2019商业综合体之南京世界贸易中心研究30页

南京国际商城项目投资价值分析报告目录一、南京国际商城项目概况 (2)1．发展商简介 (2)2．项目参与方 (3)3．项目概况 (3)（1）选址分析 (4)（2）南京国际商城总体规划介绍 (5)（3）南京国际商城首期工程介绍 (6)二、项目投资收益分析 (7)1．项目建设进度情况分析 (7)2．项目资金投入情况分析 (7)3．项目首期工程市值及收益预测 (9)三、项目敏感性分析 (12)四、项目投资价值分析 (14)1．南京国际商城项目投资收益指标分析 (14)2．项目投资价值判断 (15)备注：本分析报告有关项目数据以华东建筑设计研究院所作的项目初步设计方案为依据，最终须以的项目施工图设计数据为准。

一、南京国际商城项目概况1．发展商简介南京国际集团股份有限公司（以下简称公司）于1993年6月发起设立。

目前公司总股本27123万股，每股净资产2.48元，资产负责率25.6%。

在NET系统上定向募集法人股为4027.5万股，后10送5，最新定向募集法人股6086.25万股，由华夏证券包销。

公司主要股东单位南京国际商城建设有限公司武汉钢铁（集团）公司中国石化集团扬子石油化工有限责任公司恒通集团股份有限公司中国石化集团金陵石油化工有限责任公司南京南华北方实业有限责任公司中国人民保险公司江苏省分公司中国城乡建设发展总公司中国农房公司安徽省国际信托投资公司公司发展目标公司以建设和持有南京国际商城这一南京市中心区域综合性超大型商用建筑群为主要发展目标，并在此基础上，拓展国内主要中心城市类似商业地产物业，成为以长期持有优质商业物业为主要投资方向、以物业租赁业务为主要收益来源的收租股概念的大型公众公司，为股东获取长期稳定丰厚的收益回报和资产增值。

近期发展计划（从2001年11月始36个月的时间）：建成首期工程（21万㎡）并开业；与工程建设同步实现公司发行社会公众股并申请上市的目标。

中期发展计划（从2005年2月始30个月的时间）：建成二期工程（约16万㎡）并开业。

随着城市化进程的加速，商业中心的引入已经成为城市发展的必然趋势。

商业中心是城市经济发展的重要引擎，是吸引外部投资的重要窗口，也是人们消费、娱乐、休闲的主要场所。

南京作为一个历史悠久的城市，在商业中心的演变和空间结构的构成上，更具有一些独特的特点。

一、南京城市商业中心演变南京商业中心的演变经历了几个历史阶段。

1. 历史时期的商业中心南京在历史时期就是一座商业繁荣的城市。

在南京的商业中心，流行着“东市西市之说”，即主要商业街区东西两市。

东市位于原来的金陵城内，现在是珠江路、中华路、建康路等商业街区，西市则位于原来的外城，现在是南京的玄武门、西康路、五台山等区域。

这些区域都是南京历史上商业繁荣的中心。

2. 近代时期的商业中心到了近代时期，南京的商业中心开始转移，从旧城区转移到了新城区。

特别是20 世纪20 年代中国商业银行进入南京后，南京商业的发展也进入了一个新的阶段，商业中心逐渐从东西两市转移到中央区域。

在这一时期，南京的商业中心逐渐形成了以新街口商业区为中心的“南京新市区”。

3. 当代时期的商业中心进入当代时期，随着城市化进程的加速和城市规划的不断完善，南京的商业中心又发生了变化。

南京商业中心的重心逐渐又向南部转移，具体表现在新街口商业区和夫子庙商业区逐渐衰落，鼓楼商业区和南京南站商业区逐渐兴起，以南京南站为中心的“南京南市区”逐渐崛起。

南京南站商业区不仅有着地理位置得天独厚的优势，更汇聚了颇具特色的文化、商业、科技等资源，成为南京最重要的商业中心之一。

二、南京城市商业中心空间结构南京城市商业中心的空间结构比较分散，但还是呈现出一定的区域性。

1. 东市商业区东市商业区主要围绕着现在的珠江路、夫子庙商业区和南京火车站商圈。

这个区域历史悠久，以珠江路为主的商业区已经是南京商业中心的传统商业区域。

夫子庙商圈是南京最为有名的饮食和文化中心，也是南京重要的旅游景点。

南京火车站商圈则是由于交通便利而成为南京商业中心的新兴区域。

案例一：南京世界贸易中心一、项目区位及交通项目位于河西中央商务区，河西CBD是长三角在建规模最大的CBD之一，总投资金额800亿元，南京政府规划将河西打造成“泛长三角金融集聚区”。

项目所在区域周边已建成新地中心等多栋5A甲级写字楼，未来新鸿基、苏宁等大型综合体项目在建，同时项目毗邻南京国际展览中心，河西中央公园大型绿地等大型公共配套，区域未来发展潜力无限。

同时项目位于地铁1、2号线换乘站点，交通便利。

项目区位及交通配套图二、项目产品介绍2.1整体规划该项目是由美国富顿集团开发，占地面积约40000㎡，总建筑面积约460000㎡综合体项目，分别由一座办公塔楼、一座酒店及酒店式公寓塔楼、两座豪华公寓塔楼以及商业裙楼组成，最高的办公塔楼约318m高。

其中精品酒店7万平方米，5A甲级办公15万平方米，时尚生活广场5万平方米，酒店式公寓8万平方米，地下建筑11万平方米。

值得一提的是该项目是由美国LEED认证以及中国三星级的绿色建筑。

整体开业时间大约在2014年底。

目前该项目正处于销售准备期。

2.2豪华公寓介绍定位高端路线，为当地和外籍人士提供“超值”服务，户型面积段较大并提供酒店服务。

在具体产品设计上服务式公寓的私人入口与购物中心分开，并将提供直接接入5楼空中大堂的通道。

空中大堂提供接待、会所通道、空中花园、室内游泳池和进攻业主居民想用的其他专属设施。

里面材质采用玻璃幕墙，体现现代高端形象。

2.3 精装酒店式公寓与精品酒店位于同一栋楼内，共计358个单元。

房间面积从71㎡-148㎡不等，71-98平米的是1房，102-148平米的是两房，户型面积段跨度大，能吸引各个总价段的投资客。

酒店公寓享受酒店设施服务的便利，配备有设施先进的游泳池、健身房、桑拿浴室、水疗中心、餐厅、多功能厅等，享受酒店式的各种高端服务。

标准层每层分布16户，共计5部垂直电梯，另设物业服务区。

精装酒店式公寓标准层平面图2.3 购物中心打造一站式时尚生活商场，购物中心的设计综合了街铺、裙房商业和地下广场，人们可以来享受一整天。

目录：第一部分市场研析 (4)一、市场状况分析二、南京商务楼产品力分析三、新街口CBD商务区分析四、竞争楼盘分析第二部分项目营销策略 (25)一、项目概况二、总体策略1、策略导向2、项目定位三、产品改造及装修标准建议四、营销策略细化1、推盘时机2、推售原则3、正式推盘必备条件五、销售手段六、价格策略1、定价原则2、分阶段租售计划3、付款方式建议第三部分项目推广策略 (53)一、推广策略导向二、广告推广主题三、宣传包装建议1、形象包装2、租售中心包装3、样板房四、广告推广思路五、SP策略第四部分广告推广计划 (67)一、背景导入二、受众分析三、推广定位四、媒体策略五、分阶段广告计划第一部分市场研析一、市场状况分析(一) 宏观状况分析1．市场现状自2000年年初，我国宏观经济逐步迈入一个相对温和、中速、持久的增长通道，至今年上半年，中房景气指数一直运行于景气空间、市场空前活跃，房市彻底摆脱前几年“爆炒”造成的“泡沫”阴影，走出了低谷，呈现出投资大增、产销两旺的良好局面。

今年，国家政策不断完善，经济形势普遍看好，WTO的加入在即、申奥成功等利好因素，使上半年房地产市场仍保持比较活跃的态势。

由于银行利率已连续七次下调并开征利息税，引导居民将多余的资金从储蓄转向投资和消费，刺激了商品住宅市场需求的释放。

同时，房地产金融体系不断完善。

如放宽住房按揭年限，加大公积金放款额度，简化办理手续等，为个人购房提供了较为宽松的资金环境。

另外，国家加大推动房改政策的力度，如住房分配货币化的进一步顺利进行，公房上市手续的简化与税费优惠，大大提高了个人的购房意愿与支付能力。

因此，在财经政策和房改政策的共同推动下，全国房地产市场形势十分喜人，中国的商品住宅市场，朝着十分令人鼓舞的方向发展。

与商品住宅市场相比，商务楼市场虽然比不上其热销火旺，但也随着整个房地产市场的转旺而出现启动的热销苗头，甚至国内部分大中城市已出现商务楼盘旺销的市场景象，不但积压楼盘有所消化，新楼盘的上市量剧增且销售前景看好。

商业综合体设计案例背景介绍：商业综合体是指在一个综合建筑内结合了商业、办公、娱乐、住宅等多种功能的建筑群体。

它通常包括购物中心、写字楼、酒店、影院、娱乐场所等。

商业综合体的设计旨在提供一个集各种功能于一体的空间，以满足人们的各种需求，并创造一个独特的消费和娱乐体验。

案例一：北京国际贸易中心北京国际贸易中心是中国最大的商业综合体之一，位于北京中心商务区CBD。

该项目由一栋高达330米的办公楼和两座高层酒店组成。

办公楼内设置了多层的商业空间，包括高端品牌商店、餐厅、咖啡店等，为办公楼的租户和附近居民提供了便利的购物和休闲场所。

酒店设有豪华套房、会议室、健身中心、游泳池等设施，满足商务和休闲旅客的需求。

该商业综合体的设计以大胆的现代风格为主，结合了最新的可持续设计原则，在充分利用自然光和通风的同时，打造了一个时尚、舒适的购物和工作环境。

案例二：迪拜购物中心迪拜购物中心是世界上最大的购物中心之一，位于阿联酋迪拜市中心。

该购物中心占地超过115万平方米，拥有超过1200家商店，涵盖了时尚品牌、奢侈品牌、电子产品、家居用品等各个领域。

购物中心内还设有电影院、冰场、水族馆等多种娱乐设施，吸引着数百万游客前来消费和娱乐。

迪拜购物中心的设计以富丽堂皇的风格为主，采用大量的大理石、黄金和水晶装饰，营造出一种奢华和繁华的氛围。

购物中心内还设置了大量的座椅和休息区域，为游客提供了舒适的购物环境。

案例三：上海环贸广场上海环贸广场是上海市静安区的一座商业综合体，位于繁华的南京西路商业区。

该项目由一座高层写字楼、购物中心和五星级酒店组成。

购物中心内设有世界各地的知名品牌商店、餐厅、咖啡店等，吸引了大量的购物者和游客。

写字楼为国际知名企业提供了优质的办公空间，基础设施完善，设有先进的通讯和安全系统。

酒店设有豪华客房、会议室、健身中心、室内游泳池等设施，满足商务和休闲旅客的需求。

上海环贸广场的设计以现代和传统元素相结合的风格为主，充分考虑了周围环境和文化特色，营造出一种独特而又时尚的氛围。

南京世界贸易中心绿色建筑LEED认证的节水设计发表时间：2020-07-06T13:21:17.037Z 来源：《城镇建设》2020年3月9期作者：宰大伟[导读] 京城世界贸易中心位于南京市中心商业区。

项目建筑总面积约43万平方米，摘要：京城世界贸易中心位于南京市中心商业区。

项目建筑总面积约43万平方米，包括一座5A级甲级写字楼、豪华精品城市度假酒店以及时尚购物广场、两个拥有天空花园的豪华住宅区和南京世贸中心。

项目始终坚持绿色、可持续发展的理念，其中办公部分的LEED认证目标为CS金奖级别，NC认证等级认证是公寓建筑的LEED认证目标，作为南京河西十大地标建筑之一，它还有着一项殊荣：它开创了建筑项目获得美国绿色建筑协会认证的先河。

文章详细介绍了该设计在满足安全、健康、适用性、经济性要求的基础上，能够节约水、能源、材料、土地和环境，充分贯彻可持续发展、以人为本的设计理念。

关键词：绿色建筑；LEED；节水器具；给排水；雨水回收1 引言LEED认证的绿色住宅建筑节水技术住宅用水是城市用水的重点，节水的意义在于节约用水，保护水资源，减少水污染和健康风险，减少昂贵的供水需求，减少对新的废水处理设施的需求，维护水环境的健康。

节省由于水泵、加热和水处理的能源。

LEED认证节水方法评价指标涉及节水景观、创新废水利用技术和节水三方面。

2 南京世界贸易中心的节水设计2.1 美国绿色建筑评价体系及设计要求LEEDD认证使用水平，总分110分，节水方式评价指标LEED认证节水景观、水资源保护和创新废水利用技术三个方面。

分为必要条件和得分项，必要条件是指获得LEED认证必须满足的条件；满足相应的要求，得到相应的评分，即得分项，得分项目分别为节约用水量以及废水创新利用技术和节水景观，10分为满分。

具体见表1。

2.1.1 降低用水量本项目要求目的是通过提高用水效率和节水来降低城市给排水系统的压力。

节水效率达到20%或以上的建筑工程才能获得LEED认证。

竭诚为您提供优质文档/双击可除南京商业考察报告篇一：南京水游城项目考察报告篇一：南京水游城调研报告南京水游城调研报告南京水游城是一个大型综合性商业项目，建筑面积16.7万平方米，位于健康路和中华路交叉路口、夫子庙商圈核心地段，距离南京商业集群新街口2公里，处在城市中心轴线上，属于南京5分钟都市生活圈繁荣核心地带。

“水游城”是以流动的水为主体，营造的一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园。

其中包括若干国际品牌的主力店及次主力店，业态以时尚、新潮为主流；一流的院线影城；餐饮包括异国风情美食街，大型特色餐饮，咖啡座、甜品屋、面包坊、茶餐厅地方以及风味小吃，根据不同消费群体分设于各个楼面。

本文主要从水游城的运营模式和独特的设计理念，以及所存在的相关问题方面做初步的研究。

1水游城的运营模式水游城的定位是“主题性景观购物公园”，在满足消费者一站式需求的同时，还通过建筑空间、景观营造以及丰富多彩的演出活动，不断更新消费空间、让消费者甚至不以消费为目的来水游城，而是把这里当成消磨时间、休闲娱乐的好地方。

以社会性的公共活动，如新闻发布会、晚会等取代常规的商业促销活动，博取顾客认同感和归属感。

通过不同主题活动、今日庆典、环境、舞台等的不同保持新鲜感，打造一个“永不落幕的都市剧场”。

中央舞台几乎每天都有艺人进行表演，消费者不需要买票就能观赏节目。

水游城的中央舞台，视角无盲点。

游客可随意从任何一层、多角度地进行围观。

2独特的设计理念水游城的主入口，它在外立面的处理上采用了大量的布色材料，外墙色调以暖橙色作主打，雨林迷彩作辅墙，使整个建筑体散发出一种热烈，欢快的气息。

同时，设计者在这里采取了曲面与斜面结合的手法非常值得称道，它是使建筑体从根本上脱离“呆板、冷淡”的关键因素。

另外，值得注意的是，水游城本身并没有让过多的广告破坏墙面的整体效果，适度的传达出了内部商业信息。

将水游城与上海普通商厦的外观对比，我们很直观的就能感觉到谁更能吸引你。

南京主要商场调研汇总报告南京新街口百货商茂百货南京中央商场大光明百货南京商厦外贸购物中心市民广场大洋百货东方商城华联商厦南京金鹰国际购物中心时代购物广场金陵购物中心金陵饭店金陵百货南京国际商城玄武饭店山西百货太平洋百货鼓楼新街口淮海路石鼓路汉中路王府大街丰富路中山南路中央路北京西路山西路湖南路狮子桥规划地铁线中央鼓楼山新街口路[ HARSON ]][女包、鞋类烟酒化妆品照相器材电信[ [ CN-][ [ SPARKLE ]][ CROCODILE ]淑女装女装品牌少女装皮具休闲装饰品[ 安莉芳][ [ 阳光海岸][ 欧奈儿精品女装内衣[ 高登凯勒华士服饰]九牧王][ JIADUN ][ [ TINTORI ]男装男鞋]][ 伊人服饰[ 特价男装[ 女装男装女式箱包[ [ [ 百事流行鞋休闲装篮球场运动服饰沙狐球桌球]”]说明：南京东方商城1楼建筑面积为入口入口入口入口化妆品精品进口食品珠宝眼镜钟表南京国际金融中心公用区域南京国际金融中心公共区域TOP GLORIA ”][ 职业女装饰品淑女装休闲女装女鞋箱包说明：南京东方商城2楼建筑面积为平方米。

冰屋]说明：南京东方商城3楼建筑面积为平方米。

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