【世联楼市新评】(2011)之10】限购令或是楼市调控成败的关键

对住房限购令的思考作者：刘秀如来源：《投资北京》2011年第03期北京于2010年4月率先提出“暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”的规定，成为全国首部“限购令”，引发不少城市跟进，同时引发社会对“限购令”的关注和争论。

2011年1月国务院出台“新国八条”对住房限购予以肯定，明确要求地方政府尽快出台限购措施。

但这并没有为争论画上句号，人们争论的焦点集中在政府该不该限购以及限购政策效果上。

本文围绕限购政策及其未来走向的可能性进行了分析思考。

对限购令的不同理解对待限购令的态度，不外乎三种：一是反对，至少是不赞成或质疑。

二是小明朗，要等待政策效果。

三是明确支持，甚至认为限购令早该出台。

反对限购的理由归纳概括起来，主要有以下几方面：一是认为限购属于行政干预，是计划手段，干扰了房地产市场的正常发展，如果住房可以限购，那么其他商品都可以限购。

二是认为限购政策评没有限住房价，开发商会有意拖延开发，减少供给，反而抬高房价。

三是认为限购政策操作起来涉及多个环节，执行难度大、成本高。

更有一些言辞激烈者，或认为政府出台限购令无法律依据(我国价格法就是依据)，侵害公民权利，有违宪之嫌。

或认为此轮以限购为杀手锏的房地产调控为政治挂帅，不可持续。

上述观点的最大问题就是，仅仅局限在房地产市场范围讨论住房限购问题。

存在对政策的误读。

住房限购首先是限制住房总需求，不仅包括限制投资投机需求，也包括限制改善性需求，在目前住房紧张条件下。

不能无限制改善。

其次住房限购不是简单等同于限房价，是通过限制不合理需求，间接影响未来房价。

国家要求其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。

这说明，除去农村居民宅基地建房外，城市建设用地开发住房也必须实行限制，彰显了社会公平。

对政策的不同理解，反映出不同的角度和逻辑起点。

而这一起点，必须由限购本质来回答。

住房限购的本质含义第一，住房限购的本质含义是中国特色社会主义市场经济的集中体现，符合人多地少的基_本国情，符合按劳分配的社会主义本质规定，符合城市土地国家所有的制度规定。

房地产限购政策对房价的影响分析摘要：我国房地产市场是当今世界最大的房地产市场。

自1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，我国房地产业持续高涨，近几年国内各大城市房地产市场异常活跃，房价和成交量逐年递增，房地产产业呈现一派欣欣向荣的情景。

然而如今我国房地产市场价格出现了非理性膨胀,已经发展到单纯依靠市场力量无法持续健康发展的地步。

为打击投机和过度投资，被称为“最严厉楼市调控政策”的“限购令”应运而生。

总的来讲，房地产市场出现了积极的变化，但是，任何政策都不可能是完美无瑕的。

本文通过限购政策对房地产价格的影响分析，指出了限购令在控制房价和抑制房地产投机投资等方面的必要作用，研究限购令的利弊，以及它如何作用于房地产价格，并且预测限购政策下今后房价的走势又是如何。

关键词：限购令房地产市场投资投机性购房房地产价1 “限购令”的出台1.1 “限购令”出台的背景2010年初，我国宏观经济形势逐渐向好发展，房价暴涨趋势明显。

4月17日国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，（简称新“国十条”），由此开启了2010年楼市调控的大幕。

4月新“国十条”其中规定，“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。

商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

”新“国十条”出台不久，4月30日北京出台了楼市限购令，规定一个家庭只能新购买一套商品住房，对于限购其它城市应者寥寥。

随后几个月，各地对新“国十条”的执行不尽如人意。

8月楼市成交量回暖，9月房价又有“抬头”。

9月下旬，住房和城乡建设部、央行、银监会、国土资源部、监察部、国税总局等部委联合出台了系列政策，对楼市实施第二轮调控。

9月29日住房城乡建设部、国土资源部、监察部联合出台了《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》，其中指出“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。

限购令或是楼市调控成败的关键2011-3-3国八条给楼市带来最大的影响不是限贷、保障房，而是限购，一举将限购城市扩大至36个以上，这意味着更多城市将出台限购令或更新限购政策。

针对各地陆续出台的限购政策，尤其是北京限购令，引起社会很大争议，但对于限购令的是是非非均没有全面阐述。

世联研究认为，为更好的推动房地产市场的发展，我们有必要全面的剖析楼市限购令，不仅要纵向横向分析限购令，还要分析限购令出台的原因及引起的社会争议，更要分析限购令给楼市所带来的正反影响，这样才能更好的推动房地产业可持续性的理性发展。

新一轮限购要求更严限购令的纵向比较分析。

这一轮限购相对于上一轮而言，呈现出如下几点变化：（1）上一轮除深圳为“限购”要求外，其它限购城市均为“新购”要求。

（2）措辞亦有微小变化。

上一轮限购城市对于不合条件购房者则要求“暂停购房”，这一轮限购基本上按国八条要求，对于不合条件购房者则要求“暂停售房”，一字之差则多了开发商的告之义务。

（3）购房流程增加，交易时间拉长。

上一轮限购中虽然需要购房者提交各种资料，并了解购房者的购房资格，但流于形式，几乎不会影响到交易时间，但这一轮限购后，各大限购城市基本上都要求购房者去专门的政府窗口获取购房资格证方可购房，尤其是北京至少需要5个工作日。

限购令的横向比较分析。

根据各地限购令整理发现，不同城市的限购政策基本上大同小异。

相同点：均与户籍挂钩，往往是户籍居民家庭限购两套，禁止购买第三套，非户籍居民家庭按条件不同最多限购一套，禁止购买第二套；不同点：非户籍居民家庭获取购房资格不同。

其中，部分限购城市要求非户籍购房者提交累计1年以上的社保或个税缴纳证明，比如长春、南宁、天津等；部分限购城市要求非户籍购房者提交购房前2年内累计1年以上的社保或个税缴纳证明，比如广州、宁波、厦门、上海等；另有北京要求提交连续5年的社保或个税缴纳证明，银川却没有相应的政策要求。

通胀带来限购，限购促供抑需1、通账。

“限购令”如何影响我国房地产市场？“限购令”如何影响我国房地产市场？——相关政策分析的文献综述及理论整合匆匆（******）****大学经济管理学院摘要自房地产“限购令”出台两年多的时间里，人们一直争论不休，其中的焦点问题是认为“限购令”属于政府行政干预经济的行为，不符合现代市场经济的要求，违背了市场供求的基本规律。

就此问题，本文阐述了“限购令”政策产生的背景及出台后的市场反应，分析了“限购令”的经济学效应和合法性，深入探讨了“限购令”对于房地产市场的相关影响，最终提出完善“限购”政策的相关建议。

通过文献综述、理论整合和前景预测，本文旨在为房地产市场的深入研究提供参考和借鉴。

关键词：限购令；产生背景；市场反应；政策分析；完善建议引言经济学家李稻葵说过“限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药，在目前地产价格持续攀高的形势下，限购就像给高烧病人的一剂退烧针，有其副作用，但无疑是必需的”。

本文在前人研究的基础上，对“限购令”的产生发展进行了简要的回顾，通过有关的政策分析，提出改善我国房地产市场的一般性建议。

正文一、“限购令”的产生背景进入21世纪后，我国的房价在经历长期压抑之后开始了长达10年的增长，尤其是在2008年美国“次级贷款危机”导致的全球性金融危机后，我国实施了宽松的货币政策来刺激经济增长，通胀下的投机行为引起房地产价格非理性上涨，而房地产泡沫极大扭曲了社会投资行为，致使社会经济陷入畸形发展。

为了抑制房地产市场的投机行为，我国采取了紧缩货币、提高利率、增加税收、建设保障房、加大土地供应等措施，但收效甚微。

吴德进和李国柱(2007)在《房地产泡沫——理论、预警和治理》一书中指出，房地产作为一种商品，首先价格符合商品属性，受供求关系的影响。

由于人们对房产的需求属于刚性需求，所以其相对于弹性需求而言，商品的供求受价格影响较小。

但这种刚性需求是有条件的，当它被上涨过快的房价破坏后，这个刚性需求就变成弹性需求。

住宅限制性政策正在发挥积极作用作者：杨红旭来源：《中国房地产业》 2011年第10期限购持续蔓延7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议指出，当前房地产市场存在的主要问题是：部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。

保障性安居工程建设进展不平衡，有的地方开工率较低，社会资金投入保障性住房建设的措施不完善，工程质量、分配管理等方面还有待加强。

针对这些问题，会议再度明确保障房建设、限购限贷等调控政策的执行，并特别强调，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。

8月中旬，住房和城乡建设部制定了新的限购城市标准，建议各地政府扩大限购城市范围。

限购令对于楼市影响日益加深，房价下行趋势呈现，楼市交易量持续下滑。

住宅限制性政策正在发挥积极作用杨红旭近期，新一轮住宅限购政策成为社会新闻热点。

从理论上分析，市场经济条件下，常常会出现“市场失灵”的现象，客观上需要政府通过“有形之手”进行校正。

也即通过经济政策和宏观调控进行调整，调控手段包括经济手段、行政手段和法律手段。

房地产市场亦如此，其中行政手段一般可称为限制性政策，当前热门的住宅限购令，即为典型代表。

为什么需要进行限购？主要原因是增加房地产调控效果，近些年来，我国针对高房价出台了诸多措施，然而总体上效果不佳。

尤其是去年以来，单靠税收、信贷等经济调控手段已经力不从心，难以抑制投资投机性购房需求，所以只能多采用行政管制手段。

限制性政策指向三个领域：住宅供给、住宅需求、住宅价格，当然限制前二者的主要目的也是稳定房价。

在限制住宅需求方面，比较典型的如：限购政策、摇号分配制度等；在限制住宅供给方面，比较典型的如：保障性住房的供给、在住房供给套型面积结构上的限定等。

接下来，盘点一下限制性政策。

2003年以来实施的限制性政策主要有七项1、限制低密度住宅土地供应2003年2月，国土资源部出台《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，规定：停止别墅类用地的土地供应。

浅析《限购令》对房价控制的作用摘要：“限购令”的出台体现了政府调控房价的决心。

北京首先推出《限购令》，随之深圳、广州等多个城市陆续公布限购令。

本文对政府出台的《限购令》在房价调控方面起到的作用进行了前要分析。

关键词：限购令房价控制政府调控“限购令”的出台被认为是体现了政府调控房价的决心。

2010年4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。

北京是第一批实行这个规定的，对限购令政策的推广力度也是极其大的，根据限购令，每个家庭只能购买一套住房。

随之限购令在各地出台，《限购令》实施以来，对房价的影响却是众说纷纭，各有不同的说法。

《限购令》标志着楼市新政进入了数量调节阶段。

那么《限购令》对房价控制能起到哪些作用呢？笔者在对《限购令》实施以来的楼市进行研究分析的基础上，对这个问题做了浅要探析。

一、《限购令》在各地不同的规定在政府抑制房价大力度政策下，“北京限购令”在全国得以推广，随之而来的是深圳、广州等多个城市陆续公布限购令。

北京“限购令”：在全国首次提出的家庭购房套数“限购令”之后，又于2011年2月16日正式公布了关于贯彻“国八条”的通知，对于普通百姓最为关心的限购政策，文件要求，自发布之日起，对已经拥有一套住房的户籍居民家庭，对持有有效暂住证，在本市没有住房的购房人，且连续五年缴纳社会保险和个人所得税的非本市户籍家庭，限购一套住房。

广州“限购令”：户籍家庭和常住非户籍家庭只能限购一套新房，二套房贷首付不低于5成，三套房及以上房贷全面停贷，住房公积金同步实行差别化信贷政策。

成都“限购令”：本市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房，暂停购买第3套住房；外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房；不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停在主城区购房。

“限购令”对房地产市场和住房消费行为的影响作者：孙莹罗新波焦爱英来源：《中国市场》2011年第48期［摘要］全国各地纷纷出台的房地产“限购令”会对房地产市场走向和住房消费者的心理、行为产生直接的影响。

本文以天津市为例,对“限购令”发布之后的房地产市场变化进行初步的分析,采用调研问卷的方式,探讨“限购令”对住房消费者消费心理和行为的影响。

结果显示,“限购令”对房价的抑制效果有限,“限购令”之后房地产交易量总体下滑,但可能出现大幅波动。

大多数消费者认为房地产价格不会降低,有购房愿望的消费者大多持观望态度；大多数消费者对“限购令”持支持态度,但拥有多套房产的人持反对态度。

“有钱投资房地产”仍是人们普遍的心态,房地产调控未来仍面临艰巨的任务。

［关键词］限购令；房地产；市场［中图分类号］F294 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）48-0006-03为了遏制房价快速上涨,2010年4月30日,北京出台“国十条”实施细则,率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。

9月29日“国五条”出台后,累计在上海、广州、天津、南京、杭州等16个一二线城市推出限购政策。

2011年1月26日,“国八条”出台,提出的限购令措施覆盖全国,有望直接阻断部分不合理购房需求。

随后,北京、上海、广州、天津、南京、武汉、宁波等多个城市相继出台楼市限购令细则,目前,明确提出将实行限购的城市已达36个。

按照新一轮调控政策要求,实行限购政策的城市数量预计还要翻一番。

可见楼市调控追加了“限购”等严厉手段,堪称“史上最严”,但限购令之后房地产市场出现了哪些变化？这些变化之后隐含着消费者怎样的消费心理？如何看待限购令出台之后的房地产市场走势？本文以天津市为例,在初步研究、分析限购令出台后房地产市场走势的基础上,采用调研问卷的方式,分析“限购令”对住房消费行为的影响,探索“限购令”在多大程度上影响人们的心理和行为,从而进一步影响住房消费行为。

浅析“限购令”对房地产市场的影响分析作者：李媚夏双来源：《城市建设理论研究》2013年第10期摘要：目前，限购令与房地产市场波动引起了人们的广泛关注。

本文以西安市为例，在解读限购政策的基础上,拟对限购令对房地产市场的影响进行探讨, 采用问卷调查法（对1000名西安市民施测）与西安房地产信息网数据,研究限购令对西安房地产市场的影响。

关键词：限购令；房地产市场；西安市；影响中图分类号：F293.35文献标识码： A 文章编号：1引言近年来，我国城市房价呈快速不断上涨的趋势，针对房价过高、上涨过快的城市，国务院常务会议提出实行楼市“限购令”。

全国共有46个城市出台以“限购”为核心的楼市调控政策。

“限购令”给不同城市居民和楼市造成了不一样的影响，这引起了我们深深的思索。

2限购令解读2．1限购令的具体内容本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。

暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房 [1]。

2．2限购令的目的从限购令的内容来看, 其目的是通过抑制需求, 遏制投机和过度投资, 减少商品住宅成交数量, 从而通过供大于求的基本经济法则降低房价, 保证房地产市场的良性健康发展[2]。

3限购令市场反应限购令实施之初，房地产价格没有大幅度下跌，但在一些市中心黄金地段或各方面条件优越的大楼盘房价还小幅上升了，但是随着时间推移，最近房价却出现了大幅下跌。

自限购令实施发展至今，成交量突然大跌，其原因主要在于政策的限制。

至于另外一个原因，限购令的出台让已经持有房产的人考虑到把手上的房子出手后他没法再买进，就降低甚至打消了他出售房子的意愿，转为提供到租赁市场上去。

因此限购令一出台，房地产市场上的供应是下降的。

【世联楼市新评】（2011）之五市场有其规律，限购疗效有限2011-2-10限购愈演愈烈，大有全国蔓延之势2010年4月30日，北京宣布“限购令”，这是房地产调控以来中国内地使用限购的第一个城市。

自此之后，宣布限购的城市如雨后春笋般地涌现出来。

截止目前，全国共有25个城市已宣布限购（不包括县级市浙江永康市）。

1月27日，国务院办公厅发出通知，指出尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。

其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。

这则通知又将促使得全国其他各城市的限购整装待发，限购的全国蔓延之势将不可阻挡。

限购的扩展源于房地产市场调控的严峻2010年是名符其实的调控年，可与严厉的调控政策相比，开发商的业绩却表现的一片大好，更有万科年销售额过千亿的历史壮举；同时土地市场也不甘寂寞，北京、上海和大连三个城市的土地出让金收入过千亿；外资开发商也开始大批进入，2010年数量已过千家。

最近几年，政府一而再，再而三地对房地产市场进行调控，各种市场手段可谓尽数拿出，但效果却是不尽如人意。

新年伊始，新“国八条”的出台，“限购”城市的扩大。

种种迹象表明，今年房地产市场调控仍然很严峻。

究其原因：一方面，在当前人民币升值，流动性泛滥、通货膨胀高涨的预期下，而国内投资渠道过少现实情况下，房地产成为闲散资金进驻的必然渠道；另一方面，市场供给不足，再加上保障房市场规模目前还较小，对现有市场产生的挤出效应极其有限。

为了强化调控效果，政府扩大限购城市的数量则在预料之中。

限购对市场需求的抑制是理论远大于实践从理论上来讲，限购的全面展开，必将对城市形成一定的压制。

根据招商证券研发中心的测算结果：1.在全国所有城市限购的情况下，全国成交量被动萎缩13—29%之间；2.在三线城市不限购的情况下，全国成交量被动萎缩6%—13%之间；3.若相关城市按“国八条”的要求推出或调整限购政策，全国成交量被动萎缩12%。