北京养老地产市场调研报告2014

北京xxx养老地产项目调研报告全新退休生活的领跑者2012年10月前言北京xxx号称“国内首家大型综合退休社区”，于2002年开盘，项目立志“开退休社区之先河，立晚年幸福之标准”，以“全新退休生活的领跑者”的姿态出现，为中老年人营造一种积极、阳光与充实的生活模式和社区文化。

位于北京市顺义区东六环以外潮白河畔的xxx项目自一期开盘至今三期在售经历10年，现已几近售罄，共销售了产权房约4000套，加之其规划用地面积达234万平米，体量较大，堪称产权销售养老社区项目的典范。

该项目的另一个看点是社区内办得红红火火、有声有色的文化生活，很多住户是昔日里各行各业的精英，有学者、商界政界人士、艺术工作者等等，文化层次普遍较高，对精神和文化内涵的追求也就更迫切。

在xxx，业主们可以到自己的农庄体验亲手采摘果蔬的乐趣，还可相邀组团旅游；他们可以根据自己的兴趣选择参加兴趣俱乐部：棋盘俱乐部，舞蹈队，书画俱乐部……每一个居住在xxx的人都可以在俱乐部里找到志同道合的朋友，抛开退休后的孤独和无聊。

在这里，老年大学是社区最受欢迎的活动。

老年大学设有文化艺术（书画、声乐等）、家政（插花、手工制作等）、医疗保健、英语等专业课程，还会有各种长短期班，如：书法、绘画、声乐、太极拳、园艺、盆景、交际舞等短期班。

社区还组织举办各种丰富多彩的展览、讲座、比赛等文化交流活动。

老人们在这些丰富多彩的活动中再次焕发出青春的活力，收获着友谊、自信、快乐，找到了自己的精神归属。

除了硬件设施外，为老年人创造美满的精神文化生活也是我们未来养老项目服务配套所关注的重点，加上我们自己的项目在建设规模、地理位置及周边条件等方面与xxx有类似的地方，因此，我们专程赴京考察了xxx，为今后我们养老项目的开发与建设获取有益经验。

目录一、项目概况 (1)（一）项目位置 (1)（二）建立情况 (2)（三）建设规模 (2)（四）购买及入住条件 (2)（五）销售价格 (2)二、项目建筑组成 (4)三、住宅产品概述 (6)四、配套服务设施 (15)（一）xxx医院 (16)（二）太阳会所 (16)（三）康体中心 (22)（四）嘉宾国际酒店 (24)（五）餐饮街 (25)（六）汇佳幼儿园 (26)（七）其他配套设施 (26)五、调研小结 (28)一、项目概况（一）项目位置：xxx项目位于北京市顺义区潮白河畔仁和镇河南村，东六环以东约10公里，距北京市中心区约50公里，距顺义城区约15公里，从北京市中心地带驱车约80分钟可达到。

北京东方太阳城养老地产项目调研报告全新退休生活的领跑者2012年10月前言北京东方太阳城号称“国内首家大型综合退休社区”，于2002年开盘，项目立志“开退休社区之先河，立晚年幸福之标准”，以“全新退休生活的领跑者”的姿态出现，为中老年人营造一种积极、阳光与充实的生活模式和社区文化。

位于北京市顺义区东六环以外潮白河畔的东方太阳城项目自一期开盘至今三期在售经历10年，现已几近售罄，共销售了产权房约4000套，加之其规划用地面积达234万平米，体量较大，堪称产权销售养老社区项目的典范。

该项目的另一个看点是社区内办得红红火火、有声有色的文化生活，很多住户是昔日里各行各业的精英，有学者、商界政界人士、艺术工作者等等，文化层次普遍较高，对精神和文化内涵的追求也就更迫切。

在东方太阳城，业主们可以到自己的农庄体验亲手采摘果蔬的乐趣，还可相邀组团旅游；他们可以根据自己的兴趣选择参加兴趣俱乐部：棋盘俱乐部，舞蹈队，书画俱乐部……每一个居住在东方太阳城的人都可以在俱乐部里找到志同道合的朋友，抛开退休后的孤独和无聊。

在这里，老年大学是社区最受欢迎的活动。

老年大学设有文化艺术（书画、声乐等）、家政（插花、手工制作等）、医疗保健、英语等专业课程，还会有各种长短期班，如：书法、绘画、声乐、太极拳、园艺、盆景、交际舞等短期班。

社区还组织举办各种丰富多彩的展览、讲座、比赛等文化交流活动。

老人们在这些丰富多彩的活动中再次焕发出青春的活力，收获着友谊、自信、快乐，找到了自己的精神归属。

除了硬件设施外，为老年人创造美满的精神文化生活也是我们未来养老项目服务配套所关注的重点，加上我们自己的项目在建设规模、地理位置及周边条件等方面与东方太阳城有类似的地方，因此，我们专程赴京考察了东方太阳城，为今后我们养老项目的开发与建设获取有益经验。

目录一、项目概况 (1)（一）项目位置 (1)（二）建立情况 (1)（三）建设规模 (2)（四）购买及入住条件 (2)（五）销售价格 (2)二、项目建筑组成 (4)三、住宅产品概述 (5)四、配套服务设施 (13)（一）东方太阳城医院 (13)（二）太阳会所 (14)（三）康体中心 (19)（四）东方嘉宾国际酒店 (21)（五）餐饮街 (21)（六）汇佳幼儿园 (22)（七）其他配套设施 (23)五、调研小结 (24)一、项目概况（一）项目位置：东方太阳城项目位于北京市顺义区潮白河畔仁和镇河南村，东六环以东约10公里，距北京市中心区约50公里，距顺义城区约15公里，从北京市中心地带驱车约80分钟可达到。

目前，北京市老年人口总量大、增速快。

截至2019年底，北京市60岁以上常住老年人口371.3万人，占总人口的17.2%；60岁以上户籍老年人口367.7万人，占户籍人口总数的26.4%。

2012年至2019年，全市户籍老年人口从262.9万增长至367.7万，年均增长14.97万，年均增长率5.6%，较全国年均增长率4.7%，高出0.9个百分点。

预计到2030年，60岁以上户籍老年人口将超过480万，接近每3个人中就有1名老年人。

“三失一高一独”老年人群体持续扩大。

目前，全市户籍老年人口中，失能老年人约17.6万，占比4.78%；失智老年人口约11万，占比3%；80岁以上高龄老年人口63.1万，占比17.16%；独居老年人口约32.8万，占比9.4%；城乡特困和低保低收入中老年人为3.3万，占比0.95%；计划生育家庭特别扶助老年人2.39万，占比0.68%.老年抚养系数持续上升。

2019年底，按15-59岁劳动年龄户籍人口抚养60岁及以上户籍人口计算，北京市老年抚养系数为44.3%，比上年增加2.1个百分点，意味着北京市每2.3名劳动力在抚养1名老年人。

根据《北京市居家养老相关服务设施摸底普查报告》数据显示，2016年9月之前，全市有三分之一的街乡镇和五分之三的社区村没有养老助残设施。

此后，北京市实施了社区养老服务驿站建设三年行动计划，将养老照料中心纳入十三五民政公共服务基础设施建设规划，设施数量有较大幅度提升，空间布局均衡度有所改善。

截至2020年底，全市建成运营的养老机构544家，养老床位10.4万张，70%以上由社会资本建设或运营。

现有218家公办养老机构中，已有129家实行公办民营，占比59%，采取“政府无偿提供设施、服务商低偿运营”方式建设社区养老服务驿站，打造社区居家养老服务的“总服务台”。

截至2020年底，已建成运营1005个驿站。

2006年，北京市民政局在全国率先推进养老机构星级评定制度。

北京市养老现状与需求调查作者：姚芳来源：《前线》2014年第02期国际上通常把60岁以上的人口占总人口比重达到10%作为国家或地区进入老龄社会的标准。

按照这一标准，截至2012年底，北京60岁及以上的老年常住人口已达286.8万人，占总人口13.8 %。

如何应对人口老龄化，实现老有所养、老有所依，让老年人过上幸福健康的晚年生活，不仅是家庭问题，更是社会问题。

为准确把握北京市城乡老年人生活现状、养老需求及养老面临的问题，近期国家统计局北京调查总队在全市范围内开展了居民养老现状与需求调查。

本次调查采用随机等距抽样、入户访问的方式进行，调查对象为60周岁以上，并计划在本市养老的1200位城乡居民，其中城镇老人800名，农村老人400名。

城乡居民养老现状调查结果显示，目前本市城乡居民养老有以下四个特点：第一，超5成老人与子女同住，近9成子女能常回家看看。

具体说，52.8%的被访者和子女共同居住。

从城乡分组看，城镇老人与子女共同居住的比重比农村的高8.5个百分点，前者的比重是55.6%，但是农村独居老人的比重是15.0%，比城镇的高6.9个百分点。

从年龄结构看，低龄组（60至69岁）老人与子女共同居住的超过6成，80岁以上年龄组独居老人最多，占7.7%。

这就是说，独居、高龄老人和农村老人养老更需儿女和社会多加关注。

第二，中、低龄老人身体状况良好，城镇老人身体状况明显好于农村老人。

随着医疗技术的进步和卫生条件的不断改善，广大老年人的身体健康得到了较好的医疗保障。

调查结果显示，70.9%的被访老人表示身体状况“好”或“较好”，表示“一般”的占20.8%，“较差”或“差”的占8.3%。

从城乡分组看，城镇老人身体状况“好”或“较好”的比重高于农村11.5个百分点；从分年龄看，中、低龄老人身体状况良好，身体状况“好”或“较好”的分别占71.2%、86.2%，分别高于全市平均水平0.3和15.3个百分点；80岁以上的高龄老人身体状况相对较差，表示身体状况“较差”或“差”的占17.6%，比全市高出9.3个百分点。

中国养老地产市场调查报告发布者：admin 来源：中国养老地产网发布时间：2014-04-08 字体：小中大核心提示：中国人口红利消退预期的背面，是老龄化日趋严重背景下隐现的商机。

养老地产即是其中之一。

“我们的市场调研认为，目前中国的养老市场已经开始爆发了。

”中国人口红利消退预期的背面，是老龄化日趋严重背景下隐现的商机。

养老地产即是其中之一。

“我们的市场调研认为，目前中国的养老市场已经开始爆发了。

”潜在市场能否变现，眼下还是未知之数。

上海亲和源股份有限公司副总经理、研究中心副主任王波直言，“不是说有1.78亿的老人，就有1.78亿的市场。

很多(操盘者)都没好好研究中国老人的心理，大部分老人还是喜欢住在家里，生活在原来的圈子里。

”亲和源目前在国内有数个在售的养老地产项目。

在更多受访人士看来，中国的养老地产市场，眼下还是一个待解的方程。

从市场定位到盈利模式，从政府角色到政策制定，各路人马还在摸索、等待。

记者近日专访了国内外多位养老专家、开发商、私募大佬、养老地产设计师、操盘者，试图厘清脉络。

目前是“混乱”的起步阶段。

按王波的划分，中国养老产业可分作三个发展阶段：第一阶段是从2000年国务院颁发社会福利化政策到2010年，这10年是一个初级阶段，主要是个人办的小规模的机构，都是政府福利院的翻版。

第二阶段是从2011年开始的起步阶段，企业为主体，地产商、保险公司、风投、国外养老管理公司都想分享养老蛋糕，比较混乱的状态。

一方面国家政策不清晰，另一方面企业的管理、运营模式也不清晰，这个阶段也要10年的发展时间。

第三阶段，形成专业化的公司和项目。

当下即处于王波所说的“混乱的起步阶段”。

表象之一是，各路人马都看中了养老地产，但标杆性的项目却屈指可数。

王波说，“现在整个养老地产市场处于比较混乱的状态，大家看到了老龄化的程度，处于盲动的状态。

究竟怎么做，大家的战略都不是很清楚。

”“挂羊头卖狗肉”的不在少数。

“很多开发商打着养老地产的名义，但实际上就是做普通住宅，再搞些小配套，卖给所有人。

2014年养老地产行业分析报告2014年3月目录一、市场空间 (4)1、养老产业市场巨大 (4)（1）养老问题现实严峻 (4)①人口拐点来临 (4)②养老金账户严重收不抵支 (4)（2）庞大人群催生巨大市场 (5)2、配套政策已出台 (6)（1）纲领性政策出台，明确定位 (6)（2）内容丰富，措施有力 (6)（3）地方落实，积极探索 (7)二、东西方养老地产的发展与主要情况 (7)1、养老地产发展趋向市场化 (7)2、美国模式：市场化，专业分工 (8)3、日本模式：政策和资金支持 (9)三、养老地产的开发、运营与盈利 (10)1、投资方与产品特征 (10)（1）四类养老地产的供给方 (10)2、经营模式 (11)（1）持有+销售是主流 (11)（2）经营模式的差异实际来自土地性质 (12)3、盈利途径 (13)（1）赚土地的钱 (13)（2）赚房子的钱 (13)（3）赚服务的钱 (13)4、盈利模式 (14)（1）30%持有+70%销售模式 (14)（2）100%持有的会员制模式 (14)5、盈利能力 (14)四、总结、展望与投资建议 (15)1、总结：模式尚在探索 (15)（1）养老地产的本质是服务业 (15)（2）开发养老地产的重点，在于打造养老产业链 (16)（3）运营服务才是企业持续追求的利润点 (16)2、展望：三种主导机构与定位 (16)（1）险资：养老地产的天然结合物 (17)（2）地产开发企业：整合养老服务 (17)（3）养老服务提供商：输出管理 (18)3、投资建议 (18)五、主要风险 (18)1、资金风险 (18)2、政策风险 (19)3、运营风险 (19)一、市场空间1、养老产业市场巨大（1）养老问题现实严峻①人口拐点来临我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，也是发展中国家中人口老龄化最严峻的国家。

截至2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，占人口总数的17.1%；2025年将突破3亿；到2030年中国将迎来人口老龄化高峰，届时老年人口比重将达总人口31.2%，老年人口总数将达4亿。

北京东方太阳城养老地产项目调研报告全新退休生活的领跑者2012年10月前言北京东方太阳城号称“国内首家大型综合退休社区”,于2002年开盘,项目立志“开退休社区之先河,立晚年幸福之标准”,以“全新退休生活的领跑者”的姿态出现,为中老年人营造一种积极、阳光与充实的生活模式与社区文化。

位于北京市顺义区东六环以外潮白河畔的东方太阳城项目自一期开盘至今三期在售经历10年,现已几近售罄,共销售了产权房约4000套,加之其规划用地面积达234万平米,体量较大,堪称产权销售养老社区项目的典范。

该项目的另一个瞧点就是社区内办得红红火火、有声有色的文化生活,很多住户就是昔日里各行各业的精英,有学者、商界政界人士、艺术工作者等等,文化层次普遍较高,对精神与文化内涵的追求也就更迫切。

在东方太阳城,业主们可以到自己的农庄体验亲手采摘果蔬的乐趣,还可相邀组团旅游;她们可以根据自己的兴趣选择参加兴趣俱乐部:棋盘俱乐部,舞蹈队,书画俱乐部……每一个居住在东方太阳城的人都可以在俱乐部里找到志同道合的朋友,抛开退休后的孤独与无聊。

在这里,老年大学就是社区最受欢迎的活动。

老年大学设有文化艺术(书画、声乐等)、家政(插花、手工制作等)、医疗保健、英语等专业课程,还会有各种长短期班,如:书法、绘画、声乐、太极拳、园艺、盆景、交际舞等短期班。

社区还组织举办各种丰富多彩的展览、讲座、比赛等文化交流活动。

老人们在这些丰富多彩的活动中再次焕发出青春的活力,收获着友谊、自信、快乐,找到了自己的精神归属。

除了硬件设施外,为老年人创造美满的精神文化生活也就是我们未来养老项目服务配套所关注的重点,加上我们自己的项目在建设规模、地理位置及周边条件等方面与东方太阳城有类似的地方,因此,我们专程赴京考察了东方太阳城,为今后我们养老项目的开发与建设获取有益经验。

目录一、项目概况 (1)(一)项目位置 (1)(二)建立情况 (2)(三)建设规模 (2)(四)购买及入住条件 (2)(五)销售价格 (2)二、项目建筑组成 (4)三、住宅产品概述 (6)四、配套服务设施 (15)(一)东方太阳城医院 (16)(二)太阳会所 (16)(三)康体中心 (22)(四)东方嘉宾国际酒店 (24)(五)餐饮街 (25)(六)汇佳幼儿园 (26)(七)其她配套设施 (26)五、调研小结 (28)一、项目概况(一)项目位置:东方太阳城项目位于北京市顺义区潮白河畔仁与镇河南村,东六环以东约10公里,距北京市中心区约50公里,距顺义城区约15公里,从北京市中心地带驱车约80分钟可达到。

2014年保险与养老产业分析报告2014年8月目录一、养老社区模式：投资和运营分离 (5)1、医疗保健行业快速发展 (5)（1）医疗保健支出增加 (6)（2）养老社区汇聚养老保健资源 (6)2、养老社区投资主流REITs (7)（1）投资主体丰富 (7)（2）市场集中度高 (8)（3）养老投资翘楚REITs典范HCP (9)二、REITs 成就养老投资商HCP (10)1、财务概况 (11)2、多元收入：5×5投资矩阵 (12)（1）五大投资领域 (13)①养老社区 (13)②专业护理院 (14)③生命科学 (15)④医疗办公楼 (16)⑤医院 (17)（2）高入住率贡献良好收入 (17)（3）五大投资方式 (20)①持有出租型物业 (20)②债权投资 (20)③参与开发和再开发 (21)④通过投资平台进行管理 (21)⑤运营属性 (22)3、REITs贡献较低融资成本 (23)（1）股权融资备受青睐 (24)①普通股 (24)②优先股 (24)（2）债权融资规模控制 (25)①银行授信额度和定期贷款 (25)②无担保优先票据 (26)③抵押贷款 (26)④其他贷款 (26)（3）资金成本优势突出 (27)4、公司风险分析 (28)（1）金融市场波动风险 (28)（2）税收风险 (29)（3）业务风险 (29)（4）不确定性风险 (29)（5）高集中度风险 (30)5、养老基金是重要股东 (30)三、美国险资借道REITs进入养老产业 (31)1、REITs代表地产与长期资金相结合 (32)2、REITs收益率曲线陡峭 (33)3、险资青睐REITs (34)四、国内险资养老产业投资路径分析 (35)1、险资投资养老不动产 (36)2、险资布局医院 (36)3、丰富投资领域 (37)4、合理发挥保单融资+嵌套服务功能 (38)（1）健康险产品+医院服务+体检服务 (39)（2）医疗险+护理服务 (39)（3）医疗健康险+医疗报销+结算服务 (40)五、投资策略 (40)1、投资规模近万亿 (40)2、收益率位于5%-7% (41)3、战略布局+综合金融智胜 (41)。