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拆迁背后的十大潜规则拆迁是指政府为了实施城市发展规划或基础设施建设而对居民住房进行征用或拆除的行为。
在拆迁过程中，涉及到土地利益、房屋价值、居民生活等方面的问题，也存在着一些潜规则。
下面将介绍拆迁背后的十大潜规则。
第一，信息不对称。
在拆迁过程中，政府通常占有比较多的信息资源，而居民了解的信息相对较少，这导致了信息不对称。
政府可以通过这种信息优势来牵制居民的诉求，更容易操纵拆迁的进程和结果。
第二，不公平补偿。
拆迁中，政府往往只关注土地利益，而忽视了房屋的实际价值。
政府常常以低于市场价的价格强行征收，给居民带来了不公平的补偿待遇。
第三，权力滥用。
在拆迁过程中，政府有时会滥用职权，不按照程序规定行事，甚至采取暴力手段对待居民。
这种权力滥用使得拆迁变得更加难以接受和理解。
第四，贪污腐败。
在拆迁过程中，涉及到大量的利益分配，有些政府官员和拆迁公司的工作人员利用职权谋取私利，甚至参与贿赂，以获取更多的经济利益。
第五，低密度建设。
有时政府通过拆迁行动来实施城市更新和改造，但又往往只注重高档住宅和商业区的建设，而对于中低收入群体的住房需求忽视甚至摒弃。
第六，户籍限制。
在一些地方，政府通过限制户籍来控制城市人口规模，从而影响拆迁的目标和范围。
这种户籍限制使得拆迁更加严重地影响农民工和外来人口。
第七，信息封锁。
在拆迁过程中，政府有时会限制媒体和公众的报道和讨论，以防止负面消息的传播。
这种信息封锁增加了政府的控制力度，削弱了居民的维权能力。
第八，环境污染。
在拆迁过程中，有时会出现环境污染的问题。
政府为了尽快进行拆迁，可能会采取一些不环保的措施，对环境造成破坏。
第九，社会矛盾。
拆迁过程中，涉及到许多社会矛盾，比如居民与政府之间的利益冲突，居民之间的争议等。
这些社会矛盾可能会导致激烈的冲突和抗议活动。
第十，缺乏公众参与。
在拆迁过程中，政府往往只与一些代表性的居民进行协商和沟通，而没有广泛地征求公众的意见。
这导致了拆迁结果的公正性和可接受性问题。
看清开发商10大骗人伎俩【案例导读】身上背着重重的壳，努力往上爬，却永永远远也跟不上飞涨的房价 : 【案例正文】现在房子贵，买套房得花掉半辈子的积蓄，可是没办法，就是蜗牛都想有个家，所以买房的人还是多。
在有的地方简直是抢房，为了排上一个号，在售楼处门口熬三天三夜的大有人在。
可我们买房这么艰难，却还老受骗，每年消协一统计，关于房地产的投诉永远名列前茅。
蜗牛要结婚了，为了买房子，约了女朋友叶子和有买房经验的老乡蛐蛐，在一个周六的早上，三个人一大早就出发了。
谎言一绿地面积作文章画内音：三人来到一家正在销售期房的房地产公司，接待的售楼小姐拿出了一份设计精美的楼书给我们看。
蜗牛看着楼书觉得爱不释手，看到沙盘更觉得心旷神怡。
叶子比较重视社区的环境，就问：小区的绿地面积是多少？漂亮的售楼小姐回答说，您看这个规划图，我们小区的绿化覆盖率能够达到60%以上。
蛐蛐把蜗牛拉到一边小声说：注意了，这跟咱们玩文字游戏呢，绿化覆盖率和绿地率是不一样的。
绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积的总和与小区用地的比率，树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，而绿地率是指小区范围内各种绿地的总和与小区用地的比率。
可别被骗了。
蜗牛嘀咕：不说不知道，一说吓一跳。
就差这么几个字，绿地的面积就差这么多。
差一点就被人忽悠了，蜗牛一行三人心有余悸的离开了这个售楼处。
画外音：专业人士提醒购房者，尽量争取让房地产商把自己购买房屋所在小区的整体平面图附上，在图上准确标明小区内所有绿地面积。
谎言二入住以后就可以了画内音：在另一家售楼处，三人一进门，就被售楼小姐宣传的五花八门的配套设施给吸引住了。
售楼小姐说：我们这儿将来是会所，这边是超市，还有幼儿园、小学 :蜗牛很高兴，因为他姐姐夫妻俩在国外，孩子由父母带着，老人很辛苦，所以他打算买了房子以后把小侄子接到他这里住，就问：这个幼儿园什么时候能投入使用？售楼小姐告诉他说，等入住以后就可以了。
蜗牛感到很满意。
房地产开发企业成本费用列支猫腻多的案例分析近年来，房地产市场竞争日益激烈，为了在市场中获得竞争优势，一些房地产开发企业往往采取一些不公正的手段来降低成本和增加利润。
这些手段往往包含各种成本费用列支猫腻，给行业带来了负面影响。
本文将分析一些典型的案例，揭示房地产开发企业成本费用列支猫腻以及其背后的动机。
案例一：虚增土地购置费用房地产开发企业在购置土地时，往往存在将土地价格虚增的问题。
虚增土地购置费用的方式主要包括与地方政府官员的暗箱操作和利用自身的垄断地位。
一些企业与地方政府官员勾结，以高价购买土地并虚增购置费用，然后将剩余部分返还给政府官员，以此获取政府资源和支持。
此外，一些大型房地产开发企业通过垄断土地市场，将竞争对手排除在外，从而获得更大的市场份额。
案例二：夸大工程建设费用在房地产开发过程中，有一些企业为了降低成本、提高盈利能力，往往夸大工程建设费用。
这主要体现在三个方面：夸大施工材料及人工费用、偷工减料以及费用虚增等手段。
一些企业会虚报施工材料、工人工资等费用，将费用拉高，以达到提高工程合同额的目的。
同时，企业也可能在工程建设过程中偷工减料，降低实际投入，达到节省成本的目的。
另外，一些公司会通过虚增工程质量验收费用等手段，将成本额进行人为提高。
案例三：隐瞒税收和转移利润为了避免高额税收，房地产开发企业常常会通过隐瞒税收和转移利润的方式来降低税收负担。
这些企业往往通过虚构交易、偷逃税收和虚增费用等手段来隐瞒实际盈利，并通过转移利润到海外公司或者他人名下，规避税收的支付。
这不仅导致国家税收的损失，也使得房地产开发企业大量积累无法充分投入到生产中，从而抑制了经济的发展。
这些案例只是表面现象，背后反映了房地产开发企业对利益的极度追逐和缺乏诚信的做法。
随着监管政策的日趋严格和社会对企业诚信度的要求不断提高，这些猫腻也逐渐被揭示出来。
对于房地产开发企业而言，只有遵守法律法规，严守道德底线，才能够赢得市场的信任和声誉。
开发商争夺“自持”地块，盈利模式是什么？作者：李宇嘉来源：《中国房地产·综合版》2017年第08期一、背景：土地出让“自持+租赁”常态化近日，上海发布了2幅位于浦东新区张江和嘉定新城的拟出让地块的公告，特别之处在于，这2地块的用途都为“租赁住房”。
也就是说，在土地70年使用期限内，竞得人必须将全部物业自持并用于出租，这是上海乃至全国首次推出100%自持的租赁住房用地。
去年底以来，尽管在北京、佛山也诞生过100%的自持地块，但全部是在“限地价、限房价、竞自持面积”的传统“招拍挂”出让方式下，开发商轮番举牌，房价和地价触及最高限制以后，进而转入“竞自持面积比例”后，从15%的最低自持比例一直上升到100%，也就是即便100%自持，开发商还是竞相抢地。
2016年以来，特别是四季度加强调控以后，各地完善土地出让模式，热点城市土地出让附加“竞自持”也越来越普遍。
2016年底以来，万科、保利、金地、龙湖、首开等龙头开发商，在北京、上海、广州、佛山、杭州等热点城市竞得16宗自持地块，总出让价高达420亿元，自持比例从36%到100%不等。
2016年底至今，北京共计出让8宗自持地块，万科已在北京、广州、佛山拿了5宗自持地块。
事实上，2016年，上海土地出让“15%自持”已经常态化了。
二、推出地块“自持”的多重收益和目的自持之所以大规模出现，起因是各地担心“地王”、高价地出现，于是将限制措施附加在出让条款上。
增加自持面积，最大的优点就是降低甚至“冻结”不动产的流动性，即便物业未来实现增值，开发商也无法兑现。
开发商高杠杆融资、快周转运作，这是我国房地产市场的一大特征。
一旦无法套现，土地溢价的前景就会被看淡，出让时诞生“地王”的概率就下降了。
另外，增加自持面积，符合2016年国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场若干意见》（国办发〔2016〕39号，下称“39号文”）提出的鼓励“规模化、专业化”租赁经营的政策导向。
房地产开发腐败经典案例房地产开发腐败经典案例：1. 重庆万科违建案重庆万科违建案是中国房地产开发历史上的一起腐败案件。
该案涉及到的违规建筑面积高达数十万平方米，涉及金额达数亿元。
该案揭露了万科地产在项目审批、土地购买和建设过程中存在的贪污行为，引发了社会广泛关注和讨论。
2. 北京蓝色港湾案北京蓝色港湾案是中国房地产开发领域的一起重要腐败案件。
该案涉及北京市朝阳区蓝色港湾项目的违规建设和违法用地问题。
该案揭露了开发商和政府官员之间的勾结关系，开发商通过行贿等手段获取违建许可和违法用地，严重破坏了土地资源和环境。
3. 上海大厦拆迁案上海大厦拆迁案是中国房地产开发领域的一起典型腐败案件。
该案涉及上海市中心地段的一座老旧大厦的拆除和重建项目。
开发商通过贿赂政府官员，获取了拆迁许可和优惠政策，导致众多居民被迫离开原住房，引发了公众的强烈不满和抗议。
4. 广州花城广场案广州花城广场案是中国房地产开发领域的一起重要腐败案件。
该案涉及广州市中心地段的一座商业综合体项目。
开发商通过行贿、传递利益等手段，获取了项目的土地使用权和建设许可，导致土地资源和市场秩序失衡，引发了社会的强烈不满和谴责。
5. 深圳华侨城案深圳华侨城案是中国房地产开发领域的一起腐败案件。
该案涉及深圳市华侨城旅游度假区的开发项目。
开发商通过行贿、虚假宣传等手段，获取了项目用地和建设许可，严重损害了消费者利益和社会公平，引发了公众的强烈抗议和诉求。
6. 南京恒基国际案南京恒基国际案是中国房地产开发领域的一起典型腐败案件。
该案涉及南京市恒基国际广场的建设项目。
开发商通过贿赂政府官员，获取了项目的土地使用权和建设许可，严重侵害了公共利益和市场竞争秩序，引发了社会的广泛关注和谴责。
7. 成都龙湖泊景台案成都龙湖泊景台案是中国房地产开发领域的一起重要腐败案件。
该案涉及成都市龙湖泊景台的建设项目。
开发商通过行贿、违法拆迁等手段，获取了项目的土地使用权和建设许可，严重损害了居民和消费者的合法权益，引发了社会的强烈不满和抗议。
房地产开发潜规则1. 引言房地产开发作为一个重要的产业，受到了广大人民群众的关注。
然而，在这一行业中，存在着一些不为大众所熟知的潜规则。
本文将介绍一些常见的房地产开发潜规则，帮助读者更好地了解这个行业的运作机制。
2. 指标操作房地产开发过程中，各种指标扮演着重要的角色。
但是，有些开发商在操作指标时存在一些潜规则。
例如，他们可能会将建筑面积与套内面积进行混淆，故意夸大房屋面积，以吸引购房者。
此外，开发商还可能通过虚报土地成本、配套设施等手段，来降低税收和交易成本，从而提高利润。
在购房时，消费者要保持警惕，避免被这些潜规则所蒙蔽。
3. 价格设置房地产开发商在设置房价时，也存在一些潜规则。
他们可能会根据项目所处地段、楼层高度、朝向等因素进行差异化定价，以获取更高的利润。
此外，一些开发商还可能通过各种手段抬高房价，例如，人为地扩大供需缺口，创造人为的火爆市场氛围，引发购房者的恐慌心理。
因此，购房者在购房时要保持冷静，理性判断房价是否真实合理。
4. 预售政策房地产开发商在预售上市时，也存在一些潜规则。
他们可能会选择在市场需求旺盛的时候提前公开预售计划，以吸引更多购房者，从而提前获取资金。
此外，一些开发商可能会通过虚假宣传、夸大项目优势等手段，来吸引购房者的注意。
购房者在购房时要注意官方公告的真实性，避免被虚假信息所误导。
5. 银行贷款在购房过程中，银行贷款也是一个重要的环节。
然而，一些开发商可能会与银行合谋，设立购房贷款的门槛，使购房者不得不选择开发商指定的银行进行贷款。
此外，开发商还可能与银行勾结，夸大房屋价值，让购房者得到更高的贷款额度。
购房者在选择贷款银行时要谨慎，对相关政策和利率进行准确了解。
6. 交房质量房地产开发商在交房质量上也存在一些潜规则。
有些开发商可能会降低建设成本，使用劣质材料，导致交房后出现各种质量问题。
此外，一些开发商还可能会在验收过程中故意忽略一些问题，以减少维修成本。
购房者在接房时要仔细检查房屋的质量，并保留相关的证据，以便在后期维权。
房地产行业潜规则1. 引言房地产行业被广泛认为是一个赢利丰厚的行业，吸引了许多投资者和从业者。
然而，除了传统的市场规则外，房地产行业还存在着一些潜规则，这些规则往往在业界熟知但不被大众所了解。
本文将介绍房地产行业中的一些潜规则，并探讨其对行业发展和市场环境的影响。
2. 潜规则的存在和原因2.1 价格垄断在房地产行业中，几大房地产开发商往往会形成垄断地位，通过控制供应和价格来获得更高的利润。
这种垄断地位使得房地产价格往往高昂，使普通消费者难以负担。
同时，这也造成了房地产市场的不稳定性和波动性。
2.2 信息不对称房地产行业存在着信息不对称的问题，即开发商和房地产中介等行业从业者掌握着更多关于项目的信息，而普通消费者往往处于信息劣势地位。
这使得消费者很难获取真实的房地产市场信息，容易受到虚假宣传和误导。
2.3 关系密切在房地产行业中，人际关系往往起着至关重要的作用。
与政府、银行和其他相关机构的关系密切可以给企业带来更多的资源和机会。
这也成为了一些企业谋取不正当竞争优势的手段，对于那些没有强大背景和关系网络的中小开发商来说，竞争非常激烈。
3. 潜规则的影响3.1 市场价格波动由于价格垄断的存在，房地产市场价格波动往往较大。
当供应过剩时，房地产价格会出现大幅下跌；而供需失衡时，则会出现价格上涨。
这使得消费者难以准确预测市场行情，增加了市场的不确定性。
3.2 群体恐慌和投机由于房地产市场的高风险和高回报，很多投资者和消费者往往会采取投机行为，进一步加剧了市场的不稳定性。
当市场出现大幅下跌时，投机者往往会出现群体性恐慌，导致市场进一步恶化。
3.3 资金链断裂由于房地产行业的高投资和高风险性，一旦出现市场波动，一些资金链不稳定的企业很容易陷入困境。
这些企业可能面临无法按时偿还贷款、无法完成项目等问题，甚至有可能破产倒闭。
这种情况对整个市场的稳定性和信心造成了很大影响。
4. 如何应对4.1 加强监管政府应加强对房地产行业的监管，建立完善的市场监管体系。
“地王”潜规则：土地出让金返还猫腻2011年03月26日 12:16来源：经济观察报3月底“大限”迫近，从国土部出台文件至今，北京挂出的一级开发实施主体招标预公告仅有4宗，其中仅去年12月挂出的一宗确定了实施主体，而另3宗均于3月22日挂出公告，目前仍处于招标预登记阶段。
去年9月，国土资源部下达了文件，要求各地土地储备机构必须在今年3月底前与下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。
“现在北京的土地一级开发工作已重新下放给企业，由政府招标确定一级开发商。
”北京土地系统一位人士表示。
从表面来看，这一政策非常有利于民营企业扩大一级开发业务，带动该市场领域的繁荣发展。
不过，从4个月挂出4宗待一级开发地块的进度来看，地方政府和开发商的热情都不高。
昔日风光“以北京为例，像房山、通州、门头沟这些边远地区，地方政府要吸引开发商，往往采取地方政府和土地一级开发企业分成的一级开发收益分配模式。
‘地王’很多时候就是这么产生的。
”一位业内知名开发商向记者透露，在几年前郊区地王频出的时代，人们对郊区出现楼面价高于周边房价的“地王”感到不可思议，但实际上，这往往是土地一级开发商和地方政府合谋推动的结果，从表面看来，这些从二级市场拿到地的一级开发商花了高价，消化起来难度很高，但其拿地的实际成本远远没有那么高。
原因就在于，一级开发商在参与二级市场招拍挂时，和地方政府私下达成了协议，土地出让获得的溢价部分收益双方分成，在土地拍卖款到位后，地方政府将协议归属于开发商的部分返还。
这样，一级开发商足以承担比参与招拍挂的竞争对手高得多的土地溢价。
“例如，其中一种操作方式是，地方政府保底出让价在2000元/平方米，多出部分补给开发商，如果卖到2100元/平方米，就补给开发商100元/平方米，如果卖到4000元/平方米，就补给一级开发商2000元/平方米。
或者剔除成本后，双方分成，比如一级开发成本为1000元/平方米，地方政府和一级开发商协议的分成比例为6:4，而最终地块拍卖价格为2000元/平方米，那么溢价的1000元/平方米部分，地方政府得到600元/平方米，一级开发商得到400元/平方米。
房地产开发潜规则一、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复时期土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.然而,这几样东西领取的先后顺序，专门的有学问。
有体会的同志，一看这几样东西的发出时刻，差不多上就能够判定出地块背后的故事。
这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。
目前我国法律也没有专门好的规范那个问题。
恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限〔只是载明〕；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在那个批复里表达出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在那个文件里表达出来。
一样来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证〔以下简称地规证〕之后，才能领取土地使用权证。
这绝对应该是必须的程序。
因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能运算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。
然而呢，在现实中呢，那个方法只能是理想状态。
因为第一，专门多地点的国土部门在出让土地的时候，全然不考虑规划，直截了当就整块出让了。
然后给人家办出商住用地土地使用权证。
这种让人无法明白得的土地出让模式一度专门盛行。
然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，不管是修改规划也好，依旧全然没有规划都好，反正，我的土地出让金是差不多交了，剩下的情况你规划部门得给我搞定。
我不是批判这种土地出让模式容易滋生腐败。
要明白，我国正式搞土地出让也只只是是从1990年开始的，而以公布交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。
而北京第一块公布交易的土地，是到2000年之后才上市的。
我只只是是说，我国在那个问题上缺乏体会，国际上也没有什么可供借鉴的模式。
“拿地生意”让他花甲之年开启牢狱生活作者：暂无来源：《廉政瞭望》 2018年第2期“拿地”向来是房产腐败的重灾区，也是房产腐败至关重要的第一步，其中的权钱交易、利益勾结五花八门，武汉市人大常委会原副主任罗长刚曾长期担任开发区一把手，多次在拿地中与开发商勾结。
一次拿地进账千万1954年出生的罗长刚是名博士研究生，先后担任过武汉市武昌区委书记、武汉经济技术开发区（沌口开发区）党工委书记、管委会主任、武汉市人大常委会副主任。
李名诚是武汉爱佳置业有限责任公司（以下简称“爱佳公司”）老总，2004年就认识了罗长刚。
当时罗手里的“资源”还不多，等到2007年罗任武汉经济技术开发区书记兼主任，李名诚当即找上门，表示想了解一些开发区房地产的信息，问罗长刚能不能帮忙介绍。
罗长刚让李名诚先做“城中村改造项目”。
当时这个项目就是块烫手山芋，拆迁工作困难重重。
李接手后，工程进展一直不顺，就向罗抱怨，罗让他不要着急，这只是第一步。
罗计划中的第二步更出乎李的意料。
在罗的安排下，沌口街道办事处召开蔡家村312户村民代表大会，讨论拆迁方案的补偿问题，该312户村民都同意了拆迁方案，但提高了还迁面积和补偿标准。
这下李名诚更着急了。
这个时候罗长刚才走出他的第三步，在管委会召开会议，称由于方案增加了爱佳公同成本，应该合理补偿。
最终，在罗的主导下，开发区补偿了相应的土地给李名诚。
李名诚这个时候才看出罗长刚计谋之深，从2009年起以各种名义向罗长刚输送利益，共贿赂款物折合人民币109.855万元。
这还是罗长刚在帮企业拿地中，受贿数额比较小的。
在一些比较优质的房地产项目中，他不仅帮忙拿地，还通过持有企业股份，获取更多非法利益。
’武汉经济技术开发区中心地段有块土地，多年前就划拨给中石油管道局，计划用来建办公楼，但该局后来到东湖高新区盖了办公楼，这块地被中油管道局用来置换他们在东湖高新区的用地。
由于该地块一直没有开发，长期闲置在那里。
开发区政府认为这块土地既影响城市形象，又浪费资源，2007年时准备将这块土地收回。
42地产商被“皇室后裔”套路了“天哪，您的资产富可敌国啊！”当房地产开发商杨文斌看见李郁霖亮出中国银行的对账单和“皇帝诏书”时，惊讶得目瞪口呆，上面显示李郁霖在花旗银行有3690亿的美元存款，在汇丰银行有5650亿港币存款，另外还有120亿、2380亿、1430亿、1430亿、3500亿美元存款及4万亿港币存款。
他终于确信眼前的老汉是传说中的皇家后裔文｜欧阳峰杨文斌是房地产开发商，为了项目融资，他攀附了一位“皇室后裔”李郁霖，为了从李郁霖处得到贷款，短短一年间，杨文斌便支付给李郁霖一千多万元的前期运作资金。
令他没有想到的是，李郁霖的真实身份竟然是辽宁省葫芦岛地区的农民，仅有小学文化程度，连基本的历史常识也不具备。
1月25日，广东省高级法院作出终审刑事裁定，案情让人唏嘘不已。
“皇室后裔”从天降杨文斌20多年前到深圳闯荡时，还是一无所有的泥瓦匠，凭借吃苦耐劳和时运眷顾，他拉起一支建筑工程队，苦心经营十多年，逆袭成为一家房地产开发公司的大股东。
2013年初，深圳楼市迎来了领跑全国的新一轮发展趋势，杨文斌的财富欲望迅速膨胀，“谁拥有了土地，谁就是赢家！”但资金问题成为他控股的凯旋公司的发展瓶颈，杨文斌深受困扰。
2014年1月，杨文斌打探到消息，在深圳南山西部与宝安南部接合处的前海，有一片10多亩的土地即将上市公开竞拍，起拍价每平方米近2万元，粗算了一下，拿下这块土地，公司的资金缺口达数亿元。
于是，他四处寻找融资通道，因公司资金杠杆已经超负荷，没有一家金融机构愿意贷款。
2014年1月22日，深圳市一家五星级大酒店的包间，杨文斌的朋友冒敏做东，宴请好友。
席间，冒敏隆重介绍坐在他身旁的李郁霖：“搁在一百多年前，你们得叫他‘王爷’。
”，见在场朋友哄然大笑，冒敏把胸脯拍得咚咚响：“绝对正宗的皇室后裔，如假包换！”李郁霖正襟危坐，笑而不语。
酒过三巡后他打开了话匣子，说自己原本是清朝正黄旗之后，伪满政权灭亡后，皇室亲戚们四处逃逸，他的家族于20世纪40年代末期迁徙到香港，为不引起外人注意，全家将爱新觉罗改为李姓。
揭秘地王潜规则土地成交的天价数字不过是表象,背后有局外人所看不到的利益链条2021年12月22日,总成交价高达255亿元的广州亚运城地块轰然落地。
该地块占地264万平方米,超过广州市2021年一年的住宅用地计划供应量(250万平方米)。
其255亿元的成交记录堪比某些城市一年的土地出让金总额。
此时,离“国四条”出台仅仅10天,距五部委推出的开发商拿地首付50% 的“遏制”新政不过5天。
“我们今天谈地王已经没有意义了,因为每拍一块地基本都是地王。
” 不久前的一个公开场合,金地集团董事长凌克无奈地说,“如果现在的土地供应政策继续下去,地王就会不断涌现。
”地王频现,不仅反映当前房地产业和土地市场的异动,也可视为经济结构失衡的预警信号。
曾有学者提出,在地王身上至少有四重危机值得警觉:其一是强烈的地价连锁反应;其二是引发房价再度暴涨;其三是资本过度向房地产业聚集;其四是房价背离民生所引发的社会安全隐患。
应该说,就目前行业主管部门所开出的“工具菜单”而言,防控地王的手段并不算少。
比如2021年新版土地出让合同中对项目竣工日期的约束性规定;又比如国土资源部和国家发改委共同推出的限制地块出让面积的办法;以及最近财政部等五部委联合出台的提高土地首付款至少50%的政策。
此外,国资委不久前还邀请央企闭门座谈,授意“不拿地王”。
然而,种种政策高压之下,新地王仍接连落地。
地王的难以遏制,背后必须有其强大的“必然性”。
《财经国家周刊》“地王采访小组”历时一个多月的调研发现,地王不断涌现的背后,在房地产企业之间,以及房地产企业和地方政府之间,隐匿着许多不为人知的“潜规则”。
这只是硬币的一面。
硬币的另一面,则是地方政府对土地财政的路径依赖:不断地炒高地价,吸引更多的资金进入房地产市场,地方税收就会有充足的增长空间。
从诸多地王潜规则中所折射出的制度漏洞可以看出,土地供应的方式和体制都到了调整和改革的关键期。
如果继续现行的某些规则,中国房地产业的未来将很难想象。
地王之迷：来自地方土地财政视角的解释作者：暂无来源：《中国证券期货》 2016年第9期文／任泽平、宋双杰8月17日融信中国以110.1亿拍下上海静安区的一地块，可售楼板价达到14.3万／平方米，创下中国最贵单价地王纪录。
上半年，全国已出现219宗“地王”，成为有史以来地王出现最密集的年份。
土地成本是房价的关键组成部分，成为推高房价的重要原因。
为什么地王频出？谁是地王的制造者和获益者？2016年8月17日融信中国以110.1亿拍下上海静安区的一地块，可售楼板价达到14.3万／平方米，创下中国最贵单价地王纪录。
2016年上半年，全国已出现219宗“地王”，成为有史以来地王出现最密集的年份。
地王由一线蔓延至二线城市，“高总价、高单价、高溢价率”的三高地块普遍出现在一、二线城市。
219宗“地王”中溢价率超100%的地块有109宗，超50%的达167宗。
土地成本是房价的关键组成部分。
2014年，土地成本和房地产相关税收占商品房销售额已达八成，其中土地成本单项占商品房销售额的比例也达54%，成为推高房价的重要原因。
为什么地王频出？谁是地王的制造者和获益者？土地出让金约为地方一般预算收入的一半，再加上与房地产相关的税收收入，土地财政是地方政府财政的核心。
因此，在土地财政制度设计中，地方政府和开发商是房价上涨的受益者，也是地王的制造者。
除非受到来自中央调控措施的压力，一般来说地方政府在房价上涨时无逆周期调节动力，反而在房市萧条时，出台刺激政策。
1地王频出和高房价背后的制度因素：土地财政1.1地方政府是地王的最大获益者地价是由土地市场供求决定的，土地供求平衡是住房市场供求平衡和平稳运行的基础。
短期供应过多会导致库存，供应过高会推高地价和房价。
地方政府在一二、三四线城市采用不同的行为，产生了截然不同的后果。
在一二线城市，地方政府土地供应不足，过多的资金追逐过少的土地，造成土地的高溢价成交，地方政府是地王的最大获益者，一线城市无需大量供给土地即可获得高额的土地出让金，地价上涨和供应不足进而推高房价。
三位厅级干部缘何在房地产开发内幕交易中堕落作者：正义尔东来源：《中国经贸导刊》2008年第07期编者按：近年来，火红的房市让房地产商获取了巨额财富，也让一些为他们大开方便之门的官员暴富起来。
重庆市检察机关把查处和预防房地产开发背后的职务犯罪作为工作的新重点和热点，查办了一批大要案，重庆市渝中区副区长王政、区委副书记郑维、沙坪坝区副区长陈明就是在房产开发中落马的厅级领导干部。
2007年7月，重庆市纪委收到一封署名举报信，举报重庆市渝中区副区长王政、区委副书记郑维收受房地产开发商巨额贿赂。
随即，经纪委调查并移送市检察院立案侦查，最终查清了王政、郑维以及沙坪坝区副区长陈明收受巨额贿赂的犯罪事实。
2007年底，经检察机关提起公诉，王政被重庆市第五中级法院依法判处死刑，缓期两年执行，郑维、陈明分别被判处有期徒刑13年、10年。
虽然三案已办结，但留下的思考和警示却是深刻的——三位厅级领导干部在功成名就之后，为何会走向犯罪？王政：从1万元到966万元从苦难到幸福，从幸福到奢侈，再从糜烂到堕落，47岁的王政经历了人生的大喜大悲。
王政8岁时父亲就去世，母亲独自带着他和弟弟艰难度日。
为了贴补家用，王政打过零工，下过苦力，早早地品尝了生活的艰辛。
恢复高考后，他以优异的成绩考上大学，靠着政府的助学金完成了学业。
大学毕业后，王政进入一国营企业从事技术工作。
他很珍惜来之不易的幸福，勤奋工作，苦钻技术，一步步从普通技术员到助理工程师、工程师、高级工程师，多次荣获省部级科技进步奖。
进入政府规划部门工作后，他又从一个普通办事员干起，然后是科长、主任、局长。
然而，随着权力的增大，随着与房地产开发商们来往的增多，在享受着开发商精心安排的奢侈生活后，王政渐渐心理失衡了。
尤其是当他发现，帮忙调整一下规划，就能使开发商获取上千万利润时，觉得不为自己捞点简直是太亏了。
于是，在沙坪坝区担任规划办主任后，王政开始利用自身的权力赚取利润了。
2001年4月，开发商李某宴请王政，请求王政帮忙协调，加快办理自己购买土地的手续，并塞给他1万元钱。
地产商勾结几十官员一起官商联手大发横财检察日报张延安被绳之以法海南省东方市发生了土地腐败窝案，这一系列腐败案的行贿主角，是东方市沐龙湾农业观光开发有限公司原总经理张延安。
前不久，张延安被法院以行贿罪和对非国家工作人员行贿罪一审判处有期徒刑十三年。
此案暴露出的房地产商大肆行贿政府官员及土地管理失范问题发人深省。
房地产开发商绕开征地程序，低价囤积集体土地，然后收买政府官员，再将这些土地高价倒卖给政府，变成政府储备地。
这起发生在海南省东方市的土地腐败窝案，牵出了包括东方市原市长谭灯耀(因犯受贿罪、巨额财产来源不明罪被判处有期徒刑十八年)、原市委副书记吴苗(因犯受贿罪被判处有期徒刑十三年)和土地、建设、城投等部门负责人在内的几十名官员受贿案。
这一系列腐败案的行贿主角，是东方市沐龙湾农业观光开发有限公司原总经理张延安。
前不久，海南省儋州市法院对张延安作出一审判决，以行贿罪和对非国家工作人员行贿罪判处其有期徒刑十三年，并处没收财产100万元。
张延安认为量刑过重，已提起上诉。
“虽然目前此案还没有最终结果，但并不影响它的镜鉴意义:其一，要规范土地征用程序，增强透明度;其二，打击贿赂犯罪，既要严惩受贿者，也要严惩行贿人。
”11月中旬，负责办理张延安行贿案的儋州市检察院检察官在接受笔者采访时说。
金钱开路低价囤地千余亩2008年初，东方市八所镇皇宁村原村委会主任卢子才和原村党支部书记卢运旺(均已被判刑)决定将村道硬化工程交给沐龙湾农业观光开发有限公司(以下简称沐龙湾公司)承建。
同年8月，工程完工，工程款共计470万元。
然而，工程完工后，皇宁村一时给付不了全额工程款。
于是，时任沐龙湾公司总经理的张延安要求皇宁村以该村甘蔗坡的集体土地按每亩1万元的价格转让给他，以抵扣工程款。
皇宁村同意以460亩地抵扣工程款。
为使工程验收一路绿灯，并顺利完成土地抵扣工程款工作，张延安请包括卢子才、卢运旺在内的皇宁村13名村干部吃饭。
这13名村干部在工程验收结算单上签名摁指印后，张延安当场送给他们每人1万元好处费。
开发商拿地有潜规则自爆地王身后官商间利益来源：2009年08月16日08:51 阳光房产网
没有人知道开发商在拍地现场频频举牌之前,在忙着什么。
而王石的言论似乎在暗示着什么:“现在不行贿成了过街的老鼠,行贿反而成了英雄了。
”在这句评论背后,土地出让招拍挂的光天化日之下隐藏的不能说的潜规则,浮出水面。
据《华夏时报》记者了解,土地拍卖过程中,灰色交易普遍存在,而地王现象背后更是存在弄虚作假、地方政府与开发商利益分成的真相。
“没有一个公司不行贿”
2008年8月3日,金地集团通过挂牌方式以6.85亿元获得西安曲江新区住宅地块,总建面积约32万平米,折合楼面地价约2100元/平米,这也是金地2008年唯一拿下的一块地。
该地块便是金地前期投入所得的回报。
金地一高层告诉《华夏时报》记者,金地先是斥资几个亿,给西安市政府建了一个人工湖,西安再将这人工湖周边的所有土地内定给金地,让其盖别墅,售价1万以上。
当时万科、中海等其他开发商愿意出更高的价格,也没有得到。
“参与一级开发,有合同和协议,政府没钱还,拿地做补偿,也不违背法律的。
”一业内人士告诉记者。
“前期有这种情况,但现在不会再有了,别的开发商也一样可以去拿,这种现象也很普遍。
”金地总裁张华纲对记者表示,金地在西安有优势拿地,就是因为预付款比其他开发商付的多。
“金地在西安和政府关系搞得非常好。
”上述金地高层也毫不避讳这一点。
实际上,金地在西安的拿地模式,和碧桂园“协议”拿地、“零地价”拿地模式类似。
碧桂园以“别墅+五星级酒店+大型购物商场”的形式进驻博得当地政府好感后,以较低价格拿地,已成为行业内公开的秘密。
而对于王石关于万科“不行贿”的言论,业内同行也有异议。
“万科不行贿是指不直接行贿,通常的方式是请代理机构做,比如让民营企业去搞前期关系,扫除障碍将土地变成熟地后,万科再介入,一起合作开发,或者是直接出钱给民营企业,拿来熟地。
”深圳一中型房企负责在珠三角拿地的人士对记者说,如今拿地,没有一个公司不搞潜规则的。
不搞关系,基本上很难拿到好地。
万科不直接行贿,所以拿的地都比较贵,而且都是偏远郊区。
潜规则作假细节曝光
一位在深圳某大型房地产上市公司负责找地的人士告诉记者,目前拿地主要是通过三种方式,第一是招拍挂;第二是收购方式,包括收购项目公司,或者直接并购土地;第三种是在一级市场跟政府合作开发。
据这位负责拿地的人士介绍,除了招拍挂环节是公开透明的之外,并购是两个公司正常的商业行为,第三种则是猫腻最多的,而不了解内幕的人根本想象不出应该如何操作。
据记者了解,第三种方式是源于很多地方政府没钱搞建设,以招商引资的名义,让企业先出资搞市政工程配套设施建设,或是吸引大的开发商进驻,政府再拿地给开发商作为回报。
“双方会提前签好协议,约定一个土地保底价,假如拍卖的保底价是4000元/平米,但最后实际拍卖价格是7000元的话,如果仍是该开发商拍得土地,政府便将3000元差价归还,若由其他开发商拍得,这3000元的差价,便按比例分成,多数情况是政府与开发商四六或三七,甚至五五分的。
”上述人士说。
让人想不通的是,如果是必须走招拍挂的程序,何以阻止其他参与者不出高价呢？
另一家中型开发商专门负责在珠三角拿地的人士告诉记者,政府会尽可能去劝退来报名参加拍卖的其他开发商。
“前期没做贡献,就不要来抢地了,如果实在无法阻止外来者,最后被别的开发商买走的话,便按上述比例来分成。
”
“那种超额分成是有前提条件的,就是开发商一般是参与前期一期开发的。
”上述上市公司拿地的人士给记者算了一下账,底价是4000元,最后别人拍走的价如果是10000元/平米,按三七分成的话,开发商得4200元/平米,这样,对该开发商来说,前期的土地成本就只有5800元/平米,其他开发商要抢,明显不划算。
而对于地王现象,上述拿地负责人向记者透露了不为人知的地王内幕:“有些地王是假的,参与前期开发的开发商去拿地,都会提前跟政府协商签好协议的,外界看到的成交价并非开发商的实际拿地价。
”他表示,
如果是别的开发商拍走的话,多出部分便按比例分成,如果是自家高价拍下来的话,政府再私下返回多余部分给开发商。
钻法律空隙合谋抬高房价
潜规则拿地,是开发商不愿言说的秘密。
“没有明文规定禁止的就是合法的。
”英联国际不动产董事长郭建波否认了“潜规则拿地”这一说法,他认为,这只是法律真空地带,政府需要招商引资,即使定向招拍挂,也是情有可原,而开发商需要利益最大化,双方一拍即合。
据记者了解,这种情况在二、三线城市尤其严重,政府和开发商都在钻法律的空隙。
一线城市地方财政对土地的依赖相对较低,但二、三线城市一方面需要房地产来带动发展,最重要的是能直接增加政府土地收入。
据记者了解,土地拍卖款,主要用于两部分,一是市政配套费占绝大部分,给地方政府,其中包括区政府和
市政府,区政府占大头。
二是土地出让金占小部分,具体比例各城市不同,上交国家和地方财政。
土地拍卖款是很多地方政府的主要财政收入来源。
“一般的成熟地段,政府不愁卖不出,就更愿意走正当的招拍挂程序,但在一些新兴城市,或者是不成熟的地方,政府就想先请来大的开发商,商议好底价,然后对外拍卖出高价,再要开发商盖高端楼盘和别墅,合谋抬
高当地房价,达到双赢。
”上述上市公司拿地人士告诉记者,政府抬高地价后,再公开拍卖其他的地,真正想的是赚后面的钱。
可以借鉴的例子是,南京2008年将土地款做了调整,由区政府上交到市政府,结果直接导致区政府卖地的热情大幅下降。
上述中型开发商拿地的人士告诉记者,他们拿地一般前期都是需要跟政府去沟通的,看似一块简单的空地,背后有很多复杂的程序要走。
“卖土地本身不值钱,但程序就值钱。
”他直言不讳地告诉记者,一块好的地,想要拿下来,各个环节都要拿钱去收买,只有把前期的工作做好后,才能畅通无阻。
当然不排除大型上市公司,会走看似正规的程序,但是大部分都是靠关系拿地。
整个房地产链条中,存在的灰色空间以及法律真空地带,无疑在考验着政府的执政水平。
来源：华夏时报|编辑：陈芳
东莞基准地价昨日正式公布
2010年02月10日00:59 来源：东莞日报
市区住宅用地地面均价：3363元/平米，楼面地价均价：1676元/平米
采集了全市近5万个样本，测算范围遍布全市32个镇街以及松山湖、虎门港，历时3年重新定价的东莞市基准地价已经市政府批准，在昨日正式出台并向社会公布。
市民可登录/，点击首页中间的专题专栏－基准地价栏目，查询到全市各个片区的基准地价。
数据：住宅用地地面单价均价最高在市区，为3363元/平方米，楼面地价达1676元/平方米；商业用地均价长安4487元/平方米领先，而最高点6050元/平方米则出现在虎门；工业用地方面，无论均价还是最高价，市区都拔得头筹。
涨幅：以2006年东莞的商业用地基准地价为标准，新的基准地价增长幅度较大。
其中，全市商业用地基准地价均价增长了26.1%，全市住宅用地基准地价均价上升了38.94%，全市工业用地基准地价均价上升幅度也超过了24.23%。
住宅用地均价三年涨38.94%
据悉，此前我市执行的基准地价，是依据2005年底的市场情况制定，部分地区的现行基准地价已与市场价脱节。
因此，市国土资源局联合市财政局、规划局、物价局等相关部门，委托深圳大学房地产研究中心制定了新的基准地价。
本次基准地价评估基准日为2009年1月1日。
编制单位深圳大学房地产研究中心有关负责人表示，以2006年东莞的商业用地基准地价为标准，新的基准地价增长幅度较大。
其中，全市住宅用地基准地价均价上升了38.94%。
商业地最高价为6050元/平方米
据悉，新公布的基准地价分为商业用地、住宅用地地面单价、楼面地价和工业用地地面单价、楼面地价五大类别。
住宅用地地面单价和楼面地价均为市区最高。
其中，地面单价均价最高为3363元/平方米，地面单价最高价点为4240元/平方米，楼面地价均价最高达1376元/平方米，均出现在市区。
而最低地面单价均价在望牛墩，为1031元/平方米，望牛墩的楼面地价516元/平方米也是全市最低的。
商业用地方面，级别均价以长安镇的4487元/平方米领先，而最高价点6050元/平方米则出现在虎门。
平均水平商业用地价格最低的是沙田镇，为1065元/平方米，而最低价点1022元/平方米则出现在洪梅。
