新加坡组屋建设研究

新加坡的组屋对我国公租房设计的启发摘要：本文从分析新加坡组屋的规划指导方针以及新加坡公屋的建筑设计特点，总结对我国公租房建筑设计有借鉴的经验，旨在推动我国公租房设计的稳步发展，提高住房弱势群体的入住品质。

abstract： based on the analysis of singapore hdb planning guidelines and the construction design characteristics of singapore public housing， the paper summarizes the experience of public housing design in china， the purpose is to promote the steady development of china’s public rental housing design， and improve the quality of housing vulnerable groups.关键词：新加坡组屋；公租房；建筑设计key words： singapore hdb flats；public rental housing；building design中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1006-4311（2013）22-0120-020 引言住房问题是我国当前的一个严重社会问题，现在政府部门逐年增大保障性住房政策力度，这不失为一种明智之举。

我国的保障性住房（包括廉租住房、公共租赁住房）主要针对低收入群体并以租赁的形式出现，各地纷纷制定和完善保障性住房建设计划，并已开展大量建设，在建设中有必要从其他国家吸取一些经验，以防走弯路。

笔者在新加坡学习期间曾走访了当地的一些公共住房，发现新加坡的公共住房在规划及单体建设有很多值得我们借鉴的地方。

1 新加坡组屋的发展背景新加坡在二战后人口也急剧增长，住房问题亦日趋严重。

新加坡的组屋制度新加坡的组屋制度，始于1960年，当时，新加坡刚刚从英殖民统治下脱离，成立自治机构，整个社会发展比较落后，政府财力有限，民众住房条件比较差。

李光耀当时提出的口号是，要实现新加坡人“居者有其屋”。

新加坡建国初期，普通居民的居住条件恶劣，平均每一户居民不足一间居室。

据官方统计，当时200万人口中有40%的家庭住在贫民窟或棚户区，能够住上像样住宅的人口只占居民总数的9%，政府面临严峻的住宅问题。

20世纪60年代初，新加坡成立了建屋发展局，专门负责建造公共组屋(相当于中国的经济适用住房)。

为解决广大中低收入居民的住宅问题，建屋发展局开始大规模兴建低标准、小户型住房。

后来，政府又宣布实行“居者有其屋”计划，推行住房自有化政策，鼓励中低收入阶层以分期付款方式购买组屋。

现在的新加坡，组屋已成为当地住房市场的主体，87%的人住在其中。

这种住宅比私人房地产市场上的商品住房便宜许多，得到普通民众的青睐。

新加坡建屋发展局对组屋的定价不以成本为考量，多年来建屋发展局几乎一直都在做亏本生意。

在2006～2007财年，政府建屋发展局亏损了7.4亿新元(约合37亿元人民币)，建屋发展局的赤字由政府资金填补，而从政府开始拨款计算至今，累计的政府补助金总额已达160多亿新元(约合800亿元人民币)。

新加坡政府公共住房计划优惠政策很详细，比如申请购买组屋的家庭，成员最少只需两个人即可；申请者家庭月收入不超过8000新元。

为了能够让每一位居民都能买得起住房，新加坡政府推出一系列优惠措施：首先，制定公积金制度，进行强制性储蓄，即规定雇主和雇员各按雇员工资收入的一定比例逐月缴纳公积金，分别用于未来的养老、住房、医疗、保险、教育等用途，使得居民的购房能力得到大幅提高。

建屋发展局将根据购房者收入情况发放贷款，确保购房者每月还款额比例不会超过其收入的四成，房屋的分期付款最长期限可为30年。

此外，购房者同时还可以申请商业贷款。

其次，在组屋的建设过程中，政府始终坚持小户型、低房价原则，保证绝大多数居民能够负担得起(当地房价按套计算，因而控制户型就能基本控制房价)。

新加坡公共住房发展研究摘要经过近40年努力，新加坡政府先后致力于解决屋荒、加大住宅供应、改善社区环境、提高组屋质量，成功实现了居民“居者有其屋”的梦想。

目前新加坡国民约8成居住在公房中，其中约8成已购下所住房屋。

新加坡的公共住房根据套型及面积分层次供应，可租可买。

政府在公共住房建设、分配及管理、退出等环节给予政策支持，相关环节甚至立法保障。

新加坡多渠道筹集公共住房建设和消费资金。

筹集的方式主要包括：一是政府提供建房发展贷款；二是中央公积金局贷款；三是向社会发行债券募集资金。

新加坡公共住房发展可借鉴的经验有：（1）住房保障是政府的基本职责，必须加大公共住房供应。

（2）政府要适应社会需求，建立多层次的住房保障体系。

（3）大力发展住房公积金制度，提高居民购房能力。

（4）建立健全法律规章，确保公共住房保障制度的实施。

1 公共住房历史沿革及现状新加坡国土面积狭小，仅约699平方公里，而人口密度大，每平方公里为4900人，市区则达到每平方公里9800人。

1959年，新加坡取得自治地位后，政府面临的是加速增长的人口和日益紧张的住房这一严峻形势。

经过近40年锲而不舍的努力，新加坡政府成功地解决了这个难题，实现了居民“居者有其屋”的梦想。

截至2007年3月，新加坡81%的人口居住在近90万套国家提供的公房（新加坡称“组屋”）里，其中约80%的人已购下所住房屋。

但是，新加坡解决公共住房问题同样经历了一个较长的发展过程。

1.1 陋屋区时代（上世纪20至50年代）从上世纪20年代早期开始，新加坡许多人的住家都是在拥挤的陋屋区，卫生、照明或通风设施缺乏。

这些房屋大多草草用榈叶、旧箱子及金属片搭成。

因1 / 17住房短缺日趋严重，当时的英国殖民政府于1927年设立了新加坡改良信托局，专门负责清理陋屋区，并为陋屋区的搬迁居民提供住所。

到1947年，全国人口增加两倍之多，达到一百万。

在新加坡改良信托局存在的32年中，共建造了23000个单位的住房，当时只能为不到10%的人解决住房问题。

摘要：公共空间是建设宜居城市及和谐社会的必要条件，也是老旧小区改造和新小区建造过程中重要的设计规划元素。

文章通过对新加坡组屋不同发展时期和地理位置的公共空间类型的详尽梳理和案例分析，探讨了宜人的公共空间所具备的四点要素，包括通用设计、连通性、用途混合性和硬件设施。

文章在结尾处总结了新加坡组屋公共空间的优缺点，并对中国社区公共空间的设计和规划提出了3点启示：（1）提高通达性和包容性；（2）优化用途混合性；（3）构建公共空间系统。

随着中国城镇的快速发展，城镇化也进入转型阶段，由增量扩张转向存量提升。

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出“十四五”期间将完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造。

无论老旧小区的改造还是新小区的建设，公共空间的营造对于提升居民的身心健康和生活品质以及促进社区凝聚力都十分重要[1-2]。

公共空间，包括公共设施、公园和街道等，是城市多元文化的载体和居民社会生活的舞台，也是构建宜居和可持续发展城市的重要条件[3]。

Gehl[4]发现高质量的公共空间会增加非必要性活动，进而增加人们的社交活动。

Whyte[5]和Mehta [6]也发现高质量的公共空间更受使用者欢迎，并吸引使用者停留更Abstract: Public space is a necessary condition for developing a livable city and a harmonious society, as well as an important design and planning element in renovating old and constructing new residential communities. Through a detailed review and case studies of the typology of public spaces in Singapore ′spublic housing new towns and estates that are developed in different periods and geographic locations, the article lists four basic elements of a pleasant public space, including universal design, connectivity, mixed use, and hardware facilities. Finally, the article summarizes the advantages and disadvantages of public spaces in Singapore′s public housing and puts forward three insights on the design and planning of publicspaces in residential communities in China: (1) improving accessibility and inclusiveness; (2) optimizing mixed-use development; (3) developing public space systems.The Evolution, Categories, and Lessons of Public Spaces in Singapore’s Public Housing新加坡组屋公共空间的历史演变、类型及启示关键词：公共空间；高密度住宅区；公共住宅；城市设计；新加坡Keywords: public space; high-density neighborhood; public housing; urban design; Singapore长时间。

浅谈新加坡公共住房制度2016年4月13日，学校组织考察新加坡建屋发展局。

通过参观样板房、座谈、参阅资料及到组屋区现场考察，对新加坡公共住房制度有了较为深入和直观的了解。

新加坡通过修建公共组屋（“组合房屋”的简称）形式，实现了为绝大多数国民提供经济适用住房的目标。

可以这么说，公共住房政策是新加坡政府合法性的重要来源，它在很大程度上解释了人民行动党长期以来在民众中享有的较高的支持率。

一、发展理念来到新加坡建屋发展局，进门就能看到墙上写着杜甫的三句诗：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山。

”孟子曰：“民之为道也，有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。

苟无恒心，放辟邪侈，无不为已。

”即每个人都珍惜自己的财产，只有让人民拥有财产，社会才会变得更加安定。

新加坡建国总理李光耀正是接受了这一思想，制定和实施了“居者有其屋”的政策，以体现有恒产者有恒心的治国理念。

从历史上看，1959年新加坡人民行动党开始执政，就十分重视住房问题，李光耀曾经指出：解决住房问题是为了经济、社会、政治和安全。

新加坡政府认为，拥有房屋所有权有助于增强社区归属感，促进社会发展与社会稳定；能够为居民提供保值的资产，使居民积极参与维护居住环境；而且还有助于居民建立良好的工作意识。

为此，1964年新加坡宣布实施“居者有其屋”计划。

1965年独立建国后，李光耀强调，为了让那些儿子必须履行国民服役的父母觉得新加坡是他们自己的国家，值得他们的孩子去捍卫，就必须让新加坡的每个家庭拥有自己的资产，特别是拥有自己的住房。

二、发展思路（一）整体系统规划先行新加坡的城市规划建设职能由国家发展部统一负责，国家发展部下辖的市区重建局（URA）负责整个新加坡的城市规划管理工作，建屋发展局（HDB ）负责组屋的建设和管理。

新加坡组屋的选址和规划是结合新加坡总体规划一同编制的。

2001年新加坡政府推出了“2001年概念规划”，明确了分阶段发展目标，提出综合的土地利用规划以及新镇体系的布局。

HDB新加坡组屋发展介绍从住房的类型和情况来看，新加坡的住房分为两大类：组屋和私宅。

“组屋”是政府通过建屋发展局为广大中低收入群体提供的廉价公共住房；私宅是指私人房地产商投资兴建，完全按照市价运行的供应高中收入群体的高级住宅。

据新加坡2005—2006 年报对住房的分类如下所示：其中82%是屋主自住组屋，4%为出租组屋。

另外14%的高收入阶层入住私人发展商的产业。

据调查统计数据，目前新加坡有住宅单位104.9 万个，建屋发展局所建公寓占84.65％，其它公共公寓占0.39％，商业私人公寓占9.36％，拥有土地的住宅占5.46，其它占0.14％。

一、公共组屋政策起源和发展历史1、陋屋区时代（上世纪20 至50 年代）：因住房短缺日趋严重，当时的英国殖民政府于1927 年设立了新加坡改良信托局，专门负责清理陋屋区，并为陋屋区的搬迁居民提供住所。

在新加坡改良信托局存在的32 年中，共建造了23000 个单位的住房，当时只能为不到10%的人解决住房问题。

2、推出居者有其屋计划，解决屋荒（1960—1970）：面对严重的房荒问题，新加坡于1960 年成立了建屋发展局（HDB）。

建屋发展局的目标一开始就非常明确，就是为低收入人民提供廉价房屋。

它制定了一个全面的五年计划，并由此引出以后的多个五年建屋计划。

为了鼓励人民拥有自己的组屋，建屋发展局在1964 年推出“居者有其屋”计划。

从1960 至1970 年，HDB 为新加坡公民提供了12 万套政府组屋，为40 万人解决了住房问题。

3、建设新市镇，大量增加住房供应（1971—1977）：大力开发建设组屋，到20 世纪70 年代中期，超过一半的人口住在政府组屋。

市镇规划也更趋成熟。

4、建设综合性社区，提供全面的居住环境（1978—1988）：到20 世纪80 年代初期，大约70%的人口住进政府组屋。

80 年代后期，超过85%的人口住在政府组屋。

5、改进组屋的质量与服务，开展组屋翻新与老城改造（1989 至今）：到目前为止，新加坡已建设87 万套组屋。

新加坡城市规划建设管理的经验和启示市住房和城乡建设委员会主任蒋玉尚受市委组织部委派，我赴新加坡参加了城市规划建设管理培训。

期间，我们在这座国际花园城市学到了先进的理念，收获了有益的经验和启示，对我市打造“江北水城.运河古都”的决策及其内涵有了更深地理解和更准确地把握。

一、新加坡城市规划建设管理的主要经验新加坡独立后，仅仅用了40多年的时间，就建设成为一座世界公认的最适宜居住的城市之一，其城市规划建设管理走出了一条超常规的快速发展之路。

最具有借鉴意义的突出表现在五个方面。

（一）一流规划引领新加坡走向世界宜居城市。

新加坡非常重视城市规划的科学制定和认真执行，真正把规划作为“城市发展的战略、建设城市的纲领、管理城市的依据”。

一是高端智力制定一流规划。

立国初期，就聘请联合国组织专家，高起点、高质量编制整个新加坡范围概念性发展规划，明确了未来40-50年的发展方向，每10年修编一次。

在概念性规划的指导下，制定实施性的发展指导规划（城市总体规划），每5年修编一次，以体现规划的连续性、时代性、超前性和科学性。

2001年的概念总蓝图费时4年，提出了在熟悉的地方建新住屋、高楼城市生活、更多休闲选择、商业用地更加灵活、区域商业中心、四通八达的铁路网、注重认同感等7个方面的规划要点，更加强调“以人为本”、国家认同和可持续发展，提供了全国55个分区的规划前景和控制参考数值，如土地使用、发展密度、高度、交通组织、历史保护和开发等。

可以说，概念总蓝图是新加坡人的梦想，而总体规划图则是实现梦想的方式。

二是以严厉的规划执法维护规划的严肃性。

《规划法令》以法律的形式赋予规划当局“禁止一切非法用途的权力”，明确“当土地或建筑物的用途不按规划而被滥用，有关当局可对物主或使用者采取强制执法措施”，违法者将被处3000新币罚款域不超过3个月的监禁，或者二者兼施。

三是阳光透明社会广泛参与。

在新加坡，城市规划是一项十分重要的公共政策。

规划的编制过程和最终方案都是公开透明的，而且自始至终都十分重视公众的参与。