1、封面 青岛小镇 城里の山，世界の墅 （一期）
2、引言 P1: 对于人类尊严的最高理想， 是顺其自然而生活 结果达到德参造化之境。 ——林语堂《生活的艺术》 P2: 要花多少时间，去兑现一个承诺？ 圣加堂，用了300年。 青岛小镇，用七年时间，想了一个问题。 “如何实现每一位居者的梦想？”
3、目录 一、生活的本原 01 西海岸，青岛未来最具生命活力的土壤 二、品质的传承&魅力 09 青岛小镇，项目的总体设计与规划 三、好建筑&好艺术 21 7年的时光细细打造，成就传世经典 四、触摸生活的纹理 33 9大人性化生活配套，国际全功能生活社区 五、背后的故事 41 当中国第一地产品牌遇上世界一流投资公司
第一章 生活的本原 西海岸，青岛未来最具生命活力的土壤 P1-2: 青岛的新理想主义。 2020年，青岛将成为什么？ 工业，港口，还是世界级旅游度假之城？ 让小珠山来告诉你答案。 2012年，西海岸让青岛有了新的理想。 青岛作为北部“国际度假岛”呼之欲出；西海岸，将成为北中国生态旅游示范区。随着2011年6月海底隧道、跨海大桥陆续开通，20分钟即可抵达老城中心， 开发区和胶南正式融合，开辟全新的现代化都市蓝图。 小珠山城市度假区， 将跃升为这座世界级新都市的璀璨中心所在。 P3-4: 听山的想法，而不是听GDP的想法 多听听山的想法，而非对时代的盲目跟随， 小珠山如是说。 西海岸的未来，不只是GDP的简单布局， 更是生态和旅游资源的双重规划。 新的宏观政策出台， 东部海滩受到严格保护，青岛小镇成为最后的一块别墅用地。 小珠山作为城市的生态核心区，作为青岛最纯净的山脉， 承担着未来生态再造城市的重大意义。 P5-6： 青岛呼唤它的戴维营—青岛小镇。 诚如戴维营之于上海，钓鱼台7号于北京， 每一座国际化大都市，都应该有其值得足够骄傲之所在。 从旅游观光城市，升级为世界级休闲度假区 青岛小镇，一诞生， 就承载着青岛的顶级居住理想。
史上最全的万科房地产公司项目定位报告
目录 第1章总论 (5) 1.1.项目背景与概况 (5) 1.2.主要技术经济指标 (13) 1.3.问题与建议 (14) 第2章项目投资环境与市场研究 (16) 2.1.投资环境分析 (16) 2.2.区域房地产市场分析 (21) 2.3.销售预测 (29) 2.4.营销策略 (37) 第3章建设规模与项目开发条件 (39) 3.1.建设规模 (39) 3.2.项目概况现状 (39) 3.3.项目建设条件 (41) 第4章建筑方案 (48) 4.1.设计依据 (48) 4.2.项目设计主题和开发理念 (49) 4.3.项目总体规划方案 (51)
4.4.建筑设计 (53) 4.5.结构设计 (55) 4.6.给排水设计 (57) 第5章节能节水措施 (60) 5.1.设计依据 (60) 5.2.建筑部分节能设计 (60) 第6章环境影响评价 (61) 6.1.编制依据 (61) 6.2.环境现状 (62) 6.3.项目建设对环境的影响 (63) 6.4.环境保护措施 (63) 第7章劳动卫生与消防 (65) 7.1.指导思想 (65) 7.2.职业安全卫生健康对策与措施 (65) 7.3.消防设计 (67) 第8章组织机构与人力资源配置 (70) 8.1.组织机构 (70) 8.2.人力资源配置 (71) 第9章项目实施进度 (72) 9.1.项目开发期 (72) 9.2.项目实施进度安排 (72) 9.3.项目实施过程控制措施 (72) 第10章项目招投标 (75) 10.1.工程项目招标投标概述 (75) 10.2.工程项目招标投标因素分析 (77) 10.3.招标依据 (81) 10.4.招标范围 (82) 10.5.招标方式 (82)
青岛万科李沧新城展览馆模板工程施工方案 编码:LJ/SHZ/17-25/2010/05 编制单位：莱西市建筑总公司第二十五项目部
目录 1、工程概况3-3 2、编制依据3-4 3、施工布署4-4 4、生产准备4-5 5、施工方法5-7 6、模板拆除7-8 7、支撑系统8-10 8、使用管理9-10 9、材料管理10-10 10、成品保护
11-11 11、计算书11-30 12、模板放样图 一、工程概况: 1、工程地点 本工程位于李沧区李家上流A5地块的东南角，场地南侧为金水路，东侧临城市公园及李村河上游区域，北侧为A5地块的居住小区，西侧为A5地块沿金水路集中商业。 2、工程规模 本工程由青岛万科置业有限公司开发建设；上海原构设计咨询有限公司设计；山东新昌隆建设咨询有限公司监理；莱西市建筑总公司总承包施工。该工程总建筑面积约为2433m2，一层建筑面积为1315.5平方米，二层建筑面积为1117.5平方米。全现浇钢筋混凝土框架结构,基础混凝土强度等级C30；主体一层C35、二层C30；外墙采用石材幕墙结构；屋面为坡屋面；总高度为16.1米，其中一层相对标高为6.3米，二层最高处为16.1米。
二、编制依据 1、《建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规范》（JGJ130-2001） 2、《建筑施工扣件式钢管模板支架技术规程》（DB33/1035-2006） 3、《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001） 4、《直缝电焊钢管》（GB/T13793、《低压流体输送甲焊接钢管》（GB/T3092）、《碳素结构钢》（GB/T700） 5、《钢管脚手架扣件》（GB/5831-2006） 6、《钢结构设计规范》（GBJ17-88） 7、《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2002）、《钢结构工程施工质量验收规范》（GB50205-2001） 三、施工部署 1、人员分工 本工程任命隋良发为木工班长，崔健凯负责质检，解伟根负责模板材料采购，同时设木工翻样一名，后台配模及现场指挥施工各一名。 2、职责 木工班长：主要负责根据图纸和规范要求提出模板选型及采购计划，负责技术交底工作，选择科学合理的施工方法，指导工人进行模板工程的施工。 质检员：主要负责模板工程施工过程的质量检查与控制。 四、施工生产准备 1、施工准备 施工前项目经理部组织管理人员搜集有关资料，以备现场施工时使用。包括各种现行施工规范，与图纸有关的各种设计规范标准图集、有关规定文件。
1.不悔梦归处，只恨太匆匆。 2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛! 3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。 4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。” 5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 2014第二批经适房落幕了，虽然看起来轰轰烈烈，但没有往年的热闹景象 ——去年这个时候，连中南世纪城后备都要80分以上，今年75分以上选李村的两个项目——金水龙泽苑和coco蜜城都没什么问题， 因为人少了很多，尤其高分，更重要的是房子多了。 经适房明年还有最后一年的“老人老办法”，人数没有新增的，且今年再少一批高分的， 当然房子除了已列入计划的，也不大会有新增的， 那市区还有哪些房子呢？ 1、连云港路民建大厦72套，本来这批信誓旦旦要出的，后来蹦出来93套天福山庄替换了，每批都有个“旗帜”如去年的凯景广场307套，所以民建大厦将作为明年的领军楼盘。 2、长沙路万科紫台261套、金华路金域府邸347套，本来是要和鑫源向上一起出，但理由同上，好东西不能一下子用完。这600多套市区房子一出，把去年的宜昌新苑和中海临安府比下去了，今年第一批的温莎郡更是远远不如，估计目前80分以上的都有希望，明年毕竟还要加2分多嘛！ 3、惠水和苑500多套，惠水原来1853套都是经适房，但上头想多挣点儿，除了第一批出了730套经适房外，其余全改成了限价房，第一批360套都没卖完，第二批753套报名的也就二百多人，选剩下的500多套还会改回经适房，里面有很多好户型，比如套二。 4、另外，还有大崂路原金华加工厂175套、康太源尚诚68套也在经适房预售计划中，再往北以及到城阳的就不说了。 因此，2015年第一批至少还有1400多套市区的好房子，而申请人将至少再少两千！ 目前80分以上的至多一千出头。 对这批经适房的看法： 鑫源向上热得不可思议，实在难以理解！不过户型还好！ 还有coco蜜城户型差得要命，全是套一不说，而且三个单元只有一个正南正北，其余两个一个东向一个西向！ 只有文昌路的金水龙泽苑户型还不错，就是位置差点儿！ 天福山庄不敢报，城阳没人报，总之，就是一个乱字。 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。 3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。 4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
青岛万科银盛泰房地产有限公司管理月报 （2007年03月） 第一部分公司信息 一、公司重要事项 二、管理举措 三、财务部分 四、成本部分 第二部分项目摘要 一、基本信息 二、计划执行 第三部分营销月报 一、销售情况分析 二、客户分析客户到访统计 三、项目市场环境条件总结主要竞品影响分析 第四部分项目月报 一、进度管理 二、质量管理 三、现场管理 四、项目动态
孔繁笈设计编制人王媛媛审核人 叶士贤工程编制人雷淑厂 于黎明营销编制人杨柳 报送日期2006-4-5 总办编制人李佳 第一部分公司信息 一、公司重要事项 青岛公司魅力之城项目一期取得《建筑工程施工许可证》：2007 年3 月2 日，青岛公司魅力之城项目一期取得《建筑工程施工许可证》，编号：青城建施字370214************。 青岛公司IP电话开通：2007年3月12日上午九时，青岛公司Avaya - IP电话正式开通使用，与集团、区域及各公司之间的沟通将更加紧密、快捷。 青岛公司魅力之城项目临时接待中心开放快报: 经过一段漫长时间的等待，魅力之城临时接待中心于3 月18 日提前对外开放，现场气氛火爆热烈，气势壮观的多面落地大旗、美丽的木花箱及充满复古风格的花车深深吸引了广大客户，前来参观问询的客户络绎不绝。 青岛公司接待城阳区区长王鲁明一行参观魅力之城临时接待中心和工地现场：2007 年3 月20 日上午，城阳区区长王鲁明、副区长姜军建、城阳区城建规划局局长苟团年一行20 人参观了魅力之城临时接待中心和工地现场。
青岛公司魅力之城“和你在一起”客户沟通日活动: 为了让客户对魅力之城项目和万科生活有更切身的体会，魅力之城在临时接待中心开放一周后，于2007年3月24日组织了“和你在一起”客户沟通日活动，活动对象是一直以来对魅力之城表示关注的客户，活动当天，很多客户与家人朋友早早的来到现场，向销售人员详细的询问各类信息，现场的工作人员耐心细致的解答客户各类疑问，并通过细节人性的服务让客户体会到了不一样的万科生活。 青岛公司“魅力万科体验之旅”活动: 青岛公司营销管理部于3 月31 日组织第一次“魅力 万科体验之旅”活动，带领20 名一直以来对 万科和魅力之城表示强烈关注并具有购买意 向的客户参观了上海假日风景、朗润园、城市 花园、红郡、兰乔圣菲等万科经典项目。这次 体验之旅，是要让客户了解万科，体验万科品 牌，感受魅力之城的魅力所在，体验真正的生 活，并把感受到的万科内在品质传递给身边更 多的人。 二、管理举措 [综合管理] 3月12日，青岛公司IP电话、视频会议开通。 3月15日，青岛公司足球队成立。
阙东武，女，1966年出生，硕士学历。1993年加入万科企业股份有限公司。曾任集团资金管理中心资金部经理、副总经理、集团资金总监。现任集团财务总监兼深圳市万科财务顾问有限公司董事长及法人代表。 朱保全，男，1974年出生，本科学历。1999年加入万科企业股份有限公司。曾任北京万科企业有限公司人力资源部经理、客户服务中心经理、成都万科房地产有限公司总经理助理，集团行政总监兼总裁办公室主任、南京万科置业有限公司总经理。现任万科企业股份有限公司物业事业部执行官。 伏见文明，男，1959年出生，日本籍，本科学历，2006年加入万科企业股份有限公司。现任万科企业股份有限公司建筑技术总监。 周清平，男，1969年出生。1993年毕业于湖南财经学院（现湖南大学）会计专业，获本科学历。 1995年加入万科，曾任成都万科房地产有限公司财务总监，万科企业股份有限公司风险管理部副总经理，万科企业股份有限公司风险管理部总经理。现任万科企业股份有限公司审计监察部总经理。
陈蔚文，男，1975年出生。毕业于天津大学，获工程学士和文学士双学士学位。曾供职于宝洁公司的客户生意发展部和市场部， 先后担任宝洁中国家居织物品类的市场战略经理、女性护理用品（护舒宝）品牌经理、食品饮料品类的市场经理。 2007年9月加入万科，曾任万科企业股份有限公司市场营销部总经理，现任万科企业股份有限公司总裁办公室主任。 王卫锋，男，1973年出生，本科学历。1997年加入深圳市万科房地产有限公司；曾担任万科企业股份有限公司工程与采购管理部副总经理，西安万科企业有限公司总经理。现任万科企业股份有限公司工程管理部总经理。 杨彦，女，1969年出生，硕士学历。1997年加入万科企业股份有限公司。曾任集团人力资源部总经理助理、深圳市万科房地产有限公司总经理助理。现任万科企业股份有限公司人力资源部总经理。 陈运生，男，1971年出生。1995年毕业于同济大学城市规划系景园建筑专业，获本科学历；曾供职于中国海外建筑（深圳）有限公司。2002年加入万科，曾任深圳市万创建筑设计顾问有限公司经理，现任万科企业股份有限公司万创设计管理中心总经理。 颜雪明，男，1955年出生，大专学历。1992年加入万科企业股份有限公司。曾任万科大连公司经理、集团综合开发部经理助理兼办公室主任、集团人事行政管理部经理助理、深圳国际企业服务公司副总经理、集团职工委员会专员、集团劳动争议调解委员会主任、深圳市万科文化传播有限公司副总经理、集团职工委员会主席、集团审计法务部总经理、现任集团首席律师。 陈东彪，男，1967年出生，本科学历，2001年加入万科企业股份有限公司。曾任上海万科房地产有限公司工程总监、副总经理、万科企业股份有限公司工程总监。现任上海万科房地产有限公司总经理。
成都万科魅力之城调研报告“魅力之城”作为万科旗下的一个子品牌，目前已经成功进入无锡、成都、沈阳等地。凭借规模优势，万科引入国外先进的规划设计理念，配套完善，注重绿化、环境和社区文化的营造，强调人与人的亲情和沟通，充分体现人的价值，项目整体风格更为成熟和细致。武汉万科魅力之城坐落于武昌新中心——光谷片区。中国光谷与美国硅谷，有着极为相似之处——以高新技术产业为主导产业，以高素质人才聚居为主体的规划功能定位，决定了其不仅具有良好的投资环境，更是具有高尚的人文居住环境。 成都万科魅力之城项目规划创造一个具有公共文化空间、亲和力与和谐人文特色的社区。项目以实用、舒适、分区合理为整体规划原则，户型选择丰富，居住实用率高。集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能设施的市中心综合发展项目。万科魅力之城位于成华区东三环内高绿化住所区域，666亩魅力大社区，约2400余户已经交房，6万平米集中商业已经动工。紧邻东客站，以东客站为支点，东方新城片区将会成为现代服务业较发达的城际商旅新城，容积率2.3的低密度大社区。项目紧邻十陵风景区，西望1000亩城市公园，内部均为城市级道路，车行动线便捷；先进的城市生活设施，展示丰富都市生活。活力的街区、繁华的商业、便捷的交通、和谐的邻里、优美的环境构成了魅力的新城市生活方式。万科魅力之城周边的生活配套基本不用愁，万科魅力之城现已经有两期业主入住，商业街和商业铺面都已经开始使用，生活配套非常齐全，完全
能解决日常生活。 按照美国EEK国际建筑事务所的规划设计，并在成都万科在“向东再造一座城”理念引导下，将此项目打造成一个城市级规划模式的高品质住宅区。同时，魅力之城也是目前万科在成都开发最大的项目：占地约667亩，享有“城东亚地王”的称号，整个项目计划分5期开发，建成以后，将会为约5000户家庭提供完善的居家享受。目前项目开发已到了四期阶段，一至三期目前已有近3千户交房，约1千户已入住。 由于前期和万科朗润园项目的合作，思源已经成功的打造出一支了解万科文化，熟知万科工作流程的销售团队。带着以前合作的模式，思源的销售团队在2009年1月进场销售。由于魅力之城是思源在成都第一个也是唯一一个和开发商联合代理销售的项目，团队上下卯足了劲，在培训中努力学习有关项目的知识，并珍惜每一个接待客户的机会进行销售。由于进场销售的魅力之城四期挪威森林情花组团全是总价偏高、户型在130平方米以上的精装房，对于中途进场的思源销售团队和策划团队更是一个挑战。“情花”是万科享有专利权的产品，即情景式花园洋房，虽然此次推出的组团并非传统式的多层建筑，但是一梯两户退台式设计，多露台空间的打造，依旧延续了低密度高品质的生活享受。 在总体规划上，在基地的中央布置一条贯穿南北的步行情景大道，与人车并存的服务性环路构成了小区的道路基本骨架。小区内除了情景大道为步行专用道之外，原则上动线为人车并存。考虑基地周
万科魅力之城项目规划设计说明书 万科魅力之城项目规划设计讲明 建设单位：青岛万科银盛泰房地产有限公司 设计单位：中建（北京）国际设计公司
万科魅力之城项目规划设计讲明 1 规划概要 1-1 区域位置 规划用地位于青岛市城阳区中心，是城阳中心区的一部分。城阳中心区是集景观、休闲、商务于一体的多功能都市中心带。 1-2开发区域的概要 ■基地条件 规划基地南至兴阳路，兴阳路为都市主干道、红线宽度50m、已建成。兴阳路南侧为城阳世纪公园，是良好的景观资源。 基地东至中城路，中城路为都市主干道、红线宽度50m、已建成。 基地西至中心景观带，景观带宽度为80m、为步行景观长廊，景观资源良好。已建成。与基地相近一侧设计有2层带顶的风雨长廊。 基地北至文阳路，与文阳路隔有都市绿化带，带内距用地20m内平行用地有架空高架线一条、水渠一条。用地西北角与已建成住宅小区接壤。基地西北角与已建成住宅小区接壤。该小区为回迁项目。 ■设计条件 ·用地性质：居住用地 ·用地面积：20.03ha ·综合容积率为1.70 ·建筑退后红线： 兴阳路：新建住宅退后10m 中城路：12.5m 北侧用地：5m 东侧用地：5m ·日照：新建建筑不得降低与用地接壤的居住小区住宅的日照标准。 ·建筑层数：新建建筑满足机场净空要求（海拔53m） ·车位比：1：0.6。其中地面停车位不得少于总车位的50%。 ·绿化率：35%
■设计依据 ·部颁《都市居住区规划设计规范》 ·《青岛市人民防空工程建设治理方法》青岛市人民政府令第149号 ·《青岛项目概念规划设计任务书》 ·基地地势图 1-3开发方针 ·本项目定位为城阳区中心区的中高档住宅项目，客户要紧面对政府高级公务员，外资企业（要紧为韩资企业）高级治理人员和小业主，本区域内的期望改善住宅环境的富裕之家。 ·产品类型：住宅为多层、小高层、高层。公建为小区会所、配套商业、物业治理用房和车库。 ·规划面积指标如下。 2.规划理念 2-1规划的差不多思想 ·统一性（和谐）和个性的并存 ·导入从多层到高层、板式到点式各式各样高度、形状的单体，构成富有变化的空间 ·充分发挥基地场所特性——节点、沿道、邻近公园等区域要素，形成与周边环境融为一体而同时表达高品位小区的总体规划和单体形状 ·将自然（绿色）住宅点缀在街路空间，形成镶嵌式空间
杭州万科置业有限公司 杭政储出[2006]4号地块（万科魅力之城一期）建设项目环境影响报告书 （简本） 浙江省工业环保设计研究院 INSTITUTE OF INDUSTRY EP & D，ZHEJIANG PROVINCE 国环评证：乙字第2007号 二○○六年十二月
一、项目概况 万科企业股份有限公司（简称万科集团）成立于1984年5月，已经发展成为以房地产为核心业务的全国知名企业，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.0 亿元。万科集团凭借一贯的创新精神及专业开发优势，树立了住宅品牌。目前万科业务已经扩展到18个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。杭州在万科集团杭州湾区域城市开发战略中扮演着非常重要的地位，杭州万科置业有限公司由此应运而生。 经过多次调研、考察，杭州万科置业有限公司于2006年5月25日通过公开拍卖得到杭政储出[2006]4、5号土地。万科魅力之城是杭州万科置业有限公司在杭开发的第一个房产项目，项目将在杭政储出[2006]4、5号土地上建设。万科魅力之城总用地面积84438平方米，工程总投资达7.5亿元。 本建设项目为万科魅力之城一期工程，拟建于杭政储出[2006]4号地块，该地块为九堡镇江干科技经济园N-8地块，南起九环路，北隔城市绿地为红普路，东隔14米规划道路为万科魅力之城二期（杭政储出[2006]5号地块），西隔绿化带及9#港为九盛路。杭州市发展和改革委员会以杭州市企业投资项目备案通知书——杭发改备（2006）159号同意本项目立项目，杭政储出[2006]4号地块（万科魅力之城一期工程）方案设计于2006年11月16日通过杭州市建设委员会、杭州市规划局组织的方案评审。建设项目性质是新建项目。 万科魅力之城一期建设项目总用地面积达43453平方米，总建筑面积达99942平方米，可入住902户、3157人。建设项目建成后共有11幢建筑物，将形成4幢17F点式高层、5幢11F板式小高层（局部多层）、1幢17F板式高层及2F会所的小区格局。项目建设单位为杭州万科置业有限公司，项目总投资达30696.4万元。 二、工程分析 项目总用地面积达43453平方米，总建筑面积达99942平方米，可入住902户、3157人。建设项目完成后共有11幢建筑物，将形成4幢17F点式高层、5幢11F板式小高层（局部多层）、1幢17F板式高层及2F会所的小区格局。预计于2008年6月建成投入使用。经济技术指标见表1，项目各建筑物功能布置见表2，项目主要污染物产生及排放情况见表3。
万科地产魅力之城规划设计说明万科地产魅力之城规 划设计说明 建设单位：青岛万科银盛泰房地产有限公司设计单位：中建（北京）国际设计公司 万科魅力之城项目规划设计说明 1 规划概要 1-1 区域位置 规划用地位于青岛市城阳区中心，是城阳中心区的一部分。城阳中心区是集景观、休闲、商务于一体的多功能城市中心带。 1-2开发区域的概要 ■基地条件 规划基地南至兴阳路，兴阳路为城市主干道、红线宽度50m、已建成。兴阳路南侧为城阳世纪公园，是良好的景观资源。 基地东至中城路，中城路为城市主干道、红线宽度50m、已建成。 基地西至中心景观带，景观带宽度为80m、为步行景观长廊，景观资源良好。已建成。与基地相近一侧设计有2层带顶的风雨长廊。
基地北至文阳路，与文阳路隔有城市绿化带，带内距用地20m内平行用地有架空高架线一条、水渠一条。用地西北角与已建成住宅小区接壤。 基地西北角与已建成住宅小区接壤。该小区为回迁项目。 ■设计条件 ·用地性质：居住用地 ·用地面积：20.03ha ·综合容积率为1.70 ·建筑退后红线： 兴阳路：新建住宅退后10m 中城路：12.5m 北侧用地：5m 东侧用地：5m ·日照：新建建筑不得降低与用地接壤的居住小区住宅的日照标准。 ·建筑层数：新建建筑满足机场净空要求（海拔53m）·车位比：1：0.6。其中地面停车位不得少于总车位的50%。 ·绿化率：35% ■设计依据 ·部颁《城市居住区规划设计规范》 ·《青岛市城市规划管理办法》03青岛市人代会第六次会议通过 ·《青岛市人民防空工程建设管理办法》青岛市人民政府令第149号 ·《青岛项目概念规划设计任务书》 ·基地地形图 1-3开发方针 ·本项目定位为城阳区中心区的中高档住宅项目，客户主要面对政府高级公务员，外资企业（主要为韩资企业）高级管理人员和小业主，本区域内的希望改善住宅环境的富裕之家。 ·产品类型：住宅为多层、小高层、高层。公建为小区会所、配套商业、物业管理用房和车库。 ·规划面积指标如下。
房屋销售个案分析表 编号：【】
1、环境分析 区位：该项目位于四方区新都心板块内的中心位置。四方区作为青岛的老城区，有着悠久的历史：1897年11月前属即墨县，德国侵占青岛后，先后为德、日占胶澳租借地。1922年北洋军阀政府收回青岛主权后，属青岛辖区。后与原沧口区合并为四沧区。1935年5月，首次单独设立四方区；同年9月，四方、沧口两区再次合并为四沧区。1949年6月青岛解放后仍设四沧区。1951年8月正式设立四方区。1954年7月错埠岭划归四方区；1994年青岛市区划调整，四方区面积由22.48平方公里增加至现在的34.55平方公里。 新都心：新都心片区位于四方区长沙路以南、清江路以北、南昌路以东、黑龙江路以西围合区域。从地理位置上看，该片区位于青岛市主城区的地理中心，处在东部商圈、市北CBD及李村商圈的中间地带，规划面积约3.98平方公里，是青岛市成片开发面积最大的区域之一。从交通条件上看，黑龙江路、规划中的重庆路快速路、即将开工建设的福州路打通工程和2014年开通的地铁三号线贯穿该区域，交通优势非常明显；从周边环境看，片区内拥有双山、北岭山等自然山体，自然环境比较优越；同时，片区内双山村、保儿村、大山村、小水清沟村等旧村改造正在加快推进，具有旧城旧村改造后
项目四至：北邻合肥路，东邻台柳路，南至与西至道路正在规划中。 主要道路动线：合肥路，为双向四车道，车流量较小，路况较好，其联通重庆路与黑龙江路；其中重庆路和黑龙江路均是市主干道，黑龙江路（308国道）为双向六车道，负责市主要交通运输，车流量较大，通行车辆小中大型均有，其北向联通海尔路立交桥，现正处于施工当中，所以经常会出现严重堵车情况；重庆路作为市主干道，为双向八车道，车流量较大，路面长久失修，通行车辆以大中型客运货车为主，其联通市北区、四方区、李沧区和城阳区； 交通状况：主要公交线路有3路、23路、306路、318路、363路、368路、378路605路、701路[机场专线]、801路[空调]等10路公交车；其次，预计2014年开通的M3号线地铁双山站位于万科城洛杉矶街区入口处； 居住氛围：周边已入住小区有福州路北小区以及双山村安置小区（双山馨城、保尔馨都），其中福州路北小区和鼎都位置相近，均位于市北区，福州路北小区为多层成熟社区，居住人群多是以在这一片区居住时间较长的市民为主；双山村安置小区共有两个，分别是双山馨城和保尔馨都，均为高层，入住人群多是拆迁安置人员以及外来租房人群，入住率较高，整个小区除了比较鲜明的外立面外，其余物业状况比较差，从以入住小区来看，万科城周边居住氛围不浓厚，居住环境较差；周边在建项目有中海清江华府、海信淮安郡、万科蓝山，这些均为规模相对较大的高层社区，待这些项目建成后，会使得万科城周边的居住环境得到改善； 商业环境：该项目所属商圈为新都心商业圈，该商圈现正处于规划当中，从规划情况来看，该板块内商业项目有卓越核心商务区，尼斯酒店，红星美凯龙，证大大拇指广场等，待规划完成后，会使得该项目周边的商业环境得到极大改善。并且该项目拥有自己的社区商业，业态多元化，所以综上来看，该项目未来的商业环境较好； 公园绿地：万科城靠近双山，规划中将依托双山打造成为生态公园； 教育机构：社区学校有36班小学及幼儿园，青岛双山学校；周边还有青岛理工大学东校区、市北区
万科考察报告 篇一：楼盘考察报告万科 楼盘考察报告——万科中粮本岸 周雨城 万科进入苏州有近两年时间了，虽然经过收购南都房地产运作过玲珑湾项目，但是真正意义上的自己的项目的运作还是近期的事情。作为业界的老大，万科的产品总是备受关注。这几天，位于苏州工业园区的项目万科中粮本岸的样板间正式对外开放，也算是万科所谓第五代产品别墅产品的正式亮相。 万科之前开发的别墅项目中，深圳的第五园是影响颇大的一个项目。不仅是在各个评奖中不断获奖，在普通客户中也得到了很大的认同。本岸项目延续了第五元的主要思想，充分考虑了中国客户的需要，通过简洁立面，富于变换空间实现一个外部封闭，内部通透的中国式空间。在小区规划上面，院落作为小区规划的重要元素，通过不同户型的排列组合，从而形成井然序的生活空间。 本岸在立面设计上，大量采用了众多的中国元素，比如白墙灰瓦，马头墙。但并不是简单的重现，而是通过简化与提炼，创造出一种全新的形象。由于小区的套型设计充分考
虑了空间的变化。从而使小区的宅间道路虽然狭窄，但是富于韵味。两边林立的墙体显得清新而高雅，气势不凡。 本岸的户型设计是典型的中国式户型，两进式的院落充分吸收了中国式园林的特点，整个房子充分利用中庭，进行采光与通风。同时围绕着中庭，进行功能的布局。庭院以北的房间基本上是主卧，书房等，而南面基本上的儿童房，客厅，露台等。通过这样的分区，使房 间的功能分区主次分明。 本岸的设计延续了中国住宅的简朴，清新与特俗的传统，外部立面简洁，内部空间丰富。通过错落式的庭院设计，创造出丰富多彩的居住空间。 万科本岸户型面积基本为300平方米左右，每套的售价为四百五十万左右。这样的价格应该说在苏州的别墅市场上还是具有非常强的吸引力。开盘当日基本售馨，说明客户对万科品牌及产品的认可程度还是非常高的。 当然，本岸的产品也有其值得思考的地方。首先是其风格采用的中国式的风格。应该是的独树一帜，人们习惯了西班牙，法式各种西欧式的别墅，转而寻求传统的方向说明中国人的传统情节，同时也说明了中国建筑的有外国建筑无可替代的优点。
万科人才资质模型以及万科人力资源总经理谈万科人才培养体系楼主 张继东发表于搜房网- 青岛业主论坛- 楼市话题 像造汽车那样造房子，是万科正在推进的住宅标准化和产业化工作的理想，“万科人才资质模型”则制定了一个关于“万科人”的标准。该模型包括资质模型和测评工具两部分内容，前者为万科需要什么样的人提供了标准，后者用来衡量一个具体的人符合标准的程度，测评报告将为最后的录用及升迁结果提供参考。该模型体现了企业人才的战略趋势，汇集了优秀员工的标杆行为，凝聚了企业文化，提供了战略性HRM的基石。 2000年的时候，由惠普人力资源负责人的推荐，万科人力资源总监解冻接触到人才资质模型这一概念，并对此产生了兴趣。2001年上半年，万科就请上海某机构开发了一个人才资质模型。但是，由于缺少配套的测评工具而难以对招聘、考核等人力资源选用培养工作进行直接的指导。2004年，万科决定再开发一个更为完备的人才资质模型，并对此项目进行招标，参加竞标的包括曾与万科有过良好合作的翰威特以及HAY、华信惠悦和上海人才有限公司等四家。最终，上海人才有限公司因其在“测评工具”（这正是上一次模型所欠缺的）这一核心技术上的优秀表现而中标。 新人才资质模型包括通用模型、领导模型、项目发展、工程管理、规划设计、市场营销、客户关系等7个方面。其中“通用资质模型”又包括职业操守、客户意识、结果导向、开放合作、学习成长、理想激情、前瞻思维、持续创新、追求卓越等9条标准，而“领导力资质模型”则包括战略思维、市场敏锐、关系能力、有效决策、组织执行、用心尊重、教练指导等7条标准。另外，每一条标准都附带了很具体的注释，并分出星级，非常具有操作性，具有“定量的刻度”。（见图表） 该模型项目正式启动是在2004年5月，万科有100多人成为“样本”，他们都是“优秀的经理人”和“优秀的员工”，其中经理人占了六七成，样本的选取对象考虑不同专业的代表性。并且大量地进行访谈，对象甚至包括了董事长王石和总经理郁亮。 模型在启动后，采取了“边建立，边应用”的方式。在当年大学毕业生的校园招聘中，就进行了应用。以前，在招聘面试中，问题很散、很随机，而运用了人才资质模型后，就会提出一些应聘岗位所设定的核心问题，然后再根据应聘者回答的要点，来进行量化评估。就像每年高考过后，教育部门提供给考生估分的参考答案一样，有了量化的标准。 历时10个月后，今年3月，万科人才资质模型全面建立起来，并在整个集团范
万科2010校园招聘 “人才是万科的资本，是万科的核心竞争力”，尊重人，为优秀的人才创造一个和谐、富有激情的环境，是万科在理念领域无需注册的商标。 万科提供给每一位员工的是可持续发展的机会和空间，是公平竞争的环境，致力于培养职业经理，聚集了一批善经营、懂管理、有专业知识、不断超越自我的职业经理人。 万科致力于成为学习型组织，通过学习创造自我，提升自我价值。让所有的人为了共同的目标走在一起，共同工作，通过内部经验交流和外部知识引进，提高能力。“在万科的生活中增值”是万科 人永远的骄傲。 万科追求个性发展与团队意识的协调一致，这种追求符合社会发展的潮流。充满乐趣的工作、志 趣相投的同事、健康的体魄、和谐的家庭，构成了万科人“健康丰盛的人生”。 2000年，万科开始了首批新动力的招聘，迄今为止，已走过10年征程，共有近700名来自全国各大重点院校的同学加盟万科，演绎他们在万科的卓越职业生涯。 万科足迹 1984-1988 创始阶段 成立于1984年，公司以“现代科教仪器展销中心”的名称注册，国营性质。 政府批准股份化改组方案，定名为“深圳万科企业股份有限公司”，成为中国大陆第一批上市公司。 以2800万元购得第一块土地，进入房地产行业。 1989-1992 多元化经营阶段 初步形成了商贸、工业、房地产和文化传播的四大经营架构。 房地产业务开始向上海、厦门、青岛、天津发展，为公司跨地域经营和规模发展奠定了坚定的基础。 万佳公司成立，开始涉足零售行业，此后万佳成为广东省零售行业佼佼者。 1993-1999 专业化经营阶段 确定以房地产为公司的核心业务。 发行万科B股，筹集资金4.5亿港币。 更名为“万科企业股份有限公司”，英文名为“CHINA VANKE CO., LTD”。 为适应集团跨地域业务管理的需要，集团总部完成职能部门管理架构调整，明确经营与管理的分离，形成集团管理模式。 提出“专业追求永无止境”管理主题，职业经理队伍日趋成熟。 提出新市镇开发计划（NEW TOWN DEVELOPING PLAN）。 2000-2005 持续发展和扩张阶段 集团顺利完成增资配股工作，配股资金6.25亿元，陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目。 华润通过购买原深圳特区发展（集团）公司所持有的万科法人股，成为万科第一大股东。 顺利完成万佳股权的转让，正式退出零售行业，集团专业化战略调整全面完成，成为真正意义上单一业务的房地产集团。 成功发行34.9亿可转换公司债券，投资于集团各地住宅项目。 从中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行、招商银行获得104.5亿元授信额度。 “建筑无限生活”万科全国品牌战略全面展开。 万科故事 举贤避亲的由来 万科初创时，就形成一个不成文的规矩：亲属不共事。作为万科的创始人，王石首先不用自己的亲戚、朋友、同学。在1989年那个特殊时期，王石离开公司去外地学习一年。回来后发现，他的一位表妹在公司上
