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2024年北京养老机构市场分析报告1. 引言养老机构市场是随着人口老龄化趋势的加剧而迅速发展起来的一个新兴领域。
北京作为我国的首都城市，养老机构市场规模庞大，发展潜力巨大，吸引了越来越多的企业和投资者的关注。
本报告旨在对北京养老机构市场进行全面分析，帮助投资者了解该市场的发展现状，并为未来的投资决策提供参考。
2. 市场规模根据统计数据显示，北京市的老年人口数量持续增加。
截至目前，北京市60岁及以上的老年人口已超过300万，占总人口的比例超过25%。
随着人口老龄化进一步加剧，养老机构市场规模不断扩大。
据预测，未来几年内，北京养老机构市场将保持年均增长率在15%以上。
3. 市场竞争格局目前，北京养老机构市场竞争激烈，主要表现在以下几个方面：•品牌竞争：一些知名养老机构品牌在北京市场占有较大市场份额，拥有良好的口碑和品牌影响力，这对于新进入市场的机构来说是一大竞争压力。
•服务质量竞争：服务质量是养老机构市场的核心竞争力。
一些机构通过提供高质量的服务，如医疗护理、康复辅助等，赢得了老年人和家属的认可和信任，从而取得市场份额。
•成本控制竞争：成本是影响市场竞争力的重要因素之一。
一些养老机构通过提高管理效率、降低运营成本等方法，以更具竞争力的价格吸引客户。
4. 市场发展趋势近年来，北京养老机构市场的发展呈现出以下几个趋势：•多元化服务：随着老年人对养老服务需求的多样化，养老机构开始提供更加多元化的服务。
除了提供基本的生活照料服务外，逐渐引入娱乐、文化、健康等方面的活动，满足老年人不同层次的需求。
•高科技应用：智能化、信息化是养老机构市场发展的重要方向。
一些机构开始引入智能家居设备、远程医疗技术等，提升服务质量和管理效率。
•社区养老模式：社区养老是一种将养老服务引入到居民社区的模式。
这种模式提供了便利的养老服务，减轻了老年人及其家人的困扰和负担，因此受到越来越多老年人的欢迎。
5. 投资建议基于对北京养老机构市场的分析，我们给出以下投资建议：•选择知名品牌机构：考虑到品牌的影响力和市场份额，投资者应该选择已经有一定规模和口碑的知名养老机构，以降低市场竞争压力。
康养中国养老地产10个成功的案例（附开发模式）国内的地产商进入养老地产时虽然颇为高调，但在实际运营中，却又小心翼翼。
由于养老产品的复杂性和多样性，即使是同一个企业，也不一定只选择一种模式，而是多方面试水，试图寻找出最合适的盈利模式。
本期为大家整理了10个房地产养老的成功模式，作为小镇养老模式探索的经验。
来源 | 文旅项目策划实战派01中国台湾长庚养生文化村社区式的商业养老模式台湾长庚养生文化村是银发安居的典范。
长庚村以其完美的社区模式服务银发群体．让其退出职场后仍得以有尊严地生活，这种社区式的商业养老模式值得大陆借鉴。
1.项目概况面积：占地510亩位置：台湾桃园县龟山乡户型设计：一室一厅约46平米和一室两厅约73平米的两个等级户数：4000户（已建成2000户左右）交通：每天上下午各有一班免费班车前往台北市区定位：集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区”入住资格：年满60岁、且接收长庚医院身体检查证明健康状况合格。
2.项目特色（1）宽阔优雅的养生环境：享受17公顷青青草原、体验野趣农园、漫步休闲栈道，远离城嚣烦恼，沉浸在大自然中，提供最佳的健康养生环境。
（2）全方位的照护规划：为银发族体贴设想的全方位照护服务，兼顾保健、医疗、养生、休闲、娱乐，满足银发族的生活需求，享受家庭、社会的温暖关怀。
（3）养生文化代代相传：塑造多元养生文化，丰富退休生活价值，规划调养身心的休闲活动，参与社团活络人际，提供文化传承的发展机会。
（4）住得好，付得起：全村4000户不同坪数住房，有良好的经营管理质量，规划多元的银发学员课程，举办多样化的社团活动、艺文表演、学习课程，丰富生活内涵，安排住户中学有专长者担任教学或服务工作，贡献人生经验，真正享受快乐优质的退休生活。
3.居家式养老的特色规划全区无障碍环境设计；经济救援服务；每户设有紧急呼叫设施，以及全天候监控中心，随时提供紧急救援服务完整的小区机能；（1）设有超市、书局、银行等商业区（2）设有小吃店、中西餐厅、宴会厅等餐饮区，提供团膳以外的选餐服务（3）设有体育馆、健康俱乐部、水疗池、游泳池等休闲设施，增进健康体能（4）设有会议厅，可举办大型活动及银发族相关议题研讨会，增进小区活力（5）设有招待所，提供家属探访的住宿需求。
北京东方太阳城养老地产项目调研报告东方太阳城全新退休生活的领跑者2012年10月中商产业研究院针对我国2013年之后的主要养老地产政策分别从土地、民营资本等方面进行了解读。
（1）土地方面 2014年4月国土资源部出台的《养老服务设施用地指导意见》中，对养老服务设施用地范围、土地用途和年限、土地供地政策等方面进行了明确规范：养老服务设施用地范围。
专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，可确定为养老服务设施用地。
老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于本《意见》中的养老服务设施用地。
养老服务设施土地用途和年期。
养老服务设施用地在办理供地手续和土地登记时，土地用途应确定为医卫慈善用地。
营利性养老服务设施用地，应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主。
房地产用地中配套建设养老服务设施的，可将养老服务设施的建设要求作为出让条件。
养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限按最高不超过50年确定。
以租赁方式供应的，租赁年限在合同中约定，最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年期。
养老服务设施土地供地政策。
经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地可采取划拨方式供地。
新建养老服务设施用地依据规划单独办理供地手续的，其宗地面积原则上控制在3公顷以下。
有集中配建医疗、保健、康复等医卫设施的，不得超过5公顷。
解读：在传统的拿地方式中，走拍卖挂、协议出让或是直接划拨，对用地成本的影响是巨大的。
对于养老地产土地运作方面，开发商可以将医院、老年大学、休闲娱乐中心、福利性养老院等申请作为养老服务设施用地，积极争取划拨用地供给，如较难争取，可采用租用或先租后让的方式拿地（将养老服务设施建设要求作为出让条件），拿地规模建议小于5公顷。
（2）（2）民营资本方面 2015年3月，民政部、发展改革委、教育部等联合发布了《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》，意见主要从民间资本参与城镇社区、机构养老、医养结合、财政资金、彩票公益金等方面进行了明确规范。
养老产业成功案例
以下是几个养老产业的成功案例：
1. 太阳城国际老年公寓：位于北京，是一个高端的养老社区，提供全方位的养老服务，包括医疗保健、文化娱乐、生活照顾等。
太阳城国际老年公寓注重老年人的身心健康，提供了多种活动和设施，让老年人能够在这里享受幸福、健康的生活。
2. 亲和源养老社区：位于上海，是一个综合性的养老社区，提供养老、康复、护理等服务。
亲和源养老社区注重老年人的生活质量，通过精细化的服务和管理，为老年人创造了一个温馨、舒适的生活环境。
3. 泰康之家·燕园：位于北京，是一个大型的养老社区，提供全方位的养老
服务。
泰康之家·燕园注重老年人的生活品质和健康管理，通过科学化的服
务和管理，为老年人创造了一个安全、舒适的生活环境。
这些成功案例都有一些共同点：注重老年人的身心健康、提供全方位的服务和设施、精细化的服务和管理、科学化的健康管理和安全保障等。
这些因素都是养老产业成功的关键因素。
北京“养老地产”破冰作者：刘丽琦来源：《人民文摘》2013年第07期养老是个问题，去哪里养老更是一个问题。
2012年10月，北京市老龄办发布的报告显示，北京市户籍总人口1277.9万人，其中，60岁及以上户籍老年人口247.9万人，占总人口的19.4%，而北京投入运营的养老机构床位总数仅7万张。
在巨大的供需矛盾下，催生了包括养老地产在内的养老产业的发展。
但在政策和市场的限制下，北京养老地产的发展一直处于“炒得热做得冷”的状态。
转机也许就在2013年。
从2013年起，养老设施用地开始纳入北京市年度国有建设用地供应计划。
北京市国土局表示，“将通过财政、土地供应等政策支持的手段，吸引社会资本投资养老机构建设，并根据养老机构的性质，实施不同的土地供应方式，明确产权持有方式。
”对此，有业内人士分析，2013年，北京将迎来养老地产元年。
“失望大于期望”2012年12月15日，周六，北京，大雪。
位于昌平区的北京太阳城国际老年公寓（下称“太阳城”）内一片冷清。
“生活在这里的都是老年人，雪天路滑，很少有人出门。
”居住在这里的王阿姨称。
王阿姨68岁，有三个子女，大女儿生活在国外，小女儿和儿子各自都有了家庭，为了不给儿女添麻烦，也为了更自在地过晚年生活，她和老伴决定不和儿女同住，在考察了北京市很多养老院后，最终选择了太阳城。
“我不喜欢养老院的氛围，住在那里的老人要么没有子女，要么就是子女不赡养，很少有老人是主动要求住在那里的。
这些老年人看上去都不快乐，那里不是养老的地方。
”王阿姨说，“后来我们把目光锁定在专门为老年人服务的小区。
”但居住在养老公寓里的王阿姨并不满意，“失望大于期望”。
入住后，服务远没有开发商承诺的那样完备和及时。
王阿姨介绍，“刚住进来时，每个楼门口都有保安，现在整个小区也见不到几个保安。
以前出门，一扬手就有电瓶车开过来，现在是定点定时开。
行动不方便的老人，要早早地去等候。
如果什么东西坏了，物业也总是拖着不解决。
北京太阳城概况一、北京太阳城的昨天：从无到有1、昨天，北京太阳城从无到有90年代末，北京太阳城集团率先进入健康养老领域，自2000年至今，十二年磨砺，倾情打造医护型全程化持续照料养老住区。
包括居家型、自型、接助型、介护型、康复型、渡假型以及高端全程型养老公寓、涵盖生活自理、半自理、不能自理和生命关怀等人生必经四阶段，为老年人提供了标准化全程化服务养老模式CCRC。
2、北京太阳城项目概况项目占地42万平米，总建筑面积32万平米，包括70%的养老住宅，30%的以医疗、租住式老年公寓为龙头的功能配套设施，功能板块和居家养老板块各自独立又相互交融。
既满足住宅老人对医疗、商业、娱乐等服务的需求，又保障了住区的安全、安静和私密性。
3、北京太阳城项目整体介绍居家型老年公寓；介护型老年公寓，对半自理、无自理老年人进行全面的护理；高端智能化老年公寓；租住式高端老年公寓—帝阳公寓。
这是北京太阳城医院。
太阳城购物中心，有上万种产品，便于老年人的选购，有老年人专柜。
文化会展中心。
太阳城作为社区对北京市的一个养生养老俱乐部。
社区的国医堂。
(四)以“健康养老”为主业，配套形成产业链立柱与养老市场需求，围绕健康养老为中心，我们集团先后组建了若干个公司，有太阳城的开发公司、有太阳城医院、太阳城购物中心、太阳城物业管理公司、太阳城银铃老年公寓、装饰公司、太阳城度假村有限公司，形成了集医疗保健、餐饮休闲于一体的健康养老产业链。
这是我们太阳城医院的院长，马宁，主任医师、教授、医学博士，他带领的团队在我们社区起了非常大的作用，我们是一甲医院，和北京的三甲医院进行联合，注重老年人的养生保健，慢性病的管理和医疗康复，解除养老后顾之忧。
为老服务：“二姐品牌”，银铃公寓总经理朱凤至，是我们董事长的亲二姐，大家亲切的称她为“二姐”，“二姐”在这里形成了很好的品牌，以亲情化服务著称。
我们物业公司也是太阳城自己成立的，以儿女般的亲情来孝敬老人。
我们这里有许多的服务是免费的，包括社区的班车、免费的体检、送餐等等。
北京养老地产市场简述及案例2016年12月“9064”养老服务体系下的产品表现形式2011年民政部发布《社会养老服务体系建设十二五规划》，提出9730的养老指导方针，即90%的老人在社会化服务下通过家庭照料养老，7%通过购买社区服务照顾养老，3%的老年人入住养老机构集中养老。
北京、上海等一线城市当前推行的服务体系为9064居家养老社区养老机构养老⏹鼓励通过整合、置换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋以及各类公办培训中心、活动中心、疗养院等设施资源改造用于养老服务。
⏹居家养老的喘息服务上门服务为主要形式⏹对自理老人：提供家政服务、生活照料、老年食堂、法律服务、精神慰藉等服务。
⏹对不自理、半自理老人：提供家务劳动、家庭保健、辅具配置、送饭上门、无障碍改造、紧急呼叫和安全援助等服务。
⏹以设施建设为重点，主要表现形式为供养型、护养型、医养型。
如养老院、养老公寓、康复中心等；⏹公立以福利性质为主，提供基本养老服务，民营以盈利性质为主，开展中高端养老服务；⏹现有住宅的适老化改造服务⏹以老年为服务对象的宜居生态地产⏹日间照料中心、托老所等⏹老年活动中心、就餐点等⏹养老院、敬老院等（非盈利为主）⏹养老公寓（中高端民营，盈利性）产品服务内容养老产品实例---以北京太阳城为例（具备医养结合特点）居家式住宅/别墅产品形式为普通住宅和别墅，用户购买房屋产权。
用户可全家入驻，自理老人可单独居住。
房屋内部采用适老化设计，社区物业24小时值班，由专业家政提供上门服务。
租住式集体公寓采用房屋租金+增值服务形式。
主要接收健康老人，提供食宿、护理、日常照料等服务。
有单床和双床两种房型，生活照料方面有规范流程，提供房间清洁服务、助浴服务等，餐饮由营养师提供配餐，有医生定期巡检。
安养式集体公寓采用房屋租金+增值服务形式。
主要以接收半自理/不自理老人，提供医疗、康复、保健、生活护理、心理慰藉服务，与租住式公寓的区别主要在于提供24小时医护人员巡诊和24小时特别看护服务，提供临终关怀服务。
度假式养老酒店高端养生特色酒店，采用会员收费的形式。
加入RCI（国际分时度假联盟），共享全球酒店资源。
一级甲等医院健康体检中心商业配套一站式物业服务休闲养生会所营养膳食中心文娱中心养老产品的建筑表现形式别墅（单体/联排）住宅集体公寓医院病房式居家型、可全家居住住宅型居室设计、适老性功能内装家庭赡养为主、社区服务提供支援原则上只接受老人入住酒店型房间设计，单床、双床为主。
公共空间余量大，有服务站养老、养生为重点医疗、康复为重点参照《北京市养老服务设施规划设计技术要点》等规范进行设计参照医院住院楼层相关技术要点设计持有经营出售+出租太申祥和山庄出售东方太阳城万科幸福汇北京太阳城温都水城金手杖公寓将府庄园曜阳国际爱慕家养老产品的经营模式保险+养老泰康燕园中国人寿廊坊养老社区爱晚大爱城⏹土地性质是决定经营方式的一个重要因素，建设用地经营类型自由，其他性质的土地，主要是持有经营，如：温都水城金手杖公寓，形式上为高端养老公寓，但因为是集体土地，所以只能定义为社区养老中心，采用持有经营的方式。
温都水城原本规划引入安贞医院的分院—安贞新康医院，原计划2012年开业，据了解也是因为土地的问题导致医院建筑封顶后一直没有后续进展。
⏹养老型住房在工程造价上要比普通住宅高，为了加快资金回笼，租住一般采用趸交15-30年的方式，持有经营一般采用会费+租金的模式。
（详细见下页）⏹险资参与养老在经营模式上是自身产业链的延伸，较为特殊。
持有经营的形式险金+租金 泰康*燕园：200万元险资+月租会费+服务管理费上海亲和源（首家会员制养老）会费60-120万，一次性交纳A 卡永久性，可转让、可继承B 卡终身制，身故可按年退还温都水城租金一次性趸交，相当于会费可转让可继承、期满押金可退租赁制（持有）低押金+高额服务费 燕达：2－3万元 和熹会：5－20万元 将府庄园：3万元 恭和苑：5万元汇晨养老公寓：5万元会员制（继承、转让）租赁制注：以上金额并非最新规模占地8.33公顷，总建面10万平方米经营模式变相出售+出租收费模式会员制（一）不记名卡，永久权限，可继承及转让，会员费75万，年费标准分别为2.98-6.98万；（二）记名卡，终身有效，会员费45-88万，年费2.38万；（三）产权房，50年产权购买，2万元每平米，年费2.38万客户定位高端客户，平均年龄70岁以上土地成本协议出让，五十年产权公建，地价低建筑形态12栋多层老年公寓，3万配套公建去化速度2007年试营业，会员办理率50%，入住率35%，60-70健康老人销售类大套户型最受欢迎，开盘两年内收回成本基础配套公寓、商业街、医院、会所、配餐中心等功能齐全，主打概念宜老式全配，管家式服务上海亲和源——中国第一个会员制养老社区注：以上金额并非最新卡种年限房型（面积）会员卡缴费标准年费缴费标准备注A卡永久（可继承、可转让）大套（108㎡）75万（2009）98万（2013.5）118万（2014.3）6.98万7.38万1、可指定符合条件老人入住；2、入会时一次性支付会费。
中套（70㎡） 3.98万小套（58㎡） 2.98万B卡终身（15年内可退）大套（108㎡）88万2.38万(2009)3.5万(2013)4.2万(2014)1、未住满15年，按年限退还；2、住满15年后，只需继续缴纳年费；3、不可继承、不可转让；4、入会时一次性支付会费。
中套（70㎡）55万60万小套（58㎡）45万上海亲和源会员制收费标准（2014）备注：入住条件需男性满60周岁，女性满55周岁。
第二部分北京养老地产案例简析注：此部分内容根据某咨询公司的资料整理，数据未经严格核实，仅供参考序号项目名称开业时间民政牌照匹配标准现有规模经营模式（取费结构）签约形式配套医疗医保1太申祥和2002年有中端1000张会员制=押金+餐费年签有有2十三陵老年公寓2007年有低端500张租赁制=押金+餐费+杂费房租+餐费+杂费年签无无3汇晨老年公寓2007年有中端712张租赁制=押金+房费+餐费+护理费年签有有4将府庄园敬老院2010年有中高1200张租赁制=押金+房费+服务管理费年签无无5上海亲和源2010年有中端838户会员制=押金+餐费+年服务管理费可继承可转让有6燕达国际2010年有高端2300张租赁制=押金+房费+餐费+杂费年签有有7温都水城2011.8无中端1500户会员制=押金+餐费+服务管理费30年有有调研样板综合情况统计(一)序号项目名称开业时间民政牌照匹配标准现有规模经营模式（取费结构）签约形式配套医疗医保8恭和苑2012.10有高端439张租赁制=押金+房费+餐费+杂费年签无无9和熹会2012.11有中端200套租赁制=押金+床位费+餐费+服务管理费年签有无10九华山庄2012.6无中端约800套会员制=押金+年费+餐费+物业费+杂费20年有是11云杉镇2013.6无中端511套会员制=年费+杂费可转让可继承无无12爱晚大爱城2014年中高拟会员制、代考代考代考代考13泰康之家燕园2015年高端保险预售押金+月费（房费+餐费）年签暂无暂无调研样板综合情况统计(二)序号项目名称土地性质1北京太阳城、爱晚大爱城建设用地2九华山庄、保利和熹会、太申祥和、泰康之家燕园（金融保险用地）、双井恭和苑商业40年3亲和源、将府庄园、燕达工业50年4云杉镇综合土地5温都水城、十三陵老年公寓、汇晨老年社区集体用地养老项目土地性质（例举）（一）持有型案例爱慕家海淀区香山新营20号太申祥和昌平区中关村生命科技园寿山福海北京石景山区双峪路23号太申祥和爱慕家寿山福海特点集综合养生/会议/餐饮等业态为一体的度假村高端小型度假性养老公寓接近美国独立生活社区的养老机构，中式建筑风格规模占地：10万，总建面：6万占地27亩，总建面9000平，270张床总建面2.66万，550张床运营模式持有运营持有运营持有运营收费模式会员费20-50万，1-3年内无月费，餐饮、医疗等服务需自费会员费60-150万，2009年月费8000-16000/套，现3500-10000月/套；押金5-8万，床位费1000-3600元/床，餐费服务费自理客户定位中端养生、度假客户定位高端客户为主以西部城区内的中端客户为主土地获取采用租地模式，运营成本较低租军产建筑设施改造，前期投入装修装饰成本土地为工业用地，地价低建筑形态中式古典风格，双层围合公寓多层廊式公寓，内部采用美式装修风格中式风格，连廊式多层公寓；植物温室中庭是最大亮点太申祥和爱慕家寿山福海基础配套房间设应急呼叫系统每天专人打扫卫生和护理餐饮中心学习健身区域社团活动丰富康乐中心为星级宾馆专业营养配餐提供心理咨询和关爱提供家庭医生护理照料24小时生活服务康娱服务餐厅服务生活服务老年乐工作室医疗特色太医院：定点医疗机构、中医为主，会员可享受一年两次免费体检常规门诊会员可免挂号费会员销售优惠费率医疗绿色通道：与附近301亿元建立长期合作关系，资源共享医疗服务、健康咨询医务室保健康复和医疗护理总结早期“养生度假概念”为题材的综合运营养生度假项目，以太医馆为闻名京城。
养老公寓不是主营业务，仅为融资渠道之一。
总裁姚雪曾在美国学习养老地产项目引入国外的先进管理经验，但与国内市场不符，价格高依托香山风景，定位高端的度假养老公寓引入国外风投连锁度假酒店服务人员与老人比：1:3逐渐成熟“小而精”的养老运营机构，是目前养老市场上的新兴明珠。
将府庄园朝阳区东北五环环铁绿化带内曜阳国际密云京密饮水渠源头田各庄镇垄庄子村北京太阳城昌平区立汤路30号，北临温榆河（二）租售结合型案例将府庄园北京太阳城曜阳国际特点租赁集体土地、以出售使用权为主的养老项目全国首创“老年多元化居住社区”红十字的连锁品牌规模占地38万，总建面约12.8万占地42万，总建面30万占地13.74万，总建面6.72万销售部分销售五十年产权，可销售面积占58%，别墅73栋/家居式公寓228户20万，住宅和别墅（40独栋，2联排）拥有70年使用权的永久会员：一次性出售房屋、每平方米销售均价约为14000元。
出租部分持有运营面积42%，其中两栋短期公寓共288套已建成3万,472间,近1000床位投入使用酒店式公寓82间/150个床位收费模式会员费公寓2万/别墅10万，月费5000-9000元/套，餐饮/医疗等自理一次性缴纳10-20万押金，月租金2300-3800元/月，水电餐饮单交会员费10万元，短租月租4900-6500元，起租3个月，年租5.8万元/套，餐费单交客户定位中高端客户为主中端中高端土地获取租赁集体土地一期划拨土地，二三期低价配套取得土地市场摘牌取得土地，楼面地价1104元/平方米建筑形态别墅、高板公寓别墅、高板、2万平人工湖洋房、独栋、联排、跃层、酒店公寓去化速度一期已开放两栋短租楼，一年内入住率80%，2008年销售别墅50年使用权，销售率达90%以上销售类已经售罄，二手房价格14000，出租类入住率达90%以上2010年10月现房开盘，2011年4月售罄将府庄园北京太阳城曜阳国际基础配套综合服务中心：供应日常生活用品健身娱乐中心：含健身娱乐设施、餐厅、酒店中庭绿地、酒店、温泉将身中心、文化艺术中心、家政服务中心娱乐区设有娱乐设施全保姆服务餐饮、休闲、娱乐、商务配套医疗特色医疗保健中心，与北京多家三甲医院开通绿色通道护理中心、呼叫中心太阳城老年医疗中心武警总医院中西医康复医疗中心（1.1万平方米）总结营造高端养老生活氛围，注重环境和产品品质的打造；“产权风险”放缓销售速度，社区人口规模较小，后期配套运营压力较大。
