世联房地产区域开发顾问流程168503375

房地产代理公司顾问公司业务操作流程房地产项目市场研究涉及房地产项目开发的各个环节，是开发策划、投资策划、进展策划、营销策划和全程营销效劳的有力支撑点，力求在发觉问题和解决问题的进程中确保项目能够完全被市场同意。

一、常规研究内容要紧有：（1）竞争环境研究通过对区域市场产品供求总量及其结构分析、典型竞争企业/楼盘营销策略研究、片区同类项目普查、需求转变趋势预测等供给、需求、产品、策略的调查，和研究宏观人口、收入、行业、政策等数据，从而对当前整体市场状况进行描述，对以后行业趋势进行定性预测，对具体项目阻碍进行分析评估，协助已进行项目制订开发决策。

（2）细分市场选择和目标市场需求研究要紧通过对潜在客户的品牌和产品认知、利用、决策、购买、阻碍因素、个人和家庭社会经济文化特点等方面的调查研究，进行市场细分和选择目标市场，同时描述目标市场特点和规模。

尺度的细分市场选择和目标市场需求研究效劳，能够为项目市场定位、产品设计、营销策略提供全面准确的决策信息，是建筑设计和营销策略赖以成功的基石。

（3）产品研究产品质量和功能设计在销售增进中的阻碍权重在70%以上，不动产产品本身综合质素的好坏决定着销售业绩，如何针对居住行为和心理需求和特定目标消费群的特殊需求，设计开发产品功能及环境、文化等属性，既是房地产市场营销要求解决的问题，也是建筑学、人类学、社会学等学科研究的课题。

没有科学全面的产品研究结论，就不可能设计开发出知足消费者需求的住宅产品，更谈不上制造住宅建筑精品，产品研究向来是尺度房地产市场研究的重中之重。

（4）商圈研究和商业物业定位研究商圈研究要紧为商业物业的定位和营销策略效劳，是各类百货公司、主题商场、专业市场、连锁商业、零售店选址和选择经营品种、规模的重要依据，研究内容要紧有各级商圈经济规模测量，包括人流量、车流量、区域面积、人口密度、经营规模等各级商圈地理环境描述，包括物业散布和道路交通状况、城市计划等商圈购买力和人口组成特点调查，商圈内居民消费适应研究商圈竞争及趋势研究，包括人口规模与结构、商业结构、经营品种及产业计划、进展趋势研究、商场功能及目标市场、经营主题的选择、市场机遇的探讨与研究（5）其它不动产项目的市场研究包括：工业物业的项目选址、区域投资比较、科技园区与各类经济开发区研究旅行/酒店业（风光旅行区、度假村、产权酒店、海岛等）综合开发研究写字楼、智能化大厦、酒店式公寓、私立学校、私立医院等办公物业和不动产项目的市场研究主题公园（体育休闲公园、现代农庄、军事公园、科技公园）等大型娱乐项目市场研究二、房地产项目投资策划土地是房地产开发的命脉销售价钱和土地本钱是项目投资利润的要紧决定因素，从保守的立场来看，土地价钱和与土地相关的费用决定着项目的利润空间和开发可行性；土地价钱不仅是利润的要紧决定因素，同时由于房地产项目的特殊性，土地位置也显著阻碍项目市场定位、产品设计、营销策略和销售价钱，因此，土地购买的内容和条件是房地产项目开发进程中最重要的决策环节投资策划的关键点：土地可否购买（什么缘故不能购买）来能做什么能赚多少钱风险有多大地价上限应是多少项目风险评估和规避方式三、投资策划流程8步曲1.能够开发什么--在政府城市建设计划和土地操纵性计划条件下，依照地块自身条件2.有需求吗--初步判定符合政策、地块条件环境和区域形象的物业开发类型是不是存在现实的市场需求3.需求够大吗--尽管物业类型的需求存在，但有效需求规模和强度不同，在正式确信作为投资核算基准的物业开发类型组合及体量之前，需要对物业需求规模和强度进行测量4.能卖多少钱--在物业开发类型确信以后，继续对各类型的销售价钱进行测量和分析，以修正物业类型组合及体量，并作为核算销售收入的依据5.开发本钱是多少--不同物业开发类型组合及体量的开发本钱是多少6.开发利润是多少--在既定物业开发类型组合及体量的条件下，依照本钱比较与分析，不同方案的开发利润是多少7.开发风险有多大--在依照物业开发类型组合及体量比较分析开发本钱和利润时，不同方案的市场风险有多大8.项目适合那个企业吗--好项目并非适合所有的企业，单纯分析项目的可行性而不考虑企业自身条件往往蕴藏着潜在危险四、房地产项目进展策划要提高房地产项目投资利润和降低市场风险，除土地相关因素外，要紧与产品设计和营销策略有关，房地产项目前期研究与策划是产品设计的市场基础，也是促销策略的核心（1）进展策划流程目标市场定位研究↓产品概念策划↓沟通产品与目标客户的元素、途径、策略↓确信产品符合投资目标预期↓确信投资风险在能够同意的范围内↓为产品设计提供指导建议（2）进展策划功效。

房地产项目策划顾问全程操作流程一、项目前期发展策划发展策划纲要：1、区域市场现状及判断■宏观环境研究■经济环境■政策环境■行业环境■房地产市场发展趋势■中观项目当地房地产市场概况■中观项目当地房地产市场政府相关的政策法规■中观项目当地房地产市场总体供求及现状■中观项目当地房地产商品住宅区域性市场及法规■中观项目当地房地产市场商品住宅平均走势及市场价值■中观项目当地房地产市场未来态势及产品市场价格平均走势预测2、项目市场调研■微观项目所在板块区域市场分析■项目地块所在地区位价值分析■项目地块所在板块开发建设动态分析■项目所在区域板块市场市政规划、市政设施、开发成本投入、交通配套分析■项目所在区域板块市场土地供求量分析与展望■项目所在区域板块市场各类型物业的供应吸纳及经营特点分析■项目所在区域板块市场各类型物业的潜在顾客及需求特征■竞争对手项目分析与竞争对手动态跟踪■竞争对手与类比项目市场调研■本地同类型产品项目成功例子类比分析■本地同类型产品项目失败例子类比分析3、项目开发条件分析■项目地形、地质、基础设施、地下管网（线）等情况对项目的发展有否重大的影响；■重要市政工程对本项目发展的影响及相应策略；■项目现今交通状况与今后发展措施；■项目后续开发需完善的工作；4、项目SWOT分析■项目地块的优势发掘与利用■项目地块的劣势寻找与应对■项目地块的机会把握与应用■项目地块的威胁预警与回避5、项目投资风险分析■项目风险性提示■项目资金运作的风险■市场经济政策风险6、项目目标客户定位分析■消费群体分类及消费特征■目标客户群定向市场调研■目标客户收入水平、生活习惯、文化背景、消费心理（包括消费群体分类与消费行为特征）7、项目核心价值体系的建立■项目核心竞争力分析■项目核心价值体系的建立■项目核心价值体系的实施策略8、项目发展定位研究■项目市场定位■项目形象定位■项目发展定位（形象）■项目营销定位（形象）■项目主题定位■项目价格定位■项目产品定位■项目发展商定位■项目概念主题定位■项目产品定位■项目文化定位■项目经营定位■项目案名定位■项目目标客户群定位■项目地块价值区隔定位9、总体规划设计建议■项目地块情况分析■项目地块初步规划构思设想■影响项目总体规划的不可变的经济技术因素■项目SWOT分析在总规上的利用或规避■项目的主要经济技术指标■建立空间布局■项目总体平面规划设计提示■项目功能分区设计提示■项目环境景观规划提示■地块周边景观规划与利用设计提示■项目绿化景观系统设计提示■项目水面景观系统设计提示■公共建筑与配套系统设计提示■项目配套功能的配置设计提示■公共建筑风格设计提示■项目公共建筑外部环境概念设计提示■物业管理与服务要点10、建筑风格定位■项目总体建筑风格与色彩选择建议■各组团建筑风格的构想■各组团建筑色彩计划■各组团数量构成提示■建筑外立面设计■商业物业建筑风格提示■其他特殊设计提示11、主力户型选择■项目业态分析及户型配置■主力户型设计提示12、项目发展方向■拟定项目推广期内施工进度、配套设施■各期占地面积、容积率、物业类型■各期公建配套项目配置、主力户型设置等13、未来发展方向指导■整体经营思路■项目建筑规划组团的研判■各组团特征描述■销售入市时期■开发价值预测14、初步营销策略的制定■制定符合前期策划的营销包装方案■分期价格策略■面向消费者的市场定位■营销主题及广告诉求点分析15、项目经济分析■项目利润分期实现预测■分析投资成本预算（包括项目成本构成、项目分期投入估算。

房地产开发流程大全房地产开发流程是指从规划、选址、设计、施工、销售到交付等一系列步骤的管理流程。

下面是一个房地产开发流程的详细解析，共有八个主要步骤。

1.需求调研与项目规划首先，房地产开发商会进行市场调研，了解当地的需求和市场趋势。

随后，开发商将根据市场需求和经济情况对项目进行规划，包括项目的定位、规模、功能等。

2.土地选址与获得在规划确定后，开发商需要选择合适的土地用于项目建设。

这需要考虑到土地价格、地理位置、城市规划等因素。

一旦确定了土地，开发商需要办理土地使用权手续，并与相关政府部门进行协商和洽谈。

3.设计与审批开发商需要聘请专业的设计公司来设计项目。

设计包括建筑设计、景观设计、施工图设计等。

设计完成后，需要向相关政府部门提交设计方案，并进行审批。

审批程序可能需要经历多个阶段，包括初步设计审批、施工图审批等。

4.施工准备与招标在规划和设计完成后，开发商需要进行施工准备工作，包括施工图深化、工程预算编制、材料采购等。

接下来，开发商会进行工程招标，以选择适合的施工单位和材料供应商。

5.施工与监管施工阶段是整个开发过程中最重要的部分。

开发商需要与施工单位协商施工合同，并进行现场管理和监督。

施工过程中需要遵循相关法律法规，保障工程质量和安全。

6.营销与销售在施工过程中，开发商会开展项目的营销和销售活动。

这包括项目的市场推广、销售策略的制定、销售人员的培训等。

开发商还需要与金融机构合作，提供购房贷款等金融服务。

7.交付与验收当项目建设完成后，开发商需要组织相关部门和业主进行项目的交付和验收。

交付包括物业装修、设备安装、环境整治等工作。

验收阶段需要进行建筑质量、规划是否符合要求等方面的检查。

8.运营与售后项目交付后，开发商需要进行项目的运营和售后服务。

运营包括物业管理、设施维护等。

售后服务包括解决购房者的投诉、维修等问题。

总结起来，房地产开发流程包括需求调研与项目规划、土地选址与获得、设计与审批、施工准备与招标、施工与监管、营销与销售、交付与验收、运营与售后服务。

售楼处进场评审流程一、售楼处进场评审筹备期：1.接到进场通知单后，与项目经理确认进场评审时间（注：选在客流较少时段；联合代理项目提前问清进场评审期间需要注意事项）2.邀请评委（注：每次邀请4位评委，销售线、策划线各2位；）（每个部门出2位精英人员，销售线与策划线各一名）（项目经理评委群里：高项+资深项目经理皆可，其他项目经理需庞+刘+侯定舵）3.发放进场评审通知（发送：北京代理事业部；抄送：许昊、刘春岩、庞励、侯羽洁、华北区域代理事业部销售管理部）4.物料准备：录音笔——重点录领导点评；照相机——拍摄案场优秀的表现（展示、人员服务等，参考销售管理部案场巡查标准。

）评分表——评审前发放给评委；车辆安排——确认评委时同时确认评委到售楼处的方式，出发地点。

对于远郊及外地项目，需要提前与行政部约车，并及时通知评委集合时间及地点；二、售楼处进场评审进行时：1.发放评审申请表、沟通本场评审安排；（请项目组配合安排沟通场地）2.评委分组第一组：流程审核组。

任意选取两个评委充当来访客户，由销售代表全程接待，重点关注述盘、接待流程设计、销售代表礼仪及服务、现场公示。

另一组评委在跟随走接待流程的同时，也可关注辅助岗位服务和展示水平情况）第二组：销售提问组。

针对项目核心价值、卖点、区域竞争、政策应对等方面进行提问。

3.流程结束后，销售管理部针对目标管理、培训计划、档案建立等加减分项进行提问、检查。

4.评委点评。

（请项目组配合安排沟通场地）5.收评分表。

三、售楼处进场评审后期工作：1、整理评委录音。

2、填写评审反馈表。

（填写评委意见及销管部意见，以巡盘标准为依据）。

3、售楼处进场评审结果播报。

（注：发送范围参照通知，插入反馈表）。

世联地产房地产开发流程与房地产项目开发房地产开发是一个复杂而庞大的过程，涉及到多个环节和各个相关方的合作。

在这个过程中，房地产开发公司的角色至关重要。

本文将详细介绍世联地产的房地产开发流程，并探讨房地产项目开发的关键要素。

一、世联地产房地产开发流程1. 需求调研与分析：作为一个专业的房地产开发公司，世联地产首先需要进行市场调研，了解当前市场的需求和趋势。

通过调研数据的分析和研究，世联地产能够确定适合开发的项目类型和规模。

2. 土地选址与收购：在确定了房地产开发项目的类型和规模后，世联地产将开始寻找合适的土地。

这个过程需要考虑多个因素，包括地段、交通便利性、周边配套设施等。

一旦找到合适的土地，世联地产将进行土地收购谈判，并确保在法律和规定的框架内完成交易。

3. 规划设计：土地收购完成后，世联地产将邀请专业的规划和设计团队对项目进行规划和设计。

在这一阶段，世联地产需要考虑项目的整体布局、建筑风格、功能设置等方面的要求，并确保项目规划符合相关的法律法规和市场需求。

4. 施工建设：规划设计完成后，世联地产将着手组织施工建设。

这个过程涉及到项目的各个细节，包括施工队的组织、材料采购、施工管理等。

世联地产需要确保项目按照规划和设计的要求进行施工，并保证施工的质量、安全和进度。

5. 营销与销售：在项目建设的同时，世联地产将积极开展项目的营销与销售工作。

这包括制定营销策略、开展市场推广、组织样板房开放等。

世联地产将与房屋中介、销售团队等合作，确保项目能够吸引购房者的关注，并成功销售。

6. 交付与售后：当项目建设完成并成功销售后，世联地产将进行交付与售后工作。

这包括办理相关的产权手续、为业主提供入住指导和售后服务等。

世联地产重视客户体验，在交付与售后阶段积极与业主沟通，并及时解决存在的问题。

二、房地产项目开发的关键要素1. 市场需求：房地产项目的开发必须基于市场需求的准确判断。

世联地产在进行市场调研和分析时，需要全面了解市场的需求和趋势，以确保开发的项目能够满足消费者的需求。