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《房地产开发与经营》课程笔记第一章：房地产开发与经营绪论一、房地产开发与经营的基本含义及其特点1. 基本含义房地产开发与经营是一个复杂的经济活动过程，它涉及从土地的获取、开发、建设到房地产产品的销售、租赁和物业管理等一系列环节。
1.1 房地产开发房地产开发是指开发商依据市场需求和城市规划，对土地进行投资、规划、设计、施工等一系列活动，使之成为可供居住、办公、商业等用途的房地产产品的过程。
这包括以下几个子过程：- 土地一级开发：对土地进行平整、基础设施建设等，使其达到建设条件。
- 建设开发：按照规划设计进行建筑物的施工建设。
1.2 房地产经营房地产经营是指房地产开发企业在房地产产品建成后，通过销售、出租、物业管理等方式，实现房地产价值和使用价值的过程。
这包括：- 销售经营：通过直接销售或分期付款等方式，将房地产产品出售给消费者。
- 租赁经营：将房地产产品出租给使用者，获取租金收入。
- 物业管理：提供维修、保养、安保等服务，确保房地产产品的使用价值和增值。
2. 特点2.1 综合性房地产开发与经营涉及多个领域，包括建筑、设计、金融、法律、市场营销等，要求开发商具备跨学科的知识和技能。
2.2 长期性房地产开发项目从前期筹备到最终交付使用，通常需要数年时间，投资回收期较长。
2.3 地域性房地产市场受地理位置、区域经济、文化等因素影响，不同地区的房地产市场具有不同的特点。
2.4 风险性房地产开发与经营过程中存在多种风险，如市场风险、政策风险、金融风险、建设风险等。
2.5 政策性房地产市场的健康发展受到国家政策的引导和调控，政策变化对房地产市场有重大影响。
二、房地产开发与经营的程序与内容1. 程序1.1 项目策划- 市场调研：分析市场需求、竞争对手、潜在客户等。
- 项目定位：确定项目类型、规模、目标客户群体等。
- 投资估算：预测项目总投资和成本。
1.2 土地获取- 土地信息收集：了解土地市场供应情况、价格走势等。
房地产开发与经营概述引言房地产是一个与人们的生活息息相关的重要行业。
房地产的开发与经营既关系到城市的发展和建设，也直接关系到个人和家庭的居住需求。
本文将从房地产开发和经营的基本概念、发展模式、市场分析和经营策略等方面进行探讨，以期对房地产行业有一个全面的认识。
1. 房地产开发的基本概念房地产开发是指通过对土地进行整理，进行平衡资源配置、安排用地计划，并进行房屋建设、销售和管理等一系列活动，以满足人们的居住和使用需求的过程。
房地产开发的主要目标是将土地资源转化为具有使用价值和交易价值的房产，为城市和社会提供良好的居住和工作环境。
房地产开发包括土地收购、开发规划、设计施工、物业销售等一系列环节。
其中，土地收购是房地产开发的第一步，通过购买或租赁土地来进行后续的开发工作。
开发规划是根据土地的位置、用途等条件，进行开发项目的规划和设计，确定项目的规模、功能和形态等。
2. 房地产开发的发展模式房地产开发的发展模式主要有两种：自持开发和合作开发。
自持开发是指开发商自身独立承担土地购买、规划、设计、施工、销售和物业管理等全部环节的开发模式。
自持开发一般适用于大型综合开发项目，开发商通过自身的资源和能力来完成各个环节，并享有全部的权益和收益。
合作开发是指开发商与其他企业、机构或个人合作共同进行开发的模式。
合作开发可以分为多种形式，如合作开发、股权合作等。
合作开发不仅可以减轻开发商的风险和资金压力，还可以整合各方资源，提高项目的开发效率和竞争力。
3. 房地产市场分析房地产市场是房地产开发和经营的基础和前提。
房地产市场的供求关系、价格变动和政策环境等因素直接影响着房地产开发商的策略和行为。
3.1 房地产市场的供求关系房地产市场的供求关系是指购房需求和供应房源之间的关系。
当购房需求大于供应房源时，市场供不应求，房价上涨；反之，当购房需求小于供应房源时，市场供大于求，房价下跌。
要进行准确的供求分析，需要对人口结构、经济发展、就业状况、政府政策和金融环境等因素进行综合考虑。
第一章、概论1、房地产开发：是指由特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业），对房地产项目进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。
2、房地产经营：广义，是指一切通过从事房地产领域的经济活动活动经济效益的行为。
狭义，是指房屋经营和城市土地经营两种房地产领域的经营行为。
3、房地产开发与房地产经营的差别：①房地产开发和房地产经营在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同，前者为生产过程，后者为交易过程。
②房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动的主体不完全相同，例如中介商也是房地产经营商，但不是开发商。
③房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动对主体的资格要求不一样。
开发商必须由企业进行的，而经营商只要是一个有正常行为的合法公民。
④房地产开发与房地产经营所指向的行为对象是不同的。
开发商的行为对象是房地产项目，房地产经营商所指向的行为对象是房地产公司。
⑤随着房地产市场的完善，房地产开发与房地产经营的作用就会发生根本性的变化。
4、按开发的规模和复杂程度来划分，房地产开发可以划分为：单项开发、小区开发、成片集中开发（后两类开发也称综合开发）。
5、“七通一平”，一平是指平整土地，七通是指通给水、通排水、通热、通气、通电力、通电信、通公路。
6、房地产开放企业：分为四级资质房地产开发企业，第一级为最高级。
P5第一级条件：自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元；有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑经济或房地产经济类专业人员不得低于40人，其中具有中级及以上职称的管理人员不少于20人；设有高级工程师职称的总工程师、高级会记师职称的总会记师、经济师职称及以上职称的总工程师，工程技术、经济、统计、财务等业务的负责等业务的负责人应具有相应专业的中级以上职称；具有5年以上从事房地产开发的经历；近3年来累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资，连续4年建筑工程质量合格率达100%，优良率达20%以上。
第一章1、房地产开发与经营的含义就是什么？房地产开发:广义:国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上与宏观意义上的房地产开发;狭义:主要就是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为,就是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计与建设、施工等开发活动。
房地产经营:就是企业经营活动的重要组成部分,就是指房地产企业为实现预期目标,确定实现目标的战略与策略,并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。
2、理解房地产开发与房地产经营的关系。
将开发与经营视为一个概念的问题;讨论开发与经营的相互包含问题;与其她概念如与管理概念相混等3、房地产开发与经营的特点就是什么？房地产开发与经营难度较大;房地产开发与经营风险较大;房地产开发与经营政策性强4、简要叙述房地产开发与经营的程序与内容。
投资机会选择;项目定位;前期工作;建设阶段;租赁阶段;物业管理5、房地产开发前期工作的主要内容。
完成各种报批手续,获取有关证书,基础设施与市政设施的谈判与协调,安排信贷,确定市场售价与租金,确定施工进度,以及工程项目的招投标等。
第二章1、宏观市场环境分析与微观市场环境分析的主要内容有哪些？宏观环境:经济因素;政治因素;人口因素;政策法规因素微观环境:供应者;生产者;顾客;竞争者;社会公众2、市场需求预测的影响因素。
竞争状况人口统计分析趋势分析3、简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。
经济学的一个最核心的命题就就是“经济人假设”,即认为任何经济行为主体都就是在既定的约束条件下,追求自身目标收益的最大化,这就就是所谓的“收益最大化原理”(百度):获取项目的最大收益(净收益)就是进行房地产开发的主要目的,即房地产开发与经营者总就是以其能得到的总收益等于或超过其预期的成本作为决策依据,因此准确评价与预测房地产开发项目的收益对于项目决策具有重要意义。
第一章绪论关键术语房地产开发经营管理复习思考题1．房地产开发与经营的含义是什么？2．房地产开发与经营的特点是什么？3．简要叙述房地产开发与经营的程序和容。
第二章经营理论和策略关键术语理论策略决策复习思考题1．简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。
2．简述价格确定理论及其在房地产开发与经营中的应用。
3．简述房地产开发与经营决策的容。
4．房地产经营决策准则是什么？5．房地产经营决策程序是什么？第三章房地产企业关键术语房地产企业战略管理企业资质行业管理企业组织结构企业等级信用档案执业资格复习思考题1．我国房地产企业的特征有哪些？2．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。
3．分析房地产企业的现代组织结构设计的发展趋势。
4．简述房地产企业战略管理的容。
5．简述房地产企业资质管理。
6．简述房地产企业行业管理的主要容。
第四章房地产项目及项目定位关键术语一级开发综合开发转让定位复习思考题1．什么是土地储备和一级开发？2．房地产综合开发项目的类型有哪些？3．住宅房地产开发项目包括哪几类？4．土地使用权转让必须符合哪些条件？5．我国《城市房地产管理法》规定哪些房地产不得转让？6．如何进行房地产项目定位？第五章房地产项目用地的获取关键术语划拨出让招标拍卖挂牌复习思考题1．房地产项目用地获取的方式有哪些？2．简述划拨土地使用权的特点。
3．简述出让土地使用权的类型、含义。
4．简述协议出让国有土地的围。
5．简述招标拍卖挂牌出让国有土地的围。
6．土地使用权出让与转让的区别是什么？第六章房地产市场调研关键术语市场需求调查问卷调研报告复习思考题1．房地产市场调研的含义是什么？2．房地产市场调研的容包括哪些？3．房地产市场调研的方法包括哪些？4．如何撰写房地产市场调研报告？第七章房地产开发项目可行性研究关键术语可行性研究财务评价风险复习思考题1．什么是可行性研究？房地产投资项目可行性研究包括哪些步骤？2．可行性研究的种类有哪些？3．可行性研究包括哪些容？4．反映投资项目财务状况的指标包括哪些？5．什么是财务部收益率？什么是部收益率？什么是财务净现值？6．国民经济评价指标包括哪些？7．风险分析方法有哪些？如何进行风险分析？第八章房地产融资关键术语融资贷款信托股票债券风险复习思考题1．我国房地产融资的渠道包括哪些？各有什么特点？2．请对比分析不同类型的房地产融资成本。
房地产开发与经营管理一、概述房地产开发与经营是指通过购买土地、进行房屋开发建设，并在后期进行租赁、销售、管理等一系列活动，以实现资金回报的一类商业活动。
本文将介绍房地产开发与经营管理的整个流程，包括项目立项、规划设计、建设施工、销售租赁以及后期的管理运营等。
二、项目立项在房地产开发与经营管理中，项目立项是整个过程的第一步。
项目立项需要综合考虑市场需求、土地资源、资金情况、政策法规等因素，确定开发的项目规模、类型以及预期目标。
项目立项还需要进行可行性研究，包括市场调研、风险分析、投资回报率测算等工作，以评估项目的可行性和潜在风险。
三、规划设计项目立项后，需要进行规划设计工作。
规划设计是确定土地利用方式、总体布局以及建筑设计方案等的过程。
首先，需要进行土地测量和勘察工作，了解土地的地理环境、地形地势等情况。
然后，根据市场需求和项目定位，制定项目的总体规划，包括建筑用地、绿化景观、道路交通等要素的规划。
最后，进行建筑设计，确定具体的建筑结构、外观风格、功能分区等，以满足市场需求和规划要求。
四、建设施工规划设计完成后，进入建设施工阶段。
建设施工是将规划设计方案落实到实际施工过程中的环节。
首先，需要进行施工准备工作，包括施工队伍组建、材料设备采购以及工程管理体系的建立等。
然后，进行地基基础工程的施工，确保建筑物的稳固和安全。
接下来，进行主体结构、装饰装修、供水排水、电力通信等工程的施工。
最后，进行综合验收和竣工交付，确保建筑物的质量和使用功能。
五、销售租赁建设施工完成后，进入销售租赁阶段。
销售租赁是将已建设的房地产产品通过购买、租赁等方式向市场推广和交易的过程。
首先，需要进行房屋交付，包括产权移交、房屋检验和配套设施的调试等工作。
然后，进行销售和租赁活动，通过市场推广、签订合同等手段，吸引客户购买或租赁房屋。
同时，还需要进行售后服务，解决客户在使用过程中的问题，确保客户满意度和口碑。
六、管理运营销售租赁后，进入管理运营阶段。
房地产开发与经营知识要点房地产行业作为我国经济的支柱产业之一，扮演着举足轻重的角色。
在这个领域中，房地产开发与经营是一个复杂而又具有挑战性的过程。
本文将介绍房地产开发与经营的关键要点，帮助读者更好地了解和应对这个行业。
一、市场调研与定位在开发一项房地产项目之前，进行全面的市场调研和分析至关重要。
开发商需要了解目标市场的需求、消费能力、购房习惯等信息，以便有效定位自己的项目。
这种调研将有助于确定项目类型、户型设计、销售策略等关键决策。
二、土地获取与合作土地是房地产开发的基础，因此土地获取是至关重要的一步。
开发商可以通过土地拍卖、招标、协议等方式获取土地资源。
此外，与政府、土地主、物业管理公司等相关方进行合作，也是确保项目可行性和效益的重要因素。
三、项目规划与设计项目规划与设计是房地产开发的核心环节。
这包括确定总体布局、建筑面积、绿化率、配套设施等要素。
在规划过程中，需要综合考虑周边环境、市场需求和政府政策等因素，确保项目在市场上具备竞争力。
四、预售与销售策略预售与销售策略对于房地产项目的成功与否至关重要。
预售阶段，开发商需要制定合理的定价策略，同时掌握市场供需关系，平衡供应量与需求量。
销售阶段，开发商需要精心策划宣传推广活动，提高项目知名度，吸引潜在购房者。
五、融资与投资管理房地产开发涉及大量资金投入，因此融资与投资管理是至关重要的。
开发商需要制定明确的资金筹措计划，包括自筹资金、银行贷款、股权融资等多种方式。
同时，制定有效的投资管理策略，确保项目资金的安全和合理利用。
六、施工与质量管理房地产项目的建设阶段需要进行施工与质量管理。
开发商需要选择合适的施工团队，确保项目按时、按质量完成。
同时，加强质量监督和质量控制，确保项目的建筑质量符合相关标准，并充分考虑用户的使用需求。
七、运营与维护房地产项目建设完成后，运营与维护阶段至关重要。
开发商需要制定合理的物业管理计划，保障小区公共设施、绿化环境、安全保卫等方面的运营与维护。
房地产开发与经营的程序和内容房地产是一个庞大的产业，涵盖了房屋建设、销售、租赁等多个方面。
房地产开发与经营的程序和内容是这个产业中的重要部分，下面将对其进行详细介绍。
一、房地产项目的开发程序1.市场调研与选址房地产项目的开发首先需要进行市场调研，了解当地房地产市场的需求和趋势，确定项目的类型和规模。
同时，需要对项目的选址进行评估，包括地理位置、周边环境、交通便利程度等因素。
2.规划设计与审批在选定项目的地点后，需要对项目进行规划设计，包括建筑风格、平面布局、景观设计等方面。
规划设计完成后，需要向当地政府进行审批，获得相关资质和建设许可证。
3.施工与验收获得建设许可证后，需要进行实际的建设工作。
施工包括土地平整、基础设施建设、建筑施工等方面。
施工完成后，需要进行验收，确保项目符合相关的建筑标准和规定。
4.销售与交付房地产项目建设完成后，需要进行销售和交付。
销售包括宣传推广、售价定位、签约销售等方面。
交付包括房屋交付、物业交付等方面。
二、房地产的经营内容1.物业管理房地产开发商需要对其开发的房地产项目进行物业管理，包括维修、保养、清洁、安全等方面。
物业管理的好坏直接影响到业主的居住体验和房产价值。
2.房屋租赁房地产开发商可以将其开发的房屋进行租赁，获取租金收益。
租赁需要进行租户筛选、租赁合同签订、租金收取等方面的工作。
3.物业销售房地产开发商需要将其开发的房地产项目进行销售，获取销售收益。
销售需要进行宣传推广、售价定位、签约销售等方面的工作。
4.房产投资房地产开发商可以将其开发的房地产项目进行投资，获取投资收益。
房产投资需要进行风险评估、投资计划制定、投资管理等方面的工作。
5.金融服务房地产开发商可以为业主提供金融服务，包括房屋贷款、房屋保险、理财等方面的服务。
金融服务需要与相关金融机构进行合作。
房地产开发与经营的程序和内容是非常复杂和多样化的。
房地产开发商需要具备丰富的经验和专业知识，才能够成功开发和经营房地产项目。
房地产开发与经营理论和策略引言房地产是一个重要的经济领域，对于一个国家的经济发展起着至关重要的作用。
房地产开发与经营涉及众多方面，包括市场调研、项目策划、资金筹集、施工管理等等。
本文将讨论房地产开发与经营的理论和策略，并探讨其对于经济发展的影响。
房地产开发与经营理论1.市场调研：在进行房地产开发与经营之前，进行市场调研是至关重要的。
市场调研可以帮助开发商了解市场需求、竞争对手和潜在风险等信息，从而做出准确的决策。
2.项目策划：项目策划是房地产开发与经营的核心环节之一。
良好的项目策划可以使开发商在激烈的市场竞争中脱颖而出。
项目策划需要考虑多个方面，包括地理位置、规划设计、建筑风格、配套设施等。
3.资金筹集：房地产开发与经营需要大量的资金支持。
开发商可以通过银行贷款、合作开发、债券发行等方式筹集资金。
在筹集资金的过程中，需要进行风险评估和投资回报率分析，以确保资金的合理使用和项目的可行性。
4.施工管理：在房地产开发与经营过程中，施工管理是一个关键环节。
良好的施工管理可以保证项目按时按质完成，并确保安全生产。
施工管理需要考虑人员组织、材料采购、进度控制等方面。
房地产开发与经营策略1.土地选址：土地的选址对于房地产项目的成功至关重要。
开发商需要考虑土地的地理位置、发展潜力、交通便利度等因素，以选择合适的土地进行开发。
2.项目定位：不同的房地产项目有不同的目标群体和市场定位。
开发商需要根据市场需求和竞争情况，确定项目的定位和差异化策略，以满足不同消费者的需求。
3.合理定价：在房地产市场上，价格是一个重要的决策因素。
开发商需要根据市场需求、成本和盈利预期等考虑因素，制定合理的定价策略，以提高销售率和盈利能力。
4.市场营销：市场营销是房地产开发与经营的关键一环。
开发商需要制定有效的市场推广策略，包括广告宣传、销售渠道、产品附加值等，以提高项目的知名度和销售。
5.风险管理：房地产开发与经营存在众多风险，包括市场风险、政策风险、资金风险等。
第一章绪论关键术语房地产开发经营管理复习思考题1．房地产开发与经营得含义就是什么？2．房地产开发与经营得特点就是什么？3．简要叙述房地产开发与经营得程序与内容。
第二章经营理论与策略关键术语理论策略决策复习思考题1．简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中得应用。
2．简述价格确定理论及其在房地产开发与经营中得应用。
3．简述房地产开发与经营决策得内容。
4．房地产经营决策准则就是什么？5．房地产经营决策程序就是什么？第三章房地产企业关键术语房地产企业战略管理企业资质行业管理企业组织结构企业等级信用档案执业资格复习思考题1．我国房地产企业得特征有哪些？2．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计得优缺点。
3．分析房地产企业得现代组织结构设计得发展趋势。
4．简述房地产企业战略管理得内容。
5．简述房地产企业资质管理。
6．简述房地产企业行业管理得主要内容。
第四章房地产项目及项目定位关键术语一级开发综合开发转让定位复习思考题1．什么就是土地储备与一级开发？2．房地产综合开发项目得类型有哪些？3．住宅房地产开发项目包括哪几类？4．土地使用权转让必须符合哪些条件？5．我国《城市房地产管理法》规定哪些房地产不得转让？6．如何进行房地产项目定位？第五章房地产项目用地得获取关键术语划拨出让招标拍卖挂牌复习思考题1．房地产项目用地获取得方式有哪些？2．简述划拨土地使用权得特点。
3．简述出让土地使用权得类型、含义。
4．简述协议出让国有土地得范围。
5．简述招标拍卖挂牌出让国有土地得范围。
6．土地使用权出让与转让得区别就是什么？第六章房地产市场调研关键术语市场需求调查问卷调研报告复习思考题1．房地产市场调研得含义就是什么？2．房地产市场调研得内容包括哪些？3．房地产市场调研得方法包括哪些？4．如何撰写房地产市场调研报告？第七章房地产开发项目可行性研究关键术语可行性研究财务评价风险复习思考题1．什么就是可行性研究？房地产投资项目可行性研究包括哪些步骤？2．可行性研究得种类有哪些？3．可行性研究包括哪些内容？4．反映投资项目财务状况得指标包括哪些？5．什么就是财务内部收益率？什么就是内部收益率？什么就是财务净现值？6．国民经济评价指标包括哪些？7．风险分析方法有哪些？如何进行风险分析？第八章房地产融资关键术语融资贷款信托股票债券风险复习思考题1．我国房地产融资得渠道包括哪些？各有什么特点？2．请对比分析不同类型得房地产融资成本。
3．房地产开发成本由哪些项组成？不同融资方式得成本得区别何在？4．房地产融资与一般性企业融资得相同点及区别就是什么？5．不同类型房地产得融资风险就是什么？采用何种方式可以降低融资风险？6．采用商业企业融资方案得技术经济评价模式，对房地产企业融资决策进行案例分析，对不同投资组合进行成本及收益分析，选择最佳得融资方案。
第九章房地产开发项目管理关键术语质量管理进度管理成本管理复习思考题1．结合房地产开发特点阐述房地产三大核心管理之间得关系。
2．简述中国房地产开发项目管理得任务与发展趋势。
3．影响房地产开发项目进度管理得因素有哪些？应怎样预防？4．简述常用房地产开发项目工程质量控制得方法及优缺点。
5．横道图、网络图各有什么优缺点？6．简述房地产开发项目成本构成及有效控制其成本得方法。
7．结合实际简述合同管理得重要性。
8．某房地产项目中屋顶设有八道工序，分别由a、b、c、d、e、f、g、h 表示，下面就是工序活动列表：（1）请绘制出横道图与网络图。
（2）请找出关键线路。
第十章房地产市场营销关键术语品牌营销价格营销渠道营销市场细分复习思考题1．房地产营销得4P、4C、4R、4V与5S原理就是什么？2．简述房地产品质营销策略及意义。
3．简述房地产市场细分及其作用。
4．简述房地产广告策略。
第十一章房地产交易关键术语房地产交易房地产买卖土地使用权交易房地产租赁房地产抵押复习思考题1．土地出让价格及其评估方法有哪些?2．如何进行房地产买卖市场细分?3．房地产租赁合同得要点有哪些?4．房地产抵押登记及其重要性就是什么?第十二章物业管理关键术语物业物业管理居住物业非居住物业复习思考题1．简述物业管理得含义。
2．简述物业管理得内容。
3．简述物业管理得程序。
房地产开发与经营练习1一、单项选择题1、房地产就是一种特殊得商品，它得（）就是与其劳动力、资本以及其她类型商品最大得区别。
A、价值量巨大B、政策性特强C、本身就是一种物化劳动D、不可移动性2、房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身得（）。
A、多样性B、固定性C、稀缺性D、体积大，消耗材料多3、对于投资型物业购买者而言，（）往往决定了其愿意支付得价格水平。
A、自身支付能力B、拥有物业后所能获取得预期收益大小C、市场供求状况D、区域因素4、下列关于各类用地最高出让年限说法正确得就是（）。
A、文化卫生用地50年B、旅游用地50年C、综合用地40年D、体育用地40年5、房地产开发得程序主要分为（）四个阶段。
A、投资机会选择、决策分析、建设、物业管理B、投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理C、决策分析、前期工作、施工与竣工、租售D、投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售6、下列土地不能被视为闲置土地得有（）。
A、未按规定得土地用途利用B、未经当地人民政府同意闲置得土地C、超过规定期限未动工开发得建设用地D、已损坏得商品房用地7、当自己有专门得市场营销队伍与销售网络，或在物业市场高涨、市场供应短缺时，宜采用（）得市场营销方式。
A、委托物业代理B、延期销售C、开发商自行销售D、预售8、如果开发商①难于估算成本；②公司打算与同行与平共处；③如另行定价很难了解购买者与竞争者对公司价格得反应。
此时往往采用（）。
A、挑战定价法B、价值定价法C、认知价值定价法D、随行就市定价法9、某宗土地使用出让合同约定得使用年限为50年，土地使用者使用10年后转让，受让人得使用年限为（）年。
A、10年B、40年C、30年D、20年10、下列哪项不属于房地产开发资金筹集得方式结构（）。
A、成本筹资B、企业内部筹资C、债券筹资D、无股票筹资1、D2、C3、B4、A5、D6、D7、C8、D9、B 10、A二、判断题1、所谓无偿无期限使用，就是指从国家那里得到土地时不支付地价，在使用土地得过程中也不缴纳地租或土地使用费。
同时国家在将土地划拨给这些使用者时，也没有规定具体明确得土地使用期限。
即使遇到国家新得建设需要使用该块土地，土地使用者也可以无限期得占用下去。
（）2、赛马场、飞机场、车站、码头、别墅、桥梁等属于特殊物业。
（）3、SWOT分析就是优势、劣势、机会、技术得合称。
（）4、建设项目开发期得长短会导致建造成本发生变化。
（）5、房地产抵押贷款合同生效后，抵押物一般由抵押人占管，抵押人可以自由处置。
（）6、在建工程因不具有使用功能，因此不能设立抵押权。
（）7、资金来源与运用表反映了房地产项目开发经营期内各期得资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜得借款及偿还计划。
（）8、一份正式得可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表与附图6个部分。
（）9、房地产开发企业自有资金得筹集主要通过吸收投资、发行股票、贷款等方式。
（）10、销售费用就是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生得各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理得各项费用。
（）1、×2、×3、×4、√5、×6、×7、√8、√9、× 10、√三、计算题（20分）某商品房120m2，售价7800元/ m2。
某机关工作人员欲购买此房。
1、其购房资金可由哪几部分构成？2、各部分资金额分别就是多少？（假定公积金贷款额度为25万元）3、若20年分期付款，则其每月还款额就是多少？（不考虑利息支出）答题要点：1、购房资金由自有资金、公积金贷款与商业贷款三部分构成。
2、自有资金=7800×120×30%＝280800元公积金贷款=250000元商业贷款=7800×120－280800－250000=405200元3、（250000+405200）÷（20×12）=2730元四、案例分析某人三年前以4000元/m2得价格购买了一处住宅，现在该处住宅得市场价为8000元/m2。
这体现了房地产得哪种经济特性？详细分析该特性受哪些因素得影响。
答题要点：体现了房地产得保值增值性。
因其具有使用得耐久性，不仅可以在较长得一段时间里保存其价值，而且还会随着时间得推移，会不断得增值。
影响房地产保值增值得因素：1.地段状况。
除了地段本身得档次之外，另外一个重要得因素就就是其周围得交通情况。
道路、地铁、轻轨得建设对房产得升值前景影响很大。
所以从这一点出发，投资者应更多地关注城市得建设情况，详细了解其规划方案，然后在一些交通得结点寻找自己得投资机会。
也要把握投资时间得问题，一般城市规划得建设周期比较长，如果您投资过早，就有可能会有一个漫长得等待期；但介入过晚，此时得房价可能早已涨上去了。
2、周边环境。
一套房产并不就是孤零零地存在着得，它就是与周边得环境紧密地联系在一起得，其中任何得一些变化，都有可能使人们对此处房产未来价值得判断产生影响。
比如，您投资得房产旁边未来正好有一片绿地或一个健身中心，那您得房子就可能会变得抢手了。
3、物业管理。
房子后期发展都就是要靠物业来维护。
有价值得小区离不开好得物业，一个好得物业，会把小区管理得井井有条，焕发出长久得生命力。
4、社区定位。
（1分）房产所处社区得背景，里面住户得情况，以及文化品位等。
5、配套设施。
配套越齐全，增值潜力越大。
6、本身品质。
住宅随着时间得推移会产生折旧，其本身得价值也会相应减少。
品质高得住宅可以降低房屋得折旧速度。
住房品质好，在某些方面又有一定得超前性，这对于房产未来得保值、增值就是十分有利得。
7、期房增值。
期房由于价格会比现房低一些，所以对于资金量较大得投资者来说，购买期房也就是一个很好得选择。
8、经济周期。
经济周期对房地产市场得影响就是很大得，如果处在经济得上升期，房价就会上涨。
所以，须对一些宏观指标如利率、通胀等多加留意。
9、概念创新。
（具有独特创新概念得房产就有较大增值潜力。
10、商圈建设。
现在，很多区政府都在规划建设商圈，这对房产得增值也有不小得影响力。
五、论述题根据房地产开发企业核心业务过程得不同，如何对房地产开发模式进行分类？举例说明。
答题要点：1、多元化开发模式（1）跨行业开发：指开发企业跨行业得互动发展。
如：青岛海尔地产集团有限公司、雅戈尔集团股份有限公司、苏宁环球股份有限公司。
（2）综合项目开发：指诸如融居住、商业、旅游观光为一体得主题社区；集旅游、保健、高尔夫为一体得综合度假区；具备购物、餐饮、综合服务、休闲娱乐等功能得集合就是商业经营项目等一类开发项目。
