下载文档原格式
浅析抵押权预告登记优先受偿权的问题及其对策一、预购商品房抵押权预告登记的概念和性质我国《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款规定，预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
通过这个法条可以了解到，预购商品房抵押权预告登记具体指的是基于预购商品房抵押合同建立的请求权申请的预告登记，主要是为了实现抵押权人的合同目的以保障将来取得该预购商品房的房屋抵押权[1]。
在房地产经济快速发展的今天预购商品房抵押权预告登记已经是非常普遍的存在但是我国法律法规对其只是简单的提及，而对于抵押权预告登记的具体要求并没有明确的规定，这样一来在实践中有关预购商品房抵押权预告登记的问题就很多。
二、完善抵押权预告登记制度的必要性在预售商品房的过程中，抵押权预告登记制度经常出现问题的一个主要原因就是现行的法律法规对其没有明确的规定，只是在物权法中对预告登记做出了规定和明确了在建工程办理预告登记享有抵押权，实践中预售商品房遇到抵押权预告登记问题，由于法律法规对其的规定有很多空缺和规定模糊不清，解决办法只是参照物权法关于预告登记的相关规定和一些有关的条例和办法来解决，所以基于以上的情况，为了减少司法实践的冲突和更好地保护相关权利人的利益对抵押权预告登记制度进行完善和构建是非常有必要的。
再者，在预售商品房的过程中由于期房还没有取得产权证明就不能办理正式的抵押登记而只能办理抵押权预告登记，所以抵押权预告登记在预售商品房过程中是很常见的，而由此产生的纠纷在实际生活中非常之多，当购房人拖欠银行贷款时由于抵押权预告登记的效力尚未明确，银行想要追回贷款是有一定困难的。
基于此现状，为了维护房地产市场交易的有序性和保障预告登记权利人的合法利益，有必要完善和构建抵押权预告登记制度。
三、加强抵押权预告登记制度的建设（一）加强上位法的立法完善在我国现行的法律中并没有对抵押权预告登记作出规定，只是用条例和司法解释的形式对其作出了规定。
在建工程抵押权人与商品房买受人的利益冲突及处理提要：本人从在建工程抵押权人与商品房买受人现实利益冲突入手，分析在建工程抵押的性质、特点以及其与房屋抵押权登记之间的衔接，并归纳总结了实务中对该类冲突处理原则及方法。
关键词：在建工程；抵押；商品房买受人；房地产在建工程抵押是指房屋建设过程中的权利人在房屋建设期间，将在建的房屋和土地使用权设定抵押，作为银行收回贷款履行担保的行为。
①作为一种新型的担保方式，在建工程抵押一方面能够有效地促进房地产开发行业资金的融通，有利于房地产业的健康发展，另一方面由于在建工程抵押本身的特性，加之我国登记制度的不健全，滋生了在建工程抵押权人与商品房买受人的利益冲突，如何防范并有效地处理该种利益冲突，对房地产业、金融业以及社会的稳定都具有重要的意义。
一、在建工程抵押概论（一）在建工程抵押权的法理基础以及我国法律规定在建工程顾名思义是指正在建造尚未竣工的工程，由于在建工程处于正在建造状态，其物理特性及价值具有不确定性，因此对在建工程是否具备抵押物“特定性”的特征存有争议。
关于物权客体的特定性：《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）规定，“物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。
”王泽鉴先生也认为“物权的本质在于直接支配物并享受其利益，现在各国民法大多采取物权客体特定性原则或称物权特定主义。
”②因此物权的客体应为“特定的物”，而在建工程是否属于“特定的物”直接决定在建工程抵押权的设立是否具有法理基础。
有学者认为，特定性是对物的可确定性特征而言的，某种物虽然从其物理、化学或生物等方面的属性上是有变化的，但从经济或社会的观念上仍然承认其同一性时，就依然是特定物③。
本文认同该种观点，实际上从社会观念来看，我们是承认在建工程可以作为所有权的客体被人们所拥有，即认可其特定性。
我国法律亦承认在建工程的“特定性”，《物权法》第一百八十条第一款第五项规定，债务人或者第三人有权处分的正在建造的建筑物可以抵押。
论我国不动产强制拍卖中权利负担问题的处理随着我国房地产市场的飞速发展，不动产强制拍卖成为了一种非常普遍的现象。
在不动产强制拍卖的过程中，我们经常遇到的一种问题是权利负担问题，即被拍卖的不动产是否存在其他人的权利负担。
这种权利负担可能包括抵押、查封、租赁等，对于购买者来说，这些权利负担可能会带来不小的风险。
因此，如何处理这种权利负担问题成为了一个非常重要的问题。
首先，我们来看一下权利负担的种类。
一般来说，权利负担分为以下几种：1. 抵押：抵押是指债务人为了向债权人提供担保而将其房产或其他不动产财产抵押给债权人的行为。
在不动产强制拍卖中，如果该物业存在抵押，购买者需要考虑到抵押是否有效、抵押权是否优先等问题。
2. 查封：查封是指司法机关为了保证诉讼财产的安全、及时足额实现其价值，采取的一种保全措施。
在不动产强制拍卖中，如果该物业存在查封，购买者需要注意是否有解除查封的可能性。
3. 租赁：租赁是指出租人将不动产财产租赁给承租人，承租人支付租金的行为。
在不动产强制拍卖中，如果该物业存在租赁，购买者需要注意租赁是否合法，是否有解除租赁的可能性。
其次，我们来看一下如何处理权利负担问题。
一般来说，处理权利负担问题有以下几种方式：1. 清理权利负担：在拍卖前，可以通过法律途径清理掉在被拍卖物业上的权利负担。
这样可以最大限度地保护购买者的利益。
2. 公示权利负担：在拍卖时，应在公告中清楚地列出被拍卖物业上的所有权利负担。
这样可以让购买者知晓风险，在出价时可以考虑到这些权利负担的影响。
3. 拍卖价格优化：如果被拍卖物业存在权利负担，可以通过调整拍卖底价等方式，降低被拍卖物业的市场风险，从而吸引更多的购买者参与竞拍，提高成交率。
最后，我们来看一下几个具体案例：案例一：李某购买一处别墅时，发现该别墅存在抵押权利负担。
为了避免风险，李某通过法律途径清理了这种抵押权利负担，并最终顺利地购买到了这处别墅。
案例二：张某在竞拍一处商铺时，发现该商铺存在租赁权利负担。
论述抵押权，居住权，租赁权存在冲突的情形和处理规则。
抵押权、居住权和租赁权都是与房屋相关的权利，但它们各自有其特点和存在的优先级。
当这三种权利在同一个房屋上产生冲突时，如何处理是一个复杂的问题。
以下是对这些冲突情形的分析以及相应的处理规则。
1. 抵押权与租赁权的冲突：情形：如果房屋先被抵押，然后又被出租，这时就可能出现抵押权与租赁权的冲突。
处理规则：“买卖不破租赁”原则是处理这种冲突的基本规则。
也就是说，即使租赁的房屋被出售，租赁关系仍然有效，新的房屋所有人必须承受这个租赁关系。
2. 居住权与租赁权的冲突：情形：居住权和租赁权都是以使用和收益为目的的权利，所以当两者在同一房屋上产生冲突时，如何处理就成为一个问题。
处理规则：一般情况下，居住权的设立晚于租赁权。
因此，如果租赁期限超过居住权的期限，居住权人需要等到租赁期限届满后才能开始享受居住权。
但如果居住权的设立早于租赁权，那么居住权人可以在其居住权期限内享有房屋的使用权，即使租赁期限届满，居住权也不受影响。
3. 抵押权、居住权与租赁权的综合冲突：情形：当抵押权、居住权和租赁权同时存在于同一房屋上时，如何处理三者的关系就更加复杂。
处理规则：在这种情况下，处理规则主要取决于权利的设立顺序。
抵押权和居住权都是以登记作为设立条件的，因此权利的先后顺序可以根据登记的时间来确定。
如果抵押权先于居住权设立，当抵押权人要求优先受偿时，如果抵押物不足以清偿全部债权，需要先行涤除该不动产上的居住权再行转让或拍卖。
而如果居住权先于抵押权设立，实现抵押权时应附带居住权一并转让，受让人需继续履行原房屋所有人对居住权人的义务，且未经居住权人同意不得加重居住权人的合同负担。
以上是对抵押权、居住权和租赁权存在冲突情形的分析以及相应的处理规则。
在实践中，需要根据具体情况来判断和处理。
同时，对于可能存在的法律风险，建议当事人在进行相关操作前寻求专业法律意见。
商品房预售中抵押预告登记是房地产交易中的一个重要环节，它是指在商品房预售合同签订前，出卖人为了融资或其他目的，将预售房屋抵押给银行或其他金融机构，并向国土资源行政主管部门申请预告登记的一种登记行为。
抵押预告登记的存在，对于购房者、房地产开发商和金融机构都具有重要意义。
然而，在实际操作中，商品房预售中抵押预告登记也存在一些问题，如何解决这些问题成为当前需要深入探讨的课题。
一、商品房预售中抵押预告登记存在的问题1. 抵押预告登记信息不透明在现实中，许多商品房预售项目抵押预告登记的相关信息并不透明，购房者往往很难了解到房屋是否存在抵押预告登记，以及抵押预告登记的具体情况。
这给购房者带来了一定的风险，也影响了购房者的购房决策。
2. 抵押预告登记与购房者利益的冲突有些房地产开发商在商品房预售过程中存在利用抵押预告登记获取不良资金的情况，这种行为不仅违反了商品房预售的相关规定，也损害了购房者的利益。
购房者在遇到房屋抵押预告登记问题时，往往难以维护自己的合法权益。
3. 抵押预告登记对房地产市场的影响过多的抵押预告登记可能会造成房地产市场的不正常波动，一方面会影响购房者的购房信心，另一方面也会对房地产市场的健康发展产生不利影响。
二、解决商品房预售中抵押预告登记存在的问题的方法1. 完善信息公开制度国土资源行政主管部门应当建立健全商品房抵押预告登记信息公开制度，将抵押预告登记的相关信息如抵押金额、抵押期限等向社会公开，以保障购房者的知情权。
2. 加强监管力度对于存在违规行为的房地产开发商和金融机构，国土资源行政主管部门应当加强监管力度，确保商品房预售过程中的抵押预告登记行为合法合规。
对于违反规定的行为，要依法严肃处理，增加违规成本。
3. 增加法律法规的约束力相关部门应当完善相关法律法规，明确商品房预售中抵押预告登记的规范和程序。
对于违规行为，要依法给予严厉惩处。
4. 强化购房者权益保护要建立健全购房者权益保护机制，对于存在抵押预告登记问题的商品房，购房者应当拥有维权的渠道和权利。
抵押权实现和保全财产执行的冲突与应对一、抵押权实现和保全财产执行发生冲突的现实可能性（一）目的性竞合引发冲突抵押权和保全分别从实体法、程序法两个不同视域着眼，最终殊途同归，都是为了保证权利人的权益实现。
当抵押权人和保全申请人即胜诉原告同为一人时，两者并行不悖、相得益彰，基本不会发生冲突，也大多不会同案出现，一方面是抵押权人享有的有效担保物权足以控制所涉抵押物及其上权利不会流失，另一方面是抵押权人可选择更为经济、高效的《民事诉讼法》第十五章第七节规定的"实现担保物权案件";特别程序维权。
但当抵押权人与保全申请人非为一人时，如标的物价值足以满足两个或更多债权诉求尚可顺利协调：《民事诉讼法》第157 条规定"人民法院对抵押物可以采取财产保全措施，但不影响抵押权人的优先受偿权";,即人民法院保全查封抵押物，债务人不偿还抵押担保债权也不履行法院生效裁判时，由人民法院依法拍卖或变卖抵押物，所得价款按先抵押权人后保全申请人的顺序清偿即可；而一旦标的物价值不足以清偿多个债权主张，两者在适用上因均要求权益实现最大化的目的性竞合和标的物重叠则可能发生冲突。
（二）差异性方式引发冲突抵押权的实现方式依《物权法》第195 条共有两种即：抵押权人与抵押人协议折价清偿，或拍卖、变卖所得价款变价清偿；如未能达成协议，则抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押物；折价或变卖应参照市场价格。
该规定"同时采用了当事人自救主义与司法保护主义克服了《担保法》以当事人提起诉讼的方式实行抵押权导致的复杂与耗时的问题，使抵押权实现兼顾了公正与效率双重价值";.保全最终"兑现";判决的方式即：裁判生效后未能主动履行，胜诉的保全申请人申请强制执行，诉讼保全依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下称《民诉法解释》）第168 条自动转为执行强制措施，债务人在指定期间仍不履行，人民法院依《民事诉讼法》第247 条"应当拍卖";查封抵押物，所得款项对应裁判结果和迟延期间利息等其他合法费用的部分交付申请人执结。
抵押权的优先顺序与竞争规则分析在房地产交易中，抵押权的优先顺序和竞争规则是非常重要的法律问题。
本文将就抵押权的优先顺序和竞争规则进行分析，以帮助读者更好地理解和应对相关的风险和挑战。
一、抵押权的定义和作用抵押权是指债务人将其不动产财产作为债权担保物的一种权利，债权人在债务人不履行债务时，可以通过处置担保物实现债权的一种权利。
抵押权在房地产交易中起到了保护债权人权益和风险防范的作用。
二、抵押权的优先顺序抵押权的优先顺序是指当多个债权人拥有债务人的抵押权时，按照相关法律规定来确定各个债权人的优先程度。
通常情况下，根据登记抵押权的先后顺序来决定优先级，先登记抵押权的债权人享有优先受偿的权利。
然而，也有一些特殊情况，例如法律规定的特别抵押权享有绝对优先受偿权，即使其登记较晚，也能够优先受偿。
此外，在一些紧急情况下，法院可以根据特殊情况来判决抵押权的优先顺序。
因此，抵押权的优先顺序并非完全固定，需要根据具体情况来确定。
三、抵押权竞争规则当多个债权人同时对同一不动产设立抵押权时，就会出现抵押权的竞争。
在抵押权的竞争中，遵循以下几种基本的竞争规则：1. 先登记优先原则：根据登记的先后顺序来判断优先级，先登记的抵押权人享有优先受偿的权利。
这是最基本且常见的竞争规则。
2. 无故意及瑕疵竞争规则：如果先登记的抵押权人在登记时存在恶意或者瑕疵（如虚假登记），后登记的抵押权人可以撤销先登记的抵押权。
3. 诚信保护原则：如果后来的抵押权人是相对善意的，且其登记在先登记之前，法律可以保护其合法权益，即使他们违背了先登记优先原则。
四、抵押权的风险与应对策略在理解抵押权的优先顺序和竞争规则的基础上，我们需要了解相应的风险和应对策略，以降低损失并保护自身权益。
1. 利用登记系统：及时登记抵押权并保持良好的登记记录，以确保自身抵押权的先后顺序和合法性。
2. 谨慎选择合作对象：在与借款人、抵押权人等相关方进行交易时，应仔细评估对方的信用状况和合法性，尽量避免与有不良信用记录或存在纠纷的当事人进行交易。
第1篇随着我国房地产市场的蓬勃发展，房屋抵押贷款成为了许多人解决资金需求的常见手段。
然而，在实践中，由于信息不对称、监管不到位等原因，一房两抵押的情况时有发生。
所谓一房两抵押，即同一房屋被抵押给两个或两个以上的债权人。
这种行为不仅损害了债权人的合法权益，也可能导致抵押物价值缩水、交易秩序混乱等问题。
本文将从法律角度分析一房两抵押的法律后果。
一、一房两抵押的法律性质一房两抵押属于抵押权竞合的情形。
抵押权竞合，是指在同一抵押物上设定了两个或两个以上的抵押权，且这些抵押权之间具有同一性或类似性。
在我国《物权法》中，对抵押权竞合的处理原则是“先来先得”，即先成立的抵押权优先于后成立的抵押权。
二、一房两抵押的法律后果1. 抵押权优先顺位问题在一房两抵押的情况下，由于先成立的抵押权优先于后成立的抵押权，因此，先成立的抵押权人可以优先受偿。
这意味着，如果后成立的抵押权人要求实现抵押权，必须等待先成立的抵押权人受偿完毕后，才能按照抵押权优先顺位获得清偿。
2. 抵押物价值缩水一房两抵押可能导致抵押物价值缩水。
由于同一房屋被多个债权人抵押，债权人可能会对房屋进行竞卖、折价清偿等方式实现抵押权，这可能会对房屋的价值造成负面影响。
此外，由于抵押权竞合，后成立的抵押权人可能无法获得预期的清偿，从而对房屋价值产生不利影响。
3. 交易秩序混乱一房两抵押可能导致交易秩序混乱。
由于抵押权竞合，后成立的抵押权人可能无法实现抵押权，这会使得房屋交易过程中存在不确定性，进而影响交易双方的信心。
此外，一房两抵押还可能引发纠纷，如抵押权人之间、抵押权人与债务人之间的纠纷，从而进一步扰乱交易秩序。
4. 侵害债权人合法权益一房两抵押侵害了债权人的合法权益。
由于抵押权竞合，后成立的抵押权人可能无法实现抵押权，导致其债权无法得到充分保障。
此外，一房两抵押还可能导致抵押物价值缩水，使得债权人的债权实现受到不利影响。
5. 法律责任一房两抵押的法律责任主要涉及抵押人和抵押权人。
