新加坡居住用地及发展

新加坡土地利用规划及其启示秦淮区住建局蔡鹏程新加坡国土资源严重不足，然而得益于科学的土地利用规划，有限的土地获最优化利用，土地的使用以及环境的需求得到了合理平衡，支撑经济增长和提供优质社会环境两方面取得了均衡发展。

他山之石，可资借鉴。

一、土地的开发利用新加坡土地的开发利用基本上由政府控制，土地发展方式有三种，一是根据规划划拨给相关部门，二是出售给相关法定机构如建屋局、裕隆等，三是每年两次通过招标方式卖地。

土地利用系统强调实用主义，尽可能减少用地成本、优化用地效率，集约节约土地――往空中、地下发展；土地利用策略是将较高密度项目设于地铁附近，相配项目集中发展，并优先发展已开发地段。

新加坡土地规划的一大亮点是白色用地，主要是给予用地在功能上更有弹性的发展空间，也给未来不可预测的功能留有发展空间。

除污染性用地外，白色用地可容许多种土地类别。

它被设于重要节点如地铁附近、滨海湾等。

在组屋区附近，宁可建高密度而将周边空出做预留地，而不是将整个地块一次性开发完成。

我国大量土地以行政划拨和协议方式出让，造成土地的不集约利用，导致地区之间产业用地配置扭曲。

据报道，我国现有城市土地面积有约６万～１０万ｈａ处于闲置状态，另有约８０万ｈａ的土地属于低效利用。

我们的土地规划留白欠缺，这并非是我们眼光长远而是意识不够。

反而由于我们在规划的执行上缺乏严格的控制机制，规划经常屈服于长官意志或利益集团而出现调整或执行不到位，可是我们又很少在规划上留白，很容易为未来城市的发展制造障碍。

我们不仅要因预见能力不足留白，还要为能准确预见的用地需求留白，为城市发展预留空间。

秦淮区正处于一个新的发展时期，面临的土地问题有两个方面。

一是空间建设强度较低。

由于受老城历史文化保护、原有红花机场周边地区控制的影响，进行建设限高控制，地区空间形态呈现低矮、用地强度不高的特征。

二是土地资源短缺。

区域内人均城市建设用地仅４７ｍ２；基础设施缺乏，道路用地仅占建设用地的７．４％，内部交通以及与外部的联系不畅；人口密度为２３５４３人／ｋｍ２，远高于新加坡，过度密集的人口，影响了人居环境和城市整体功能的提升。

新加坡建筑政策新加坡是一个小而繁忙的城市国家，拥有高效的建设和规划政策。

这个岛国的建筑政策非常严格，并且是与国家利益和可持续性发展息息相关。

在过去的几十年里，新加坡的建筑政策已经经历了很多变化，以适应城市的快速发展和不断变化的需求。

在新加坡，建筑政策是由国家发展部（Ministry of National Development）和新加坡建屋发展局（Housing and Development Board）制定和管理的。

这些政策旨在确保城市的建设和规划能够促进经济发展、社会和环境可持续性。

以下是一些关键的新加坡建筑政策。

土地规划与使用新加坡的土地资源非常有限，所以对土地的规划和使用非常重要。

国家发展部负责制定土地使用规划，以确保土地被合理利用，并且符合国家发展的需要。

新加坡政府采取了严格的土地使用政策，包括限制土地的用途和土地出让的方式。

建筑许可在新加坡建造任何类型的建筑，都需要获得建筑许可。

国家发展部和新加坡建屋发展局会对建筑计划进行评估和审核，确保建筑符合当地规定的建筑法规和标准。

所有的建筑都必须经过审查和批准，以确保安全和符合环境规定。

建筑标准新加坡的建筑标准非常高，所有的建筑都必须符合国家建筑标准和规范。

这些标准包括建筑安全、环保、节能和可持续发展等方面。

建筑的设计、施工和维护都需要符合这些标准，以确保建筑的质量和持久性。

更新与改进随着城市的不断变化，一些老旧的建筑需要改进和更新，以适应新的需求和发展。

新加坡政府鼓励建筑的更新与改进，以提高建筑的效率和可持续性。

政府为更新和改进提供了一些激励措施，鼓励业主和开发商对建筑进行改造和升级。

可持续发展在新加坡，可持续发展是建筑政策的重要方面。

政府鼓励采用节能、环保和低碳排放的建筑技术和材料，以减少对资源的消耗和环境的影响。

政府还鼓励开发商建造绿色建筑，以提高建筑的可持续性和减少对环境的影响。

公共建筑和基础设施新加坡政府投资大量资金在公共建筑和基础设施上，以满足人口增长和城市发展的需求。

浅谈新加坡土地管理制度2016年4月6日，学校邀请新加坡土地管理局副局长王汉龙来介绍新加坡土地管理情况。

通过课题授课、座谈交流及参阅资料，对新加坡土地管理制度有了较为深入的了解。

一、基本情况新加坡国土面积719平方公里，其中填海造地面积超过150平方公里，人口554万，人口密度7697人/平方公里，国内生产总值（GDP）为2927亿美元，是世界上人口密度和经济密度最高的国家之一。

因此，新加坡土地如何集约利用成为重要议题，土地规划与管理显得尤为重要。

新加坡土地所有权分为国有和私有两种。

其中，87%国土为国有、13%国土为私有。

新加坡土地使用权根据使用年限99年、999年和永久使用3类；土地利用类型有交通、住宅、工业、商业、公用事业、生态等。

新加坡的公共组屋、交通收费闸门（ERP）、垂直绿化、雨水集蓄等集约利用土地资源的做法成效显著，是世界上土地开发、利用和管理比较成功的国家之一。

新加坡土地管理在机构设臵、规划引导、法治保障、土地征管、出让模式、集约利用等方面形成了独具特色的理论、方法和政策体系，为新加坡经济社会发展提供了坚实的支撑。

二、核心理念新加坡长期以来核心的国家治理理念是“国家利益优于个人利益，经济发展先于人权保障”。

这种“施小恶以成就大善”的治国理念贯彻在土地规划与管理的全过程。

其基本法理是：基于公共利益征收私人土地，不应给国家带来不适当的财政负担；社会发展成就不应让个人独享，而应由全体公民共享；在立法设计上应尽量避免“法之不善”引发的土地投机行为和私人暴富现象。

三、土地规划土地管理制度的核心要素是产权、规划、执法。

如果说产权的性质与结构，能基本决定一个区域土地制度的基本演讲路径；那么规划的格局与优劣，则直接决定一个区域的未来发展成效。

新加坡土地利用规划和城市、交通、住房、商业、公用设施等多个领域的规划融为一体，具有典型的“多规合一”的特点。

新加坡土地利用规划大致分为三个层次。

（一）第一层次是概念总蓝图。

目录一、城市的发展历程 (2)1.城市规划发展 (2)2.城市经济发展 (2)一、城市现况 (2)三、当前城市布局 (3)（1）核心区 (3)（2）中心区域 (4)（3）东部区域 (5)（4）东北区域 (5)（5）北部区域 (5)（6）西部区域 (5)四、不足之处 (6)五、新加坡城市未来的定位 (6)（1）定位一：重夺”全球第一港口“宝座 (6)（2）打造全球最安全宜居城市打造智慧包容的新加坡特色社区8 （3）全球最有竞争力的城市 (9)（4）效率之都-新世纪的绿色智能交通 (11)（5）未来城市的典范-可持续发展 (12)一、城市的发展历程1.城市规划发展（1）近代新加坡港建立与最初规划：新加坡近代城市规划与近代港口建设几乎同步开始。

19 世纪初，英国人莱佛士宣布新加坡港建立之时，就已为这座城市制定了最初的发展规划。

此次规划理念体现了莱佛士作为实际政治统治者其个人理想主义与实际政治需要的结合。

通过规律布置的街道将不同种族与社会族群隔离。

此次规划对新加坡未来一百多年城市发展都具指导意义，其划定的城市基本格局是新加坡现代城市发展的基础。

（2）20世纪中期之前的新加坡：开港后港口业带来大量移民涌入，2-3层的店屋为主要建筑形式的街区成片的建设起来。

但城市建设速度远跟不上爆炸式的人口增长，经济发展伴随而来的是城市中心区过度拥挤。

到上世纪中叶面积占全岛百分之一的城市中心区容纳了36万居民，是总人口的1/3。

居住条件由于空间拥挤和缺乏维护变得相当恶劣。

据统计，在南京上街，56%的家庭独住一间房，7%与其他家庭合住一间房，4%的家庭只有睡觉的空间。

人口过度集聚也造成市区交通拥挤、基础设施供应不足等城市设施方面的严重问题。

（3）现代新加坡的发展：正是在人口分布极度不平衡，环境极其恶劣甚至影响生存的情况下，新加坡现代化规划起步。

与其他城市相比，起点可谓不高。

在五六十年间发展成今日的新加坡很大程度要归功于政府秉承务实的精神，对城市现实有清醒的认识且对城市未来发展有长远的眼光。

新加坡国土空间用途管制及其启示作者：戴林琳吕晋美冉娜·哈孜汉来源：《资源导刊》2021年第06期新加坡作为国土面积仅有721平方千米、人口570万、人均GDP6.52万美元（2019年数据）的城市型发达国家，土地资源极为匮乏是其发展的首要制约因素。

通过设计一系列行之有效的国土空间用途管制制度，新加坡实现了有为政府与有效市场的深度结合。

一方面通过实施层面精细化的用途管制，约束开发建设行为不偏离城市发展长远目标;另一方面又通过设置可控的自由裁量权，为应对外界环境变化与市场不确定性提供了弹性，有效引导市场在不同发展阶段均能发挥积极作用。

新加坡在土地所有制和行政体制方面与我国有一定的相似性，新加坡的国土空间用途管制经验，尤其用途管制制度设计中的弹性化和精细化的主导思维，对于我国尤其是土地资源较为缺乏的大城市建立实施国土空间用途管制制度具有借鉴和参考意义。

新加坡国土空间用途管制总体框架面向实施的模块化空间分类管理体制。

新加坡威权行政体制和公有制为主的土地所有制，决定了可由政府统一进行空间用途管制和土地发展权的分配。

在规划管理层面，中央政府对土地资源采取规划与管理分离的模式，由国家发展部下辖都市重建局统一规划、律政部下辖土地管理局统一管理。

而在具体实施层面，由土地管理局按照主要功能将空间类型划分为居住、产业、城市综合发展三大模块，分别授权三个法定机构代为行使土地管理权，负责相应的各类土地一级开发、土地使用权出让等。

通过规划统筹之下的模块化土地分类管理架构，将空间用途管制与城市经济社会发展、城市空间品质塑造有机结合，尽可能地提高有限土地资源的利用效率，优化土地资源配置和空间利用方式，使“有限土地”变“无限空间”。

面向市场的发展型开发建设管理机制。

新加坡空间规划体系由都市重建局负责统筹规划编制并建立，制定包括概念规划、土地利用规划、总体规划等一系列规划及政策文件，作为国土空间用途管制的依据。

在此基础上，将建设空间的开发建设管理作为国土空间用途管制的核心，围绕土地使用权出让和规划许可审批两个重点环节，建立了发展型开发建设管理机制。

新加坡和中国的城市规划差异如何？城市规划是城市化过程中的重要一环，不同国家和地区的城市规划有着自己的特色和差异。

新加坡和中国是两个不同的国家，因此在城市规划方面也有很多不同之处。

一、城市规划历史背景的差异新加坡的城市规划历史可以追溯到1960年代，当时有一位英国城市规划家来到新加坡，提供了一些有关城市规划的理念。

他认为，城市规划应该从人文角度出发，将人民需求放在首位。

新加坡政府不断吸取外国城市规划经验，逐渐形成了自己的城市规划模式。

相比之下，中国的城市规划历史要更悠久一些。

在远古时期，中国城市规划遵循着“中轴线对称”的原则，后来也影响了中国古代城市的建设。

而现代城市规划则始于20世纪初，当时西方的城市规划理念传入中国，与中国传统文化相结合，形成了独具特色的中国城市规划模式。

二、城市建设管理体制的差异新加坡的城市建设管理十分集中，由国家政府掌控。

国家政府成立了专门的城市发展局，负责整个城市的规划和建设管理。

这种集中式管理模式保证了新加坡的城市规划和建设效率高、质量好。

中国的城市建设管理相对分散，由地方政府和企业共同参与。

地方政府主要参与城市规划、基础设施建设和公共服务管理等方面。

而企业则主要承担房地产开发和建筑施工等方面。

这种分散式管理模式导致中国城市规划和建设时常会出现走马观花式的建设，存在着浪费资源和不合理布局等问题。

三、城市规划理念的差异新加坡的城市规划理念主张“人文主义”，强调城市规划从人民需求出发，建设出适合人们生活的城市。

新加坡政府在城市规划及建设中非常注重公共空间的建设。

公园、运动场、社区活动中心等都是建设中不可缺少的一部分。

中国的城市规划理念则更加强调规模效应。

在城市规划和建设中，强调城市规模的扩大和现代化设施的建设。

也就是说，中国的城市规划和建设更加注重经济效益，希望通过城市的规划和建设，实现经济和社会的快速发展。

总结：新加坡和中国的城市规划有着很大的差异。

从城市规划历史、城市建设管理体制、城市规划理念等方面的差异来看，可以发现两国在城市规划方面存在着诸多不同之处。

新加坡和中国的城市规划有何不同？城市规划是现代城市建设的基础，是一个城市形象的体现。

新加坡和中国虽然都是亚洲国家，却有着不同的历史背景、文化特点以及城市规划理念，下面来分别探讨一下两国城市规划的不同点。

一、新加坡注重绿化和细节新加坡的城市规划以绿化为重点，以早期开垦低地为主、以及在1970年代修建的大规模公共住房为主，推动居民向集约化居住转型，以缓解人口过密的问题。

新加坡政府提出的“城市花园”理念，强调城市应该充满绿色，让人们在繁忙的城市生活中也能感受到大自然的气息。

另外，新加坡的城市规划还注重细节。

例如，在建筑物的设计以及道路系统上，新加坡都非常讲究细节，尽可能的区分不同的区域功能，并为一些重要的建筑物和景点设置路标，使游客能够更好地方便地探索城市。

二、中国注重城市规划的历史遗留问题中国的城市规划经历了长时间的封建主义、资本主义和社会主义历史。

对于历史遗留下来的城市规划问题，政府在改革开放之后开始逐渐进行改善，通过城市重建和城市修建来改变城市的面貌和空间结构。

现在，中国的城市规划已经逐渐成熟完善，不再只是建设的数字和规模，更重视城市空间的质量和居民的舒适度。

中国对城市规划的历史和文化特色的重视也是其不同于新加坡的一点。

例如，中国的古城文化保护工作被列入国家发展进程的重点，在城市规划设计中也融入了古城文化成分。

同时，中国在城市规划中注重体现国家形象和地方特色，致力于将城市打造成一个文化、自然、人文很好地融合的“有机整体”。

三、新加坡的高效和现代化相对于中国的历史和文化特色，新加坡更强调高效和现代化。

新加坡的城市规划是以瑞士的城市规划师为代表的欧美城市规划学派的代表之一，注重整体设计和快速建设。

新加坡的交通、设计、设施和管理模式都非常精细，它的城市规划重点是更好地服务于经济发展和城市居民的生活质量。

四、中国建造大型基础设施随着经济的不断发展，中国在城市规划中越来越注重大型基础设施建设，如高速公路、高铁、国际机场和大型地铁系统等。

新加坡土地利用及其经验借鉴□土地利用专题调研组本文试图通过分析新加坡土地利用规划，为南京规划建设寻求可以借鉴的经验。

一、土地利用的规划体系１８１９年，英国人史丹福·莱佛士从荷兰人手中取得新加坡的经营权，５年后，新加坡正式成为英殖民地。

莱佛士完成了新加坡第一张城市规划图，规划了行政区、港区、码头以及不同种族的住宅区，奠定了新加坡城市发展的基础，并留下了英国城市规划的传统。

１９５８年，新加坡第一个法定的总体规划由议会通过。

该规划沿用了英国的规划方法，对土地利用进行管制。

１９６７年，在联合国专家的协助下，新加坡政府完成了“国家和城市规划计划”，并与１９７１年引入了“概念规划”。

此后，新加坡的城市规划体系逐步建立起来，即概念规划——总体规划。

这一规划体系所要解决的核心问题是可持续的经济发展和高品质的生活质量。

概念规划是指导新加坡未来４０－５０年的发展蓝图，制定长期的土地应用策略；总体规划是法定的土地利用规划，用于指导未来１０－１５年内的中期发展。

２００６年，新加坡政府对概念规划进行了中期检讨，结论是新加坡有足够的土地可以满足未来发展的需求，也能确保高品质的生活环境。

那么，新加坡人是如何利用这有限的土地资源并确保未来的土地需求的呢？二、土地利用的特点１．长远控制新加坡政府坚持长远规划，在如此地狭人稠，寸土寸金的国土上，仍严格控制了相当一部分区域，避免用于开发建设，以创造和保持城市的特色。

以自然保护区为例。

新加坡整个市区较为平坦，在市中心有一片地形起伏、生态较好的区域，占地面积约３０００公顷。

虽然其最高峰武吉知马山仅１６４．３米，但是新加坡人仍极其珍视它，并在规划中将其划定为永久保护区。

这片自然保护区同时还是新加坡的中央集水区。

在这片自然保护区内，没有任何兼容性的建设，如低矮别墅、高冷蔬菜、采矿、水力发电等，完全保持了原始森林的特性，其树种甚至多于北美大陆。

再以历史街区保护为例。

新加坡是一个年轻的国家，历史文化积淀少。

新加坡怎么规划城市新加坡是一个年轻的国度，一边欣赏着她的美丽与文雅，一边为新加坡人的儒雅素质与文明教化所惊叹。

与此同时，新加坡城市规划更是给世界留下了深刻的印象。

李光耀回忆1979年与邓小平晤面时，邓小平告诉他，早年赴法留学时曾途经此地，这里脏乱落后，杂乱无章。

建国前夕，新加坡的城市问题已经到了难以解决的地步。

市中心到处拥挤，满眼是贫民窟。

四分之一的居民挤在岛上百分之一的地区里。

常常是50多人挤在一个二三层楼的商铺房间内，或是住在临时搭设在肮脏的下水道上的小屋里。

街道肮脏、过度拥挤、住房短缺以及不卫生的生活条件在城市中心区随处可见。

1965年被迫独立后，新加坡人民行动党第一个诉求就是“居者有其屋”。

新加坡的城市规划经历了由杂乱无章到井然有序的过程，得益于良好的规划及强有力的政府执行力。

作为当代亚洲最重要的现代化大都市之一，她既非如北京、东京在既有古老东方都市基础上转型而来，也非如上海、香港是西方殖民时代形成的繁华都市。

去国会大厦的路上，“新加坡规划之父”刘太格介绍，“我们首先拆除杂乱的集居地，广建符合现代化居住水准、拥有良好公共设施的国民住宅。

而后更结合公基金、社会福利政策，总共规划了17个新市镇，90%的新加坡居民住在拥有捷运的新市镇。

”这样的设计既有效节约了宝贵的土地资源，腾出了大量的土地空间，为生态环境保护建设和可持续发展创造了重要的前提条件，也有力地保护了新加坡中心地区的湿地和原始森林，营造了大量的人工森林和绿色草地。

“城市战略规划目标，简而言之，就是使新加坡成为一个…怡人的热带城市‟。

”新加坡最大的约束是土地，因为这个国家的一切都要在狭小的土地上获得。

刘太格说：“面积仅有700多平方公里的新加坡，我们在中央保存了150平方公里的永久保护区。

没人敢打主意，是任何时候都不能开发的，完全是纯粹的大自然。

”目前，新加坡的居住用地只占土地总量的15%，然而却基本而且是高标准地实现了“居者有其屋”的目标。

摘要：新加坡作为一个仅有700K㎡的国家聚集新加坡了将近500万的人口，但是这并没有对它带来影响，新加坡的土地利用还是井井有条，交通从来不拥堵，这一切都可以归功于新加坡合理健全的城市规划体系。

关键词：新加坡城市规划体系法规借鉴正文新加坡本是一个土地狭窄、资源匮乏的小岛，自1965年独立以来，仅用40多年的时间，就建设成为一座充满活力的的花园城市，这在很大程度上得益于其成功的城市规划体系。

我们可以通过分析和借鉴新加坡的城市规划体系来给我国的城市建设提供一些参考。

新加坡规划行政体系新加坡内阁由总理公署和15个部组成, 各部内设局、属等行政机构, 同时各部下属63个半官方的法定机构。

城市规划行政管理部门是国家发展部及其下属法定机构———市区重建局。

国家发展部规划法授权国家发展部部长行使与规划有关的各种职责, 包括制定规划法的实施条例和细则、任命规划机构的主管官员、审批总体规划、受理规划上诉, 并可直接审批开发申请。

而其他各部及其行政机构、法定机构以及地区政府都不具有规划职能。

这样的权力分布保证了城市规划可以顺利的进行，而不像中国一样，受到其他比自己职权大的领导或者部门的干涉。

市区重建局市区重建局全面负责发展规划、开发控制、旧区改造和历史古迹保护, 主要职能是: 规划、建设指引、发展管制、旧屋保留、土地标售、房地产市场研究与信息汇集。

市区重建局的最高行政主管是总规划师。

专业人员的配置使新加坡能够更专业，更有远见的来规划城市，而中国在规划建设部门里的人员配置参差不齐，有专科学历的，也有完全跟规划建设无关专业的人员，这样的情况就使得中国的城市规划专业性，系统性显得不够强。

总体规划委员会内阁中与城市规划密切相关的部门有国家发展部、交通部、贸易与工业部、环境发展部、律政部等。

为了有效协调和落实这些部门和法定机构的公共建设计划和用地需求设立了总体规划委员会。

总体规划委员会由市区重建局总规划师兼任主席,成员则由国家发展部部长任命, 包括主要公共建设部门的代表, 如国家发展部、环境部、贸工部、国防部、社会发展部、土地管理局、建屋发展局、经济发展局、裕廊镇管理局、陆路交通管理局等。