科学院马克思主义学院,北京 100000;天津财经大学,天津300222【正文语种】中文【中图分类】F83一、不良资产市场的策略与运营化模式（一）不良资产的市场策略独特的运营对象塑造了不良资产市场独特的经营理念与策略，概括起来主要有以下五大策略：1.周期平衡策略不良资产具有一定的周期性，一家企业在本身生命周期和宏观经济周期的变动中，部分企业资源会形成结构性错配，在企业发展过程中，通过诸如投资、融资、借贷等各类渠道，在金融机构和实体企业之间进行传导，但最终的结果会沉淀成为金融机构的不良资产[1]。

一般而言，处于导入期和衰退期的企业，由于产品用户很少，经营风险非常高，企业的融资能力和流动性变差，容易形成不良资产；成长期和成熟期，企业销售群体已经扩大，整个产业达到一定规模并日趋稳定，经营风险有所降低，并且企业内部治理结构逐渐完善，资产质量、净利润、市场份额都处于最优阶段，在这两个阶段不良资产压力最低。

从经济周期维度，当整体经济处于下行期或衰退期，不良资产形成和累积速度加大，从行业、地域、规模等各个方面都会呈现出暴露和扩大的态势；而当经济处于复苏期或扩张期，不良资产在行业、地域和规模等全方面收缩，而且亦会进行自身修复。

不良资产收购方案一、不良资产收购的目标和策略（一）目标设定不良资产收购的首要目标是实现资产的增值和风险的控制。

通过对不良资产的有效处置和管理，获取经济利益，并在一定程度上降低金融体系的风险。

（二）策略选择1、价值挖掘策略深入分析不良资产的潜在价值，包括但不限于抵押物的实际价值、债务企业的重组潜力等，以发现被低估的资产。

2、多元化组合策略构建多元化的不良资产组合，降低单一资产对整体投资的风险影响。

3、长期投资策略对于一些具有长期增值潜力但短期内难以变现的不良资产，采取长期持有的策略，等待市场环境改善或资产价值提升。

二、不良资产的来源和筛选（一）来源渠道1、金融机构包括银行、信托公司、资产管理公司等，这些机构在业务过程中产生的不良贷款、不良债券等。

2、企业破产清算企业因经营不善破产清算时产生的不良资产，如固定资产、应收账款等。

（二）筛选标准1、资产质量评估不良资产的抵押物状况、债务企业的经营状况和信用记录等。

2、法律风险审查相关资产的法律纠纷和潜在法律风险。

3、市场前景分析资产所在行业的发展趋势和市场需求，判断其未来的变现能力。

三、尽职调查（一）财务状况调查对债务企业的财务报表进行详细分析，包括资产负债表、利润表和现金流量表，了解企业的财务状况和偿债能力。

（二）经营状况调查考察债务企业的主营业务、市场份额、竞争优势、管理团队等，评估企业的持续经营能力。

（三）法律风险调查审查相关合同、协议、法律文书等，排查潜在的法律纠纷和诉讼风险。

（四）资产估值采用多种估值方法，如市场比较法、收益法、成本法等，对不良资产进行合理估值。

四、收购价格和交易结构（一）收购价格确定综合考虑尽职调查结果、资产估值、市场行情以及收购方的预期收益等因素，确定合理的收购价格。

（二）交易结构设计1、直接收购收购方直接从出让方手中购买不良资产。

2、结构化交易通过设立特殊目的载体（SPV）等方式，进行结构化的收购安排，分散风险。

五、资产管理和处置（一）资产管理1、分类管理根据资产的特点和风险状况进行分类，制定针对性的管理策略。

目录1借助于08-09年金融危机、基建大潮、12年监管放开及10年后收购实体经济债务，我国AMC行业快速发展 (5)1.1我国AMC行业已形成“5+2+银行系AIC+外资系+N”的多元化格局 (5)1.2历史周期演变：契合行业浪潮，银行不良贷款攀升、不良资产呈现分散化的特征催生了全国与地方AMC诞生 (9)2AMC入局地产渊源颇深，当前房企救助模式以收购债务为主 (13)2.1四大AMC早期就成立了地产运营平台，与地产渊源很深 (13)2.2不良资产经营市场较大，土地资源有待盘活 (16)2.3.过往周期中，AMC在化解房地产债务风险中主要起到促成债务展期、注资等作用 (17)2.4AMC大范围介入时机已经来临，本轮在化解房企债务风险过程中AMC参与范围和力度有望加大 (19)2.5现阶段AMC进场以收购债务为主；根据项目复杂度等不同情况，AMC化解房企债务有四种模式 (21)2.6AMC提前对接优质房企作为意向收购方是当前处理地产类不良资产的主要做法 (24)2.7以佳兆业为例，AMC联合头部央国企提供出险房企纾困新思路 (26)3AMC入局将有助于加速房地产行业风险化解和市场有效出清 (29)4投资建议 (31)5风险提示 (32)图表目录图表1. 我国AMC行业已形成“5+2+银行系AIC+外资系+N”的多元化格局 (5)图表2. 我国共有全国性AMC 5家，注册地均在北京 (6)图表3. 地方AMC均于2014年后获批，2016-2018年迎来小高峰 (6)图表4. 地方AMC注册资本规模相对较小，54%的注册资本在10-50亿元之间 (6)图表5. 2021年中国华融不良资产收购处臵主要集中在西部地区、长三角和环渤海地区 (7)图表6. 2021年中国信达不良资产收购重组主要集中在中部地区、西部地区和环渤海地区 (7)图表7. 华东地区商业银行不良贷款余额普遍较高，总占比高达30% (7)图表8. 截至2019年底，山东、辽宁、广东的不良贷款余额分别为2528、1823、1816亿元，均居全国不良贷款总量前三位，占全国不良贷款余额的比重分别为11.5%、8.3%和8.2% (8)图表9. 全国AMC和地方AMC的差异 (8)图表10. 1999-2009年，政策性收购向商业性市场化收购转型 (9)图表11. 截至2006年3月末，我国四大AMC共累计处臵不良资产8663亿元，累计回收现金1806亿元，占处臵不良资产的20.8% (10)图表12. 四大AMC总资产规模从2009年的2509亿元增长至2018年的4.96万亿元，年均增速达到40%左右 (11)图表13. 四大AMC杠杆率水平上升幅度较大， 2016-2018年四家AMC的资产负债率均为90%左右 (11)图表14. 20年三季度末商业银行不良贷款率提升至1.96%，处于09年以来的最高点；21年末不良贷款余额达2.85万亿元 (11)图表15. 2012年以来，银监会颁布了一系列法律法规，以支持地方AMC发展 (12)图表16. 在早期地产黄金发展的年代，四大AMC就成立了地产运营平台 (14)图表17. 2009-2014年其营收一直徘徊在40-50亿元，转折点出现在2016年，突增至116亿元 (14)图表18. 2017年信达地产扣非归母净利润仅6.48亿元，2020、2021年甚至出现了-38.6%、-91.3%的下滑 (14)图表19. 信达地产销售金额在2016-2018年的增速分别高达59%、61%和33% (14)图表20. 信达地产2012-2014年拿地建面增速分别高达114%、39%和79% (14)图表21. AMC通过旗下房地产子公司自行开发有资金优势，但操盘能力偏弱，在开发和周转速度、城市布局、标准化和品牌溢价上存在局限 (15)图表22. 2021年中国华融收购经营/处臵类业务、收购重组类业务收入占不良资产经营业务收入的比重分别为19.0%和81.0%；中国信达占比分别为49.9%和50.1% (16)图表23. 截至21年末，中国华融收购重组类不良资产总额3109亿元，来自房地产行业的为1441亿元，占比46.3% (17)图表24. 截至21年末，中国信达收购重组类不良资产总额1488亿元，来自房地产行业的为625亿元，占比42.0% (17)图表25. 早期出险房企泰禾集团，在债务重组之路上AMC机构都是关键力量 (18)图表26. 福晟纾困平台德耀鸿鼎股权结构中，世茂持股比例仅16.67%，东方、信达持股比例分别为40%和 26.67% (19)图表27. 今年以来，AMC入局地产的政策和融资支持不断 (20)图表28. 近期AMC介入房地产债务化解工作的举措 (20)图表29. 2016-2019年我国商业银行房地产也不良贷款余额逐步走高至1106亿元，不良贷款率提升至1.3% (21)图表30. 四大国有银行2021年末的房地产贷款不良率上涨了37-247BP；中行的房地产不良贷款率高达5.05%，民生银行升至2.66%，工行的地产不良率4.79%，同比翻番 (21)图表31. AMC在为出险房企纾困上，主要通过轻资产和重资产两种模式参与 (22)图表32. AMC进场以收购债务等不良资产为主 (23)图表33. 根据项目复杂度不同，AMC化债四大模式 (24)图表34. 股权收购+AMC配资重组再开发模式架构图 (25)图表35. 资产包收购配资+开发商代建/合作模式 (25)图表36. 招商蛇口、长城资产、佳兆业的合作对三方均有一定的利好 (26)图表37. 招商蛇口、长城资产、佳兆业拟在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作 (27)图表38. AMC机构为资金运作出现一定困难的城市更新项目注资以重新盘活项目28图表39. AMC的入局可为地产风险化解、优质资产盘活提供更加灵活的市场化处臵方式，保障交付，稳定居民购房信心 (30)图表40. 报告中提及上市公司估值表 (31)1借助于08-09年金融危机、基建大潮、12年监管放开及10年后收购实体经济债务，我国AMC行业快速发展1.1 我国AMC行业已形成“5+2+银行系AIC+外资系+N”的多元化格局全国和地方AMC是我国不良资产市场的重要参与主体，一同建立了“5+2+AIC+N”的多元化的资管行业格局，在风险化解、综合经营、并购重组等方面具有较大优势。

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房地产行业属于资金密集型行业，局部地区市场过热时，一旦遇到宏观调 控或者国际市场遭遇变化，新的资金收 紧、后续资金未进人，就会形成房地产 不良资产，让房地产开发商十分头疼。

再 加上我国的房地产行业发展时间较短，房地产法律、法规及相关政策还处于不断成熟及完善的阶段,有时前后政策 的连续性存在欠缺。

对于一个房地产项 目而言，如果将土地动迁的时间计算在 内，往往需要五年以上的时间。

在此过 程中，原先的规划、设计、定位往往与现 行规章存在矛盾,在这种情况下也容易 导致形成房地产不良资产。

虽然房地产 不良资产的处置过程十分复杂,但在处 置时我们仍需秉持严谨、认真的态度去 学习相关知识，也可以通过相关案例来 了解房地产行业不良资产的处置。

房地产行业不良资产处置方式房地产不良资产的收购一般主要通过两种方式。

一是直接收购房地产。

二是间接收购房地产项目所属公司。

随着时间的发展、资本的介人,房地产不良资产出现了多种新的处置方式。

第一，不良贷款重组上迁。

不良贷款重组上迁是指与房地产开发商谈判，以变更借款主体，增加更有实力的担保人或增加抵押物方式重组房地产行业贷款。

其中“假按揭”贷款还原就是一种典型的贷款重组模式，它其实就是指针对“假按揭”贷款普遍存在的借款主体与用途不实的问题，对符合一定条件的“假按揭”贷款还原为公司类贷款。

还原之后可根据借款人还款信用记录和其他情况在规定时间后上迁为关注或正常贷款。

房地产不良贷款及时重组，是快速处置不良资产的一种重要手段。

第二，不良资产证券化及不良债权转让。

良资产证券化不单单适用于房地产行业，其适用范围较为广泛。

不良资产证券化可规避风险，增加资产的流动性，释放资本，通过证券化也可以将流动性较差的不良资产转化为市场上交易的证券，商业银行从而获得一块资金来源。

房地产项目合作资产重组在当今的经济环境中，房地产行业的发展充满了机遇与挑战。

房地产项目合作资产重组作为一种重要的战略手段，正逐渐受到众多企业的关注和运用。

房地产项目合作资产重组，简单来说，就是将不同房地产项目或企业的资产、负债、股权等进行重新组合和配置，以实现资源的优化整合、提高运营效率、降低风险、拓展市场份额等目标。

这种方式可以为企业带来新的发展动力和竞争优势。

房地产项目合作资产重组的形式多种多样。

常见的有股权收购与合并，即一家企业通过购买另一家企业的股权，实现对其的控制和整合；资产置换，将不同项目的优质资产与不良资产进行交换，以提升整体资产质量；以及合作开发，多家企业共同投资、共同承担风险和收益，开发新的房地产项目。

其背后的驱动因素也是多方面的。

首先，市场竞争的加剧促使企业寻求合作，以增强自身的实力和竞争力。

在房地产市场中，土地资源的获取越来越困难，成本也越来越高。

通过合作资产重组，企业可以整合各方的资源，共同获取优质的土地资源，降低土地成本。

其次，资金压力也是一个重要因素。

房地产项目开发需要大量的资金投入，而单个企业的资金往往有限。

通过与其他企业合作，能够拓宽融资渠道，减轻资金压力，保证项目的顺利推进。

再者，风险分散的需求也推动了房地产项目合作资产重组。

房地产市场受到宏观经济、政策法规等多种因素的影响，风险较高。

通过合作，企业可以将风险分散到多个合作方，降低单个企业的风险。

然而，房地产项目合作资产重组并非一帆风顺，其中也存在着诸多问题和风险。

在资产重组过程中，资产评估的准确性至关重要。

如果评估不准确，可能导致资产价值被高估或低估，从而影响合作双方的利益分配和重组的效果。

同时，法律和政策风险也不容忽视。

房地产行业受到严格的法律法规和政策调控，在资产重组过程中，如果对相关法律和政策不熟悉，可能会导致重组方案无法实施，甚至面临法律纠纷。

另外，企业文化和管理模式的差异也可能给重组带来困难。

不同企业有着不同的文化和管理模式，在合作重组后，如何实现文化融合和管理协同，是一个需要解决的重要问题。

破产重整作为一种特殊投资机会，在挽救破产企业、促进社会资源高效配置方面具有重要作用。

对于资产管理公司和以市场化特殊机遇投资基金为代表的投资机构来说，破产重整中同样蕴含大量投资机会。

破产重整业务介入模式根据投资对象的不同，参与破产重整业务可以分为直接与间接两种模式。

直接参与即直接对接破产企业的债权、股权及资产实施重整。

间接参与则是为破产企业的重整方提供资金或信用支持，帮助重整方顺利实施重整。

其中，直接参与模式主要包括不良债权收购、共益债模式和破产投资模式三种。

近年来，在上述模式基础上还产生了受托清偿和预重整阶段介入等创新模式。

1.不良债权收购在问题企业已经具有明确的破产重整预期基础上，资产管理公司可以打折收购金融机构对破产企业的不良债权，待法院裁定破产重整后，根据破产重整方案，将所收购的不良债权进行留债或转股，留债部分按年收取本金及利息，转股部分收取股利或转让，从而实现投资退出。

2.共益债模式共益债投资主要适用于资产盘活后或工程续建后销售能力能够迅速恢复的企业，常见于房地产企业破产重整过程中的项目续建融资，如对烂尾楼提供资金支持。

通常资产管理公司通过设立SPV并通过银行委贷等通道向破产企业提供资金，该资金通过破产管理人专项用于偿还债权人存量债权本金和相应费用，或用于破产企业“继续营业”。

3.股权投资模式资产管理公司主要作为重整投资人介入重整项目。

既可以直接作为投资人，也可以成立联合投资体，投资资金专项用于缴纳破产重整资金、处理重整企业历史遗留问题以及对破产重整企业实施追加投资。

对于依托不动产运营管理实现盈利的投资人，股权受让可以避免资产交易产生的高额税费。

4.受托清偿模式受托清偿是资产管理公司以代偿身份和职责获取破产重整程序中的主导权，进而实现对相关资产权益的控制权。

一般包括受托清偿、股权转让和债务重组三个步骤。

受托清偿方式可以帮助资产管理公司较好地掌握主导权，更加主动地推动重整进程。

5.预重整阶段介入模式预重整是将重整程序中的核心步骤，包括债权审核、资产审计评估、重整计划制定、表决和通过等，迁移至司法程序之前进行。

房地产商业地产不良资产或困境资产重整、盘活策略及实操【课程背景】 在“三道红线”、债务危机、破产、收购兼并重压下，房地产⾏业迎来⼤洗牌，“活下去”从⼝号变成现实写照。

与此同时，在全球经济下⾏和疫情常态化⼤背景下，具有逆周期属性的特殊机会不动产投资正受到资本市场青睐。

头部房企、投⾏、基⾦、产业投资者瞄准困境地产投资的⾼收益机会，纷纷下场布局不良资产处置领域。

但想要从困境地产盘活业务中分⼀杯羹，对各市场主体的专业能⼒、资⾦实⼒、资源整合能⼒、风控能⼒都有着极⾼要求，市场上同时具备以上能⼒者寥寥。

本次课题将会内容聚焦不良地产重整策略+困境地产盘活路径+特殊机会不动产投资交易设计+困境房企破产重整全流程+破产重整中的共益债投资，旨在帮助各市场主体整合资源、控制风险、实现价值提升，把握困境地产投资和盘活的机遇期。

【⾦牌讲师】冯⽼师：中房商学院⾼级顾问 国际⾦融地产联盟常务理事； 中国政法⼤学⾦融不良资产研究中⼼的研究员； 曾服务于全球最⼤的不良资产投资基⾦、欧洲最⼤的私募基⾦集团； 资产盘整、不良投资、资产证券化及困境企业盘整处置等⽅⾯有10多年的经验，参与过的项⽬超过100亿美⾦。

【课程⼤纲】⼀、全球特殊机会投资的主流玩家和投资策略⼆、⼤违约市场的现状 1、不债权 2、困境房地产 3、困境企业 4、不良资产投资⽣态圈三、存量地产现状梳理与重整策略 1、经营不善的资产 2、存在变性、改变⽤途可能性的资产 3、存在资本运作空间的资产 4、不良或者困境房地产四、房地产不良资产成因、规模、现状 1、房地产不良资产类型及形成原因 2、⽬前地产类不良资产的规模及变动趋势五、房地产不良资产重整策略 1、处置重整⽅法论 （1）打通“法律+⾦融+地产”综合、跨界的能⼒ （2）成功前提：利益重组、信任重组和预期重组 2、财产保全、诉讼渠道 3、债务重组策略，银⾏、信托等⾮银⾦融机构的不良贷款的收购、重组和处置策略 4、具备对资产的再开发、深度盘整、变性、运营提升的能⼒ （1）资产变性：商业变性成住宅、⼯业变性成商业、划拨变成出让等 （2）改良：调整租客、提升运营租⾦ （3）改变经营业态，⽐如酒店改成养⽼公寓、酒店改写字楼 （4）重建或部分重建 5、开发类项⽬和持有型物业的税务筹划及破产状态中的税务处理 6、酒店、商场、办公、物流等各类资产的估值逻辑、NOI和资本化率Cap rate 计算六、尽职调查和投前关注点 1、债权债务关系 2、交易结构的设计 3、处置的潜在障碍 4、不良处置及运营提升的糅合 5、税务筹划及处理不良和破产状态的税务处理 6、相关利益⽅的利益平衡 7、司法环境以及地⽅保护七、操盘⽅案和案例分析，如何盘活各类资产？实操案例分析⼋、退出 1、开发销售 2、⼤宗资产交易 3、资产证券化途径实现对资产的退出，⽐如ABS、REITs等 4、资产整合完毕后，打包卖给上市公司或者专项基⾦【课程说明】【课程时间】2021年12⽉18⽇深圳【课程费⽤】4800元/⼈（含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统⼀安排，费⽤⾃理。

著名的房地产不良资产案例中弘股份以前也算是房地产界有点名气的角儿呢。

这家公司啊，野心勃勃地到处搞项目，就像一个贪吃蛇，想把所有能吃的都吞进肚子里。

它疯狂地扩张，在一些旅游地产之类的项目上大把砸钱。

比如说那个号称要打造超级豪华旅游岛的项目，投了好多钱进去，又是建高端酒店，又是弄那些花里胡哨的娱乐设施。

但是呢，它好像没太考虑到实际的市场需求和自身的资金实力。

它的资金链就像一条紧绷的橡皮筋，不断地被拉扯。

一方面，房子卖得没有预期的好，毕竟那些旅游地产有时候就像空中楼阁，看着美，但真正愿意买单的人可能没那么多。

另一方面呢，它借了大量的钱来维持项目的运转，利息就像一个沉重的包袱，越背越累。

最后啊，这橡皮筋“啪”的一下就断了。

资金链断裂之后，各种问题就像多米诺骨牌一样倒了下来。

项目停工的停工，员工工资都发不出来，债务违约的消息满天飞。

然后股价也像坐过山车一样，一路狂跌，最后退市了。

就这么从一个曾经风光无限的房地产企业，变成了不良资产的典型代表。

还有海航集团的房地产板块也出了大问题。

海航那可是曾经在各个领域都插一脚的大集团啊。

在房地产这块，也是到处布局。

海航就像一个到处征战的将军，在房地产战场上四面出击。

在国内外都收购了不少房地产项目，那阵仗可大了。

可是呢，它内部管理有点乱，就像一个大杂烩，各个业务之间的协调性不太好。

再加上它扩张得太快，就像一个人跑步，步子迈得太大，容易扯着蛋。

资金上出现了巨大的窟窿，银行的贷款还不上，债券也违约。

那些收购来的房地产项目呢，有些就成了烂摊子，卖又不好卖，继续开发又没钱，最后海航的房地产资产也沦为不良资产，只能走上艰难的重组之路。

收购不良资产心得体会收购不良资产是一个需耐心、细致同时也是高风险的过程。

在我从事这个行业的一段时间里，我总结出了一些心得体会。

首先，我发现了收购不良资产的潜在机会和利润。

不良资产主要指被借款人逾期未还或无法继续偿还的贷款、债券和其他金融产品。

这些不良资产经常以较低价格被银行和金融机构出售。

通过购买这些不良资产，我可以以较低的价格获得高额回报。

收购不良资产的利润主要来自于低购买价格和对有回收潜力不良资产的催收和处置。

其次，收购不良资产需要严格的风险控制和尽职调查。

在购买不良资产之前，我必须全面评估风险。

我会对不良资产的性质、数量、估值和清收可能性进行详细调查，并制定相应的风险控制策略。

例如，我会分析借款人的还款能力和还款意愿、不良资产市场的发展趋势和流动性，以及经济和法律环境的变化。

通过这样的尽职调查，我可以最大限度地降低投资风险并增加利润机会。

第三，我发现了催收和处置不良资产的重要性。

不良资产的价值主要来自于对其进行有效催收和处置。

我与专业的催收和处置机构合作，制定了一系列有效的催收和处置策略。

例如，我会采用电话催收、派遣催收员、协商债务重组、法务诉讼等方式进行催收。

对于处置，我会通过定价合理、及时出售或转让给合适的投资者来实现资产的变现。

通过这样的催收和处置策略，我可以最大限度地提高不良资产的回收率和利润。

最后，我意识到了在收购不良资产过程中的持续学习和创新的重要性。

收购不良资产是一个充满挑战的行业，需要不断学习和创新来适应市场变化。

我会参加相关的培训和研讨会，学习最新的行业动态和技术。

同时，我会不断思考和探索新的策略和方法，以提高不良资产的回收率和利润。

总之，收购不良资产是一个具有挑战性和潜在利润的行业。

通过我的经验，我发现了收购不良资产的潜在机会和利润，以及风险控制和尽职调查的重要性，催收和处置的关键和持续学习和创新的必要性。

我相信这些经验和体会将进一步指导我在这个领域的发展和成功。

30个不良资产专业名词不良资产主要是指不良贷款,包括逾期贷款(到期限未还的)、呆滞贷款(逾期两年以上的)和呆账贷款(需核销却收不回),其他还包括房地产等不动产组合。

但是不少从事不良资产的人,对于不良资产的种种专业名词都不太了解,1、不良资产收购业务指公司根据市场原则收购出让方的不良资产,通过管理、经营和处置等手段回收现金或沉淀资产的业务。

包括收购处置业务和收购重组业务。

2、可疑类贷款指借款人无法足额偿还贷款本息,即使执行担保,也肯定要造成较大损失的贷款。

3、损失类贷款指在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序后,本息仍然无法收回,或只能收回极少部分的贷款。

4、不良资产剥离指80年代以来我国几大商业银行所遗留下来的巨额不良资产(数以万亿计的难收回的贷款等),拨给专门为此成立的四家资产管理公司(华融,信达,东方,长城等),由后者追收,拍卖,以尽可能的为国家挽回损失。

5、贷款核销银行内部账务处理过程,即用贷款损失准备金冲销不良贷款。

贷款核销后将不再在资产负债表上计量,即“出表”。

贷款核销只是银行内部账面上的处理,核销后并未免除贷款人的还款义务,并不意味着一核销银行就放弃了债权,而是继续保留追索权,也就是“账销案存”。

但是在实际工作中,往往存在认为不良资产核销后就不需要再进一步追索的误区。

6、资产包不良资产所有人根据项目的特点、区域、行业类别等将两户以上的单项目组成资产包,购买人也可以自由挑选组包购买,两户以上即可称之为资产包。

7、不良资产的尽职调查指利用专门的工具和指导手段对于项目所涉及的债务人以及关联企业所进行的一系列涉及资产情况的调查,包括房产、土地、工商、对外投资、负债、现场经营情况、各种报表文件等的调查分析工作。

8、不良资产处置指资产所有人基于对所拥有或管理的项目开展尽调工作后,对项目或者项目所涉及的资产进行变现或者获得其他权益的过程。

主要的处置方式有转让、营销出售、和解、诉讼、资产置换、债转股、以资抵债、重组、破产清算等。